sidebar
x
Przekaż dalej

Jak kupić nieruchomość z kredytem hipotecznym? 6 kwestii , które musisz wiedzieć

Wielu ludzi, szukając swojego wymarzonego lokum, natrafia na nieruchomości obciążone hipoteką banku. W tym momencie spora część potencjalnych klientów rezygnuje z zakupu, bojąc się ryzykownej transakcji. W rzeczywistości transakcja taka wcale nie jest ryzykowna i nie należy się obawiać zakupu nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu sprzedających. W dzisiejszym wpisie chciałbym rozwiać wszelkie wątpliwości dotyczące tego tematu. Wskażę, co zrobić, aby kupno nieruchomości obciążonej hipotecznie przeprowadzić poprawnie, bezpiecznie i szybko. Wpis pod tytułem „Jak kupić nieruchomość z kredytem” to w skrócie:

Jak sprawdzić nieruchomość z kredytem?
Lista dokumentów niezbędnych do transakcji.
Zaświadczenie o kredycie.
„Step by step” czyli krok po kroku kupna nieruchomości z kredytem.

Jak kupić nieruchomość z kredytem

1.  Prawidłowe sprawdzenie nieruchomości

Jeśli podczas poszukiwań natkniemy się na taką nieruchomość należy na wstępie poprosić obecnego właściciela o podstawowe informacje:

Nazwa banku zabezpieczonego hipoteką,
Wysokość udzielonego kredytu hipotecznego,
Wysokość pozostałego kapitału do spłaty,
Waluta kredytu,
Wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę,
Terminowość dotychczasowej spłaty.

Następnie należy zweryfikować księgę wieczystą i akt notarialny zakupu nieruchomości. Jeśli jest to kredyt w PLN, to sprawa jest prosta. Wymienione informacje wystarczą, by udzielić odpowiedzi, czy zakup tej konkretnej nieruchomości ma sens. Podobnie jest w przypadku kredytu walutowego. Dodatkowo należy dokładnie wyliczyć, czy zadłużenie nieruchomości nie przewyższa ustalonej wartości transakcyjnej. Taka sytuacja mogłaby nastąpić ze względu na wzrost kursu waluty od zakupu nieruchomości. Jeżeli tak się stanie, obecny właściciel nieruchomości będzie musiał pokryć nadwyżkę nad wartością transakcyjną z własnej kieszeni .

Jak sprawdzić nieruchomość z rynku wtórnego opisałem w następującym temacie: Sprawdzenie nieruchomości na rynku wtórnym. Sprawdzenie nieruchomości na rynku wtórnym.

2. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości

By złożyć wniosek kredytowy należy koniecznie podpisać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości. W zależności od stopnia skomplikowania transakcji należy uwzględnić konkretne informacje. Umowa może być podpisana w formie aktu notarialnego, co niestety generuje dodatkowe koszty. Ludzie wybierają dość często formę umowy potocznie zwaną „cywilno-prawnej”, czyli osobiście między stronami. Automatycznie odbija się to na jakości umów. Brakuje w nich wielu podstawowych informacji. Absolutne minimum, jakie musi się znaleźć w takiej umowie to:

dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),
przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału),
data i miejsce zawarcia umowy,
ustalona przez strony cena kupna-sprzedaży nieruchomości
numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych
dane dotyczące kredytu hipotecznego właściciela (nazwa banku, waluta, wysokość zadłużenia, terminowość dotychczasowych spłat, numer rachunku technicznego do całkowitej spłaty)
termin zawarcia umowy przyrzeczonej
termin wydania przedmiotu umowy
oświadczenie właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny
oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich
oświadczenie właściciela o liczbie osób zameldowanych w nieruchomości
informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka
wysokość nabywanego udziału w nieruchomości (jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej)
informacje o załącznikach (zaświadczenie o kredycie, podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości)
informacje jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron (np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej)
parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy wszystkich uczestników transakcji

Szczegółowo na temat warunków zawarcie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości pisałem w jednym z wpisów na blogu – umowa przedwstępna zakupu nieruchomości.

3. Zaświadczenie o kredycie

Jeżeli zakup nieruchomości będzie finansowany przy pomocy kredytu hipotecznego, do wniosku kredytowego należy dołączyć zaświadczenie o kredycie. W zaświadczeniu powinny być zawarte następujące informacje:

Nazwa banku
Dane obecnych kredytobiorców
Wysokość udzielonego kredytu wyrażona w walucie
Aktualne saldo pozostałe do spłaty wyrażone w walucie
Prowizję za wcześniejszą spłatę
Odsetki naliczone od ostatniej zapłaconej raty
Rachunek techniczny służący do wcześniejszej, całkowitej spłaty kredytu
Informację że bank po spłacie wystawi dokument zezwalający na wykreślenie zabezpieczenia z działu IV KW – Hipoteka

Zaświadczenie zazwyczaj ma termin ważności 30 dni od daty wystawienia. Może się więc zdarzyć, że zaświadczenie trzeba będzie organizować dwa razy – na moment analizy oraz na moment wypłaty kredytu. Pierwszy raz może być wymagany do wniosku kredytowego, drugi raz do podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Zaświadczenie jest zazwyczaj płatne 200–300 PLN, w zależności od banku. Wygenerowanie zajmuje nawet do 14 dni od daty złożenia wniosku. Proszę zatem uwzględnić to w terminarzu swoich działań.

4. Kredyt spłacony, ale hipoteka dalej jest wpisana

Przeszukując rynek nieruchomości, być może trafisz na mieszkanie, działkę lub dom, w którego księdze wieczystej wpisana jest hipoteka. Jednocześnie właściciel upiera się, że kredyt hipoteczny został spłacony już jakiś czas temu. Jest to absolutnie możliwe, gdyż wykreślenie hipoteki nie następuje automatycznie. Wykreślenia musi dokonać właściciel, posiłkując się odpowiednim zaświadczeniem uzyskanym od wierzyciela hipotecznego. Koszt wykreślenia to 100 PLN, czyli połowa kwoty wpisu hipoteki.

5. Kolejność działania zakupu nieruchomości

Banki kredytujące i zarazem spłacające nie boją się jakoś szczególnie tego typu transakcji, choć oczywiście są przy nich bardzo uważne. Można rzec, że jest to dla nich chleb powszedni. Po umowie przedwstępnej, podpisaniu umowy kredytowej następnym krokiem jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Do aktu notarialnego będzie również potrzebne zaświadczenie o kredycie. Będzie to oddzielny wymóg notariusza. Opiszę dokładnie, jak wygląda sprawa przelewu środków na przykładzie:

Wartość transakcyjna – 300 000 PLN

Wkład własny kredytobiorców – 30 000 PLN

Wysokość kredytu kupujących – 270 000 PLN

Saldo zadłużenia sprzedających – 150 000 PLN

W pierwszej kolejności kredytobiorcy wpłacają środki własne  na wskazane w akcie notarialnym konto sprzedającego (30 000 PLN). Do wypłaty środków z kredytu trzeba złożyć wniosek o wpis hipoteki nowych właścicieli (200 PLN). Wystarczy sam wniosek, ne trzeba czekać aż wpis pojawi się w księdze wieczystej. Następnie zgodnie z zaświadczeniem o kredycie uruchamiana jest transza na spłatę kredytu (150 000 PLN). W okresie mniej więcej dwóch tygodni sprzedający powinien dostarczyć dokumenty o całkowitej spłacie swojego kredytu wraz ze zgodą na wykreślenie zobowiązania z księgi wieczystej. Kolejnym krokiem jest złożenie w Sądzie Wieczystoksięgowym wraz z zaświadczeniem z banku o całkowitej spłacie wniosku o wykreślenie spłaconej hipoteki (100 PLN). P0 tym następuje wypłata reszty środków z kredytu hipotecznego na rzecz sprzedających (120 000 PLN). Sąd, po pozytywnej weryfikacji dokumentów, wykreśla nieaktualne obciążenie hipoteczne (w zależności od lokalizacji sądu może to potrwać nawet ok. 3 miesięcy), a na jej miejsce przesuwa się wpis hipoteczny z banku, w którym został zaciągnięty kredyt na zakup przez kupujących. W tym momencie obniżą się też Twoje koszty docelowe – skończy się obowiązek ubezpieczenia pomostowego.

6. Obciążenie hipoteką przymusową

Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie długów właściciela, które nie były terminowo spłacane i decyzją sądu zostały zabezpieczone na hipotece dłużnika. To może być specyficzny przypadek transakcji. Sprawa jest łatwa, jeśli chodzi o obciążenie typowo bankowe. Bank w drodze ugody może wystawić zaświadczenie podobne jak w przypadku hipoteki standardowej. Gorzej, a wręcz tragicznie sytuacja wygląda w momencie, gdy hipoteka przymusowa jest wpisana na rzecz innego podmiotu – osoby prywatnej lub firmy. Banki raczej nie będą zainteresowane udzieleniem kredytu, jeśli część z tych środków ma być przeznaczona na spłatę zobowiązań. Ma to związek z faktem, iż istnieje ryzyko pojawienia się problemów z wykreśleniem hipoteki przez te podmioty.

 Podsumowanie

Obecnie bardzo duży procent nieruchomości jest obciążonych kredytem hipotecznym. W mojej opinii jest to standardowa transakcja i nie należy się jej bać. Jednocześnie należy wiedzieć co sprawdzić, jakie jest „step by step” transakcji, jakie dokumenty przygotować. Jak Po omacku możesz szukać kluczy w pokoju. Kredyt hipoteczny jest dla świadomych uczestników gry.

Jeśli masz jakieś pytania lub wątpliwości  do tego jak kupić nieruchomość z kredytem napisz komentarz poniżej. Bardzo chętnie odpowiem.

  • Foreverka

    Bardzo dziekuje za przejrzysą odpowiedz. A podniesmy poprzeczke i powiedzmy ze sprzedający ma ten kredyt w obcej walucie – np we frankach (jego zadłużenie po kursie z danego dnia wynosi 230 000 zl ) i co w takim wypadku :-) ?

    • Sytuacja jest dokładnie taka sama. Nie ma różnicy czy zadłużenie jest w walucie czy w złotówkach. Różnica pojawia się w wyniku zmiany kursów walut np. wartość kredytu przekracza wartość nieruchomości. Wtedy sprzedający musi uzupełnić brakującą kwotę. Realizowałem już takie transakcje.

  • Foreverka

    Witam,

    a jak to będzie wyglądało jeśli kupujący posiadają duży wkład własny?

    Powiedzmy dla przykładu:
    Wartość transakcyjna – 300 000 PLN
    Wkład własny kredytobiorców – 200 000 PLN
    Wysokość kredytu kupujących – 100 000 PLN
    Saldo zadłużenia sprzedających – 230 000 PLN

    Bardzo proszę o wyjaśnienie.

    • Cześć,
      Dzięki za kontakt. Mogą być 2 opcje:
      1. Sprzedający zleca dyspozycję wcześniejszej całkowitej spłaty. Wpłacasz swoje środki na rachunek wskazany w zaświadczeniu o kredycie. Do swojego banku wraz z warunkami dostarczasz dyspozycję sprzedającego oraz potwierdzenie przelewu. Twój bank uruchamia resztę środków na spłatę kredytu.

      2. Sprzedający zleca dyspozycję wcześniejszej częściowej spłaty. Wpłacasz swoje środki na rachunek sprzedającego. Sprzedający organizuje zaświadczenie na kwotę nie większą niż 30 000 PLN. Twój bank uruchamia resztę.

      W większości wypadków opcja nr.1.

      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

Powiązane wpisy