sidebar
x
Przekaż dalej

Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach

Część z nas włąśnie stara się o pierwszą nieruchomość. Są też tacy, którzy legitymują się dwoma, trzema,…. większą ilością (no dobra nie przesadzajmy ;)). Money makes money, nic nowego, odkrywczego a jednocześnie dalej trudne i niedostępne dla wielu. Posiadasz nieruchomość i zamierzasz ją wykorzystać by pomóc sobie np. w zakupie kolejnej. Zwykły zabieg inwestycyjny, odciążający i minimalizujący wyrzeczenia. Na pierwszy rzut oka to świetny pomysł. Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach pozwala w niektórych bankach uniknąć wpłaty wkładu własnego. W większości pozwala na obniżenie kosztów. Co taka operacja tak naprawdę znaczy dla zainteresowanego kredytobiorcy pod kątem szans i zagrożeń. Czy podwójne zabezpieczenie jednego kredytu hipotecznego jest opłacalne i bezpieczne? Zapraszam na nowy wpis, dzisiaj dowiesz się:

 Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach jako wkład własny.
Podwójne zabezpieczenie jako obniżenie kosztów kredytu.
Jakie są ryzyka związane z hipoteką na dwóch nieruchomościach.
Hipoteka łączna i jej prawne znaczenie.

Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach

Obciążenie dwóch nieruchomości jako wkład własny

Zgodnie z ⇒rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego od 2017 roku kredytobiorca powinien wykazać ⇒wkład własny na poziomie 20%. 10% wartości transakcyjnej powinno być wpłacone gotówką a pozostałe 10% może być zabezpieczone na zasadzie ubezpieczenia, gwarancji bankowej, zastawu itp. Zasady swoje, a banki swoje. Wszystko zależy od wewnętrznej polityki danego banku i tego jak interpretuje wydaną przez KNF rekomendację. Cześć banków jest w stanie zaakceptować brak posiadanych środków. Używają do tego zabezpieczenia kredytu na dwóch lub większej ilości nieruchomości. Nieruchomości te muszą być oczywiście wolne od innych obciążeń, przedstawiać odpowiedni stan techniczny i wartość tak by w rozumieniu danego banku mogły stanowić zabezpieczenie kredytu.

BZ WBKNie ma potrzeby wnoszenia wkładu własnego jeśli zaciągany kredyt nie przekracza 70% sumy obciążanych nieruchomości.
mBank/mBank HipotecznyBrak informacji o ograniczeniach.
RaiffeisenBrak informacji o ograniczeniach.

Niewiele tych banków niestety. Nie ma tego złego jednak bo istnieje dodatkowe rozwiązanie o którym mało się wspomina. Rozwiązanie, które w dość prosty sposób pozwala obejść wnoszenie wkładu własnego przy zaangażowaniu dodatkowej nieruchomości. Często nie jest znane osobom nawet z branży bankowej. Jak wspomniałem większość banków traktuję Rekomendację S bardzo literalnie. „KNF wymaga 10%/20% to my też będziemy tyle wymagać”. Jest jednak bardzo prosty sposób na obejście tego zapisu. Mianowicie część banków oferuje możliwość dobrania dodatkowej gotówki w cenie kredytu mieszkaniowego a środki wolne można rozdysponować na dowolny cel.

Państwo Kowalscy posiadają mieszkanie w Warszawie o wartości 400 000 PLN. Posiadają środki na lokacie na czarną godzinę w wysokości 30 000 PLN. Nie chcieliby tej gotówki ruszać, gdyż kwota stanowi ich zaplecze finansowe na gorsze czasy. Jednocześnie trafiła im się możliwość zakupu fantastycznie położonego mieszkania w bardzo atrakcyjnej cenie 300 000 PLN. Prognozują że wynajem tej nieruchomości pozwoli swobodnie przykryć koszta kredytu i czynszu. W gorszych czasach być może trzeba będzie kilkaset PLN miesięczne dołożyć, ale generalnie wygląda na to że nieruchomość będzie się sama spłacała. Państwo Kowalscy idą do banku po kredyt i tutaj szok. Banki wymagają minimum 10% w gotówce a więc wszystkie pieniądze jakie posiadają na zabezpieczenie. No to mają dylemat nie do pozazdroszczenia. Z jednej strony, być może okazja życia, z drugiej strony środki nie są ruszenia. Rozwiązaniem jest skorzystanie z oferty banków, które oferuję możliwość dobrania środków na zasadzie wolnej gotówki. Czyli w szybkim tłumaczeniu posiadane środki wpłacają sprzedającemu jako wkład własny. Następnie dokładnie tą samą kwotę pobierają od banku celem zwrotu na lokatę. Kredyt jest zabezpieczony na dwóch nieruchomościach. Zmieniła się zatem struktura finansowania, ale wszystkie cele są spełnione, kwota kredytu odpowiada wartości kupionej nieruchomości i transakcja jest dopięta do końca.

Obniżenie kosztów kredytu

Zabezpieczenie hipoteczne na dwóch nieruchomościach bardzo często ma na celu obniżenie kosztów kredytu. Jest to w niektórych sytuacjach faktycznie ciekawe rozwiązanie. Dzięki zabezpieczeniu na drugim mieszkaniu, działce czy też domu możemy liczyć na obniżenie marży czy też uniknięcieubezpieczenia niskiego wkładu.  Obniżenie kosztów jest możliwe dzięki obniżeniu LTV (loan to value czyli stosunek kredytu do zabezpieczenia). Banki najczęściej uzależniają wysokość marży od wysokości wkładu. Im wyższy wkład własny tym niższa marża lub brak ubezpieczenia niskiego wkładu. Dla każdych 100 000 PLN kredytu różnica na marży 0,5 p.p w okresie kredytowania 25 lat to ok.17 PLN/mc. Opłacalność dla niższych kredytów jest moim zdaniem niewielka. Gra wydaje się nie warta świeczki bo zabezpieczanie drugiej nieruchomości o wartości przykładowo 300 000 PLN na rzecz 51 PLN miesięczne to z mojej perspektywy sztuka dla sztuki. Ba, mogłoby się okazać że jest to wręcz nieopłacalne. Koszt dodatkowego ⇒ubezpieczenia nieruchomości będzie podobny jak z z niższej marży. Ja osobiście zastanowiłbym się nad takim rozwiązaniem gdybym brał kredyt o zdecydowanie większej wartości. W sytuacji gdyby ekstra zabezpieczenie pozwoliło oszczędzić w całym okresie przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Ryzyka związane podwójnym zabezpieczeniem

Podstawowym ryzykiem zabezpieczenia hipoteki na więcej niż jedna nieruchomość jest mniejsza dowolność jej dysponowaniem. Nieruchomość ta mimo, iż jest naszą w 100% własnością jest w dużym sensie pod jurysdykcją banku. Bank będzie kazał nam ją ubezpieczyć, utrzymywać w określonym stanie technicznym, może dokonywać wyceny celem sprawdzenia wartości. To wszystko powiedzmy jest do przełknięcia. Gorzej jeśli zamierzamy zmienić jej charakter funkcyjny np. wynająć na gabinet lekarski, sklep, cokolwiek lub chcemy sprzedać. Zmiana charakteru mieszkalnego nie jest dla banku akceptowalna. W razie naszych kłopotów ze spłatą bank przejmuje nieruchomość. Płynność sprzedaży takiej nieruchomości jest niższa niż w w normalnych warunkach. Drugim najważniejszym moim zdaniem wątkiem jest kwestia sprzedaży. Pal licho jeśli wartość  nieruchomości jest większa niż wartość kredytu. W takiej sytuacji sprzedajemy nieruchomość, spłacamy kredyt i ewentualna nadwyżka zostaje u nas w kieszeni. Gorzej jeśli mamy potrzeby finansowe (choroba, plany biznesowe lub inne niespodziewane) a kredyt jest wyższy niż wartość nieruchomości. W takiej sytuacji jesteśmy na łasce banku. Optymistycznie bank zgodzi się, ale pod warunkiem przeznaczenia wszystkich środków na spłatę kredytu. Bank może  nie zgadzać się na żadne tego typu ruchy bo chce w białych rękawiczkach pozbyć się ze swojego portfela kredytów hipotecznych. W takiej sytuacji jest wielu obecnych kredytobiorców frankowych. Dla banków kredyty CHF są od dawna „gorącymi kartoflami”. Gdy tylko „wyczują krew” prowadzą scenariusz tak by klient zdesperowany i przyciśnięty do muru wykonał kroki mające cel spłatę i rozwiązanie umowy.

Hipoteka łączna

Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach wiąże się z koniecznością dokonania wpisu hipoteki łącznej. Obciążone będą księgi wieczyste wszystkich nieruchomości będących zabezpieczeniem finansowania. Jest to zabezpieczenie niepodzielne. Oznacza to że biorąc kredyt na 300 000 PLN i zabezpieczając go na dwóch nieruchomościach wartych po 200 000 PLN każda z nich jest zabezpieczona na 300 000 PLN. Każda z nieruchomości jest zabezpieczona na pełną wysokość kredytu. Obecnie hipoteka łączna jest uregulowana bezpośrednio w art. 76 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej KWU). Koszt wpisu hipoteki łącznej to 200 PLN bez względu do ilu ksiąg wieczystych zostanie wpisana.

Podsumowanie

Subiektywnie rzecz mówiąc nie jestem zwolennikiem zabezpieczania na dwóch nieruchomościach. Bardzo sobie cenę mobilność i dowolność dysponowania swoim majątkiem. W przypadku łączenia dwóch nieruchomości jestem w stanie sobie wyobrazić sytuacje w których takie zabezpieczenie będzie bardzo niekomfortowe. Jest to oczywiście kwestia kalkulacji bo będzie decydował o tym poziom mojego portfela, potencjał oszczędności czy innych zysków uzyskanych w ten sposób. Polecam za każdy razem dokładnie przestudiowanie tematu bo decyzja podjęta i zrealizowana jest trudna do odkręcenia.

Powiązane wpisy