Nieruchomości
28 czerwca 2022
6
Wynajmujesz mieszkanie przez wiele lat. Po pewnym czasie budzisz się, że czynszu sumarycznie wyszło kilkadziesiąt tysięcy złotych. Kilkadziesiąt tysięcy, które zostały zapłacone bezpowrotnie. Znajomy podrzucił Ci link do fajnego artykułu na temat różnic między wynajmem nieruchomości a kredytem hipotecznym ;). Brzmi to całkiem sensownie, robisz szybkie wyliczenia, że faktycznie za niewiele więcej można mieć własne gniazdko. Decyzja podjęta – kupujemy mieszkanie. Pomimo szerokiej oferty wcale nie jest łatwo znaleźć takie mieszkanie, które ma fajny rozkład, odpowiedni metraż, cenę „nie z kosmosu”, okna na dobre strony świata, fajne otoczenie itp. W pewnym momencie zatrzymujesz się, zastanawiając: rynek wtórny czy rynek pierwotny?
Spis treści
W dzisiejszym wpisie “Rynek wtórny czy rynek pierwotny. 5 istotnych kwestii, o których musisz wiedzieć.” opiszę wszystkie za i przeciw. Dowiesz się:
- co to jest rynek wtórny, a co to jest rynek pierwotny,
- rynek wtórny, czy rynek pierwotny,
- jakie są główne różnice między mieszkaniami z tych dwóch rynków,
- jakie są wady i zalety rynku pierwotnego, a jakie rynku wtórnego.
1. Rynek wtórny czy rynek pierwotny? Jaka jest różnica w definicji?
Rynek wtórny to, krótko mówiąc, mieszkania i domy już używane, które są nabywane „z drugiej ręki”. Rynek pierwotny to z kolei nieruchomość nabywana od firmy, tzw. dewelopera – nieruchomość nowa, nieużywana. Najczęściej na rynku wtórnym płaci się podatek, a na rynku pierwotnym nie, choć jest to uzależnione od tego, czy deweloper lub podmiot finansujący opłaca VAT wynikający z inwestycji. Jeśli nie, to na rynku pierwotnym trzeba zapłacić PCC 2% od wartości rynkowej.
2. Wady nieruchomości z rynku wtórnego
- Pierwsza podstawowa wada jest taka, że musisz zaakceptować sposób i standard wykończenia, który został wybrany przez obecnych właścicieli. Nawet jeśli uda Ci się trafić na nieruchomość „do zamieszkania”, to z pewnością jedna, druga czy trzecia rzecz nie przypadną Ci do gustu. Będzie to oznaczało konieczność przeprowadzenia remontu lub w lżejszej wersji – odświeżenia lokalu. Czyli idziemy w koszty. Jak duże? To wyjdzie w trakcie remontu. Należy pamiętać, że remont mieszkania z rynku wtórnego jest znacznie droższy niż w przypadku rynku pierwotnego. Trzeba często zmienić instalacje elektryczne, gazowe, wodociągowe, ogrzewania. Do tego trzeba dodatkowo zapłacić za usunięcie starego wyposażenia oraz jego wywózkę.
- Kolejna kwestia to standard budynku. Może być zbudowany w starej technologii, co może mieć wpływ na ocieplenie, problemy z windą, ogrzewaniem czy wodociągami. Planowane prace będą wymagały zwiększenia funduszu remontowego, co będzie miało wpływ na wysokość comiesięcznego czynszu.
- W wielu starych budynkach mieszkają trudni lokatorzy, których sąsiedztwo nie jest zbyt miłe. Kto mieszkał koło patologicznej rodziny ten wie, o czym mówię. Mieszkań w takich lokalizacjach nie jest dużo, ale jak już się tak trafi, to trudno z tym funkcjonować na co dzień.
- Bardzo dużym minusem jest konieczność zapłacenia podatku PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Wyjątkiem tutaj jest zakup od firmy, która płaci podatek VAT od sprzedaży nieruchomości. Nie ma zbyt wielu ogłoszeń tego typu, ale może, może….
- Na wielu starszych osiedlach jest ogromny deficyt miejsc parkingowych. Kiedyś nie przewidywano takiego wzrostu liczby samochodów. Wynikiem tego jest niedostosowanie liczby parkingów wobec liczby samochodów.
3. Zalety nieruchomości z rynku wtórnego
- Mieszkania z rynku wtórnego poza wadami mają też swoje zalety. Warto zwrócić uwagę, że w przypadku większości takich nieruchomości infrastruktura okolicy stoi na zdecydowanie wyższym poziomie. Bliskość obiektów typu szkoła, przedszkole, poczta, tereny zielone czy place zabaw jest dla części osób bardzo ważna. W większości przypadków na rynku wtórnym komunikacja (autobusy, tramwaje, metro) jest dużo bardziej rozwinięta.
- Wiele osób chce kupić mieszkanie „na już”, co w przypadku rynku wtórnego jest najczęściej standardem. Nie trzeba czekać miesięcy czy nawet lat, aż mieszkanie zostanie zwolnione.
- Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, wiesz, co kupujesz. Nawet jeśli są pewne niedociągnięcia, to wiesz jakie. Wiesz również, jak wygląda okolica, która raczej nagle nie zmieni się diametralnie.
Może zainteresuje Cię również:
4. Wady nieruchomości z rynku pierwotnego
- Rynek pierwotny najczęściej oznacza ograniczony wybór nieruchomości. Mimo że obecnie panuje bardzo duża podaż, to wcale nie jest tak łatwo znaleźć coś dla siebie. Większość najfajniejszych mieszkań jest kupowana podczas początkowego etapu inwestycji. Często te mieszkania są sprzedawane zaprzyjaźnionym inwestorom jeszcze na etapie dziury w ziemi. Jeśli już uda Ci się złowić fajne mieszkanie, to właśnie wcześnie, kiedy budynek nie jest jeszcze zbudowany, co oznacza, że na wprowadzenie czasem trzeba poczekać nawet kilka lat (np. 2 lata na budowę, 1 rok na wykończenie).
- Rynek pierwotny, choć teraz dużo bezpieczniejszy niż kiedyś, w dalszym ciągu oznacza dużą niepewność. Nie wiemy, czy na 100% i kiedy zostanie sfinalizowana budowa całej inwestycji. Zdarza się, że inwestycje z powodów finansowych, prawnych lub organizacyjnych przedłużają się o wiele miesięcy. Nie wiemy też, jak finalnie nieruchomość będzie wyglądała. Jest wiele historii, w których wstępnie prezentowane makiety znacznie różniły się od końcowego efektu.
- Obecnie budowy są realizowane bardzo szybko. Nierzadko budowa domu od wbicia łopaty w ziemię trwa niewiele ponad rok. Biorąc pod uwagę, że technika poszła do przodu, cały czas mam wrażenie, że to zbyt szybko. W moim mniemaniu może to rzutować na jakość budowy.
- Ze względu na czas oczekiwania rynek pierwotny oznacza dużo wyższe koszta. W pewnym momencie trzeba równolegle obsługiwać czynsz za wynajem oraz ratę za kredyt hipoteczny. Dla wielu osób wykracza to poza ich możliwości finansowe.
- Pierwsze 2 – 3 lata mieszkania w budynku z rynku pierwotnego oznaczają duże problemy z pracami wykończeniowymi u sąsiadów. Sam to przeszedłem i proszę wierzyć, bywa to strasznie irytujące. Wiercenie w ścianie o godzinie 21 wieczorem w sobotę nie jest czymś rzadkim.
- Trudno jest też przewidzieć wygląd okolicy za kilka lat. Nie do końca wiadomo, czy deweloper nie postawi kolejnego bloku obok tak blisko, że będzie można sąsiadom zaglądać w okna.
- Nie mógłbym pominąć tematu imprez. Kupno nowego mieszkania oznacza, szczególnie na początku, zdecydowanie większą liczbę imprez w budynku. Nowe mieszkanie to okazja do tzw. parapetówki, co może stać się uciążliwe.
5. Zalety nieruchomości z rynku pierwotnego
- Deweloper musi obecnie udzielić gwarancji na 5 lat na wybudowane lokale. To znacznie dłuższy okres niż rękojmia na rynku wtórnym.
- Czynsz mieszkania z rynku pierwotnego jest znacznie niższy niż w przypadku rynku wtórnego. Wszystko jest nowe, na gwarancji, zatem zanim wspólnota zacznie realnie dokładać do utrzymania budynku, minie trochę czasu.
- Fajną opcją jest możliwość zakupu miejsca postojowego. Dzięki temu nie musimy się martwić o miejsce do parkowania.
- Całość urządzenia można zrobić „pod siebie”, zgodnie ze swoimi upodobaniami i charakterem.
- Kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego – nie musisz płacić podatku PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości.
Podsumowanie
Nie mam pojęcia, co tak naprawdę doradzić. Rynek wtórny czy rynek pierwotny? Każdy z wyborów oznacza jakieś wyrzeczenia i jest w jakimś wymiarze niekorzystny. Każda decyzja musi być dokładnie przeanalizowana. Najważniejsze to mieć wyobraźnię, jakie konsekwencje oznacza dany wybór. Życzę Ci wyciągnięcia tylko dobrych wniosków i poniesienia jak najmniejszych strat. Jeśli będziesz mieć jakiekolwiek pytania związane z zakupem nieruchomości, konieczne odezwij się w komentarzu. Chętnie pomogę lub przedstawię swój punkt widzenia.
Zapraszam do komentowania
Czy mój artykuł pomógł Tobie i wyjaśnił kilka zawiłych kwestii? Co Ty byś wybrał decydując, czy rynek wtórny, czy rynek pierwotny? Koniecznie daj znać w komentarzu.
