sidebar
x
Przekaż dalej

Ciekawe przypadki związane z kredytem Mieszkanie dla Młodych

W dzisiejszym wpisie chciałbym przedstawić kilka ciekawych informacji dotyczących programu dopłat do zakupu nieruchomości „Mieszkanie dla Młodych”. Ciekawe przypadki związane z kredytem MdM – pomysł na ten wpis powstał w wyniku obserwacji i pytań, które zadają na bieżąco moi klienci. Prawidłowa interpretacja zapisów ustawy o dopłatach do pierwszej nieruchomości to nie lada wyzwanie. Tym wpisem będę chciał rozwiać wątpliwości, które pojawiają się najczęściej. Dzisiaj dowiesz się:

Jak prawidłowo złożyć wniosek MDM w kilku bankach.
Jak prawidłowo wyliczyć powierzchnię użytkową.
Jakie są najbardziej popularne sposoby, by zyskać w programie MdM.

triki mdm

Złożenie wniosku kredytowego w kilku bankach

Oprócz standardowego wniosku kredytowego, który obowiązuje w każdym banku, trzeba wypełnić również wniosek o udzielenie dopłaty. Na tej podstawie odpowiedni pracownik banku rejestruje wniosek w systemie informatycznym ⇒BGK – Banku Gospodarstwa Krajowego. BGK jest nadrzędną i odpowiedzialną instytucją za dystrybucję środków.

Wnioski składane do kilku banków mogą dotyczyć tej samej nieruchomości a warunki wypłaty tj. wysokość i termin dopłaty muszą być takie same.

Wnioskowanie w kilku bankach musi być przeprowadzone z głową ze względu na prostą komplikację wprowadzoną przez BGK. Banki nie mają możliwości równoległej rejestracji wniosków na platformie BGK. Każdy bank ma swoją indywidualną politykę w tej kwestii. Są banki, które rejestrują wniosek na samym początku. Są banki, które otwierają aplikację na początku i zamykają po wydaniu decyzji kredytowej. Są banki, które rejestrują aplikację już po wydaniu decyzji kredytowej. Wniosek rejestrowany w jednym banku będzie zablokowany dla innych instytucji. Z tego też powodu może się zdarzyć sytuacja, w której źle złożony wniosek znacznie wydłuży uzyskanie decyzji kredytowej z uwagi na blokadę samego wniosku. Drugi i trzeci bank będą musiały poczekać do momentu, w którym rejestracja w pierwszym zostanie zakończona – realnie aż do uzyskania decyzji kredytowej, co nierzadko trwa 3–4 tygodnie. Należy również pamiętać, iż umowa kredytowa z wybranym bankiem musi być zawarta w trakcie 60 dni od dnia rejestracji na platformie BGK przez bank. W przeciwnym wypadku zablokowane środki wracają do wolnej puli i trzeba je rejestrować na nowo.

Powierzchnia użytkowa nieruchomości a MDM

Powierzchnia użytkowa nieruchomości to jeden z najważniejszych parametrów. Wyznacza z jednej strony wysokość dopłaty, a z drugiej jest czynnikiem decydującym w kwestii, czy na daną nieruchomość może być udzielone dofinansowanie. Dzięki wiedzy, jakie powierzchnie nie są zaliczane do użytkowej, można zwiększyć swoje szanse na środki MdM. Zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy MdM powierzchnia użytkowa jest rozumiana jako powierzchnia użytkowa lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.). Przez powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego należy więc rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Powierzchnia MdM

Kredyt na zakup  i kredyt na wykończenie, garaż lub miejsce postojowe

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wymaga inwestycji choćby w podstawowe wyposażenie kuchni, łazienki czy podłogi. Z kolei mieszkania na rynku wtórnym często wymagają remontu, gdyż dotychczasowe wyposażenie zostało wyeksploatowane. Co zrobić w takiej sytuacji, skoro program MdM nie przewiduje finansowania dodatkowych prac? Istnieją dwie możliwości. Na rynku pierwotnym możemy zakupić nieruchomość wraz z opcją wykończenia. Istnieje niestety kilka zastrzeżeń. Cena za całość nie może być rozbita na części i musi się mieścić w określonym limicie. W związku z tym dużo popularniejszym rozwiązaniem jest drugi, oddzielny kredyt hipoteczny na wykończenie nieruchomości. Jest to drugi kredyt hipoteczny, który będzie zabezpieczony na tej samej hipotece. Niestety nie wszystkie banki oferują rozwiązanie na taką ewentualność. Katalog dostępnych rozwiązań jest zatem ograniczony.

O kredycie na wykończenie możesz przeczytać w jednym z moich wcześniejszych wpisów: Kredyt na wykończenie nieruchomości

Posiadanie udziałów w innej nieruchomości

Mam lub miałem udziały w nieruchomości mieszkalnej – czy mogę zatem skorzystać z dofinansowania Mieszkanie dla Młodych? Zdecydowanie tak!!! Ustawa mówi o tym, że posiadanie nieruchomości w takiej formie nie przekreśla szans na otrzymanie dopłat. Warunkiem jest, by w przypadku zniesienia współwłasności udział obejmował co najmniej jeden lokal mieszkalny. Posiadanie udziałów nie wyczerpuje tego zapisu, a zatem co nie jest zabronione, jest dozwolone.

Czy dopłata MdM jest liczona jako wkład własny?

Dofinansowanie ze środków BGK jest traktowane i uznawane jako wkład własny zgodnie z rekomendacją KNF. W zależności od wysokości dopłaty będziesz musiał uzupełnić wkład własny o środki prywatne, by spełnić warunki minimalnego wkładu własnego. Dość często spotykam się z mylnym rozumieniem, iż jeśli ktoś jest singlem lub małżeństwem bezdzietnym, to z automatu dostają 10% wartości jako dopłatę. Owszem, dla niektórych nieruchomości tak jest, ale dla części dopłata MdM wyniesie w okolicach 8% wartości transakcyjnej. Wysokość dopłaty trzeba wyliczyć każdorazowo dla konkretnej nieruchomości.

Zbyt wysoka cena nieruchomości

Ustawa MdM narzuca limity cenowe w kwestii tego, ile może kosztować nieruchomość nabywana przez kredytobiorców w przeliczeniu na 1m2. Jest kilka sposobów na rozwiązanie tego problemu. Pierwszy to przeniesienie nadwyżki z mieszkania na miejsce postojowe/garaż. Minusem jest fakt, iż wiąże się to niestety z podwyższeniem wartości transakcji przez różnice w VAT. Dla mieszkań VAT to 8%, dla miejsca postojowego 23%. Każde 10 000 przeniesione na miejsce postojowe teoretycznie kosztuje 1500 PLN. Drugi to zakup wykończenia u dewelopera i podwyższenie go o kwotę przewyższającą limit. Trzeci to podział ceny na mieszkanie i np. balkon lub ogródek. Trzeci to podział ceny na mieszkanie i np. balkon lub ogródek. Jednakże trzeci sposób wymaga specjalnych zapisów w akcie notarialnym i dotyczy tylko mieszkań budowanych przez dewelopera.

Okres kredytowania

Zgodnie z ustawą MdM kredyt z dopłatą może być udzielony na min. 15 lat. Część kredytobiorców chce jednocześnie spłacić kredyt szybciej, bez dokonywana nadpłat, co w okresie pierwszych 5 lat kredytu z dofinansowaniem jest ograniczone. Fajnym, prostym rozwiązaniem jest aneksowanie umowy kredytowej po wypłacie kredytu i dofinansowania i skrócenie okresu kredytowania.

Termin wypłaty środków MdM

Budżet na dofinansowanie MdM jest z góry określony i rośnie progresywnie aż do 2018 roku. W związku z tym ustawodawca wyznaczył konieczność dokładnego określania terminu wypłaty dopłaty MdM na etapie rejestracji wniosku. Termin wypłaty środków musi być jasno określony w umowie, bez względu na to, czy jest to umowa rezerwacyjna, deweloperska czy przedwstępna. Na tej podstawie rejestruje się wniosek na platformie BGK. Jeśli wypłata środków zostanie zarejestrowana na marzec 2016 roku, to nie ma możliwości zrealizowania wypłaty środków w roku 2015 lub w roku 2017. Jest za to możliwość, by środki zostały wypłacone w ciągu tego samego roku – nawet kilka miesięcy wcześniej lub później.

Przy ustalaniu terminu wypłaty należy się wystrzegać dat listopadowo-grudniowych, gdy wypłata transzy jest uzależniona od stopnia zaawansowania inwestycji. Skorelowanie wypłaty ostatniej transzy np. z pozwoleniem na użytkowanie jest niebezpieczne. Dość łatwo sobie wyobrazić przesunięcie terminu oddania, choćby ze względu na pogodę lub problemy z formalnym zakończeniem budowy. Przesunięcie tego na styczeń lub luty oznacza konieczność pokrycia brakujących środków z własnej kieszeni. Taka sytuacja byłaby skrajnie niekorzystna, gdyż oznacza, że trzeba często uzupełnić środki nawet o kwotę kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dla rodziny z trojgiem dzieci mogłoby to oznaczać konieczność zorganizowania dodatkowej kwoty nawet prawie 100 000 złotych.

Środki z dofinansowania MdM są zawsze wypłacane jako ostatnie. W zależności, czy została podpisana umowa deweloperska, czy nie, środki te mogą zostać wypłacone przed aktem końcowym lub po jego podpisaniu. W temacie „Wypłata dopłaty MdM” poświęciłem nieco więcej uwagi temu zagadnieniu.

Rozdzielność majątkowa

W przypadku kredytu standardowego rozdzielność majątkowa daje szanse na zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez wiedzy, zgody i pomocy małżonka. Niestety nie ma takiej możliwości jeśli chcemy zaciągnąć kredyt z dopłatami Mieszkanie dla Młodych. Nie można samemu zaciągnąć kredytu MdM będąc w związku małżeńskim, ale z rozdzielnością majątkową. W takim wypadku do kredytu musi przystąpić mąż i żona.

Podsumowanie

Jak to w naszym pięknym kraju bywa, ustawa MdM daje wiele możliwości różnego rodzaju i pozostawia wiele zapisów nie do końca sprecyzowanych. Dzięki temu kredytobiorca może szukać rozwiązań odpowiednich dla siebie. Powyższe rozwiązania są tylko tymi najbardziej popularnymi. Ciekawe przypadku związane z MdM to dość ciekawy temat. MdM czasami daje szansę na wybrnięcie z trudnej sytuacji, a dzięki wykorzystaniu pewnych zapisów udaje się uzyskać finansowanie z dopłatą Mieszkanie dla Młodych. W razie zainteresowania konkretnym przypadkiem zapraszam – chętnie pomogę w analizie zapisów.

  • Saywhat

    Mam pytanie, mój doradca stwierdził kilka rzeczy odnośnie MDM’u i chciałem je zweryfikować :
    1.WBK- blokuje inne banki gdy złożymy w nim 1 wniosek – odp.:Ta sytuacja nie dotyczy V okresu obecnego.
    2.Na pytanie czy brać wolne na 2 stycznia (bo przecież jakieś papiery itp. trzeba podpisać) – odp.: Nie będzie takiej potrzeby, Będzie można to również zrobić kiedy indziej. To jest raczej formalny druk i czynność. O ile w tzw. Międzyczasie się nie zmienią druki – to będzie można bez daty podpisać to wcześniej

    • Cześć,
      Dzięki za post.
      1) Jeśli dostaniesz indywidualną zgodę na rejestrację w systemie BGK to faktycznie będzie to trwało krócej niż dotychczas.
      2) Zgadza się.
      Pozdrawiam
      Michał

  • JakKupicMieszkanie.com

    Gratuluje – dobrego, merytorycznego wpisu. Poruszone istotne aspekty programu MDM, o których wiele artykułów
    dot. MDM są pomijane. W przypadku za wysokiej ceny nieruchomości nadmienię jedynie iż nie we wszystkich
    przypadkach jest możliwość przeniesienia nadwyżki z mieszkania na miejsce postojowe/garaż, balkon i ogródek, o
    czym autor zapewne wie ale nie ujął tego w artykule ;-) Zaglądam tu gościnnie, polecam również pozostałe posty,
    pozdrawiam serdecznie, michał,

    • Cześć Michał,

      Dzięki za miłe słowa. Staram się choć czasu zdecydowanie za mało. Masz rację jest możliwość przeniesienia odpowiedniej ceny na wskazane części. Wspomniałem o takich rozwiązaniach w swoim wpisie.

      Pozdrawiam
      Michał

    • Dziękuję. za komentarz. Dziękuję za opinię. Staram się iść cały czas do przodu :) Kwestie balkonu czy ogródka oczywiście znam. Jest to jednak na tyle skomplikowane że wspomniałem o takiej możliwości. Trzeba sprawdzić dokumentację nieruchomości by ocenić możliwości. Format bloga jaki założyłem to prosty i zrozumiały przekaz. Tutaj bym nie dał rady.

Powiązane wpisy