sidebar
x
Przekaż dalej

Kredyt na budowę domu

W związku z dużą ilością próśb otrzymywanych od czytelników chciałbym poruszyć temat budowy domu przy współudziale kredytu hipotecznego. Biorąc pod uwagę termin temat „kredyt na budowę domu” jest bardzo na czasie. Wiele osób właśnie się przygotowuje do tej dużej inwestycji równolegle załatwia różnego formalności, dogrywa terminy z ekipami wykończeniowymi oraz rozgląda się za najlepszymi ofertami kredytu hipotecznego. W tym wpisie chciałbym przybliżyć jak najwięcej przydatnych informacji, które mogą być ważne lub interesujące. Dzisiaj się dowiesz :

Lista dokumentów do wniosku kredytowego.
Minima wymagane przez banki na budowę 1 m2
 
Wycena, kosztorys, inspekcja, finansowanie naprzemienne, karencja o co w tym chodzi.
Refinansowanie poniesionych kosztów.

Kredyt na budowe domu

Dokumentacja do kredytu hipotecznego

W przypadku kredytu na budowę domu należy bezwzględnie przygotować następujące dokumenty:

Podstawa nabycia działki na której będzie realizowana budowa domu np. akt notarialny kupna-sprzedaży, akt darowizny, wyrok spadkowy;
Księga Wieczysta działki;
Prawomocne pozwolenie na budowę;
Wypis i wyrys z rejestru gruntów;
Wypis z miejscowego planu zagospodarowania, warunki zabudowy lub inny dokument potwierdzający budowlane ⇒przeznaczenie działki;
Dziennik budowy;
Kosztorys budowy;
Projekt techniczny nieruchomości;
Operat szacunkowy – wycena nieruchomości.

Wkład własny

Pierwszym najczęściej stosowanym wkładem własnym jest działka na której będzie realizowana budowa domu. Bank jako wkład własny uwzględni również różnego rodzaju prace organizacyjne, przyłącza czy też środki własne przeznaczone na budowę domu. Generalnie im wyższa będzie to wartość tym lepiej dla kredytobiorcy. Występuje tu pewna zależność. Im niższe LTV (loan to value, stosunek kredytu do zabezpieczenia) tym większa szansa na uzyskanie lepszej ceny kredytu ze względu na niższe ryzyko banku. Im wyższe LTV tym prawdopodobnie wyższa cena ze względu na wyższe ryzyko banku.

Wysokość kredytu hipotecznego na budowę domu

W zdecydowanej większości banki mają minima na budowę 1 metra kwadratowego(1 m kw.) domu.  Składając wniosek kredytowy na budowę domu bank będzie interesować potencjał i szanse dokończenia danej inwestycji. Bank będzie chciał zapewnić finansowanie inwestycji na takim poziomie by nie mieć żadnych wątpliwości co do powodzenia. W związku z tym banki mogą wymagać by inwestycja miała zapewnione finansowanie na określonym poziomie. Wysokość finansowania najczęściej określana jest na podstawie iloczynu metrażu powierzchni użytkowej/całkowitej (zależy od banku) oraz kwoty jaką dany bank ustalił na 1 m kw. Najczęściej minimum na budowę 1 m kw. zawiera się to w przedziale 2000 PLN – 2 500 PLN brutto. Jest to parametr, który u klientów często powoduje zdumienie, zdenerwowanie, tłumaczenie że jest to budowa systemem gospodarczym i np. pomoc rodziny znacznie ograniczy koszta. Niestety to nie jest argument dla analityka. Bank jak w każdym wypadku będzie dopuszczał możliwość że z pomocy rodziny nic nie wyjdzie a transakcja w związku tym będzie musiała zostać zakończona na zasadach rynkowych. W związku z tym trzeba ewentualnie zaciągnąć wyższy kredyt. Jeśli budowę uda się zrealizować nie wykorzystując wszystkich przyznanych środków można nie uruchamiać np. ostatniej transzy. Spotykałem się wielokrotnie z sytuacją w której klient na początku zdenerwowany faktem, iż musi zaciągnąć wyższy kredyt na budowę domu na samym końcu był zadowolony, gdyż nie doszacował kosztów budowy, nie uwzględnił pewnych wydatków lub wręcz pewne rzeczy musiał poprawiać. Teoretyczna początkowa nadwyżka pozwoliła uniknąć problemów z organizacją środków finansowych.

Wycena nieruchomości

Budowa domu w większości banków oznacza konieczność zrobienia wyceny nieruchomości. Wycena określa różnego rodzaju wartości(wartość działki, wartość bieżąca inwestycji, wartość odtworzeniowa, wartość prognozowana) , stan prawny, stan techniczny ,opisuje zalety i wady – szanse i zagrożenia i wiele, wiele innych istotnych parametrów transakcji. Można skorzystać z wyceny wewnętrznej oferowanej przez banki lub z wyceny zewnętrznej realizowanej we własnym zakresie – zlecanej na wolnym rynku rzeczoznawcy posiadającym odpowiednie uprawnienia. Z punktu widzenia klienta dużo lepszym rozwiązaniem jest realizacja wyceny zewnętrznej. Zamiast płacić za każdą wycenę domu z osobna (proszę pamiętać, iż należy złożyć  3/4 wnioski kredytowe), klient płaci raz i ma możliwość dysponowania uzyskanym dokumentem w różnych bankach. Wycena zwana również operatem szacunkowym to dokument tworzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Akceptowalność rzeczoznawcy majątkowego, specjalne wytyczne lub dodatkowe druki  to indywidualne wymagania określane przez każdy bank z osobna. W związku z tym wybór sposobu dokonania wyceny i rzeczoznawcy, który ją wykona należy zostawić na sam koniec, na moment wyboru 3/4 banków do których będą składane wnioski.

Kosztorys budowy

Każdy z banków będzie wymagał dostarczenia do wniosku kredytowego kosztorysu budowy. Każdy bank udostępnia swój druk nierzadko wymagając by na kosztorysie podpisał się kierownik budowy, osoba z uprawnieniami lub np. rzeczoznawca. Kosztorys bankowy należy rozpisać zgodnie z zasadami narzuconymi przez dany bank. Kosztorys jest podstawą do sprawdzenia realności inwestycji, do wypłaty transz i rozliczania wykonanych prac.

Rozliczenie środków wypłaconych na budowę domu

Kredyt na budowę domu zazwyczaj jest podzielony na transze. W zależności od stopnia zaawansowania inwestycji bank może podzielić kredyt na 1,2,3 lub nawet 4 transze. Wypłata transzy nr 1 najczęściej będzie realizowana zaliczkowo na podstawie wyceny nieruchomości.  Wypłata każdej kolejnej transzy będzie uzależniona od rozliczenia środków, które klient otrzymał w transzy nr 1. W dzisiejszych czasach rzadko który bank wymaga by legitymować się fakturami/rachunkami. Rozliczenie transzy odbywa się na podstawie inspekcji nieruchomości, zdjęć, dziennika budowy oraz kosztorysu dostarczonego do wniosku kredytowego. Koszt transz w zależności od banku wynosi między 0 PLN – 300 PLN.

Karencja

W trakcie trwania wypłaty transzy banki narzucają okres karencji. Karencja to okres spłat samych odsetek od wypłaconej kwoty kredytu. Sposób wyliczenia raty odsetkowej to: ((WIBOR + marża + ubezpieczenie pomostowe %)*wypłacona część kredytu)/12. Warto również zwrócić uwagę na maksymalny okres karencji i maksymalny okres w którym kredytobiorca zobowiąże się do wypłaty i budowy domu. Najczęściej jest to 24 miesięcy, zdarza się że 36 miesięcy. W przypadku przekroczenia wyjściowego terminu raczej nie ma większych problemów by przedłużyć. Do banku w takiej sytuacji należy dostarczyć oświadczenie tłumaczące powody takiego stanu rzeczy.

Finansowanie naprzemienne

Czasami zdarza się że chcemy zaangażować środki własne w trakcie wypłaty kredytu, po uruchomieniu pierwszej transzy. Może to być np. związane ze sprzedażą nieruchomości, zapadalnością lokaty, spodziewanymi środkami z innego tytułu.  W takiej sytuacji powinniśmy zainteresować się bankami oferującymi finansowanie naprzemienne. Zasada generalna jest taka że bank zawsze (poza BZ WBK) kończy inwestycję tzn. wypłaca ostatnią transze finansowania.

Refinansowanie poniesionych kosztów

Refinansowanie poniesionych kosztów budowy to jeden z celów, jakie uwzględniają banki i są w stanie udzielić kredytu na standardowym, mieszkaniowym(czyt. najniższym) oprocentowaniu. Jest to dobre rozwiązanie dla klientów, którzy własnym sumptem doprowadzili nieruchomości do stanu pozwalającego na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Celem klienta jest uzyskanie środków na wykończenie nieruchomości. Klient w banku zamiast tony dokumentów (tutaj przeczytasz na temat lista dokumentów do kredytu) przedstawia podstawowe + faktury potwierdzające zakup określonych towarów. Dzięki temu szybciej i sprawniej może uzyskać środki oraz dodatkowo środki nie będą podzielone na transze oraz nie będzie obowiązki ich rozliczenia. Jedyne ograniczenie to okres wstecz w jakim dane zakupy zostały zrealizowane. Refinansowaniu poniesionych kosztów mieszkaniowych podlegają faktury najczęściej z przedziału ostatnich 12 miesięcy – 36 miesięcy.

  • Operat Łódź

    Zdecydowanie polecam wycenę zewnętrzną. Z mojego doświadczenia wiem, że banki rozmijają się z faktyczną wartością o dobre kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt procent.

    • Nie spotkałem się nigdy z różnicą między operatem bankowym a operatem zewnętrznym o kilkadziesiąt %. W niektórych bankach polecam klientom wykonanie operatu we własnym zakresie, niektórych bankach moim zdaniem to nie ma żadnego znaczenia.

Powiązane wpisy