sidebar
x
Przekaż dalej

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Kredyt hipoteczny to wieloetapowy proces i złożony proces. Nie jest możliwe by go uzyskać „od ręki”, „na oświadczenie”, „w 5 minut”. Wcześniejsza znajomość poszczególnych etapów pozwoli Tobie na prawidłowe przygotowanie całego procesu. Organizacja kredytu hipotecznego zajmuje od 2 tygodni do nawet kilku miesięcy w trudniejszych przypadkach. Kredyt hipoteczny nawet w najłatwiejszej wersji (umowa o pracę, mieszkanie z rynku wtórnego) to złożona operacja do której należy wcześniej odpowiednio się przygotować. Ten wpis ma pomóc przyszłym kredytobiorcom z zapoznaniem się co ich czeka oraz na jakie ewentualne niespodzianki trzeba się szykować. W dzisiejszym wpisie „Kredyt hipoteczny krok po kroku” przedstawię:

Jak się przygotować do kredytu hipotecznego.
Etapy uzyskania kredytu hipotecznego
Koszty, lista dokumentów i formalności.

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Przygotowanie do wstępnej analizy rynku kredytów hipotecznych

Wstęp zaczyna się w domu od zebrania wszystkich istotnych informacji, które mają wpływ na uzyskanie kredytu:

⇒ Przygotowanie danych o dochodach.

Kredytobiorca musi dokładnie i szczegółowo przygotować danych finansowe. Banki wbrew obiegowej opinii nie zawsze opierają swoje wyliczenia zdolności kredytowej na podstawie średnich dochodów z 3/6/12 miesięcy. W zależności od tytułu uzyskania dochodu różnice w wysokości zaakceptowanego dochodu sięgają nawet kilkudziesięciu procent. Zdarzają się (relatywnie często) sytuacje w których poszczególna zdolność kredytowa w banku A od banku B różni się nawet o 100 000 PLN i więcej dla tego samego klienta. Należy przygotować szczegółowe dane dotyczące dochodów. Istotny jest podział dochodów ze względu na podstawę wynagrodzenia, premie, prowizje, nadgodziny i inne dodatki. Dzięki takiemu podziałowi Twój doradca kredytowy będzie miał szansę na prawidłową ocenę sytuacji finansowej.

⇒ Przygotowanie danych osobistych

Do rozmowy należy przygotować następujące dane:

Liczba osób w gospodarstwie domowym;
Wiek najstarszej osoby;
Wkład własny, okres kredytowania;
Zobowiązania (bank, rodzaj produktu, wysokość kredytu, wysokość raty, data udzielenia, data zakończenia).

⇒ Przygotowanie danych o nieruchomości.

Do rozmowy należy przygotować następujące dane:

Rodzaj nabywanej nieruchomości;
Rynek wtórny/rynek pierwotny;
Rodzaj własności nieruchomości(własnościowe, spółdzielczo-własnościowe, tbs, lokatorskie)
Ewentualne obciążenia nieruchomości( zakup nieruchomości obciążonej kredytem);
Nr Księgi Wieczystej (jeżeli wybór został wstępnie dokonany).

Rozeznanie na rynku kredytów hipotecznych

Kredytobiorca musi zebrać wszystkie wymagane dane do analizy swojej sytuacji kredytowej i może przystąpić do etapu nr 2 – rozeznanie na rynku. Pomimo, iż w opinii klienta sytuacja finansowa/osobista/nieruchomości może być klarowna należy to bezwzględnie potwierdzić u źródła. W Polsce jest kilkadziesiąt banków oferujących kredyty hipoteczne w tym 20 największych komercyjnych.. Zróżnicowanie ofert i sposobów podejścia do tych samych sytuacji (sprawy osobiste, sprawy finansowe, nieruchomości) jest bardzo duże. Analizy można dokonać odwiedzając pojedynczo każdy bank z osobna. Ewentualnie oszczędzając czas zdać się na wiedzę i umiejętności doradcy kredytowego ( za i przeciw współpracy z doradcą kredytowym przedstawiłem w poniższym wpisie).  Doradca kredytowy i jego obowiązki.
Plik do porównania warunków kredytowych można pobrać z poniższego linku: Porównanie ofert

Dzięki wczesnej analizie kredytobiorca będzie wiedział z jakimi obowiązkami oraz jakimi kosztami wiąże się zaciągniecie kredytu hipotecznego. Zawsze powtarzam klientom, iż kredyt zaciągnąć jest relatywnie łatwo. Dużo trudniej przychodzi jego prawidłowa obsługa. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie dużo bardziej wymagające od umowy o rachunek telefoniczny czy też umowy o rachunek bankowy. Kwota, okres trwania i ewentualnie konsekwencje są nieporównywalnie większe. Co za tym idzie decyzja ta musi być dużo bardziej przemyślana.

Znalezienie nieruchomości, analiza dokumentów nieruchomości, podpisane umowy kredytowej, kompletowanie dokumentów

Przyszły kredytobiorca znając wszystkie plusy i minusy kredytu hipotecznego może ruszyć na poszukiwanie docelowej nieruchomości. Tutaj niestety czekają kolejne pułapki na które trzeba uważać. Przed podpisaniem umowy kredytowej należy sprawdzić dokumenty nieruchomości. W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić czy nieruchomość jest faktycznie własnością osób, który przedstawiają się jako właściciele ( dział II Księgi Wieczystej), czy nieruchomość jest obciążona hipoteczne (dział IV księgi wieczystej, akt własności nieruchomości), czy nieruchomość nie jest przypadkiem obciążona roszczeniem (dział III księgi wieczystej, akt własności nieruchomości), czy deweloper nie jest w stanie upadłości lub nie ma kłopotów finansowych ( Bazy gospodarcze, Internet). Zakres informacji jakie należy sprawdzić zależy od charakteru nieruchomości. Wszystkie interesujące informacje można uzyskać z dokumentów, które będą wymagane również do złożenia wniosku kredytowego. Lista niezbędnych dokumentów została opisana w jednym z wcześniejszych wpisów Lista dokumentów

Po wykluczeniu wszystkich negatywnych czynników można przystępować do podpisania ⇒umowy przedwstępnej. W większości przypadków charakter umowy jest kwestią umowną między stroną sprzedającą i kupującą. Do wyboru jest umowa „cywilna” lub umowa notarialna. Dla nieruchomości z rynku pierwotnego budowanych przez deweloperów w większości przypadków wymagany jest rygor umowy notarialnej o określonym ustawą ( Ustawa Deweloperska) kształcie. Umowa ta zyskała nazwę umowy deweloperskiej.

Kredytobiorca następnie musi skompletować listę niezbędnych dokumentów. Lista dokumentów, które będą wymagane dla konkretnych rozwiązań zależy od wybranych banków. Jednakże większość z nich jest powtarzalna i stanowi wymagane minimum we wszystkich bankach.

Złożenie dokumentów i wniosków kredytowych

Po realizacji wszystkich poprzednich formalności następuję wizyta w wybranych bankach lub u doradcy kredytowego. Wniosek kredytowy spina wszystkie informacje zawarte w dokumentacji. Doradca kredytowy analizuje dokumentację, wypełnia wniosek kredytowy, kompletuje i wysyła do centrali lub oddziału banku (Jako klient masz prawo a nawet obowiązek poprosić o potwierdzenie złożenia wniosku). Od tego momentu możesz liczyć start procesu.

Analiza wniosku kredytowego

Analiza zajmuje najczęściej do 4 tygodni. Czas oczekiwania zależy od banku i jego bieżącej sytuacji. Najczęściej występuje zależność – im lepsza oferta tym dłuższy czas oczekiwania na decyzję. Wielu klientów nie rozumie tego stanu rzeczy. Klienci reagują nerwowo , gdyż często nie zostali prawidłowo i obiektywnie poinformowani o tym jak wygląda proces. Spokój i rozwaga są bardzo wskazane. Czym jest 1-2 tygodnie oczekiwania na dobrą ofertę więcej wobec 30 lat gorszych warunków.

Analiza kredytowa najczęściej dzieli się na 4 etapy:

Analiza wstępna;
Analiza finansowo-osobista;
Analiza prawna;
Analiza nieruchomości.

Analiza wstępna – funkcjonuje niemal we wszystkich bankach i jak sama nazwa wskazuje jest to to preludium. Nie jest w żadnym stopniu decydująca czy kredyt zostanie przyznany. To tylko pierwszy etap służący odsiewowi najbardziej nietrafionych wniosków.

Analiza finansowo-osobista odnosi się do dochodów oraz parametrów kredytobiorcy w odniesieniu do wieku, stanu cywilnego, historii kredytowej itp.

Analiza prawna
odnosi się do sprawdzenia możliwości akceptacji pod kątem obowiązującego prawa i regulacji danego banku.

Analiza nieruchomości/techniczna
odnosi się do nieruchomości. Ma na celu określenie wartości i stanu technicznego.

Decyzja kredytowa

Decyzja kredytowa kończy proces analizy kredytowej. Decyzja kredytowa w pierwszej kolejności określa czy bank jest skłonny udzielić kredytu . Jeśli tak określa wszystkie ważne warunki udzielenia kredytu. Decyzja kredytowa może być decyzją warunkową. Bank uzależnia wydanie decyzji końcowej od spełnienia dodatkowych warunków np. przedstawienie dodatkowych dokumentów, dostarczenie zaświadczeń potwierdzających spłatę zobowiązań z którymi klient nie posiada zdolności. Każda decyzja ma określony termin na spełnienie warunków i podpisanie umowy kredytowej. Najczęściej jest to zakres 1 miesiąc – 3 miesiące.

Umowa kredytowa

Po spełnieniu wszystkich warunków generowana jest umowa kredytowa. Zawsze, ale to zawsze kredytobiorca powinien zapoznać się z umową przed jej podpisaniem. Zapoznanie nie na kolanie 5 minut wcześniej a prawdziwa analiza. Umowy na pierwszy rzut oka wydają się bardzo skomplikowane a w rzeczywistości tak naprawdę nie jest. Kredytobiorca ma prawo uzyskać od doradcy wyjaśnień na wszelkie wątpliwości i pytania. Jeśli Twój doradca nie potrafi lub nie chce a Ty sam nie czujesz się na siłach zapraszam do skorzystania z moich usług. Oferuję usługę analizy umów kredytowych. Wszelkie informacje można znaleźć w zakładce na tym blogu. Analiza umowy kredytowej

Wypłata kredytu

Szczęśliwy koniec ;). Wypłata kredytu następuje po spełnieniu wszystkich warunków zawartych w umowie kredytowej. Zwróć uwagę i postaraj się wszystko zorganizować. Banki najczęściej działają zero-jedynkowo. Warunek albo jest spełniony albo nie. Nie ma miejsca na gradację czy coś jest mniej lub bardziej ważne. Zwróć również uwagę na termin ważności umowy w jakim musisz się zmieścić. Warto również wiedzieć, iż bank potrzebuję nawet do 10 dni aby zrealizować uruchomienie kredytu. Dostarczanie dokumentów na ostatnią chwilę nie jest trafionym pomysłem.

Podsumowanie

Reasumując kredyt hipoteczny to czasochłonne zajęcie. Kredyt hipoteczny krok po kroku jak widać składa się z wielu różnych etapów. Wielowątkowy proces, który dla laika może okazać się przytłaczający. Jeśli dodatkowo dodamy do tego fakt, iż transakcje opiewają na bardzo wysokie kwoty uzyskanie kredytu może być bardzo stresujące. By zrealizować to pozytywnie i prawidłowo najlepiej jest poszukać usług profesjonalisty. Sprawdźcie w swoim najbliższym towarzystwie. Może ktoś ze znajomych lub rodziny korzystał z usług doradcy kredytowego sprawdzonego w boju.

Powiązane wpisy