sidebar
x
Przekaż dalej

Kredyt hipoteczny a okres kredytowania

Okres kredytowania jest bardzo często pomijany jako parametr, na który należy zwrócić uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego. Wszystkich kredytobiorców interesuje marża, prowizja, opłaty za wcześniejszą spłatę lub produkty dodatkowe. Owszem, wszystko to jest ważne, ale z punktu widzenia kredytobiorcy najważniejszym parametrem jest okres kredytowania. To on determinuje szybkość spłacania kredytu oraz ma wpływ na końcową wysokość spłaty odsetek. Nie robiłem nigdy specjalnych badań statystycznych, ale z doświadczenia i obserwacji wiem, że klienci jako domyślny okres kredytowania w zdecydowanej większości wybierają 30 lat. Dlaczego? Najczęściej pojawiające się tłumaczenia to: „bo niska rata”, „bo znajomi tak mają”, „bo banki tak reklamują”. Czy aby na pewno ten parametr powinien być traktowany po macoszemu lub wręcz ignorowany? Banki skutecznie zaimplementowały w świadomości ludzi okres kredytowania dla kredytu hipotecznego wynoszący 30 lat. Dlaczego? To jest chyba jasne – interes banków nie idzie w parze z interesem kredytobiorców. Im dłuższy okres kredytowania, tym większe odsetki, wolniejsza spłacalność kredytu, dłuższy okres korzystania z produktów dodatkowych itp. To wszystko przekłada się na maksymalizację dochodów banków. W niniejszym artykule wskażę, jak przy niewielkim „zaciśnięciu pasa” i niewiele wyższych kosztach miesięcznych można zaoszczędzić bardzo duże pieniądze w dłuższym przedziale czasu.

Okres kredytowania a kredyt hipoteczny

Odsetki a okres kredytowania

W poniższej tabeli chciałem przedstawić zależność wysokości odsetek a okresu kredytowania.

Warunki dla tabeli: kwota kredytu 300 000 PLN, WIBOR 3M 2,53% + marża 1,7%, raty równe

Odsetki a okres kredytowania

Jak widać, okres kredytowania ma niebagatelny wpływ na wysokość odsetek. O ile dla większości przyszłych kredytobiorców okres kredytowania między 5 a 10 lat jest mało realny ze względu na wysokość raty, o tyle okres kredytowania między 15 a 25 lat jest jak najbardziej możliwy. Hołduję zasadzie, że wysokość raty nie powinna przekraczać 30% wysokości dochodów. Dla 15-letniego okresu kredytowania rata wynosi 2254 PLN. Kiedy przełożymy to na wspomnianą zasadę, oznacza to, że taki kredyt powinien być w zasięgu gospodarstw domowych z dochodem na poziomie min. 6600 PLN/mc. W obecnych czasach jest to jak najbardziej realne i dostępne dla wielu gospodarstw. Dla porównania: wydłużenie okresu kredytowania do 20 lat rata powoduje zmniejszenie raty tylko o 400 PLN i wzrost odsetek o niemal 40 000 PLN. Okres 25 lat oznacza spadek raty o niecałe 600 PLN/mc przy jednoczesnym wzroście odsetek o ok. 80 000 PLN. Ewidentnie działa tu efekt skali, co w moim mniemaniu warto wykorzystać.

Okres kredytowania a szybkość spłaty kredytu

W poniższej tabeli chciałem przedstawić zależność wysokości kapitału w racie w zależności od okresu kredytowania.

Warunki dla tabeli: kwota kredytu 300 000 PLN, WIBOR 3M 2,53% + marża 1,7%, raty równe

Okres kredytowania a splata kredytu

Okres spłaty kredytu ma wpływ nie tylko na na wysokość odsetek, ale również na zawartość kapitału w racie początkowej. Zależność jest bardzo prosta: im krótszy okres kredytowania, tym większa zawartość kapitału. Większy kapitał od samego początku kredytowania oznacza szybszą spłatę kapitału oraz finalnie niższą wysokość odsetek.

Okres kredytowania – plusy i minusy

Wybór okresu kredytowania oprócz wysokości odsetek i szybkości spłacenia kredytu wiąże się z kilkoma innymi cechami, które również należy wziąć pod rozwagę. Poniżej tabela porównań plusów i minusów.

                                                                          Okres kredytowania
Dłuższy okres kredytowaniaKrótszy okres kredytowania
Niska rata kredytuWysoka rata kredytu
Wysoka wartość odsetekNiska wartość odsetek
Dłuższa spłata kredytuKrótsza spłata kredytu
Wyższa zdolność kredytowaNiższa zdolność kredytowania
Mniejsze ryzyko w przypadku kłopotów finansowychWiększe ryzyko w przypadku kłopotów finansowych
Większa możliwość oszczędzaniaMniejsza możliwość oszczędzania

Wcześniejsza spłata kredytu jako alternatywa

Cykliczne nadpłaty kredytu mogą być dobrym rozwiązaniem dla ludzi, którzy przykładają dużą wagę do zdolności kredytowej lub dla tych, którzy boją się zaciągnięcia kredytu na krótszy okres kredytowania w związku ze znacznym obciążeniem domowego budżetu. Nadpłata kredytu oznacza nadpłatę kapitału i przynosi w ogólnym rozrachunku podobne korzyści co krótszy okres kredytowania. Warunkiem jest cykliczność już od samego początku spłaty kredytu. Nadpłata jest opłacalna, nawet jeśli wiąże się z prowizją za wcześniejszą spłatę. Wszystko należy dokładnie wyliczyć w odniesieniu do indywidualnych parametrów, ale dla większości kredytobiorców korzyści z nadpłaty będą większe niż straty z tytułu prowizji. Nadpłacanie kredytu wymaga wewnętrznej dyscypliny. Sam będąc posiadaczem kredytu hipotecznego, wiem, że jest to relatywnie dość trudne ze względu na fakt, że w życiu zawsze znajdą się jakieś niespodziewane wydatki. W jednym z wcześniejszych wpisów opisałem dokładnie tematykę wcześniejszej spłaty.

Zmiana okresu kredytowania

Obecnie maksymalny okres kredytowania dla kredytu hipotecznego  to 35 lat Wynika to z rekomendacji KNF (Komisji Nadzoru Finansowego). Rekomendacja ta jednak obowiązuje dopiero od kilku miesięcy a kredyty hipoteczne są w Polsce udzielane na skalę masową od ponad 10 lat.W codziennej pracy doradcy kredytowego spotykam przeróżne przypadki. Miałem do czynienia z ludźmi, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny na 50 lat. Wiele banków oferowało klientom „udogodnienia” tego typu. Jeśli ktoś znalazł się w podobnej sytuacji lub na przykład poprawił swoją sytuację finansową od momentu zaciągnięcia kredytu, to dobrym rozwiązaniem będzie zmiana okresu kredytowania poprzez aneksowanie umowy. Będzie się to wiązało z ponownym badaniem zdolności kredytowej, czyli zebraniem i złożeniem dokumentów finansowych. Bank być może będzie chciał dokonać wyceny nieruchomości i za taką wycenę będziemy musieli zapłacić. Ponadto będzie trzeba podpisać aneks do umowy kredytowej, czyli ponieść koszt w okolicach 300–500 PLN. W tym wypadku chciałbym poinformować, że PKO BP pobiera 0,5% od zmiany okresu kredytowania. Formalności są oczywiście niedogodne i czasochłonne, ale zdecydowanie opłacalne, gdy weźmiemy pod uwagę potencjalne oszczędności.

Podsumowanie

Okres kredytowania to jeden z ważniejszych, ale też jeden z najmniej docenianych wątków kredytu hipotecznego. Matematycznie to główny generator kosztu kredytu. Teoretycznie krótki okres 5 lat „w te czy wewte” powoduje, że Twoje koszty zmieniają się o kilkadziesiąt tysięcy. Z mojej perspektywy okres kredytowania należy wybrać tak, by łączył ratę na akceptowalnym poziomie z sensownym poziomem kosztów odsetkowych. Prawda, że to łatwe? :) Nawet jeśli w początkowej fazie kredytu zaciągnąłeś kredyt na 25/30/nie daj Boże 35 lat, staraj się to zmienić z biegiem czasu. Skrócenie okresu, nadpłata choć części pozwoli przyśpieszyć szybkość spłaty kredytu hipotecznego. Będzie taniej i lżej na sercu.

Powiązane wpisy