sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Jak prawidłowo zorganizować kredyt na budowę domu?

Kawa na tarasie, dzieciaki ganiające po ogrodzie, grill ze znajomymi i ta wolność. Przyznać się kto choć raz nie myślał o własnym domu (nawet niedużym ;)). Z dala od zgiełku miasta, które nigdy nie chodzi spać. Ja mieszczuch osobiście przyznaję się, że to jeden z moich życiowych planów. Ceny mieszkań w ostatnim czasie rosną jak szalone. Rynek wtórny ceni się jak zawsze, a deweloperzy w odpowiedzi na znaczne zainteresowanie ze strony kupujących odpowiadają cyklicznymi podwyżkami cen.  Kwestie swobody osobistej, relacji cen dom-mieszkanie, które nierzadko ze sobą konkurują skłaniają coraz większą ilość osób by się budować. Jak to zwykle bywa – środki własne lub kredyt hipoteczny. Kredyt na budowę domu to pod względem skomplikowania zupełnie inna para kaloszy od standardowego kredytu na zakup nieruchomości. W kredytowaniu budowy występują parametry, które trzeba dobrze zrozumieć, by prawidłowo poukładać planowaną inwestycję . W tym wpisie „Jak prawidłowo zorganizować kredyt na budowę domu” chciałbym przybliżyć jak najwięcej przydatnych informacji, które mogą być ważne lub po prostu interesujące. Dzisiaj poznasz:

Listę dokumentów do wniosku kredytowego.
Minimalne wymagania banków dotyczące budowy 1 m2
 
Wycena, kosztorys, inspekcja, finansowanie naprzemienne, karencja – o co w tym chodzi.
Refinansowanie poniesionych kosztów na budowę domu.

Kredyt na budowe domu

 

Kredyt na budowę domu a wkład własny

Pierwszym najczęściej stosowanym wkładem własnym jest działka, na której będzie realizowana budowa domu. Bank uwzględni również zakupiony projekt techniczny, różnego rodzaju prace organizacyjne, przyłącza czy też środki własne przeznaczone na budowę domu jako formy wkładu własnego. Bank określi wkład własny na podstawie kosztorysu budowlanego oraz wycenie nieruchomości. Generalnie im wyższa będzie to wartość, tym lepiej dla kredytobiorcy. Występuje tu pewna zależność. Im niższe LTV (loan to value, stosunek kredytu do zabezpieczenia), tym większa szansa na uzyskanie lepszej ceny kredytu ze względu na mniejsze ryzyko banku. Im wyższe LTV, tym prawdopodobnie wyższa cena ze względu na większe ryzyko banku.

Minimalna wysokość kredytu hipotecznego na budowę domu

W zdecydowanej większości banki mają wymagania minimalne na budowę 1 metra kwadratowego (1m2 .) domu. Przy składaniu wniosku kredytowego prze klient bank będzie zainteresowany potencjałem i szansami na dokończenie danej inwestycji. Bank będzie chciał zapewnić finansowanie na takim poziomie, by nie mieć żadnych wątpliwości co do powodzenia inwestycji. Banki mogą wymagać określonego poziomu finansowania. Wysokość finansowania najczęściej określana jest na podstawie iloczynu metrażu powierzchni użytkowej/całkowitej (zależy od banku) oraz kwoty, jaką dany bank ustalił na 1 m2 . Najczęściej minimum na budowę 1 m2 zawiera się w przedziale 2000–2 500 PLN brutto. Także kredyt na budowę domu by został pozytywnie rozpatrzony będzie wymagał zabezpieczenia sumy kredytu i środków własnych w wysokości 300 000 PLN – 375 000 PLN dla domu o metrażu 150m2. Często wywołuje to zdumienie klientów, zdenerwowanie, tłumaczenie, że jest to budowa systemem gospodarczym i np. pomoc rodziny znacznie ograniczy koszta, więc stawki bankowe są za wysokie. Niestety to nie jest w żadnym wypadku argument dla analityka. Jak w każdym innym przypadku bank będzie dopuszczał  możliwość, że z pomocy rodziny nic nie wyjdzie, przez co transakcja będzie musiała zostać sfinalizowana na zasadach rynkowych. Może się to wiązać z potrzebą zaciągnięcia wyższego kredytu. Jeśli budowę uda się zrealizować bez wykorzystania wszystkich przyznanych środków, to można na przykład nie uruchamiać ostatniej transzy. Spotykałem się wielokrotnie z sytuacją, w której klient na początku był zdenerwowany faktem, że musi zaciągnąć wyższy kredyt na budowę domu, a na końcu był zadowolony, ponieważ nie doszacował kosztów budowy, nie uwzględnił pewnych wydatków lub pewne rzeczy musiał poprawiać. Początkowa nadwyżka, która zdawała się zbędna, pozwoliła uniknąć problemów z dodatkową organizacją środków finansowych.

Wycena nieruchomości

W przypadku większości banków budowa domu oznacza konieczność dokonania wyceny nieruchomości. Wycena określa różnego rodzaju wartości (wartość działki, wartość bieżącą inwestycji, wartość odtworzeniową, wartość prognozowaną), stan prawny, stan techniczny, opisuje zalety i wady – szanse i zagrożenia – oraz wiele, wiele innych istotnych parametrów transakcji. Można skorzystać z wyceny wewnętrznej oferowanej przez banki lub wykonać wycenę zewnętrzną realizowaną we własnym zakresie – zlecaną na wolnym rynku rzeczoznawcy posiadającemu odpowiednie uprawnienia. Z punktu widzenia klienta dużo lepszym rozwiązaniem jest realizacja wyceny zewnętrznej. Zamiast płacić za każdą wycenę domu z osobna (proszę pamiętać, że należy złożyć 3–4 wnioski kredytowe, więc każdy bank przeprowadzałby własną ocenę), klient płaci raz i ma możliwość dysponowania uzyskanym dokumentem w trakcie procesu w różnych bankach. Wycena, zwana również operatem szacunkowym, to dokument tworzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Akceptowalność rzeczoznawcy majątkowego, specjalne wytyczne lub dodatkowe druki to indywidualne wymagania określane przez każdy bank z osobna. W związku z tym wybór sposobu dokonania wyceny i rzeczoznawcy, który ją wykona, należy zostawić na sam koniec, już po dokonaniu wyboru 3–4 banków, do których będą składane wnioski.

Kosztorys budowlany do wniosku kredytowego

Każdy z banków będzie wymagał dostarczenia do wniosku kredytowego kosztorysu budowy. Banki udostępniają swoje druki, nierzadko wymagając, aby na kosztorysie podpisał się kierownik budowy, osoba z uprawnieniami lub np. rzeczoznawca. Kosztorys bankowy należy rozpisać zgodnie z zasadami narzuconymi przez dany bank. Jest on podstawą do sprawdzenia realności inwestycji, wypłaty transz i rozliczania wykonanych prac. Szczegółowo temat kosztorysu budowlanego poruszyłem w temacie kosztorys budowlany

Rozliczenie transz wypłaconych na budowę domu

Kredyt na budowę domu zazwyczaj jest podzielony na transze. W zależności od stopnia zaawansowania inwestycji bank może podzielić kredyt na 1, 2, 3 lub nawet 4 transze. Wypłata transzy nr 1 jest najczęściej realizowana zaliczkowo na podstawie wyceny nieruchomości. Wypłata każdej kolejnej transzy jest uzależniona od rozliczenia środków, które klient otrzymał w transzy uprzednio. W dzisiejszych czasach rzadko który bank wymaga, by legitymować się fakturami/rachunkami. Praktycznie żaden. Zdarza się to w bardzo indywidualnych przypadkach np. bardzo wysoki koszt budowy, zastosowanie mało popularnych rozwiązań budowlanych. Kiedyś system weryfikacji bankowej był dużo mniej elastyczny i faktycznie banki mocno naciskały na dostarczanie faktur/rachunków. Rozliczenie transzy odbywa się na podstawie inspekcji nieruchomości, zdjęć, dziennika budowy oraz kosztorysu dostarczonego do wniosku kredytowego. Po pozytywnym zaopiniowaniu wydatków z poprzedniej transzy wypłacana jest kolejna. Koszt wypłacania transz wynosi między 0–300 PLN w zależności od banku.

Karencja, czyli jak się płaci raty podczas transz

W trakcie trwania wypłaty transzy banki narzucają okres karencji. Karencja to okres spłat samych odsetek od wypłaconej kwoty kredytu. Sposób wyliczenia raty odsetkowej to: ((WIBOR + marża + ubezpieczenie pomostowe %)*wypłacona część kredytu)/12. Warto również zwrócić uwagę na maksymalny okres karencji i maksymalny okres, w którym kredytobiorca zobowiązuje się do wypłaty transz i budowy domu. Najczęściej są to 24 miesiące, ale zdarza się i 36 miesięcy. W przypadku przekroczenia wyjściowego terminu raczej nie ma większych problemów, aby go przedłużyć. W takiej sytuacji należy dostarczyć do banku oświadczenie wyjaśniające powody takiego stanu rzeczy. Być może trzeba będzie podpisać aneks do umowy kredytowej w którym wydłużeniu ulegną uzgodnione wcześniej terminy np. zakończenia budowy, uzyskania pozwolenia na użytkowanie itp.

Finansowanie naprzemienne

Czasami zdarza się, że chcemy zaangażować środki własne w trakcie wypłaty kredytu, już po uruchomieniu pierwszej transzy. Może to być np. związane ze sprzedażą obecnie posiadanej nieruchomości, terminem zapadalności lokaty, spodziewanymi środkami z innego tytułu. W takiej sytuacji powinniśmy zainteresować się bankami oferującymi finansowanie naprzemienne. Generalnie przyjęta zasada jest taka, że to bank zawsze (poza BZ WBK) kończy inwestycję, tzn. wypłaca ostatnią transzę finansowania. W bankach w których dopuszcza się finansowanie naprzemienne możliwe jest łączenie środków własnych i kredytowych w trakcie inwestycji.

Refinansowanie poniesionych kosztów

Refinansowanie poniesionych kosztów budowy to jeden z celów, jakie uwzględniają banki i są w stanie udzielić kredytu na standardowym, mieszkaniowym (czyt. najniższym) oprocentowaniu. Jest to dobre rozwiązanie dla klientów, którzy własnym sumptem doprowadzili nieruchomości do stanu pozwalającego na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Celem klienta jest uzyskanie środków na wykończenie nieruchomości. Zamiast tony dokumentów (tutaj przeczytasz na temat lista dokumentów do kredytu) klient przedstawia w banku podstawowe dokumenty + faktury potwierdzające zakup określonych towarów. Dzięki temu szybciej i sprawniej może uzyskać środki. Ponadto środki nie będą podzielone na transze oraz nie będzie obowiązku ich rozliczenia. Jedyne ograniczenie to okres wstecz, w jakim dane zakupy zostały zrealizowane. Refinansowaniu poniesionych kosztów mieszkaniowych podlegają faktury najczęściej z przedziału ostatnich 12–36 miesięcy.

Dokumentacja do kredytu na budowę domu

Kredyt na budowę domu jest dużo bardziej skomplikowany od standardowej hipoteki w każdym aspekcie. W tym wypadku lista wymaganych dokumentów będzie również bardziej obszerna. By złożyć wniosek kredytowy należy bezwzględnie przygotować następujące dokumenty:

1. podstawę nabycia działki na której będzie realizowana budowa domu np. akt notarialny kupna-sprzedaży, akt darowizny, wyrok spadkowy;
2. księgę wieczystą działki;
3. prawomocne pozwolenie na budowę lub prawomocne zgłoszenie rozpoczęcia budowy;
4. wypis i wyrys z rejestru gruntów;
5. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy lub inny dokument potwierdzający budowlane  przeznaczenie działki;
6. Zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej;
7. dziennik budowy;
8. kosztorys budowy;
9. projekt techniczny nieruchomości;
10. operat szacunkowy – wycena nieruchomości;
11. umowa z generalnym wykonawcą – jeśli dotyczy.

Ubezpieczenie domu w budowie

Każda nieruchomość kredytowana musi być docelowo ubezpieczona polisą majątkową z przeniesieniem cesji praw na bank. W przypadku kredytu udzielonego na budowę domu część banków wymaga, by polisę przedstawić do uruchomienia kredytu. Część banków wymaga by takowe ubezpieczenie przedstawić po formalnym zakończeniu budowy tj. uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Minimalna wartość zabezpieczenia polisą podlega również wewnętrznej polityce danego banku. Może to być wartość kosztorysowa nieruchomości, wartość odtworzeniowa nieruchomości lub wartość kredytu. W mojej opinii najbardziej odpowiadająca to większa z wartości: wartość kosztorysowa lub wartość odtworzeniowa.
Wybierając polisę należy koniecznie zwrócić na klasę palności budynku określaną według standardów towarzystwa ubezpieczeniowego. Widziałem OWU (Ogólne Warunki Ubezpieczeń), które standaryzowały, iż dany dom należy traktować jako drewniany, tylko dlatego, że krokwie podtrzymujące dach były z drewna.
Minimalny wymagany zakres ubezpieczenia to mury i inne zdarzenia losowe. Reszta ryzyk np. odpowiedzialność cywilna, powódź, ogień, kradzież, zniszczenie dachu przez czynniki atmosferyczne itd. są ryzykami fakultatywnymi. Rekomenduję nabycie polisy uwzględniającej wszystkie realne zdarzenia mogące zniszczyć Twoją nieruchomość. Jeśli mieszkasz koło zbiornika wodnego koniecznie ubezpiecz się od powodzi. Jeśli mieszkasz koło lasu zastanów się nad ubezpieczeniem domu od pożaru. Dodatkowy koszt jest naprawdę niewielki. Strata całego majątku lub jego poważnej części mogła by bardzo bolec, gdyby się okazało że ubezpieczenie kosztowało raptem kilkadziesiąt złotych rocznie więcej.

Czy budować samemu z własnych środków czy wziąć kredyt na budowę domu?

Spora część osób boi się kredytów zaciąganych na wiele lat i myśli by finansować budowę domu z bieżących wydatków. Takie rozwiązanie jest możliwe i udało się niejednej osobie. Niemniej warto wziąć pod uwagę minusy finansowania budowy domu z bieżących wpływów.

1. Cykliczne wzrosty cen materiałów i usług budowlanych. Może się okazać, iż na przestrzeni czasu materiały i ceny usług wzrosły więcej, niż by Cię wyniosły odsetki kredytu hipotecznego.
2. Przyśpieszone niszczenie dotychczas wybudowanej nieruchomości. Jeśli coś nie jest używane i nikt nie dba na bieżąco, to zwyczajnie niszczeje.
3. Obowiązek dodatkowych ponoszenia kosztów mieszkaniowych np. wynajmu, dojazdu. W
4. Rozłożony w długim czasie obowiązek prowadzenia i nadzorowania inwestycji. Dzisiejszy świat jest bardzo szybki i energochłonny. W zależności od Twoich możliwości musisz sobie sam wyjaśnić, czy masz na tyle komfortu, żeby grzebać się w inwestycji przez wiele lat.
5. Nie mając środków na całe finansowanie tracisz możliwości negocjacyjne, przegapiasz chwilowe promocje i realnie koszt finalny wychodzi wyższy.
6. Tracisz możliwości na współprace z najlepszymi ekipami. Wiele z nich nie podejmuje się usług budowlanych, jeśli mają w danym momencie odpowiadać z niewielki wycinek inwestycji.

Z mojego punktu widzenia inwestycję, jaką jest budowa domu należy rozpocząć i zakończyć na tyle szybko, na ile jest to możliwe. Prowadzenie budowy z bieżących przypływów finansowych jest narażone na powyższe konsekwencje. Jeśli boisz zaciągać się kredyt na budowę domu na 20-30 lat to musisz wiedzieć, że możesz kredyt hipoteczny nadpłacać. Nadpłaca się sam kapitał, przez co wstępnie wyliczone odsetki finalnie się zmniejszają.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na budowę domu to specyficzny produkt hipoteczny. Jest dużo trudniejszy niż zakup gotowej nieruchomości. Kredytobiorca wciela się równolegle w postać inwestora i musi podołać dodatkowym obowiązkom. Budowa domu systemem gospodarczym wymaga odpowiedniego planowania inwestycji pod kątem kosztów, zakupów i terminów. Musi dograć współpracę z różnymi ekipami budowlanymi. W końcu musi rozliczyć się z odpowiednimi urzędami oraz bankiem. Poszerza to znacznie wachlarz obowiązków. Z pewnością nie jest to dla wszystkich. Nie jest to też nie do zrobienia, ale braki w wiedzy choćby kredytowej mogą pokrzyżować plany. By tego uniknąć choćby od strony kredytu hipotecznego należy dokładnie dowiedzieć się jak wyglądają najważniejsze kwestie z tym związane. Liczę, iż mój artykuł pomógł choćby w części. :)

Jeśli masz jakiekolwiek pytanie dotyczące tematu – „Kredyt na budowę domu”, śmiało komentuj. Zapewniam, iż odpowiem na wszelkie wątpliwości związane z tą tematyką.

Jak prawidłowo zorganizować kredyt na budowę domu?
Oceń nas

Powiązane wpisy