sidebar
x
Przekaż dalej

Triki MdM

W dzisiejszym wpisie chciałbym przedstawić kilka ciekawych informacji dotyczących programu dopłat „Mieszkanie dla Młodych” do zakupu nieruchomości. Triki MdM – pomysł na ten wpis powstał w wyniku obserwacji i pytań, które zadają na bieżąco moi klienci. Zapisy w ustawie o dopłatach do pierwszej nieruchomości dostarczają kłopotów w prawidłowej interpretacji. Tym wpisem będę chciał rozwiać wątpliwości, które pojawiają się najczęściej. Dzisiaj dowiesz się:

Jak prawidłowo złożyć wniosek MDM w kilku bankach.
Jak prawidłowo wyliczyć powierzchnię użytkową.
Najbardziej popularne sposoby by zyskać w programie MdM

triki mdm

Złożenie wniosku w kilku bankach

Do standardowego wniosku kredytowego, który obowiązuje w każdym banku trzeba wypełnić również wniosek o udzielenie dopłaty. Na tej podstawie odpowiedni pracownik banku rejestruje wniosek w systemie informatycznym ⇒BGK – Banku Gospodarstwa Krajowego. BGK jest nadrzędną i odpowiedzialną instytucją za dystrybucję środków.

Wnioski składane do kilku banków mogą dotyczyć tej samej nieruchomości a warunki wypłaty tj. wysokość i termin dopłaty muszą być takie same.

Wnioskowanie w kilku bankach musi być przeprowadzone z głową ze względu na prostą komplikację wprowadzoną przez BGK. Banki nie mają możliwości równoległej rejestracji wniosków na platformie BGK. Każdy bank ma swoją indywidualną politykę w tej kwestii. Są banki, które rejestrują wniosek na samym początku. Są banki, które otwierają aplikację na początku i zamykają po wydaniu decyzji kredytowej. Są banki, które rejestrują aplikację już po wydaniu decyzji kredytowej. Wniosek rejestrowany w jednym banku będzie zablokowany dla innych instytucji. Z tego też powodu może się zdarzyć sytuacja w której źle złożony wniosek znacznie wydłuży uzyskanie decyzji kredytowej poprzez blokadę wniosku. Drugi i trzeci bank będą usiały poczekać do momentu w którym rejestracja w pierwszym zostanie zakończona. Realnie do uzyskania decyzji kredytowej co nierzadko trwa 3/4 tygodnie. Należy również pamiętać, iż umowa kredytowa z wybranym bankiem musi być zawarta w trakcie 60 dni od dnia rejestracji na platformie BGK przez bank.

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa nieruchomości to jeden z najważniejszych parametrów. Wyznacza z jeden strony wysokość dopłaty a z drugiej czy na daną nieruchomość może być udzielone dofinansowanie. Dzięki wiedzy jakie powierzchnie nie są zaliczane do użytkowej można zwiększać swoje szanse na środki MdM. Zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy MdM powierzchnia użytkowa jest rozumiana jako powierzchnia użytkową lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.). Przez powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego należy więc rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Powierzchnia MdM

Kredyt na zakup  i kredyt na wykończenie, garaż lub miejsce postojowe

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wymaga inwestycji choćby w podstawowe wyposażenie kuchni, łazienki czy podłogi. Z kolei mieszkania na rynku wtórnym często wymagają remontu, gdyż dotychczasowe wyposażenie zostało wyeksploatowane. Co w takiej sytuacji skoro program MdM nie przewiduje finansowania dodatkowych prac?. Są 2 możliwości. Na rynku pierwotnym możemy zakupić nieruchomość wraz z wykończeniem. Istnieje niestety kilka zastrzeżeń. Cena za całość nie może być rozbita na części a cena za całość musi się pokrywać w limicie. W związku z tym dużo popularniejszym rozwiązaniem jest drugi, oddzielny kredyt hipoteczny na wykończenie nieruchomości. Jest to drugi kredyt hipoteczny , który będzie zabezpieczony na tej samej hipotece. Niestety nie wszystkie banki mają rozwiązanie na taką ewentualność. Katalog dostępnych rozwiązań jest zatem ograniczony.

O kredycie na wykończenie możesz przeczytać w jednym z moich wcześniejszych wpisów Kredyt na wykończenie nieruchomości

Posiadanie udziałów w innej nieruchomości

Mam lub miałem udziały w nieruchomości mieszkalnej czy mogę skorzystać z dofinansowania Mieszkanie dla Młodych?. Zdecydowanie tak !!!. Ustawa mówi o tym że posiadanie nieruchomości w takiej formie nie przekreśla szans. Warunkiem jest by w przypadku zniesienia współwłasności udział obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny. Posiadanie udziałów nie wyczerpuje tego zapisu, zatem co nie jest zabronione jest dozwolone.

Wkład własny

Dofinansowanie ze środków BGK jest traktowane i stanowi wkład własny zgodnie z rekomendacją KNF. W zależności od wysokości dopłaty będziesz musiał lub nie uzupełnić o środki prywatne by spełnić warunki minimalnego wkładu własnego. Dość często spotykam się z mylnym rozumieniem, iż jeśli ktoś jest singlem lub małżeństwem bezdzietnym to z automatu posiada się 10%. Owszem dla niektórych nieruchomości tak, ale dla części dopłata MdM wyniesie w okolicach 8% wartości transakcyjnej. Wysokość dopłaty każdorazowo trzeba wyliczyć dla konkretnej nieruchomości.

Zbyt wysoka cena nieruchomości

Ustawa MdM narzuca limity cenowe jakie za 1m2 powierzchni może kosztować nieruchomość nabywana przez kredytobiorców. Jest kilka sposobów na rozwiązanie tego problemu. Pierwszy to przeniesienie nadwyżki z mieszkania na miejsce postojowe/garaż. Minusem jest fakt, iż wiąże się to niestety z podwyższeniem transakcji przez różnice w VAT. Dla mieszkań VAT to 8%, dla miejsca postojowego 23%. Każde 10 000 przeniesione na miejsce postojowe teoretycznie kosztuje 1500 PLN.  Drugi to zakup wykończenia u developera i podwyższenie go o kwotę przewyższającą limit. Trzeci to podział ceny na mieszkanie i np. balkon lub ogródek. Trzeci sposób jednakże wymaga specjalnych zapisów w akcie notarialnym i tyczy się tylko mieszkań budowanych przez developera.

Okres kredytowania

Zgodnie z ustawą MdM kredyt z dopłatą może być udzielony na min. 15 lat. Cześć kredytobiorców chce jednocześnie spłacić kredyt szybciej bez dokonywana nadpłat co w okresie pierwszych 5 lat kredytu z dofinansowanie jest ograniczone. Fajnym, prostym rozwiązaniem jest aneksowanie umowy kredytowej po wypłacie kredytu i dofinansowania i skrócenie okresu kredytowania.

Termin wypłaty środków MdM

Budżet na dofinansowanie MdM jest z góry określony i rośnie progresywnie aż do 2018 roku. W związku z tym ustawodawca wyznaczył konieczność dokładnego określania na etapie rejestracji wniosku terminu wypłaty dopłaty MdM. Termin wypłaty środków musi być określony w umowie bez względu to czy jest to umowa rezerwacyjna,developerska czy przedwstępna jasno określony. Na tej podstawie rejestruje się wniosek na platformie BGK. Jeśli wypłata środków zostanie zarejestrowana na marzec 2016 roku to nie ma możliwości zrealizować wypłaty środków w roku 2015 lub w roku 2017. Jest za to możliwość by środki zostały wypłacone w obrębie tego samego roku nawet kilka miesięcy wcześniej lub później.

Przy ustalaniu terminu wypłaty należy się wystrzegać dat listopadowo-grudniowych gdy wypłata transzy jest uzależniona od stopnia zaawansowania inwestycji. Skorelowanie wypłaty ostatniej transzy np. z pozwoleniem na użytkowanie  jest niebezpieczne. Dość łatwo sobie wyobrazić przesunięcie czasowe choćby ze względu na pogodę lub problemy z formalnym zakończeniem budowy. Przesunięcie tego na styczeń lub luty oznacza konieczność pokrycia brakujących środków z własnej kieszeni. Taka sytuacja byłaby skrajnie niekorzystna, gdyż oznacza że trzeba uzupełnić środki nierzadko w kwocie kilkudziesięciu tysięcy PLN. Dla rodziny z 3 dzieci mogłoby to oznaczać konieczność zorganizowania dodatkowo nawet kwoty w okolicach 100 000 PLN.

Środki z dofinansowania MdM są zawsze wypłacane jako ostatnie. W zależności czy została podpisana umowa developerska czy nie środki te mogą zostać wypłacone przed aktem końcowym lub po. W tym temacie kilka słów rozwinięcia wypłata dopłaty MdM

Rozdzielność majątkowa

W przypadku kredytu standardowego rozdzielność majątkowa daje szanse na zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez wiedzy, zgody i pomocy małżonka. Niestety nie ma takiej możliwości jeśli chcemy zaciągnąć kredyt z dopłatami Mieszkanie dla Młodych.

Podsumowanie

Ustawa MdM jak to w naszym pięknym kraju bywa jest pełna rożnego rodzaju możliwości i pozostawia wiele zapisów nie do końca sprecyzowanych. Dzięki temu kredytobiorca ma możliwość szukania odpowiednich rozwiązań dla siebie. Powyższe rozwiązania są tylko tymi najbardziej popularnymi. Triki MdM to dość ciekawy temat, gdyż daje szanse czasami na wybrnięcie z trudnej sytuacji i udaje się dzięki wykorzystaniu pewnych zapisów by uzyskać finansowanie z dopłatą Mieszkanie dla Młodych. W razie zainteresowania konkretnym przypadkiem zapraszam. Chętnie pomogę w analizie zapisów.

  • Saywhat

    Mam pytanie, mój doradca stwierdził kilka rzeczy odnośnie MDM’u i chciałem je zweryfikować :
    1.WBK- blokuje inne banki gdy złożymy w nim 1 wniosek – odp.:Ta sytuacja nie dotyczy V okresu obecnego.
    2.Na pytanie czy brać wolne na 2 stycznia (bo przecież jakieś papiery itp. trzeba podpisać) – odp.: Nie będzie takiej potrzeby, Będzie można to również zrobić kiedy indziej. To jest raczej formalny druk i czynność. O ile w tzw. Międzyczasie się nie zmienią druki – to będzie można bez daty podpisać to wcześniej

    • Cześć,
      Dzięki za post.
      1) Jeśli dostaniesz indywidualną zgodę na rejestrację w systemie BGK to faktycznie będzie to trwało krócej niż dotychczas.
      2) Zgadza się.
      Pozdrawiam
      Michał

  • JakKupicMieszkanie.com

    Gratuluje – dobrego, merytorycznego wpisu. Poruszone istotne aspekty programu MDM, o których wiele artykułów
    dot. MDM są pomijane. W przypadku za wysokiej ceny nieruchomości nadmienię jedynie iż nie we wszystkich
    przypadkach jest możliwość przeniesienia nadwyżki z mieszkania na miejsce postojowe/garaż, balkon i ogródek, o
    czym autor zapewne wie ale nie ujął tego w artykule ;-) Zaglądam tu gościnnie, polecam również pozostałe posty,
    pozdrawiam serdecznie, michał,

    • Cześć Michał,

      Dzięki za miłe słowa. Staram się choć czasu zdecydowanie za mało. Masz rację jest możliwość przeniesienia odpowiedniej ceny na wskazane części. Wspomniałem o takich rozwiązaniach w swoim wpisie.

      Pozdrawiam
      Michał

Powiązane wpisy