sidebar
x

Słowniczek kredytowy

Słowniczek kredytowy – kredyt hipoteczny

 

Kredyt hipoteczny jest nierozerwalny z trudną branżową nomenklaturą. Dla człowieka starające się do kredyt hipoteczny po raz pierwszy może to nastręczać nie lada problemów. Dlatego też stworzyłem na swoim blogu dział „słowniczek kredytowy” na którym w sposób przystępny i ludzki tłumaczę co znaczy skomplikowana hipoteczna terminologia.

Bank Hipoteczny – Banki działające na podstawie Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Banki w przeciwieństwie do standardowych banków komercyjnych finansowane tylko przez listy zastawne. Tekst ustawy – Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Biuro Informacji Kredytowej – BIK – Baza zawierająca informacje na temat spłaconych i spłacanych kredytów, pożyczek, kart kredytowych, debetów itp. W BIK znajdują się informacje na temat wszystkich kredytów zarówno prawidłowo jak i nieprawidłowo spłacanych. Informacje o BIK w odniesieniu do kredytu hipotecznego możesz przeczytać w temacie Kredyt hipoteczny a BIK

Cesja wierzytelności – Umowa skutkująca zmianą osoby lub podmiotu uprawnionego do żądania wykonania określonego zobowiązania. W przypadku kredytu hipotecznego takie cesje występują w odniesieniu do przelewu wierzytelności z tytułu umowy deweloperskiej, rachunku powierniczego, ubezpieczenia nieruchomości, ubezpieczenia na życie.

Cesja ubezpieczenia – Cesja prawa z ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie na rzecz banku, który udzielił finansowania hipotecznego. Standardowe zabezpieczenie w przypadku kredytowania lokali mieszkalnych. Wysokość ubezpieczenia jest zależna od banku najczęstszy wymóg to wartość nieruchomości, rzadziej wartość kredytu. Na temat ubezpieczenia nieruchomości możesz przeczytać w tematach ubezpieczenie nieruchomości lub ubezpieczenie na życie

Decyzja kredytowa – Dokument wydawany przez bank po przeanalizowaniu dostarczonych wraz z wnioskiem dokumentów kredytowych. Decyzja można być warunkowa i uzyskanie umowy może być uzależnione od spełnienia dodatkowych żądań analityka np. przedstawienie wyjaśnień. Decyzja kredytowa nie oznacza w każdym przypadku 100% pewności uzyskania kredytu hipotecznego.

Finansowanie naprzemienne – Struktura finansowania inwestycji w odniesieniu do podmiotów biorących udział w finansowaniu. Najczęściej występuje na rynku pierwotnym  dla kredytów przeznaczonych na zakup mieszkania od dewelopera/SM lub dla kredytów przeznaczonych na budowę domu systemem gospodarczym. Finansowanie naprzemienne polega na naprzemiennym finansowaniu inwestycji przez środki pochodzące z kredytu i środki własne kredytobiorcy. Stałą zasadą jest zamykanie inwestycji przez bank.

Harmonogram płatności – Harmonogram płatności rat kredytowych. Harmonogram może być dostępny w systemie bankowym lub w formie papierowej wysyłanej przez bank listem. Harmonogram generowany jest po wypłacie kredytu i jest uzależniony od oprocentowania, kwoty kredytu, okresu kredytowania, waluty kredytu i innych. Harmonogram generowany jest do 14 dni od daty wypłaty kredytu. Zmiana harmonogramu następuje po zmianach w oprocentowaniu, okresie kredytowania.

Historia kredytowa – Historia określająca zobowiązania i terminowość ich spłata kredytobiorcy. Historia kredytowa jest niezwykle ważna przy ustalaniu ryzyka banku w przypadku udzielenia kredytu. Informacje o historii kredytowej można znaleźć przede wszystkim w raportach BIK – Biuro Informacji Kredytowej.

LTV(z ang. Loan To Value) – wskaźnik określający stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. 100% LTV oznacza kredyt na 100 wartości nieruchomości. Jeśli posiadamy wkład własny na poziomie 50% to LTV jest równie 50%.

Marża – obok stawki referencyjnej WIBOR/LIBOR/EURIBOR składnik docelowego oprocentowania kredytu hipotecznego. Zazwyczaj jest to stały parametr, którego zmiana wymaga aneksu do umowy kredytowej. Marża ma wpływ na wysokość raty. Im niższa marża tym niższa rata docelowa, im wyższa rata tym wyższa rata docelowa.

Raty stałe – Stała wysokość rat w całym okresie kredytowania. Najrzadziej występująca opcja, niemal niedostępna w przypadku kredytów hipotecznych.

Raty równe ( raty annuitetowe) – Raty równe są uzależnione od oprocentowania w skład, którego wchodzi stawka referencyjna np. WIBOR3M. W przypadku gdyby oprocentowanie było stałe cały okres kredytowania raty niezmienne. W przypadku zmian rata zmienia się wraz z kierunkiem zmian stawki referencyjnej.

Raty malejące – Kapitał jest podzielony po równo dla każdej z rat. Rata numer 1 jest najwyższa, każda kolejna jest niższa od poprzedniej. Dzięki temu rozwiązaniu można znacznie wobec rat równych obniżyć koszta odsetkowe.

KarencjaOkres w którym kredytobiorca spłaca same odsetki od wypłaconej kwoty kredytu. Karencję dzielimy na dobrowolną i obligatoryjną.  Karencja obligatoryjna obowiązuje w większości banków w przypadku gdy kredyt jest wpłacany w transzach. Do momentu wypłaty wszystkich transz kredytobiorca płaci tylko odsetki od kwoty wypłaconej.

Komitet kredytowy – Ciało decyzyjne banku, ustawione wyżej niż analityk kredytowy. Komitet kredytowy ocenia ryzyko związane z nietypową transakcją. Najczęściej jest to związane z wyższą niż standardowo kwotą kredytu lub z zastosowaniem znaczącego odstępstwa od standardowych zasad obowiązujących w danym banku.

Kredyt hipoteczny – Grupa kredytów, których zabezpieczeniem jest hipoteka nieruchomości. Wyróżniamy 3 grupy główne: kredyt celowy(zakup nieruchomości, budowa, remont, wykończenie, refinansowanie), konsolidacja(skonsolidowanie zobowiązań np. kredytów gotówkowych), pożyczka (kredyt na dowolny cel).

Kredyt budowlano-hipoteczny – Kredyt celowy na budowę domu systemem gospodarczym lub budowę domu/mieszkania przy użyciu inwestora zastępczego. Kredyt najczęściej wypłacany w transzach przed zakończeniem budowy i wyodrębnieniem nieruchomości.

Księga Wieczysta – Dokument zawierający najważniejsze informacje o nieruchomości min. położenie, prawo własności, ograniczenia, zabezpieczenia. Jeden z podstawowych dokumentów wymaganych do analizy wniosku kredytowego. Odpisy z ksiąg wieczystych dostępne są pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do

Mieszkanie dla Młodych – rządowy program dopłat do zakupu mieszkań i domów na rynku pierwotnym. Program dopłat wystartował w 2014r. Zasady dopłat zostały opisane w temacie Mieszkanie dla Młodych

Odstępstwo – Odstępstwo od standardowych zasad udzielania kredytu. Odstępstwo wymaga specjalnej akceptacji analityka lub Komitetu kredytowego.

Oprocentowanie zmienne – Oprocentowanie kredytów oparte o stawkę WIBOR/EURIBOR/LIBOR + marża. Oprocentowanie zmienne najczęściej co 3, 6 rzadziej co 12 miesięcy. Najczęściej występujące oprocentowanie na polskim rynku kredytów hipotecznych.

Oprocentowanie stałe – Oprocentowanie kredytów bez rozróżniania na stopę procentową i marżę. Z reguły dużo wyższe oprocentowanie niż oprocentowanie zmienne.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji –  Dobrowolna zgoda na poddaniu się egzekucji wierzytelności w przypadku braku spłaty kredytu. Jedno ze standardowych zabezpieczeń kredytu hipotecznego. Stosowane jako zabezpieczenie dające szybką drogę do ściągania należności z dłużnika. Nie wymaga przeprowadzenia sprawy sądowej. Oświadczenie zwykle stosowane jest do 150%-200% kwoty udzielonego kredytu.

Promesa bezciężarowego wydzielenia nieruchomości (bezciężarówka) – Dokument występujący najczęściej na rynku pierwotnym. Występuje w sytuacji gdy kupowany lokal jest budowany w inwestycji objętej kredytem developerskim. Bank finansujący developera oświadcza, iż w przypadku wpłaty przez kredytobiorcę określonych środków na określone konto bezciężarowo wydzieli nieruchomości w momencie wyodrębniania lokalu.

Promesa udzielenia kredytu – decyzja kredytowa wynikająca z analizy osobisto-finansowej. Bank wydaje przyrzeczenie udzielenia kredytu bez badania dokumentów nieruchomości i dokumentów prawnych typu umowy przedwstępna.

Promesa zatrudnienia – Dokument wymagany przez banki w przypadku umowy na czas określony. W zależności od banku wymóg dostarczenia promesy zatrudnienia występuje jeśli umowa wnioskodawcy kończy się za 3/6/12 miesięcy. Tekst promesy dostępny w temacie promesa zatrudnienia

Refinansowanie ( rolowanie długu) – Przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego. Najczęściej ma na celu obniżenie raty lub zdobycie dodatkowych środków finansowych.

Refinansowanie wkładu własnego – Zwrot wpłaconych środków tytułem zadatku/zaliczki/opłaty rezerwacyjnej z udzielonego kredytu hipotecznego.

Scoring – Ocena punktowa określająca profil wnioskodawcy starającego się o kredyt hipotecznego. Scoring ma pomagać w obiektowym podejmowaniu decyzji co do udzielenia kredytu. Scoring bankowy opiera się o własny, tajny algorytm. Na scoring mogą mieć wpływ:wiek, płeć, wykształcenie, status cywilny, miejsce zamieszkania, wysokość dochodów, wykonywany zawód, źródło uzyskiwania dochodów itp.

Transza – Cześć kredytu. Wypłata kredytu w transzach funkcjonuje najczęściej dla kredytów udzielanych na  nieruchomości z rynku pierwotnego np. kupno mieszkanie od dewelopera, budowa domu systemem gospodarczym. Do momentu wypłaty wszystkich transz najczęściej obowiązuje okres karencji.

Ubezpieczenie niskiego wkładu – Dodatkowa forma zabezpieczenia w przypadku finansowania banku wysokiego LTV(zazwyczaj powyżej 80% LTV). Przyjmuje formę podwyżki marży do czasu spłaty kapitału poniżej określonego poziomu LTV lub składki ubezpieczeniowej powyżej określonego poziomu kapitału. Na temat stawek ubezpieczenia niskiego wkładu możesz przeczytać w temacie ubezpieczenie niskiego wkładu

Ubezpieczenie pomostowe – zabezpieczenie banku od momentu wypłaty kredytu hipotecznego do uzyskania prawomocnego wpisu w hipotece. Ubezpieczenie pomostowe najczęściej przyjmuje postać podwyżki marży.

Wakacje kredytowe Możliwość zawieszenia jednej lub większej ilości rat w trakcie spłacania kredytu. Wakacje kredytowe najczęściej są możliwe do wykorzystania po określonym w umowie okresie w którym raty zaciągniętego kredytu były prawidłowo spłacane. W wyniku wakacji kredytowych wydłuża się okres kredytowania lub powiększa się saldo kredytu.

Wcześniejsza spłata Wcześniejsza spłata części lub całości kredytu. W zależności od banku powoduje skrócenie okresu kredytowania z zachowaniem pierwotnej wysokości raty, obniżenie wysokości raty z zachowaniem pierwotnego okresu kredytowania lub do wyboru. Wcześniejsza spłata najczęściej wymaga złożenia w banku odpowiedniej dyspozycji. Rzadziej banki dają możliwość dokonywania nadpłat w formie elektronicznej bez składania dyspozycji. Kwestie wcześniejszej spłaty poruszyłem w temacie wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego.

WIBOR(Warsaw Interbank Offered Rate) – jeden ze składników oprocentowania kredytu hipotecznego. Banki najczęściej oferują stawki referencyjne WIBOR 3M, WIBOR 6M i rzadziej WIBOR1Y. Składnik zmienny, zależny od rynkowych zmian. Zmiana WIBOR oznacza zmianę oprocentowanie. Zasady zmian są zawsze opisane w umowie kredytowej. Bank ma obowiązek informować kredytobiorców o zmianach oprocentowania wynikających ze zmian oprocentowania. WIBOR ma wpływ na wysokość raty. Spadek stawki oznacza spadek raty rzadziej okresu kredytowania, wzrost stawki oznacza wzrost raty rzadziej wydłużenie okresu kredytowania.

Wycena nieruchomości – W większości sytuacji bank będzie wymagał wyceny nieruchomości celem potwierdzenia/określenia wartości i standardu nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego. W zależności od banku można korzystać z wyceny wewnętrznej banku lub wyceny zewnętrznej – operatu szacunkowego zrobionego przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Zapraszam do zapoznania się z wpisem dotyczącym wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego.

Zdolność kredytowa – Zdolność kredytobiorcy do regulowania swoich zobowiązań po odliczeniu kosztów utrzymania, zobowiązań kredytowych i innych stałych wydatków. Zdolność kredytowa wynika z indywidualnej polityki każdego z banków z osobna.

Zadatek – Środek wzmacniający podpisanie umowy i zabezpieczenie interesów wszystkich stron. Najczęściej stosowany w przypadku umów przedwstępnych zakupu nieruchomości. Strona, która dała zadatek a nie wykona zapisów umowy traci wpłacone środki. Strona, która pobrała środki a nie wykona zapisów umowy zobowiązania jest zwrócić zadatek w dwukrotnej wysokości. Rygor zadatku wymaga by jasno określić w umowie, iż jest to zadatek. Zadatek jest opisany w art.394 k.c