sidebar
x
Przekaż dalej

Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest związane bardzo często z dodatkowymi produktami. Dzięki temu kredytobiorca może liczyć na lepsze warunki kredytowania, niższą marżę lub negocjacje. Bank z kolei zyskuje klienta, którego można powiązać kolejną zależnością i jednocześnie na nim zarobić. Produkty dodatkowe oznaczają dodatkowy koszt, który należy uwzględnić w szacowaniu kosztów kredytu i porównywaniu poszczególnych ofert. Zestaw kredyt hipoteczny + produkty dodatkowe nazywa się cross-selling rzadziej product bundling. W dzisiejszym wpisie chciałem przedstawić najbardziej popularne rozwiązania w tym zakresie proponowane przez banki oraz na co należy zwracać uwagę. Dowiesz się szczegółów na temat:

Rodzaje produktów dodatkowych.
Na co należy szczególnie zwracać uwagę.
Powody dla których banki oferują produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego.

Produkty dodatkowe

Konto

Najbardziej popularnym produktem dodatkowym dodawanym przez banki do kredytu hipotecznego  jest konto. Przy szacowaniu kosztów kredytu hipotecznego należy uwzględnić ewentualny koszt prowadzenia rachunku, używania karty bankomatowej, wykonywania przelewów lub np. dodatkowych ubezpieczeń. W niektórych bankach jak np. Deutsche Bank, BGŻ BNP Paribas koszt prowadzenia rachunku to odpowiednio 12 PLN i 25 PLN. W przypadku niższych kwot kredytu taki koszt podnosi dość mocno realną cenę kredytu. W przypadku niższych kwot kredyt cena za obsługę rachunku ROR może okazać się decydująca. Przed decyzją należy dokładnie przeczytać w umowie lub warunkach promocji przez jaki okres należy konto utrzymywać by zachować warunki cenowe dla kredytu hipotecznego.

Wpływ wynagrodzenia lub określonej kwoty na konto

By związać kredytobiorcę z danym bankiem niemal równie często co konto stawiany jest warunek przelewania wynagrodzenia. Alternatywą jest zapewnienie określonej kwoty w formie wpływów na rachunek. Przed decyzją należy sprawdzić jakie dokładnie wymagania stawia bank w tym zakresie. Zagrożeniem jest wymóg przelewu wynagrodzenia przez cały okres kredytowania. Kredyt hipoteczny to z reguły kredyt długoterminowy. Możliwość utraty pracy w perspektywie kilkunastu/kilkudziesięciu lat jest zatem dość spora. Każdemu przecież może zdarzyć się utrata pracy, zmiana pracy czy w przypadku kobiet urlop macierzyński a później urlop wychowawczy. W takich momentach kredytobiorca nie uzyskuje dochodu i w zależności od podejścia banku może się okazać że warunki promocyjne zostały utracone. Należy sprawdzić w umowie lub regulaminie promocji co się dzieje w sytuacji braku spełnienia warunku cenowego. Czy w przypadku braku możliwości spełnienia warunku i podwyższeniu przez bank marży a następnie powrocie do spełnienia warunki bank daje możliwość powrotu do pierwotnych warunków cenowych.

Karta kredytowa

Kolejnym dość często spotykanym wymogiem uzyskania sensownych warunków cenowych dla kredytu hipotecznego jest zakup karty kredytowej. Należy sprawdzić jaki jest roczny koszt używania karty kredytowej oraz czy bank wymaga by używać jej aktywnie np. wymóg określonej liczby lub kwoty transakcji.

Ubezpieczenie na życie

Ubezpieczenie na życie jest wymagane przez znacznie mniejszą ilość banków niż powyższe produkty dodatkowe. Temat ubezpieczenia na życie przedstawiłem szerzej w jednym z wcześniejszych wpisów na blogu. Link znajdziesz w tym miejscu Ubezpieczenie na życie a kredyt hipoteczny

Ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczenie nieruchomości jest wymagane przez każdy bank w przypadku kredytu hipotecznego. Banki wymagają by nieruchomość (poza działkami) będąca zabezpieczeniem kredytu była ubezpieczona na tzw. mury. W związku z tym część z nich oferuje lepsze warunki cenowe w przypadku skorzystania z ubezpieczenia nieruchomości kupionego za pośrednictwem banku. Ubezpieczenia te najczęściej są droższe niż w przypadku zakupu na wolnym rynku. Różnice potrafią być bardzo duże tak w cenie jak w zakresie. W przypadku podstawowego ubezpieczenia na tzw. mury stawki ubezpieczeń bankowych to zakres 0,08%-0,1% od wartości nieruchomości. W przypadku ubezpieczenia kupowanego na wolnym rynku stawki te wahają się w granicach 0,03%-0,06%. Różnica to ok.50 PLN za każde 100 000 PLN kredytu hipotecznego. Należy zwrócić uwagę na Ogólne Warunki Ubezpieczeń, zakres i wyłączenia ubezpieczenia.

Opis ubezpieczenia nieruchomości do kredytu znajdziesz w następującym wpisie na blogu ubezpieczenie nieruchomości do kredytu

Ubezpieczenie od utraty pracy

Ubezpieczenie od utraty pracy to produkt którego jestem największym oponentem i odradzam klientom korzystanie z tego produktu dodatkowego. Najczęściej konstrukcja tego wymogu jest taka żeby zapłacić i nie skorzystać. Jest to oczywiście moja prywatna opinia i przed decyzją należy samemu przeanalizować „za i przeciw”. Możliwość skorzystania z tego ubezpieczenia jest bardzo często ograniczona i ma bardzo dużo wyłączeń. Stawki są wysokie a relatywnie krótki okres obowiązywania ochrony. Należy zwrócić uwagę na Ogólne Warunki Ubezpieczeń, zakres i wyłączenia ubezpieczenia.

Produkty Systematycznego Oszczędzania

Produkty dodatkowe jak konto, wpływ wynagrodzenia czy karta kredytowa to produkty w zrozumieniu mechanizmów działania czy oszacowaniu kosztów relatywnie łatwe. Dużo bardziej problemowe jest oszacowanie kosztów produktów systematycznego oszczędzania w skrócie PSO, poliso-lokata. Na chwilę obecną tylko kilka banków uzależnia niską cenę kredytu hipotecznego od skorzystania z tego produktu. Jest to przede wszystkim Deutsche Bank, Getin Noble Bank, Citi Handlowy. Wspomniałem że jest to dość trudny do oszacowania koszt. Środki wpłacane w skali miesiąca, kwartału, półrocza czy roku z racji charakteru inwestycyjnego można w całości utracić. Jednocześnie środki te można pomnożyć w określonych warunkach rynkowych. Środki te stanowią dodatkowe obciążenie budżetu, ale z zasady są zamrożone na kilka/kilkanaście lat i dzięki nim będzie można zaoszczędzić pieniądze by np. nadpłacić kredyt. Przed decyzją należy zorientować się ile czasu trwa okres składkowy, po jakim czasie można przejść na okres bez składkowy, jaki jest koszt miesięcznego zarządzenia środkami, ile kosztują konwersje między funduszami itd.

Podsumowanie

Jak widać produktów dodatkowych jest dość sporo. Bank nie może uzależniać udzielenia kredytu od skorzystania z produktów dodatkowych. Jest to zapisane w rejestrze zapisów abuzywnych na stronie UOKiK Rejestr zapisów niedozwolonych Ma jednak prawo konstruować swoją ofertę cenową w ten sposób by skorzystanie z pakietu kredyt hipoteczny + produkty dodatkowe było opłacalne. W związku z tym zależy przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu zobowiązującego przeliczyć koszty i zastanowić się czy w danej sytuacji skorzystanie z produktów dodatkowych jest potrzebne. Banki często wykorzystują znużenie klienta procesem kredytowym i w ostatniej chwili zaskakują różnego rodzaju wymogami. Trzeba dokładnie sprawdzić koszta produktów czy dany produkt jest wymagany przez cały okres kredytowania, co się dzieje w sytuacji gdy deklaracja spełnienia wymogu nie jest przez klienta realizowana, czy taki fakt ma wpływ na cenę kredytu hipotecznego.

Powiązane wpisy