sidebar
x
Przekaż dalej

Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej

Wczoraj dostałem prośbę od jednego z moich czytelników o opisanie specyfiki zakupu na kredyt mieszkania bez założonej księgi wieczystej. Temat ciekawy, relatywnie często wracający do mnie jak bumerang, gdyż ten polski wynalazek (mieszkania spółdzielczo-własnościowe) ma całkiem duży udział w rynku nieruchomości. Wyjaśnię co to jest księga wieczysta, jakiego rodzaju mieszkania bez księgi można kredytować a jakie nie, co trzeba zrobić żeby założyć księgę wieczystą itd. Zapraszam do lektury jak kupić nieruchomość na kredyt bez założonej KW.

Co to jest księga wieczysta.
Jakie nieruchomości bez księgi wieczystej można kredytować.
Mieszkanie spółdzielczo-własnościowe. Na co należy uważać.
Proces uzyskania kredytu na mieszkanie bez KW.

Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej.

Co to jest księga wieczysta?.

Księga wieczysta to swoisty dowód osobisty nieruchomości. W księdze wieczystej opisane są najważniejsze informacje dotyczące danej nieruchomości. Księga wieczysta składa się z kilku działów:

Dział I składa się z dwóch poddziałów:

  • Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości”  – dokładne oznaczenie nieruchomości pochodzące z ewidencji gruntów (katastru)
  • Dział I-Sp „Spis praw związanych z nieruchomością” – wpisy praw związanych z daną nieruchomością

Dział II – wpisy praw związanych z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym

Dział III – wpisy praw związanych z ograniczeniem praw, roszczeniami, ograniczeniem w rozporządzaniu nieruchomością i roszczenia ciążące na nieruchomości.

Dział IV – wpisy praw związanych z hipoteką ciążącą na nieruchomości.

Poza powyższymi z księgą wieczystą związane są istotne cechy. Pierwszą z nich jest jawność. Oznacza to że każda księga wieczysta jest jawna i każdy znając numer księgi wieczystej jest w stanie zapoznać się z jej zapisami. W związku z tym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów zawartych w księdze wieczystej. Kolejną cechą jest domniemanie zgodności ze stanem prawnym. Oznacza to domniemanie, iż  dane w księdze wieczystej odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu. Uzupełnieniem jest tzw. rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej. Bardziej po ludzku oznacza to że nabycie nieruchomości od osoby nieuprawnionej, ale widniejącej w księdze wieczystej jako uprawniona jest prawnie obowiązujące. Ostatnią z podstawowych cech jest pierwszeństwo praw wpisanych. Oznacza to, iż pierwszeństwo mają wpisane prawa przed tymi nie wpisanymi.

Zdecydowana większość nieruchomości posiada księgę wieczystą więc dzięki powyższym cechom ryzyko zakupu jest praktycznie żadne. Na rynku jest jednak część nieruchomości bez założonej księgi wieczystej (najczęściej mieszkania spółdzielczo-własnościowe) a w takich przypadkach ponosimy już ryzyko. Nie oznacza to, iż trzeba zrezygnować z zakupu, ale koniecznie trzeba sprawdzić takową nieruchomość.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – dlaczego to ryzykowna transakcja?

Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej pozbawia ochrony wynikających z cech powyżej opisanych. Nie ma możliwości sprawdzenia istotnych danych (dane właściciela, oznaczenie nieruchomości, roszczenia czy też hipoteki). W przypadku zakupu nie chroni nas rękojmia. Dla przykładu nie ma pewności czy nieruchomość przypadkiem nie została sprzedana innej osobie np. 2h wcześniej. Jest to oczywiście przypadek rzadko spotykany. Biorąc pod uwagę, iż zakup mieszkania nie jest zwykłą transakcją wszelkie ewentualne słabe punkty należy traktować z dużą uwagą. Nie należy zrażać się do takich nieruchomości już na samym starcie. Czasem zakup takiej nieruchomości daje możliwość wynegocjowania dużo niższej kwoty zakupu co może być dużą zachętą.

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem?

Sprawdzenie nieruchomości z księgą może ograniczyć się do sprawdzenia księgi wieczystej, ale zakup podobnej nieruchomości bez KW wymaga sprawdzenia zestawu dokumentów. Przede wszystkim jest to podstawa nabycia nieruchomości. Najczęściej jest to akt notarialny na podstawie, którego obecny właściciel nabył prawo do nieruchomości. Inne możliwe dokumenty potwierdzające własność:

Postanowienie sądu lub notariusza potwierdzające nabycie spadku lub darowizny (należy równolegle poprosić o przedstawienie potwierdzenia opłaty podatku od spadku ub darowizny).
Decyzja administracyjna przyznają prawo własności lub użytkowania wieczystego.
Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające prawo spółdzielczej własności.

Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej

Na rynku takich mieszkań jest kilka procent i jak już wspomniałem zdecydowana większość to mieszkania spółdzielczo-własnościowe. Zakup takiego mieszkania przy użyciu kredytu hipotecznego wymaga dodatkowej analizy. Przede wszystkim należy poprosić obecnego właściciela o zdobycia zaświadczenia wydanego przed spółdzielnię mieszkaniową. Zaświadczenie to powinno mieć moc do założenia księgi wieczystej. W zaświadczeniu powinny znaleźć się poniższe dane:

Dane właściciela.
Dane adresowe mieszkania.
Dane gruntu na którym posadowiony jest budynek(nr ewidencyjny, numer księgi wieczystej)
Dokładny opis mieszkania (liczba pokoi, wc, łazienek, metraż i miejsca przynależne typu komórka lub miejsce postojowe).
Potwierdzenie braku księgi wieczystej.
Potwierdzenie braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej( znane mi są przypadki, gdy SM nie chce zawierać tej konkretnej informacji w zaświadczeniu).
Podpis osoby uprawnionej do wystawienia takowego zaświadczenia (można to sprawdzić przez KRS online lub notarialne pełnomocnictwo).
Potwierdzenie braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych lokalu w tym czynszu.
Celu wydania zaświadczenia (informacja , iż zaświadczenie służy do założenia księgi wieczystej)

To jednak nie jest koniec. Od 24 maja 2013 roku decyzją Sądu Najwyższego weszła w życie uchwała (sygn. akt III CZP 104/12) mówiąca o tym, iż w przypadku mieszkania spółdzielczo-własnościowego ustanowionego w budynku posadowionym na gruncie do którego spółdzielnia mieszkaniowa nie posiada prawa własności lub użytkowania wieczystego założenie księgi wieczystej jest zawieszone do czasu wyjaśnienia prawa własności. Brak prawa spółdzielni do gruntu oznacza brak możliwości kredytowania takiego mieszkania. Jak to sprawdzić?. Bardzo prosta rzecz – wystarczy znać numer księgi wieczystej gruntu i dokonać szybkiej analizy. Przeglądając internetowe ogłoszenia takie „wadliwe” mieszkania bardzo często zawierają dopisek, iż możliwy jest zakup tylko za gotówkę.

Proces uzyskania kredytu na mieszkanie bez księgi wieczystej

Generalnie proces zakupu mieszkania bez księgi wieczystej przy użyciu kredytu hipotecznego jest bardzo podobny jak  w przypadku nazwijmy to mieszkania standardowego. Jest dodatkowych kilka kroków opisanych powyżej jak analiza większej ilości dokumentacji czy sprawdzenie prawa do użytkowania gruntu przez SM. Dla usystematyzowania kolejność według mnie jest następująca:

Sprawdzenie dokumentacji.
Sprawdzenie prawa SM do użytkowania gruntu.
Złożenie wniosku kredytowego.
Podpisanie umowy kredytowej.
Podpisanie umowy notarialnej oraz zawarcie w umowie wniosku o założenie księgi wieczystej.
Złożenie wniosku o wpis hipoteki do nowozakładanej księgi wieczystej

Podsumowanie

Reasumując każda transakcja jest inna. Nie należy bać się zakupu, ale należy mieć świadomość wszelkich ryzyk związanych z taką transakcją. Zdaję sobie sprawę że pierwszy kontakt z taką nieruchomość może wiązać ręce dlatego też proponuję dokładną analizę lub kontakt ze specjalistą, który przeprowadzi przez proces zakupu takiego mieszkania. Zakup nieruchomości społdzielczo-własnościowej bez księgi wieczystej rodzi pewne dodatkowe obowiązki, które bez specjalistycznej wiedzy mogą być zaniechane.

Powiązane wpisy