sidebar
x
Przekaż dalej

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny jak już część z Was wie po lekturze mojego bloga składa się z wielu bardziej lub mniej istotnych parametrów. Dobry i pasujący kredyt do indywidualnej sytuacji to wypadkowa kilkunastu przeróżnych czynników. Wśród nich szczególnie warto zwrócić uwagę na koszta związane z wcześniejszą spłatą. Odpowiednio zrealizowana nadpłata daje szanse na znaczne ograniczenie kosztów odsetkowych i skrócenie okresu kredytowania. Coś na czym większości osób zależy. W dzisiejszym wpisie „wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego” dowiesz się :

Jakie korzyści daje wcześniejsza spłata kredytu.
Co wybrać skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty.
Kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego.
Jak realnie wyliczyć opłacalność nadpłaty kredytu

Wcześniejsza spłata

Zaciągając kredyt hipoteczny doradca kredytowy oraz bank są zobowiązani do przedstawienia wszelakich kosztów przy pomocy formularza informacyjnego. W takim formularzu, którego forma jest określona ustawowo zawarte są (przynajmniej powinny być) wszystkie parametry. Zazwyczaj wszyscy szukają tych teoretycznie najważniejszych jak wysokość raty i suma odsetek. Dzięki wcześniejszej spłacie mamy możliwość dużego wpływu na te parametry. Podczas moich spotkań dość często spotykam się ze zdziwieniem klientów że wcześniejsza spłata oznacza spłatę samego kapitału bez odsetek. Klienci często mają przeświadczenie że nadpłacanie kredytu oznacza w pierwszej kolejności spłatę odsetek wyliczonych na starcie. Ewentualnie spłatę rat od tytułu tzn. odliczenie ostatnich rat z harmonogramu. Faktycznie gdyby tak było nie byłoby żadnego sensu w realizacji tego pomysłu. Suma odsetek jest zwykłą prognozą, szacunkiem kosztów całkowitych gdyby kredyt był spłacany według założonego pierwotnie harmonogramu. W praktyce wcześniejsza spłata jest realizowana z samego kapitału + odsetki bieżące + ewentualna prowizja (info poniżej). Co to są odsetki bieżące?. Zakładając że spłacasz kredyt 10 dnia każdego miesiąca a nadpłatę chcesz zrealizować 20 dnia to w pierwszej kolejności z kwoty przeznaczonej na nadpłatę środki idą na odsetki, które narosły między 10 a 20 dniem miesiące a to co zostanie jest odpisywane od kapitału a sam kredyt jest na nowo przeliczany. Tak jest w większości banków bo można spotkać sytuacje gdzie bank zastrzega możliwość nadpłaty tylko po dniu następującym po dniu w którym spłacana jest rata regularna. Można też natknąć się na banki, które bez względu na dzień nadpłaty całość środków przekażą na odpis kapitału. Są to jednak czysto techniczne rozwiązania w ogólnym znaczeniu nie mające wpływu na nic.

Skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty?

Każdy bank ma swoją politykę cenową. Tak jak różne są prowizje, marże tak różne są koszta wcześniejszej spłaty. Tak samo różne jest podejście do przeliczania kredytu po dokonaniu wcześniejszej spłaty. W każdym banku jest opcja obniżenia raty przy zachowaniu okresu kredytowania. W niektórych bankach dodatkowo można sobie wybrać skrócenie okresu kredytowania przy pozostawieniu wysokości raty sprzed nadpłaty kredytu. Co wybrać?. Tutaj niestety każdy musi sobie sam dokonać kalkulacji. Jeśli dotychczasowa rata jest na akceptowalnym poziomie to zalecam skrócenie okresu. Daje to najbardziej wymierne korzyści odsetkowe a w samej racie lepszy stosunek kapitału do odsetek bieżących.

Kredyt 300 000 PLN, oprocentowanie 3,5%, okres kredytowania 25 lat, rata 1502 PLN, prognozowana wysokość odsetek 150 561 PLN.

Załóżmy nadpłatę w wysokości 30 000 PLN i przeanalizujmy jak będzie wyglądał kredyt w obydwu opisanych powyżej opcjach.

W przypadku skrócenia okresu kredytowania przy zachowaniu dotychczasowej raty otrzymujemy kredyt na 255 miesięcy czyli 45 miesięcy krócej. Dodatkowy plusem jest wysokość odsetek na poziomie 113 115 PLN a więc ok. 37 000 PLN mniej.

W przypadku pozostawienia dotychczasowego okresu kredytowania otrzymujemy kredyt na 300 miesięcy oraz ratę na poziomie 1352 PLN. Wysokość odsetek również się zmniejsza, ale w mniejszym stopniu niż w poprzedniej opcji 135 505 PLN czyli ok.20 000 PLN mniej.

Można zastosować również hybrydę połączenie skrócenia okresu wraz z obniżeniem raty. Jeśli nie ma możliwości by zrobić to w jednym zleceniu należy całą operację rozbić na dwie niezależne. Dzięki takiej operacji i skrócisz czas spłaty i obniżysz następne płatności do spodziewanego poziomu.

W jaki sposób realizowana jest wcześniejsza spłata?

Wcześniejsza spłata kredytu z przyczyn obiektywnych dla banków jest niekorzystnym zdarzeniem. Im dłużej kredyt jest spłacany tym wyższe odsetki a klient dodatkowo korzysta z innych produktów. Cześć banków w związku z tym uprzykrza to stawiając niekorzystne bariery. Przede wszystkim w zdecydowanej większości banków konieczne jest złożenie dyspozycji czyli druku bankowego w którym deklarujemy wysokość i termin nadpłaty. Nierzadko trzeba to zrobić osobiście w obecności wszystkich kredytobiorców. Czasy w których żyjemy dla wielu oznaczają pracę do późnych godzin a jazda po mieście po pracy w korkach przyprawia o zawał serca. Powoduje to że ten złoty środek na szybsze pozbycie się kredytu jest zaniedbywany. O ile dysponujemy większą kwotą , która realnie wpłynie na kredyt to prędzej czy później uda się to zrobić. Ja jednak polecam również dokonywanie nadpłat w mniejszych kwotach nawet kilkuset złotowych. Grosz do grosza a będzie kokosza jak mawiał klasyk ;)

Jeśli zatem planujesz twarde nadpłacanie kredytu w trakcie poszukiwań banku szukaj takiego, który daje szanse by wcześniejszą spłatę dokonywać poprzez przelewy internetowe, dyspozycję można złożyć przez infolinię oraz nie trzeba tabunu kredytobiorców do jakże prostej operacji.

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Prowizja za wcześniejszą spłatę najczęściej obowiązuje w okresie 3-5 lat od udzielenia kredytu. Zacznę nadpłacać dopiero po tym okresie – takie zdanie również słyszę dość często. Czy aby jest to prawidłowe?. Wystarczy bardzo proste działanie matematyczne. Znów weźmy na warsztat przykład kredytu, który przedstawiłem powyżej.

Kredyt 300 000 PLN, oprocentowanie 3,5%, okres kredytowania 25 lat, rata 1502 PLN, prowizja za wcześniejszą spłatę 2% tj. 600 PLN

Nadpłata 30 000 PLN daje nam ratę na poziomie 1352 PLN i obniża odsetki od następnej raty o ok.90 PLN. Wystarczy zatem ok. 7 miesięcy by strata z tytułu prowizji została zniwelowana. Niewiele prawda?. Jeśli masz dłuższy czas do końca prowizyjnej spłaty działaj, spłacaj koszta będą niższe niż straty.

Kiedy nie nadpłacać?

O dziwo są takie sytuacje choć relatywnie rzadko spotykane. Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. Oprocentowanie w skali roku na poziomie 3,5% dla niektórych ludzi oznacza możliwość wykorzystania własnego kapitału na inwestycje z większą stopą zwrotu. Jeśli masz takie możliwości nie nadpłacaj kredytu. Zastrzegam że chodzi o inwestycje bardziej skomplikowane niż lokata bankowa czy osławione „polisolokaty”. Drugim przypadkiem jest posiadanie kredytu w programie dopłat Rodzina na Swoim. Część z tych kredytów była zawierana na bardzo korzystnych warunkach w latach 2011-2013 gdy marże były na poziomie 0,8% – 1,2%. Dodając do tego bieżący WIBOR, odejmując dopłatę od państwa zyskujemy realne oprocentowanie nierzadko na poziomie 1,5%. W takich wypadkach lokaty bankowe stają się już atrakcyjne i ich dochód przekracza koszta kredytu.

Czynnik psychologiczny

W mojej prywatnej filozofii kredyt hipoteczny to połączenie matematyki z psychologią. Matematyka bo prowizje, marże itp. psychologia bo celem kredytowania jest mieszkanie, okres kredytowania długi, kwota zobowiązania zazwyczaj wysoka. Wiele osób obciążenie tego typu znosi bardzo ciężko. Wcześniejsza spłata może być „lekarstwem”. Cykliczne pozbywanie się długu jest utożsamiane z radzeniem z problemem. Całkowita spłata z wyjściem z potrzasku.

Podsumowanie

Reasumując namawiam gorąco w większości przypadków do nadpłat kredytu. Każdy dzień, miesiąc to niższe koszta, szybsza wolność od banku. Kredyt hipoteczny sam w sobie nie jest zły. jednakże posiadanie kilkuset-tysiecznęgo długu nie jest dobre jeśli nie jest konieczne.

  • pozyczka na raty

    Bardzo dziękuję za artykuł. Jest dla nas bardzo przydatny ponieważ zostało nam do spłacenia już tylko 40 tysięcy, które zamierzaliśmy spłacić za jedną ratą by uwolnić się już od tego zobowiązania i cieszyć własnym mieszkaniem :)
    Pozdrawiamy bardzo gorąco!
    Jadwiga

Powiązane wpisy