sidebar
x
Przekaż dalej

Czy wiesz jak dokonać prawidłowego wyboru kredytu hipotecznego?

Tym wpisem zaczynamy działanie mojego bloga. Chciałbym w przystępny sposób przekazywać poszukującym istotne i pomocne  informacje. Na pierwszy wpis wybrałem dość ogólny temat – wybór kredytu hipotecznego. Dla wielu kredytobiorców szczególnie laików będzie to fajnym wstępem. Wpis ten ma na celu ukierunkować, pomóc i ustalić od czego należy zacząć poszukiwania kredytu hipotecznego.

Wybór oferty kredytu hipotecznego to wypadkowa poniższych parametrów. Jeśli właśnie szukasz kredytu to zapraszam do zapoznania się z  niniejszym wpisem. Będzie to dobre przetarcie przed poszukiwaniem najlepszego finansowania nieruchomości. W dzisiejszym wpisie „Czy wiesz jak dokonać prawidłowego wyboru kredytu hipotecznego?” dowiesz się:

Jak wybrać kredyt hipoteczny?
Najważniejsze parametry typu marża, prowizja, ubezpieczenia, produkty dodatkowe, wcześniejsza spłata.
Raty równe czy malejące?
Ile czasu trwa organizacja kredytu?

wybór kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny to kilkadziesiąt parametrów. Jedne mniej ważne, inne bardziej. W tym wpisie chciałbym omówić te na podstawie których należy wybierać docelowy bank.

Najważniejsze parametry kredytu hipotecznego:

Wysokość marży
Wysokość prowizji
Waluta kredytu
Okres kredytowania
Raty stałe lub malejące
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu
Dodatkowe ubezpieczenia
Koszty dodatkowe
Okres weryfikacji wniosku
Produkty dodatkowe
Wkład własny

Marża jako składnik oprocentowania

Marża to jeden z podstawowych parametrów jakim powinien kierować się kredytobiorca przy wyborze kredytu hipotecznego. Marża jest czynnikiem stałym i niezmiennym (o ile umowa nie stanowi inaczej). Najczęściej zmiana może następować jeśli naruszy się warunki produktów dodatkowych. Jest obok stopy procentowej (np.WIBOR, LIBOR, EURIBOR) składnikiem oprocentowania. Marża ma wpływ na wysokość docelowej raty płaconej przez klienta. Im marża jest niższa tym rata jest niższa i podobnie w drugą stronę. Marża nabiera szczególnego znaczenia jeśli zaciągasz kredyt na długi okres. Jest trochę mniej  istotna jeśli okres kredytowania jest krótszy lub zamierzasz szybko spłacić swoje zobowiązanie.

Im niższa marża tym rata kredytu jest niższa. Wysokość marży ma największe znaczenie dla kredytów w długim okresie.

Prowizja czyli koszt startowy

Prowizja to wysokość wyrażona procentowo ile bank żąda/ile chcemy zapłacić za uzyskanie kredytu hipotecznego. Na polskim rynku wysokość prowizji zawiera się w przedziale 0%-5%. W zależności od warunków gospodarczych i konkurencji oferty bankowe zmieniają się raz w górę, raz w dół.

Obecnie na rynku (2011 rok) jest sporo ofert bez prowizji i takie oferty osobiście uważam za najlepsze. Rozpatrzmy dwie oferty.

Bank A z prowizją 5000 PLN i ratą x

Bank B z prowizją 0 PLN i ratą (x + 30 PLN).

Wystarczy proste matematyczne równanie by policzyć która oferta jest dla nas lepsza.

5000/30 =~166

Jak dobrze widać musi minąć ok. 166 miesięcy ( ~14 lat), żeby Bank A stał się bardziej atrakcyjny od Banku B. Jeśli dodatkowo dodamy do tego fakt, iż pieniądze w czasie mogą zarabiać (np.5000 PLN, 4% lokata, 166 miesięcy) to okres realnej opłacalności jeszcze się wydłuży. Tak,wiem, wyjściowy okres kredytowania to najczęściej 30 lat. Z tym, że tyle w Polsce i na świecie nikt nie spłaca kredytów. Średnia dotychczasowa to 13 lat  w krajach rozwiniętych, do której to średniej zapewne będziemy samoistnie dążyć. Zatem należy się dokładnie zastanowić nad REALNYM okresem spłaty i policzyć różnicę, aby określić która z opcji jest dla nas bardziej opłacalna. Jestem przekonany że oferta bez prowizji z delikatnie wyższym kosztem ponoszonym w regularnej racie jest opcją bardziej korzystną.

Wybór kredytu z prowizją lub bez musi być dokładnie wyliczony. Wyliczenie musi się opierać na wysokości raty i zakładanym aczkolwiek realnym okresie spłaty kredytu.

Jaka waluta przy wyborze kredytu?

Waluta kredytu jest szalenie ważnym parametrem. Polska jest dość charakterystycznym rynkiem, banki bardzo chętnie proponują kredyty walutowe. Ludzie chętnie je zaciągają ze względu na niższe oprocentowanie i wyjściowo niższą ratę. Jest to jednak swoiste igranie z ogniem ze względu na wahania kursowe i ryzyko z tym związane. Sporo na ten temat mogliby powiedzieć kredytobiorcy z lat 2006-2010, którzy zaciągnęli kredyt we Frankach Szwajcarskich(CHF). Skłoniła ich agresywna polityka bankowa, bardzo niskie marże i przystępność tychże kredytów. Niestety nie wszyscy kredytobiorcy przeanalizowali sytuację i dzisiaj borykają się z zadłużeniem wyższym niż wartość nieruchomości. Wiele kredytów indeksowanych/denominowanych do tej waluty zostało wypłacone po ok. 2 PLN. Dzisiaj zadłużenie w takiej sytuacji zwiększyło się o 50%(CHF 3 PLN).

Kredyty walutowe zaciąga się wtedy, gdy kurs wypłaty jest wysoki i prawdopodobieństwo wzrostu jest znacznie niższe niż spadku.

⇒Kredyty walutowe moim zdaniem z zasady są kredytami na dłuższy okres. Ze względu na różnego rodzaju okresowe wahania kursowe należy je traktować, jako długoterminowe. W gospodarce spotykamy się z różnymi okresami, raz lepszymi, raz gorszymi amplituda zmian jest szalenie duża aczkolwiek cykliczna. Dzięki temu w długim okresie znaczne spadki i wzrosty są niwelowane same przez siebie.

Podobne argumenty przedstawiam klientom, którzy zaciągają kredyt hipoteczny z zamiarem szybkiej, wcześniejszej spłaty. Dla przykładu klient chce 100 000 PLN w EUR w DnB Nord i zamierza spłacić kredyt za 1 rok. DnB Nord zgodnie z dzisiejszym kursie kupna wypłaci 100 000/3,8061 PLN = 26 273 EUR. Klient nie ma możliwości zakupu waluty w tak niskiej cenie i za taką ilość waluty będzie musiał zapłacić ok.(na podstawie kantory.pl, zakładając najlepszy kurs i spłatę kredytu w walucie) 106 000 PLN. Dopiero dłuższy okres kredytowania spowoduje że niższa rata kredytu walutowego zniweluje stratę poniesioną na niskim kursie wypłaty.

Długi termin spłaty kredytu pozwala rozproszyć ryzyko potencjalnych strat wynikających z charakterystyki kredytów walutowych.

Jak okres kredytowania wpływa na kredyt?

Okres kredytowania to czas w którym kredytobiorcy zobowiązują się do spłaty zaciągniętej kwoty wraz z odsetkami. Najczęściej spotykany okres kredytu hipotecznego w Polsce to 30 lat. Według badań realna spłata kredytu to średnio 16 lat w Polsce i 13 lat w krajach rozwiniętych. Okres kredytowania ma bardzo znaczący wpływ na ogólny koszt kredytu. Decydując się na dłuższy okres kredytowania już na samym starcie zgadzamy się przez pierwsze lata spłacać głównie odsetki. Dokładny opis wpływu, jaki na Twój kredyt ma okres kredytowania, znajdziesz we wpisie Jak okres kredytowania wpływa na mój kredyt hipoteczny.

Okres kredytowania ma znaczący wpływ na ogólny koszt kredytu i szybkość spłaty kapitału.

Odwieczna walka: raty równe czy malejące?

Jest to problem bardzo podobny do kwestii okresu kredytowania i tu także nie ma złotej odpowiedzi. Wszystko zależy od osobistych preferencji i sytuacji osobistej kredytobiorców. W ratach malejących kredytobiorca spłaca kapitał w równych częściach od pierwszej raty a zmniejszają się tylko odsetki. W ratach równych część kapitałowa zwiększa się wraz z każdą kolejną ratą a zmniejsza się wysokość odsetek. Raty malejące są z początku wyższe od rat równych. Dzięki szybszej spłacie kapitału ogólny koszt kredytu jest zdecydowanie niższy jeśli przyjmiemy do porównania ten sam okres kredytowania.

Osobiście jestem zwolennikiem rat malejących, ale tylko wtedy, gdy nie stanowią zbyt dużego procentu naszych miesięcznych obciążeń. Domowy budżet powinien być tak rozplanowany by rata kredytu hipotecznego nie była większa niż 30%.

Raty malejące są tańszym rozwiązaniem niż raty równe w tym samym okresie kredytowania. Raty malejące wybieramy tylko wtedy, gdy pozwala nam na to odpowiednio wysoki dochód.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

Jeden z najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego. Odpowiednio zorganizowana i cykliczna wcześniejsza spłata/nadpłata kredytu pozwala zaoszczędzić duże kwoty na odsetkach. Zgodnie z obowiązującym prawem kredytobiorca nadpłaca sam kapitał + ewentualnie prowizję za wcześniejszą spłatę. Nadpłaty kredytu przynoszą największe korzyści, jeśli są realizowane od samego początku, a jednocześnie są cykliczne.

Wybierając kredyt hipoteczny należy zwrócić uwagę na opłaty jakie banki pobierają z tytułu wcześniejszej spłaty. Najczęściej funkcjonuje okres 3-5 lat, gdy wcześniejsza spłata/nadpłata jest równoznaczna z poniesieniem prowizji.  Cześć banków daje możliwość darmowej nadpłaty do 30% wartości udzielonego kredytu. Warto również zwrócić uwagę na to czy bank daje możliwość automatycznego skrócenia okresu kredytowania z zachowaniem pierwotnej wysokości raty po dokonaniu nadpłaty. Nie wszystkie banki zgadzają się na takie rozwiązanie. Nie ma co ukrywać że to daje największe oszczędności na odsetkach.

Wcześniejsza spłata/nadpłata pozwala zaoszczędzić w dłuższym okresie na odsetkach.

Dodatkowe ubezpieczenia. O co dokładnie chodzi?

W kredytach hipotecznych wyróżniamy przynajmniej kilka rodzajów ubezpieczeń. Przytoczę najpopularniejsze:

⇒ Ubezpieczenie pomostowe –  ubezpieczenie pomostowe występuje w postaci podwyższenia marży bądź dodatkowej opłaty do czasu uzyskania prawomocnego wpisu w KW w dziale IV Hipoteka na rzecz banku uprawnionego.
Ubezpieczenie nieruchomości – Ubezpieczenie nieruchomości jest obligatoryjne w każdym banku udzielającym kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości lokalowej (dom, mieszkanie, lokal). Banki wymagają, aby prawa z ubezpieczenia były scedowane na nie same. Podstawowe ubezpieczenie wymagane przez banki nosi potoczną nazwę „na mury”. Koszt jest raczej symboliczny. Można przyjąć, że jest to maksymalnie 0,1% wartości nieruchomości/wartości kredytu za jeden rok ubezpieczenia. Zapraszam do przeczytania wpisu na temat ubezpieczenia nieruchomości. Jak przeanalizować ubezpieczenie nieruchomości do kredytu.
Ubezpieczenie na życie – Ubezpieczenie na życie jest stosowane w kilku bankach, jako forma obowiązkowego zabezpieczenia ryzyka kredytowego. W jednych bankach (np. Eurobank, Millennium) jest obligatoryjne, w innych (np. BOŚ, BZ WBK) występuje po przekroczeniu podczas spłaty pewnego wieku jeszcze innych (np. PEKAO S.A, Alior) występuje, jeśli kredytobiorca podchodzi do kredytu jako singiel. Stawki ubezpieczeń są bardzo różne. Od całkiem przyzwoitych jak w przypadku Millennium, mBank 0,02% od wysokości kredytu, po bardzo wysokie jak w przypadku PKO BP 0,04% od wysokości kredytu. Zapraszam do przeczytania wpisu: Ubezpieczenie na życie jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego –  Zgodnie z rekomendacją KNF wszystkie kredyty powyżej 80% LTV powinny być objęte ubezpieczeniem NWW. Banki choć z reguły zgodne do tego zapisu nie stosują się powszechnie, rezygnując z takiego ubezpieczenia, bądź wymagają go w innym zakresie. Ubezpieczenie to jest płatne w bardzo różnej formie. Jak to się dokładnie przedstawia można przeczytać w jednym w wcześniejszych wpisów Ubezpieczenie niskiego wkładu przykry obowiązek.

Oprócz tego można spotkać jeszcze ubezpieczenia od utraty pracy, ruchomości i masę innych nikomu niepotrzebnych „zabezpieczeń”. Radzę dokładnie analizować wszelkie otrzymywane propozycje. Ubezpieczenia to eldorado dla banków. Najczęściej jest to dobrze opakowany zarobek dla banku. Jednocześnie nie przedstawia żadnej realnej wartości dodanej dla klienta.

Koszty dodatkowe. Co w trawie piszczy?

W kredytach hipotecznych wyróżniamy wiele rodzajów kosztów. Najważniejsze z nich to:

⇒ Wycena nieruchomości – banki, aby określić wartość nieruchomości potrzebują poznać stan prawny, stan techniczny, lokalizację i wartość rynkową nieruchomości. Rodzajów wycen jest kilka: operat szacunkowy, oszacowanie i inspekcja nieruchomości. Kwoty wycen wahają się w granicach 0-1000 PLN w zależności od kwoty kredytu, przez rodzaj nieruchomości, kończąc na banku. Jeśli składasz kilka wniosków dobrze jest wykonać wycenę we własnym zakresie. Dzięki temu możesz zaoszczędzić sporo pieniędzy. Należy jednak zorientować się w wymaganiach wybranych banków. Część z nich posiada własne listy akceptowanych rzeczoznawców, wytyczne do stworzenia operatu lub dodatkowe druki. Kwestie wyceny nieruchomości dokładnie opisałem w temacie: Wycena nieruchomości.
⇒ Koszta administracyjne – koszta ustanowienia hipoteki, koszta podatku PCC. Niestety ich nie unikniesz, gdyż są z góry narzucane przez aparat państwowy. Masz jednak możliwość ucieczki przynajmniej przed jednym z nich mianowicie chodzi o tzw. podatek od wzbogacenia. Nieruchomości z rynku pierwotnego najczęściej są zwolnione z tego podatku, na rynku wtórnym jest to 2% od wartości transakcyjnej. Przy średniej wartości transakcji rzędu 400 000 PLN podatek to 8000 PLN a więc znaczna kwota.
⇒ Inspekcja do wypłaty transzy – koszt inspekcji występujący w sytuacji, gdy kredyt jest wypłacany w transzach. Zamiast rozliczenia fakturami banki wysyłają odpłatnie swoich pracowników, którzy fotografują i oceniają stopień zaawansowania prac budowlanych/remontowych/wykończeniowych. Najczęściej są to kwoty rzędu 100-300 PLN za jedną inspekcję.

Na jakie produkty dodatkowe muszę być przygotowany?

Zaciągając kredyt hipoteczny musisz liczyć się z obowiązkiem zakupu dodatkowych produktów bankowych. Najczęściej oferowanymi produktami są konta bankowe, karty kredytowe, deklaracja wpływu z wynagrodzenia w określonej wysokości, comiesięczne inwestycje w fundusze, ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia od utraty pracy itp.. Przy wyborze kredytu hipotecznego dokładnie zwracaj uwagę na poszczególne koszta oraz wymagany czas użytkowania danego produktu. Szerzej na temat produktów dodatkowych we wpisie: Jak produkty dodatkowe wpływają na kredyt hipoteczny?

Zwracaj uwagę na wszelkie koszta produktów dodatkowych. Zastanów się czy jesteś w stanie podołać swojej deklaracji w dłuższym przedziale czasu. Czytaj dokładnie wszelkie zapisy regulaminów promocji.

Okres analizy kredytowej

Czas trwania analizy kredytowej trwa średnio od 2 tygodni do 1 miesiąca. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji w każdym banku z osobna. Najszybciej będzie analizowany wniosek klienta kupującego mieszkanie z rynku wtórnego w Warszawie uzyskującego dochody z tytułu umowy o pracę. Najwolniej będzie szła analiza klienta budującego dom uzyskującego dochody ze spółek cywilnych. Wpływ na okres analizy ma również bank do którego zostanie złożony wniosek. Bardzo często występuje korelacja dobrej oferty z długim czasem oczekiwania na uzyskanie decyzji kredytowej. Aby na spokojnie uzyskać kredyt należy zarezerwować sobie dwa miesiące. Polecam również złożenie wniosków do kilku banków by w razie przedłużającej się analizy mieć możliwość wyboru między innymi bankami.

Podsumowanie

Jak widać powyżej parametrów, którymi trzeba się kierować jest dość duże. Przedstawione czynniki to tylko główne z nich. Wybór kredytu hipotecznego to kompleksowa analiza Twoich szans, oczekiwań i możliwości. Generalnie jestem zdania że wybór należy dopasować do danego klienta. Nie jestem zwolennikiem kalkulatorów, rankingów czy też rad najbliższych. To zwyczajnie nie działa. Może się udać, pomóc, ale nie musi. Zapraszam do lektury mojego bloga. Z chęcią podzielę się swoją wiedzą by wspomóc w dokonaniu jakże szalenie ważnego wyboru. Wybór kredytu hipotecznego może dzięki temu będzie ciut łatwiejszy :)

Powiązane wpisy