Słownik kredytowy – kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny jest nierozerwalnie związany z trudną branżową nomenklaturą. Dla człowieka starającego się do kredyt hipoteczny po raz pierwszy może to nastręczać nie lada problemów. Dlatego też stworzyłem na swoim blogu dział „Słownik kredytowy”, w którym w sposób przystępny i ludzki wyjaśniam znaczenie skomplikowanej hipotecznej terminologii. Poniżej znajdziesz wszystkie najważniejsze definicje związane z kredytem hipotecznym.

Bank Hipoteczny – banki działające na podstawie Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Banki w przeciwieństwie do standardowych banków komercyjnych finansowane tylko przez listy zastawne.

Biuro Informacji Kredytowej – BIK – baza zawierająca informacje na temat spłaconych i spłacanych kredytów, pożyczek, kart kredytowych, debetów itp. W BIK znajdują się informacje na temat wszystkich kredytów zarówno prawidłowo, jak i nieprawidłowo spłacanych. Informacje o BIK w odniesieniu do kredytu hipotecznego możesz przeczytać w temacie ” Kredyt hipoteczny a BIK”

Cesja wierzytelności – umowa skutkująca zmianą osoby lub podmiotu uprawnionego do żądania wykonania określonego zobowiązania. W przypadku kredytu hipotecznego takie cesje występują w odniesieniu do przelewu wierzytelności z tytułu umowy deweloperskiej, rachunku powierniczego, ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie.

Cesja ubezpieczenia – cesja prawa z ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie na rzecz banku, który udzielił finansowania hipotecznego. Standardowe zabezpieczenie w przypadku kredytowania lokali mieszkalnych. Wysokość ubezpieczenia jest zależna od banku, a najczęstszy wymóg to wartość nieruchomości, rzadziej wartość kredytu. Na temat ubezpieczenia nieruchomości możesz przeczytać w tematach ” Ubezpieczenie nieruchomości” lub “Ubezpieczenie na życie”

Decyzja kredytowa – dokument wydawany przez bank po przeanalizowaniu dostarczonych wraz z wnioskiem dokumentów kredytowych. Decyzja może być warunkowa i uzyskanie umowy może być uzależnione od spełnienia dodatkowych żądań analityka, np. przedstawienia wyjaśnień. Decyzja kredytowa nie oznacza w każdym przypadku 100% pewności uzyskania kredytu hipotecznego.

Finansowanie naprzemienne – struktura finansowania inwestycji w odniesieniu do podmiotów biorących udział w finansowaniu. Najczęściej występuje na rynku pierwotnym, dla kredytów przeznaczonych na zakup mieszkania od dewelopera/SM lub dla kredytów przeznaczonych na budowę domu systemem gospodarczym. Finansowanie naprzemienne polega na naprzemiennym finansowaniu inwestycji przez środki pochodzące z kredytu i środki własne kredytobiorcy. Stałą zasadą jest zamykanie inwestycji przez bank.

Harmonogram płatności – harmonogram płatności rat kredytowych. Harmonogram może być dostępny w systemie bankowym lub w formie papierowej wysyłanej przez bank listem. Harmonogram generowany jest po wypłacie kredytu i jest uzależniony od oprocentowania, kwoty kredytu, okresu kredytowania, waluty kredytu i innych. Harmonogram generowany jest do 14 dni od daty wypłaty kredytu. Zmiana harmonogramu następuje po zmianach w oprocentowaniu lub w okresie kredytowania.

Historia kredytowa – historia określająca zobowiązania i terminowość ich spłat kredytobiorcy. Historia kredytowa jest niezwykle ważna przy ustalaniu ryzyka banku w przypadku udzielenia kredytu. Informacje o historii kredytowej można znaleźć przede wszystkim w raportach BIK (Biura Informacji Kredytowej).

LTV(z ang. Loan To Value) – wskaźnik określający stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. 100% LTV oznacza kredyt na 100% wartości nieruchomości. Jeśli posiadamy wkład własny na poziomie 50%, to LTV jest równe 50%.

Marża – obok stawki referencyjnej WIBOR/LIBOR/EURIBOR jest to składnik docelowego oprocentowania kredytu hipotecznego. Zazwyczaj jest to stały parametr, którego zmiana wymaga aneksu do umowy kredytowej. Marża ma wpływ na wysokość raty – im niższa marża, tym niższa rata docelowa, im wyższa marża, tym wyższa rata docelowa.

Raty stałe – stała wysokość rat w całym okresie kredytowania. Najrzadziej występująca opcja, niemal niedostępna w przypadku kredytów hipotecznych. Obecne oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem obowiązują tylko przez pierwsze kilka lat kredytowania, najczęściej do 5 lat.

Raty równe ( raty annuitetowe) – raty równe są uzależnione od oprocentowania, w skład którego wchodzi stawka referencyjna, np. WIBOR3M. W przypadku gdyby oprocentowanie było stałe, to przez cały okres kredytowania raty byłyby niezmienne. W przypadku zmian rata zmienia się wraz z kierunkiem zmian stawki referencyjnej. Kapitał wraz z upływem czasu się zwiększa. Odsetki wraz z upływem czasu się zmniejszają.

Raty malejące – kapitał jest podzielony po równo dla każdej z rat. Rata numer 1 jest najwyższa, każda kolejna jest niższa od poprzedniej. Dzięki temu rozwiązaniu można znacznie obniżyć koszty odsetkowe w porównaniu do rat równych.

Karencja – okres, w którym kredytobiorca spłaca same odsetki od wypłaconej kwoty kredytu. Karencję dzielimy na dobrowolną i obligatoryjną. Karencja obligatoryjna obowiązuje w większości banków w przypadku gdy kredyt jest wpłacany w transzach. Do momentu wypłaty wszystkich transz kredytobiorca płaci tylko odsetki od kwoty wypłaconej.

Komitet kredytowy – ciało decyzyjne banku, ustawione wyżej niż analityk kredytowy. Komitet kredytowy ocenia ryzyko związane z nietypową transakcją. Najczęściej jest to związane z wyższą niż standardowo kwotą kredytu lub z zastosowaniem znaczącego odstępstwa od standardowych zasad obowiązujących w danym banku.

Kredyt hipoteczny – grupa kredytów, których zabezpieczeniem jest hipoteka nieruchomości. Wyróżniamy 3 grupy główne: kredyt celowy (zakup nieruchomości, budowa, remont, wykończenie, refinansowanie), konsolidacja (skonsolidowanie zobowiązań, np. kredytów gotówkowych), pożyczka (kredyt na dowolny cel).

Kredyt budowlano-hipoteczny – kredyt celowy na budowę domu systemem gospodarczym lub budowę domu/mieszkania przy użyciu inwestora zastępczego. Kredyt najczęściej wypłacany w transzach przed zakończeniem budowy i wyodrębnieniem nieruchomości.

Księga Wieczysta – dokument zawierający najważniejsze informacje o nieruchomości, takie jak np. położenie, prawo własności, ograniczenia, zabezpieczenia. Jeden z podstawowych dokumentów wymaganych do analizy wniosku kredytowego. Odpisy z ksiąg wieczystych dostępne są pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do

Mieszkanie dla Młodych – rządowy program dopłat do zakupu mieszkań i domów na rynku pierwotnym. Program dopłat wystartował w 2014 r. Zasady dopłat zostały opisane w temacie: “Mieszkanie dla Młodych”

Odstępstwo – odstępstwo od standardowych zasad udzielania kredytu. Odstępstwo wymaga specjalnej akceptacji analityka lub Komitetu kredytowego.

Oprocentowanie zmienne – oprocentowanie kredytów oparte o stawkę WIBOR/EURIBOR/LIBOR + marża. Oprocentowanie zmienne zmienia się najczęściej co 3, 6 rzadziej co 12 miesięcy. Najczęściej występujące oprocentowanie na polskim rynku kredytów hipotecznych.

Oprocentowanie stałe – oprocentowanie kredytów bez rozróżniania na stopę procentową i marżę. Z reguły dużo wyższe oprocentowanie niż oprocentowanie zmienne.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji –  dobrowolna zgoda na poddanie się egzekucji wierzytelności w przypadku braku spłaty kredytu. Jedno ze standardowych zabezpieczeń kredytu hipotecznego. Stosowane jako zabezpieczenie dające szybką drogę do ściągania należności z dłużnika. Nie wymaga przeprowadzenia sprawy sądowej. Oświadczenie zwykle stosowane jest do 150–200% kwoty udzielonego kredytu.

Promesa bezciężarowego wydzielenia nieruchomości (“bezciężarówka”) – dokument występujący najczęściej na rynku pierwotnym. Występuje w sytuacji, gdy kupowany lokal jest budowany w inwestycji objętej kredytem deweloperskim. Bank finansujący dewelopera oświadcza, iż w przypadku wpłaty przez kredytobiorcę określonych środków na określone konto bezciężarowo wydzieli nieruchomości w momencie wyodrębniania lokalu.

Promesa udzielenia kredytu – decyzja kredytowa wynikająca z analizy osobisto-finansowej. Bank wydaje przyrzeczenie udzielenia kredytu bez badania dokumentów nieruchomości i dokumentów prawnych typu umowa przedwstępna.

Promesa zatrudnienia – dokument wymagany przez banki w przypadku umowy na czas określony. W zależności od banku wymóg dostarczenia promesy zatrudnienia występuje, jeśli umowa wnioskodawcy kończy się za 3/6/12 miesięcy. Tekst promesy jest dostępny w temacie “Promesa zatrudnienia”

Refinansowanie ( rolowanie długu) – przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego. Najczęściej ma na celu obniżenie raty lub zdobycie dodatkowych środków finansowych.

Refinansowanie wkładu własnego – zwrot wpłaconych środków tytułem zadatku/zaliczki/opłaty rezerwacyjnej z udzielonego kredytu hipotecznego.

Scoring – ocena punktowa określająca profil wnioskodawcy starającego się o kredyt hipoteczny. Scoring ma pomagać w obiektywnym podejmowaniu decyzji co do udzielenia kredytu. Scoring bankowy opiera się o własny, tajny algorytm. Na scoring mogą mieć wpływ: wiek, płeć, wykształcenie, status cywilny, miejsce zamieszkania, wysokość dochodów, wykonywany zawód, źródło uzyskiwania dochodów itp.

Transza – część kredytu. Wypłata kredytu w transzach funkcjonuje najczęściej dla kredytów udzielanych na  nieruchomości z rynku pierwotnego, np. kupna mieszkania od dewelopera, budowy domu systemem gospodarczym. Do momentu wypłaty wszystkich transz najczęściej obowiązuje okres karencji.

Ubezpieczenie niskiego wkładu – dodatkowa forma zabezpieczenia w przypadku finansowania banku wysokiego LTV (zazwyczaj powyżej 80% LTV). Przyjmuje formę podwyżki marży do czasu spłaty kapitału poniżej określonego poziomu LTV lub składki ubezpieczeniowej powyżej określonego poziomu kapitału. Na temat stawek ubezpieczenia niskiego wkładu możesz przeczytać w temacie “Ubezpieczenie niskiego wkładu”

Ubezpieczenie pomostowe – zabezpieczenie banku od momentu wypłaty kredytu hipotecznego do uzyskania prawomocnego wpisu w hipotece. Ubezpieczenie pomostowe najczęściej przyjmuje postać podwyżki marży.

Wakacje kredytowe – możliwość zawieszenia jednej lub większej ilości rat w trakcie spłacania kredytu. Wakacje kredytowe najczęściej są możliwe do wykorzystania po określonym w umowie okresie, w którym raty zaciągniętego kredytu były prawidłowo spłacane. W wyniku wakacji kredytowych wydłuża się okres kredytowania lub powiększa się saldo kredytu.

Wcześniejsza spłata – wcześniejsza spłata części lub całości kredytu. W zależności od banku powoduje skrócenie okresu kredytowania z zachowaniem pierwotnej wysokości raty, obniżenie wysokości raty z zachowaniem pierwotnego okresu kredytowania lub do wyboru. Wcześniejsza spłata najczęściej wymaga złożenia w banku odpowiedniej dyspozycji. Rzadziej banki dają możliwość dokonywania nadpłat w formie elektronicznej bez składania dyspozycji. Kwestie wcześniejszej spłaty poruszyłem w temacie “Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego”

WIBOR(Warsaw Interbank Offered Rate) – jeden ze składników oprocentowania kredytu hipotecznego. Banki najczęściej oferują stawki referencyjne WIBOR 3M, WIBOR 6M i rzadziej WIBOR1Y. Składnik zmienny, zależny od rynkowych zmian. Zmiana WIBOR oznacza zmianę oprocentowania. Zasady zmian są zawsze opisane w umowie kredytowej. Bank ma obowiązek informować kredytobiorców o zmianach oprocentowania wynikających ze zmian WIBOR. WIBOR ma wpływ na wysokość raty. Spadek stawki oznacza spadek raty, rzadziej okresu kredytowania; wzrost stawki oznacza wzrost raty, rzadziej wydłużenie okresu kredytowania.

Wycena nieruchomości – w większości sytuacji bank będzie wymagał wyceny nieruchomości celem potwierdzenia/określenia wartości i standardu nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego. W zależności od banku można korzystać z wyceny wewnętrznej banku lub wyceny zewnętrznej – operatu szacunkowego zrobionego przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Zapraszam do zapoznania się z wpisem dotyczącym wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego.

Zdolność kredytowa – zdolność kredytobiorcy do regulowania swoich zobowiązań po odliczeniu kosztów utrzymania, zobowiązań kredytowych i innych stałych wydatków. Określenie zdolności kredytowej wynika z indywidualnej polityki każdego z banków z osobna.

Zadatek – środek wzmacniający podpisanie umowy i zabezpieczenie interesów wszystkich stron. Najczęściej stosowany w przypadku umów przedwstępnych zakupu nieruchomości. Strona, która dała zadatek, a nie wykona zapisów umowy, traci wpłacone środki. Strona, która pobrała środki, a nie wykona zapisów umowy, zobowiązania jest zwrócić zadatek w dwukrotnej wysokości. Rygor zadatku wymaga, by jasno określić w umowie, iż jest to zadatek. Zadatek jest opisany w art. 394 k.c.

Podsumowanie

Trudnych słów, które nie są używane co dzień a funkcjonują w hipotece jest bardzo dużo. Jeśli szukasz wyjaśnienia znaczenia jakiegoś słowa a w powyższym słowniku kredytowym nie znalazłeś daj znać. Postaram się pomóc. Jest bardzo ważnym żeby znać znaczenie słów, gdyż błędne przeświadczenie może wprowadzić Ciebie na złe tory.