sidebar
x
Przekaż dalej

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza. Ciekawe 12 wątków o których musisz wiedzieć.

Prowadzący działalność gospodarczą nie mają lekko jeśli chcą uzyskać kredyt hipoteczny. Banki zdecydowanie preferują udzielać kredytów hipotecznych dla osób uzyskujących dochód z tytułu umowy o pracę. W mniemaniu banków to najbardziej stabilny i pewny dochód. Jest to dla wielu przedsiębiorców zupełnie niezrozumiałe. Niestety tam gdzie kredyty hipoteczne tam w wielu wypadkach kończy się logika. Przedsiębiorcy w wielu wypadkach irytują się na dziwne z ich pozycji podejście banków. Starając się o kredyt hipoteczny pewne rzeczy trzeba przyjąć takie jakie są. Dyskusje czy też obruszanie niewiele da. Jedyne co możesz zrobić to odpowiednio się przygotować i poznać swojego „wroga”. W dzisiejszym wpisie „Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza. Ciekawe 12 wątków o których musisz wiedzieć.” dowiesz się:

Jak banki liczą dochody dla osób uzyskujących dochody z działalności.
Czy zobowiązania firmowe liczą się do zdolności kredytowej
Jaki wpływ na dochód wyliczany przez banki ma optymalizacja podatkowa.
Jakie dokumenty trzeba przedstawić do kredytu

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

1. Sposób liczenia dochodu w odniesieniu do rodzajów opodatkowania

⇒ Książka Przychodów i Rozchodów

Najbardziej popularnym sposobem rozliczania się przedsiębiorców z fiskusem jest książka przychodów i rozchodów zwana potocznie KPiR. Dla banków to również najbardziej oczywisty i najłatwiejszy sposób wyliczenia dochodu. Co do sposobu to najczęściej są to w zależności od banku: średnia dochodu netto za ostatnie kalendarzowe 12 miesięcy,dochód netto za ostatni rozliczony rok lub niższy z wyników ostatni rok versus ostatnie 12 miesięcy. Oczywiście bardzo ważna jest stabilność  dochodów. Banki nie zaakceptują dochodów firmy, która nagle w ostatnich 1,2 czy też 3 miesiącach wygenerowała duży dochód. Nawet jeśli po uśrednieniu ten dochód daje zdolność kredytową. Może to zostać potraktowane jako manipulacja na potrzeby finansowania. Dlatego też jeśli zamierzasz zaciągnąć kredyt porzuć niskie podatki i skup się na wygenerowaniu odpowiednich wyników finansowych.

⇒ Ryczałt

Ryczałt to dla wielu przedsiębiorców świetny sposób na płacenie niskich podatków i uproszczenie księgowości. W zależności od rodzaju działalności właściciel firmy płaci ustalony procent od przychodów. Problem pojawia się u ryczałtowców w momencie starania o kredyt hipoteczny, gdyż banki jako dochód netto biorą od 15% do 40% uzyskiwanych przychodów. W wielu wypadkach są to zdecydowanie mniejsze pieniądze niż te, które realnie zostają w kieszeni wnioskodawcy.

⇒ Karta podatkowa

Relatywnie rzadko spotykany przypadek. Jest to najmniej lubiany sposób rozliczania, gdyż prowadzący działalność nie musi składać PIT ani ewidencjonować sprzedaży czyli realnie nie wiadomo ile pieniędzy zarabia. Wysokość stawki dla użytkowników karty podatkowej ustalana jest przez Urząd Skarbowy. Banki z kolei liczą dochód jako wielokrotność ustalonej stawki karty podatkowej najczęściej w zakresie 5-8.

2. Okres prowadzenia działalności wymagany przez banki

Generalnie należy przyjąć, iż minimum dla akceptacji dochodu jest uzyskiwanie jego przez 12 miesięcy. Dla mniejszej części banków jest to 24 miesiące. Wyjątkiem jest prowadzenie działalności na rzecz byłego pracodawcy. Kilka banków jest w stanie przełknąć i zaakceptować biznes trwający od 6 miesięcy. Jeśli nie działasz na rzecz byłego pracodawcy, ale w tej samej branży na zbieżnym stanowisku pojawi się kilka opcji po 9 miesiącach trwania firmy. By bank zaakceptował dochód będziesz musiał przedstawić świadectwa pracy, umowy o współpracę, szczegółowe KPiR, potwierdzenia wpływów rozliczania faktur.

3. Strata księgowa z tytułu prowadzenia działalności

Wykazanie straty księgowej oznacza oczywiście brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Oznacza to brak możliwości regulowania przyszłych zobowiązań kredytowych. Ratunkiem może być strata wynikająca np. z odpisów amortyzacyjnych, początkowych nakładów inwestycyjnych. Będzie to również istotne jeśli kredytobiorca posiada inne dochody na podstawie, których wnioskuje o kredyt. Banki w większości przypadków od dochodu np. z umowy o pracę odejmą uśrednioną stratę z działalności. Warto wiedzieć, iż na rynku jest kilka banków, którym nie trzeba pokazywać pełnych wyników finansowych jeśli dochód z przedsiębiorstwa nie będzie brany przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Dzięki temu strata finansowa nie będzie miała wpływu na uzyskanie finansowania.

4. Kredyt dla osoby prowadzącej działalność za granicą

Praktycznie niewykonalne jest uzyskanie kredytu na podstawie dochodów z działalności prowadzonej poza Polską. Nie ma znaczenia czas, wysokość, stabilność dochodów  czy też Twoje doświadczenie. Jedynym wyjątkiem jest prowadzenie firmy w Niemczech. Taki wyjątek jest w stanie zaakceptować Deutsche Bank. Nigdy nie realizowałem takiego kredytu, ale bank chwali się, iż w takim przypadku nie wymaga nawet tłumaczeń dokumentacji kredytowej.

5. Branże działalności, które dla banków są ryzykowne

Są branże, które są lubiane bardziej. Są branże, które przez banki są traktowane po macoszemu. Zły odbiór danej branży może mieć odzwierciedlenie np. w słabej ocenie scoringowej danego wniosku. Taką świadomość powinni mieć przede wszystkim właściciele firm działający w branży transportowej, meblarskiej, finansowej, ubezpieczeniowej, gastronomicznej. motoryzacyjnej. Jest to spowodowane czynnikami statystycznymi. Przedstawiciele wymienionych branż częściej niż reszta mają problemy z płynnością finansową, są narażeni na zatory płatnicze lub odczuwają najmocniej zmiany koniunktury gospodarczej. Nie jest jednak powiedziane że nie ma możliwości uzyskania kredytu dla takich firm. Bank może w ramach większego ryzyka poprosić o dane finansowe za dłuższy niż standardowy okres, wymóc wyższy wkład własny pomimo zdolności kredytowej, podwyższyć oprocentowanie itp.

6. Zadłużenia w ZUS i Urzędzie Skarbowym

Prowadzisz firmę, chcesz kredyt a masz zadłużenia w ZUS i US? Zapomnij o kredycie hipotecznym. Każdy bank wymaga najdalej do uruchomienia kredytu zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami lub składkami ZUS. Część banków jak np. mBank jeśli się dowie że w trakcie ostatnich 6 miesiącach miałeś opóźnienia również odmówi kredytu nawet jeśli na dziś wszystko uregulowałeś.

7. Optymalizacja podatkowa a zdolność kredytowa

Dochód netto to najczęściej przychód – koszty – wynagrodzenia-ubezpieczenia ZUS – podatek. Co jeśli stosujemy w firmie optymalizację podatkową i nasz dochód faktycznie jest inny niż na papierze? Poniżej kilka najczęściej spotykanych narzędzi optymalizacji podatkowej, używanych przez wielu polskich przedsiębiorców.

Amortyzacja środków trwałych

Amortyzacja najczęściej  to cykliczne wliczenie w koszty prowadzenia firmy procentu wartości środka trwałego, którego używamy w naszej firmie do celów firmowych. Na przykład kupiliśmy używany samochód za 30k PLN. Dzięki zasadom księgowym możemy odliczyć przez 30 miesięcy 1 tysiąc miesięcznie kosztów wynikających z amortyzacji. W tym momencie pojawiają się różnice w bankach, gdyż część będzie w stanie podwyższyć dochód netto o ratę amortyzacji a dla części nie ma to żadnego znaczenia. Bankowi trzeba będzie udowodnić wliczanie amortyzacji poprzez przedstawienie szczegółowej KPiR.

⇒  Leasing operacyjny

Leasingowanie środków o znacznej wartości jest często spotykanym zabiegiem optymalizacyjnym. Szczególnie jeśli rozpatrujemy zakup np. nowego samochodu. Gdybyśmy zakupili nowy samochód za gotówkę wtedy można amortyzacji dokonywać przez 60 miesięcy od daty zakupu. Przy użyciu leasingu możemy dokonać pierwszej wpłaty w wysokości do 45% wartości samochodu a resztę można rozłożyć na raty do 3 lat. W takiej sytuacji w koszta można wrzucić pierwszą fakturę opiewającą na 45%. Część banków będzie w stanie podwyższyć Twój dochód o wysokość faktury zakupowej. Oczywiście pomniejszonej o wysokość podatku dochodowego jaki by trzeba zapłacić, gdyby ten koszt nie został uwzględniony w KPiR. Część banków niestety ten koszt potraktuje jak każdy inny bez podnoszenia naszego dochodu.

Remanent

Remanent realnie występuje w firmach, które do swojej działalności wykorzystują większe ilości towarów. Jest to świadome oddalanie obowiązku płatności podatku poprzez kupowanie większej ilości towaru tak by koszta wynikające z zakupu towaru pokrywały w części lub całości przychody. Starający się o kredyt musi wiedzieć, iż tylko część banków będzie w stanie zaakceptować dochód netto wynikający z rozliczenia remanentu. Dla części banków nie ma znaczenia jaką ilość materiałów, towarów posiada na stanie firma tylko to co realnie przedsiębiorca wygenerował jako dochód standardowy. O ile jest możliwość zastosowania remanentu na koniec roku o tyle nie spotkałem się z możliwością by bank dokonał oceny zdolności na podstawie remanentu cząstkowego np. w połowie roku.

8. Kredyt hipoteczny na oświadczenie dla przedsiębiorców

Już kilka lat temu Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała bankom by kredyty hipoteczne udzielać tylko na podstawie faktycznie uzyskiwanych i wykazywanych dochodów. Jak wspomniałem powyżej cześć branż jest na cenzurowanym. Są też takie, które zawsze były są i będą lepiej oceniane przez co banki potrafią na pewne kwestie przymknąć oko. Prowadzący działalności adwokaci, rzeczoznawcy, notariusze, radcy prawni, biegli rewidenci czyli tzw. wolne zawody mają szansę uzyskać kredyt bez szczegółowego wykazywania dochodów. Wystarczy przedstawić prawo do wykonywania zawodu oraz odpowiednią długość prowadzenia działalności by bank na podstawie własnych wskaźników określił dochód netto. Takie możliwości są dostępne w Deutsche Bank i BZ WBK. Jest to o tyle ciekawe że te banki z zasady mają bardzo duże wymagania dla osób prowadzących firmę.  Odnosi się to do długości prowadzenia biznesu jak i listy dokumentów jakie trzeba zebrać by złożyć wniosek.

9. Kredyt hipoteczny a zobowiązania firmowe

Zobowiązania firmowe w większości przypadków obciążają zdolność kredytobiorcy jak zobowiązania prywatne. Nie można takich zobowiązań pominąć. Banki coraz częściej korzystają z bazy BIK Przedsiębiorca w której znajduje się coraz większa ilość zobowiązań zaciągniętych w związku z prowadzoną firmą. Sposób obciążenia zdolności zależy od posiadanego produktu finansowego.

⇒ Kredyty ratalne

Kredyty ratalne jeśli są ewidencjonowane w KPiR obciążają zdolność kredytową tylko w części kapitałowej. Jako że część odsetkowa jest odliczana jako koszt prowadzenia działalności nie bierze się jej pod uwagę w liczeniu zdolności kolejny raz. W całości są uwzględniane jako obciążenie jeśli właściciel rozlicza się na podstawie ryczałtu czy też stawki podatkowej.

⇒ Leasing operacyjny

Raty leasingu operacyjnego jeśli są ewidencjonowane w KPiR nie obciążają dodatkowo zdolności, gdyż są rozliczane jako koszt uzyskania przychodu. W całości są uwzględniane jako obciążenie jeśli właściciel rozlicza się na podstawie ryczałtu czy też stawki podatkowej.

⇒ Karty kredytowe, limity w rachunku

Standardowo do obciążeń banki przyjmują procent udzielonego limitu. Najczęściej jest to zakres 1,5%-5%. Czyli dla limitu 10 000 PLN banki przyjmą stałe miesięczne obciążenie w wysokości 150 PLN – 500 PLN. Uwaga: na rynku są banki, które nie będą uwzględniały tych produktów jako obciążenie miesięczne.

Warto wiedzieć, iż będziesz mieć duży problem jeśli będziesz chciał skorzystać z kredytu konsolidacyjnego. Banki raczej nie dają możliwości konsolidacji detalicznym kredytem hipotecznym Twoich zobowiązań firmowych.

10. Wpływ zawieszenia działalności gospodarczej na kredyt hipoteczny

Zawieszenie działalności w praktyce oznacza zamknięcie. Banki po odwieszeniu w zdecydowanej większości będą wymagały by była ona prowadzona przez minimalny wymagany okres. W kilku bankach bez względu na fakt czy jest to działalność sezonowa czy nie bank jest w stanie zaakceptować dochód z odwieszonej działalności już np. po 6 miesiącach. Przykładem jest ING Bank Śląski. Wyjątek stanowią działalności sezonowe, ale to wiąże się z koniecznością udowodnienia, iż takie zawieszenia miały miejsce w latach poprzednich, dochód jest stabilny i sezonowość wynika z branży, miejsca prowadzenia działalności itp. Zawieszenie działalności banki sprawdzają w Bazie CEiDG.

11. Pożyczka hipoteczna w przypadku prowadzenia firmy

Pożyczka hipoteczna to kredyt na dowolny cel z zabezpieczeniem na hipotece. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą banki mają swoje dodatkowe obostrzenia. Część nakazuje pisać oświadczenia lub jest to zawarte w umowie kredytowej, iż udostępnione środki nie będą przeznaczone na cele związane z firmą. Z drugiej strony nie ma zbyt wielu możliwości by to faktycznie zweryfikować i zakazać. W gruncie rzeczy takie oświadczenie jest zwykłą formalnością bez konsekwencji. Drugim ograniczeniem są limity kwotowe dla przedsiębiorców jakie można uzyskać na podstawie pożyczki hipotecznej.

12. Lista wymaganych dokumentów do kredytu

Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy oznacza konieczność dostarczenia dość obszernej listy dokumentów. W zależności od banku najbardziej standardowa lista wygląda następująco:

Dokumenty rejestracyjne(CEiDG);
KPiR podsumowanie za rok bieżący (podpisane i opieczętowane przez właściciela);
KPiR podsumowanie za rok ubiegły (podpisane i opieczętowane przez właściciela);
KPiR szczegółowe za rok bieżący(podpisane i opieczętowane przez właściciela);
Zaświadczenia o niezaleganiu z US i ZUS;
Rozliczenie PIT 2016 z potwierdzeniem złożenia w US (UPO lub pieczęć US);
Wyciągi bankowe z rachunku firmowego;
Druk bankowy;
Potwierdzenia opłat podatku dochodowego za 2016r.

Lista dokumentów będzie się różnić mniej lub bardziej w zależności od banku. Jeśli bank wymaga daną listę to ogranicz się na starcie tylko do tej listy. Nie bądź zbytnio nadgorliwy bo z nadgorliwości mogą wyjść tylko kłopoty. Analityk dostając ekstra dokumenty zawsze może dopatrzyć się czegoś dyskwalifikującego.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza to temat niemal niewyczerpany. Jest wiele wątków różniących starania przedsiębiorcy od Kowalskiego pracującego na etacie. Prowadzenie firmy z różnych powodów jest oceniane gorzej przez banki przez co trzeba pokonać różne problemy związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Dzięki za poświęcony czas na lekturę mojego wpisu.

  • Michał

    A jakie banki zakładają wyjątek sezonowej pracy? Bo ja odbiłem się już od kilku. Mój przypadek: Działalność sezonowa gastronomiczna od grudnia do kwietnia. Przez resztę roku zawieszona. Prowadzona od 9 lat. Średnie dochody roczne pomiędzy 50000zł-70000zł. Szukam kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości wycenionej na 380000zł. Mój wkład własny to 80000zł. Z góry dziękuje za pomoc. Pozdrawiam, Michał.

    • Michał,
      Dawno nie realizowałem takiej transakcji. Niestety tak od ręki nie jestem wskazać, które banki mogą wchodzić w grę. Mógłbym zrobić research jeśli byś był zainteresowany współpracą. Odezwij na priv.
      Pozdrawiam
      Michał

  • S.

    Witam,. Czy dostanę kredyt jeśli moja działalność gospodarcza trwa 9 miesięcy

    • Cześć,
      Jeśli jest prowadzona na podstawie współpracy z byłym pracodawcą lub w tej samej branży to da się to zrobić. Jeśli to nowa świeża sprawa to tylko i włącznie można próbować w PEKAO S.A na odstępstwo. Tak czy siak dochód z 9mc zostanie podzielony przez 12. W reszcie banków będziesz musiał poczekać do min.12mc. Cześć banków wymaga nawet więcej od 24mc w górę.
      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

  • Wywóz gruzu kraków

    Ciekawe opcje na kredyty hipoteczne !

  • Ala

    Hej mam pytanie. Włożyłam w działalność ok 40.000 w pierwszym miesiącu rozliczając środki trwale i moje doskonalenie zawodowe. No i jeśli odjąć to to nie mam dochodu. Które banki w drodze odstępstwa mi tego nie policza??

    • Cześć,
      Co znaczy rozliczając środki trwałe?. Doskonalenie zawodowe nigdzie nie zostanie odjęte od kosztów.
      Pozdrawiam
      Michał

  • Gosia

    A jak to jest, jeśli zarabiam za granicą i nie jest wszystko udokumentowane, to jest mniejsza możliwość dostania kredytu?

    • Cześć,
      Jest mniejsza niż gdyby wszystko było udokumentowane. Proszę zadaj pytanie inaczej bo mam wrażenie że nie do końca o taką odpowiedź Tobie chodziło. Innej niestety nie jestem w stanie udzielić.
      Pozdrawiam
      Michał

  • Arek

    Czy ja również mógłbym się zwrócić z pytaniem?

  • Urszula

    Dzieki za informacje. Mam właśnie taki problem że niby zdolnosc kredytową mam ale jest to dochód wynikający z rozliczenia remanentu. Czy mógłbyś podpowiedziec które banki akceptują taki dochód. Z góry dziekuję, Urszula

    • Cześć,
      Napisz do mnie na maila Postaram się pomóc bo niestety nie da się odpowiedzieć na pytanie na podstawie jednego parametru.
      Pozdrawiam Michał

Powiązane wpisy