sidebar
x
Przekaż dalej

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości

Kredyt hipoteczny wymaga złożenia określonej listy dokumentów. Jednym z nich jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Dokument ten określa szczegółowo kto sprzedaje, kto kupuje, co jest przedmiotem transakcji, na jakich warunkach cenowych, jaki jest uzgodniony termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz inne parametry ustalane indywidualnie przez obydwie strony. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości to bardzo istotny dokument, gdyż w razie  kłopotów ma głos decydujący. To właśnie zapisy z umowy przedwstępnej decydują o pomyślnym rozwiązaniu dla jednej ze stron jeśli dojdzie do sporu, czy wręcz do sprawy sądowej. Prawidłowe spisanie umowy przedwstępnej jest zatem szalenie istotne dla naszego bezpieczeństwa i komfortu na przestrzeni całego procesu zakupu nieruchomości. Jeśli ktoś prawidłowo zadba o swoje zabezpieczenie w postaci umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości może spać spokojnie.  W dzisiejszym wpisie postaram się wskazać :

Podstawowe zapisy jakie muszą znaleźć się  w umowie przedwstępnej.
Zadatek czy zaliczka, co wybrać.
Jaki wyznaczyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa „cywilna” czy notarialna.

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości

Podstawowe dane jakie muszę znaleźć się w umowie przedwstępnej

Każda umowa przedwstępna zakupu nieruchomości wymaga uwzględnienia w niej stałych, minimalnych danych by została zaakceptowana w banku analizującym dokumenty do kredytu hipotecznym. Jak wspomniałem wcześniej umowa to dokument regulujący kwestie całej transakcji. To nie jest zwykły świstek papieru do spisania na kolanie tylko pisemne potwierdzenie warunków poważne transakcji. Każda umowa powinna zawierać minimalnie:

Dane osobiste (imię, nazwisko, PESEL, seria i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon)
Przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału)
Data i miejsce zawarcia umowy
Ustalona cena kupna-sprzedaży nieruchomości
Numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych
Zadatek czy zaliczka jako forma zabezpieczenia transakcji

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Termin wydania przedmiotu umowy
Oświadczenia właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny
Oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wokna od praw osób trzecich
Oświadczenie właściciela o ilości osób zameldowanych w nieruchomości
Informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka
Wysokość nabywanego udziału w nieruchomości(jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej)
Informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne wynikające z charakteru nieruchomości)
Informacje jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron(np. sąd odpowiedni dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej)
Parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy

Dodatkowe informacje uzależnione są od indywidualnej sytuacji danej nieruchomości. W przypadku działki budowlanej i domu jednorodzinnego trzeba zadbać o kwestie związane z dostępem do drogi publicznej. W tego typu nieruchomościach często dokupuje się dodatkowy udział co trzeba wpisać w umowę. W przypadku nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym trzeba uwzględnić zapisy dotyczące spłaty zobowiązania sprzedających i zaświadczenia o kredycie. Możesz o tym przeczytać tutaj

Wybór formy umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może być zawarta w formie notarialnej lub jak się zwykło mawiać w formie „cywilno-prawnej”. W odniesieniu do kredytu hipotecznego banki nie mają specjalnych wymagań w tej kwestii i wybór pozostawiają zainteresowanym. Jak to zwykle bywa każdy wybór ma swoje plusy i minusy. Prześledźmy najważniejsze z nich:

⇒ Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – Umowa w tej formie jest droższa. Cena za podpisanie umowy  wynosi połowę taksy notarialnej umowy przyrzeczonej. Sporadycznie zdarza się że notariusz dzieli taksę notarialną na pół podpisując umowę przedwstępną i umowę przyrzeczoną. Dodatkowo w razie potrzeby trzeba liczyć 150 PLN za wpis  ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej co zabezpiecza stronę kupującą. Umowa w tej formie jest bezpieczniejsza i ma większą moc dowodową w przypadku kłopotów. Warto zastanowić się nad podpisaniem umowy w tej formie jeśli z jakichś powodów zależy mam na kupnie tej nieruchomości. Umowa przedwstępna notarialna daje możliwość sądowego egzekwowania wykonania zapisów umowy. Wycofanie się z umowy może być problemowe.

⇒ Umowa przedwstępna w formie cywilno-prawnej – Umowa praktycznie jest darmowa. Może być spisana na kartce papieru lub w formie komputerowej. W związku z faktem , iż nie jest tworzona przez profesjonalistów a jej wartość jest niższa niż forma aktu notarialnego na wypadek kłopotów ciężar dowodów jest znacznie niższy. Na jej podstawie nie można składać wniosków do księgi wieczystej.

Zadatek czy zaliczka jako forma pierwszej wpłaty

Podpisanie umowy przedwstępnej jest bardzo często jest tożsame z koniecznością wpłaty przez kupujących pewnej kwoty pieniędzy. Wysokość kwoty jest uzależniona od umowy między stronami transakcji. Banki nie mają specjalnych wymagań że to ma być 5%,10% czy też jakakolwiek inna kwota. Jest to kwestia dogadania się między sprzedającym a kupującym. Zazwyczaj jest to kwota między 5% a 10% wartości transakcyjnej. Jakiekolwiek będą to wpłaty proponuję by były realizowane poprzez przelew bankowy a nie płatności gotówką. W przypadku przelewu warto w tytule zaznaczyć adres i numer zawartej umowy. Potwierdzenie ręczne zawsze może się zniszczyć zagubić a potwierdzenie przelewu będzie na stałe zewidencjonowane w systemie bankowym.

⇒ Zaliczka – zaliczka nie została oficjalnie uregulowania w prawie. Nie stanowi zatem zabezpieczenia zakupu  nieruchomości a stanowi jedynie część ceny. Do skutków wręczenia zaliczki należy zatem stosować przepisy dotyczące umów wzajemnych. Zaliczka w wolnym tłumaczeniu jest korzystna bo w razie nieotrzymania kredytu sprzedający zwraca ją w pełnej wysokości, jednocześnie jest niekorzystna, gdyż pozwala wycofać się stronie sprzedającej bez istotnych powodów (nie w przypadku umowy przedwstępnej notarialnej). Zaliczka występuje w kilku artykułach kodeksu (622, 626, 743, 751, 763, 773 i 859-3) bez definicji.

⇒ Zadatek – zadatek zgodnie z wikipedia.pl to środek do zabezpieczenia transakcji. Jeśli kupujący nie otrzyma kredytu strona sprzedająca zatrzymuje otrzymaną kwotę. Jeśli sprzedający z jakichś powodów się rozmyśli jest zobowiązany oddać zadatek w podwójnie otrzymanej wysokości. Zadatek jest zdefiniowany w art. 394 k.c. 

⇒ Zadatek z klauzulą – ostatnimi czasy dość powszechne jest stosowanie zapisu w umowach przedwstępnych, iż zadatek jest zwrotny w całości lub części jeśli strona sprzedająca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej np. z 2/3 banków. Ma to na celu zabezpieczenie kupującego, gdyby banki do których złożył wnioski kredytowe nie udzieliły kredytu.

Jaki czas na zawarcie umowy przyrzeczonej?

Dobrze dobrany czas na zawarcie umowy przyrzeczonej jest bardzo istotny. Pozwala na spokojne załatwienie dokumentacji, znalezienie banków, złożenie wniosków, zapoznanie się i podpisanie umowy kredytowej. Niestety trudno jest określić realny czas i polecam moim klientom minimum 2 miesiące (najlepiej 3 miesiące) jako czas na załatwienie wszystkich formalności. Bardzo często daje się całość zorganizować dużo szybciej, ale bywają sytuacje że całość układa się bardziej skomplikowanie i niestety termin bywa przekroczony. W przypadku, gdy kupujący zapłacił zadatek taka sytuacja jest mało komfortowa. Strona sprzedające może zechcieć skorzystać z okazji by zatrzymać zadatek a nieruchomość z powrotem wystawić do sprzedaży. Warto zatem zabezpieczyć się na wstępie by móc spokojnie działać nawet jeśli po drodze zdarzą się niespodziewane kłopoty.

Załączniki do umowy przedwstępnej

Lista dokumentów jest uzależniona od rodzaju nieruchomości i indywidualnej sytuacji, która dana sytuacja się charakteryzuje. Temat szeroko potraktowałem w jednym z wcześniejszych wpisów dokumenty do kredytu.

Chciałem jednocześnie zwrócić uwagę, iż wszystkie dokumenty nieruchomości należy zawrzeć w formie załączników do umowy. Dodatkowo warto uwzględnić zdjęcia nieruchomości oraz spis zawartości lokalu. Załączniki należy wyliczyć i odpowiednio nazwać na ostatniej stronie umowy. Od momentu umowy przedwstępnej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej może minąć dłuższy okres. Istnieje zatem ryzyko, iż w tym czasie stanie się coś co obniży wartość nieruchomości np. powódź, zalanie, pożar. Znane mi się również przypadki, kiedy kupujący potrafili rozebrać np. podłogę, zabudowę kuchenną, szafę wnękową. Pozostanie wyposażenia nie zostało zapisane w umowie i sprzedający uważał że skorzysta na swoich dobrach. Zdjęcia nieruchomości wraz z oświadczeniem sprzedającego, iż nieruchomość zostanie przedstawiona do odbioru w stanie nienaruszonym pozwolą uniknąć tego typu sytuacji.

Pełnomocnik do podpisania umowy przedwstępnej

Zdarza się, iż nie ma możliwości by umowę podpisały wszystkie zainteresowane osoby. Można wtedy podeprzeć się pełnomocnictwem do podpisu. Koniecznie ten dokument musi mieć formę dokumentu poświadczonego notarialnie. Podpisując umowę należy przy każdym podpisie dopisać zgodnie z pełnomocnictwem Rep. A …….”

Podsumowanie

Umowa przedwstępna to wstęp do uniknięcia lub ograniczenia problemów jakie mogą wystąpić w trakcie załatwiania kredytu. Nikt nie podpisuje umowy na tzw dobre czasy kiedy wszystko idzie jak z płatka. Zapisy wcześniej uznane za przesadne mogą okazać się bardzo istotne jeśli chodzi o bezpieczeństwo o minimalizację strat. Polecam zatem traktować każdą ewentualność jako możliwość do spełnienia by spać spokojnie. Zakup nieruchomości nie jest równoznaczny z zakupem bułki w sklepie zatem należy poprzez zapisy w umowie przedwstępnej nadać odpowiednią rangę i znaczenie.

Powiązane wpisy