sidebar
x
Przekaż dalej

Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem na kredyt?

Zakup mieszkania może przyprawić o prawdziwy ból głowy, zwłaszcza jeśli jest to pierwsza tego typu inwestycja. Jest to zupełnie naturalne, gdyż z jednej strony mamy do czynienia z inwestycją często idącą w setki tysięcy złotych, a z drugiej strony każda nieruchomość to „oddzielna historia” i rozłożenie jej stanu prawnego na czynniki pierwsze może być kłopotliwe. Dla laika niewprawionego w bojach, bez wyobraźni i wiedzy na temat tego, co może być zagrożeniem, co należy sprawdzić i wykluczyć, może to być nie lada problem. W związku z tym w niniejszym wpisie chciałbym przedstawić podstawowe kroki, jakie należy wykonać, by zminimalizować ryzyko niepowodzenia inwestycji. „Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem na kredyt?”  – krótki poradnik dla Ciebie. W dzisiejszym wpisie dowiesz się:

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem mieszkania.
Czy mieszkanie bez księgi wieczystej można kredytowa.
Dlaczego należy zachować szczególną ostrożność, kupując mieszkania spółdzielczo-własnościowe.

jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem

Podstawa nabycia nieruchomości i księga wieczysta nieruchomości

Jednym z fundamentalnych działań jest zapoznanie się dokumentem na podstawie którego właściciel wszedł w posiadanie prawa własności do mieszkania. Najczęściej spotykane dokumenty to umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny, akt spadku, przydział od spółdzielni mieszkaniowej, rzadziej umowa zamiany. Równolegle ze sprawdzaniem podstawy nabycia należy sprawdzić odpis z księgi wieczystej (o ile jest założona dla mieszkania). Księgę wieczystą można ściągnąć elektronicznie co opisałem w jednym z poprzednich wpisów na blogu jak pobrać odpis z księgi wieczystej. Zakłada się, że księga wieczysta powinna zawierać wszystkie istotne informacje dotyczące nieruchomości. Ja osobiście nie podzielam tego zdania i innym również zalecam ostrożność. Wpisy w księdze wieczystej są dokonywane przez ludzi, a więc istnieje realne ryzyko pomyłki, zaniechania lub zaniedbania. Krzyżowe sprawdzanie dokumentów i księgi wieczystej w odniesieniu do tych samych danych pozwala na minimalizację ryzyka.

Zgodnie z obowiązującym prawem o nabywaniu nieruchomości zdecydowana większość umów powinna być zrealizowana w formie aktu notarialnego. W każdym z wymienionych przypadków należy sprawdzić, czy jest to jedyny i kompletny dokument w oryginale. Zdarza się, że ludzie nabywają nieruchomość „po trochu”, w różnych udziałach na przestrzeni kilku lat. W związku z tym dokumentacja może być pogubiona i niekompletna. Kupujący ma prawo domagać się wglądu do wszystkich istotnych dokumentów w oryginale. Jeśli brakuje któregoś z oryginalnych dokumentów, to można go uzyskać od: 1. notariusza, jeśli nieruchomość została nabyta w formie aktu notarialnego do 10 lat wstecz lub 2. od sądu rejonowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej, w której taki dokument został podpisany. Proszę pamiętać, iż „wyciągnięcie” takiej umowy jest możliwe przez osobę uprawnioną i może trochę potrwać.

Jeśli dysponujesz już odpowiednimi dokumentami, możesz przystąpić do analizy. Należy potwierdzić, czy dane dotyczące obecnych właścicieli są tożsame z danymi widniejącymi w podstawie nabycia (np. imię i nazwisko, PESEL). Jakiekolwiek różnice należy wyjaśnić z właścicielem mieszkania. Może się zdarzyć, że ktoś zmienił stan cywilny, imię lub nazwisko itp. Następnie należy sprawdzić spójność danych nieruchomości (m.in. adres, metraż). Wszystkie te dane należy zweryfikować w księdze wieczystej w działach I-O, I-Sp, II.

Po weryfikacji danych należy sprawdzić czy w podstawie nabycia i księdze wieczystej w dziale III nie ma informacji o ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością. Ograniczeń w rozporządzeniu może być kilka różnych rodzajów. W tym wpisie przytoczę kilka najczęściej spotykanych:

⇒ Dożywocie jest prawem zamieszkania w nieruchomości do końca życia. Jest coraz rzadziej spotykane i raczej tyczy się nieruchomości przekazanych w formie darowizny w dość odległych czasach, gdy takie zabezpieczenie było popularne. Rodzice przekazywali własność dzieciom, a w zamian zabezpieczali się prawem zamieszkania aż do swojej śmierci. Od czasu do czasu mam do czynienia z takimi nieruchomościami, nie można zatem wykluczyć „mnie się coś takiego nie zdarzy”. Niestety żaden bank nie udzieli kredytu na zakup nieruchomości z takim zabezpieczeniem.

⇒  Przykładem ograniczonego prawa w rozporządzaniu nieruchomością jest wpis roszczenia zabezpieczający kupno mieszkania poczyniony na potrzeby innej transakcji. Może się okazać, że obecny właściciel podejmował już próby sprzedaży nieruchomości. Transakcja ta była zabezpieczona umową przedwstępną w formie aktu notarialnego i wpisem roszczenia w dziale III w księdze wieczystej na rzecz kupującego. Jeśli transakcja nie doszła do skutku i wpis roszczenia w KW dalej istnieje, należy postarać się o wyjaśnienie. Jeśli z transakcji zrezygnował sprzedający, to musi doprowadzić do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki. Wniosek musi zawierać notarialną zgodę na wykreślenie roszczenia poprzedniego kupującego. Jeśli z transakcji zrezygnował kupujący, to po upływie roku wniosek może złożyć sprzedający. Przed upływem roku do wniosku będzie wymagana notarialna zgoda kupującego. Bez formalnego złożenia wniosku o wykreślenie widniejącego roszczenia żaden bank nie udzieli kredytu.

Egzekucja z nieruchomości może być również wpisana w dział III Księgi Wieczystej. Jeśli sprzedający popadł w kłopoty finansowe i zaprzestał spłaty swoich zobowiązań finansowych, istnieje możliwość wpisania tego do księgi wieczystej nieruchomości, nawet jeśli sprzedający nie wyrażał zgody na zabezpieczenie swoją nieruchomością. W związku z tym, że taki wpis jest szalenie niebezpieczny dla  transakcji, żaden bank nie udzieli kredytu na zakup takiej nieruchomości. Jako kupujący musisz wyjaśnić tą kwestię. Być może sprawa jest już załatwiona i komornik zwyczajnie nie złożył wniosku o wykreślenie, a być może sprawa nie jest załatwiona i w dalszym ciągu sprzedający nie rozliczył się ze swoimi wierzycielami.

Jeśli nieruchomość jest zabezpieczeniem zobowiązań finansowych sprzedającego to możesz to sprawdzić przede wszystkim w dziale IV księgi wieczystej. Tam będą znajdowały się wszelkie informacje o hipotekach bankowych, przymusowych lub prywatnych. Nieruchomość z wpisem na rzecz banku jest w dzisiejszych czasach bardzo standardowym przypadkiem. Co w takiej sytuacji należy zrobić opisałem szczegółowo w temacie kupno nieruchomości z kredytem. Gorzej się sprawa przedstawia, jeśli nieruchomość jest obciążona przymusowo przez ZUS/US, komornika lub przez firmę prywatną. Niestety bardzo mała liczba banków będzie w stanie udzielić Ci kredytu na zakup nieruchomości, zaczynając od spłaty zobowiązań sprzedającego.

Ciekawym przypadkiem jest sprawdzenie sposobu finansowania nieruchomości poprzez analizę podstawy nabycia nieruchomości. Jeśli będzie tam zawarta informacja, że kupujący posiłkował się kredytem hipotecznym, a jednocześnie brak jest informacji o tym w dziale IV księgi wieczystej, należy sprawdzić odpis zupełny. O ile odpis zwykły przedstawia aktualny stan nieruchomości na dziś, o tyle w odpisie zupełnym można prześledzić wszelkie zmiany, np. fakt spłaty kredytu hipotecznego i wykreślenia z księgi wieczystej. Dlaczego należy być tak skrupulatnym? Otóż miałem kiedyś do czynienia z bardzo ciekawym przypadkiem. Zdarzyło mi się kiedyś realizować refinansowanie kredytu hipotecznego dla nieruchomości, w której w księdze wieczystej brak było informacji, że jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Przyznam szczerze, że w tamtym momencie zdębiałem i pomimo kilkuletniego doświadczenia trudno było mi uwierzyć, że tak dużo osób (sąd, bank, kredytobiorcy) przegapiło obowiązek dokonania wpisu. Splot różnych okoliczności spowodował, że według informacji z księgi wieczystej nieruchomość była wolna od zabezpieczeń, podczas gdy zgodnie z rzeczywistością była zabezpieczona hipoteką banku. Zawsze podaję tę sytuację jako przykład niedowiarkom, którzy nie widzą powodów, dla których należy bardzo skrupulatnie sprawdzać dokumenty.

Mieszkania spółdzielczo-własnościowe – ukryty problem

Mieszkania o statusie spółdzielczo-własnościowym to specyficzna forma własności nieruchomości. Taki stan prawny może powodować pewne komplikacje, ograniczać liczbę dostępnych banków lub wręcz stanowić brak możliwości zakupu przy użyciu kredytu hipotecznego. Status mieszkania można sprawdzić w podstawie nabycia nieruchomości lub księdze wieczystej. Najczęstszą cechą takich nieruchomości jest jednak brak założonej księgi wieczystej. Plus jest taki, że mamy do czynienia z nieruchomością, która nie jest i nie była zabezpieczeniem kredytu hipotecznego w przeszłości. Minus natomiast jest taki, że trzeba dodatkowo sprawdzić możliwość założenia księgi wieczystej, która jest obowiązkowa dla założeń kredytu hipotecznego.

24 maja 2013 Sąd Najwyższy uchwalił brak możliwości założenia księgi wieczystej dla nieruchomości spółdzielczo-własnościowych, jeśli budynek położony jest na gruncie, do którego spółdzielnia nie posiada prawa własności lub użytkowania wieczystegoczytaj tutaj. Jest to realny problem. Nie wiem dokładnie, jak to wygląda w skali kraju, ale w Warszawie, która jest moim naturalnym rynkiem, spotkałem kilka takich przypadków, m.in. na Bródnie, Ursynowie i Żoliborzu. Jak można to sprawdzić? Otóż sposób jest bardzo prosty – trzeba zajrzeć do księgi wieczystej gruntu, w której zamieszczone są wszystkie istotne informacje. Jeśli tu się wszystko zgadza, należy zażądać wydania od spółdzielni mieszkaniowej zaświadczenia do założenia księgi wieczystej, co będzie podstawą do złożenia odpowiedniego wniosku. Zwyczajowo w przypadku braku przeciwwskazań spółdzielnia wydaje oświadczenie zawierające informacje o: adresie nieruchomości, osobie, której przysługuje przydział, metrażu nieruchomości, liczbie izb, braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych i braku księgi wieczystej oraz braku przeciwwskazań do jej założenia.

Księgę wieczystą gruntu należy sprawdzać w każdym przypadku, nawet jeśli mieszkanie spółdzielczo-własnościowe takową posiada. Część z banków interpretuje wspomnianą uchwałę Sądu Najwyższego w ten sposób, iż nawet jeśli księga wieczysta dla mieszkania została założona przed uchwałą SN, to dla ich polityki nie jest to wystarczające i nie udzielają kredytów z zabezpieczeniem na tej nieruchomości.

Warto również wspomnieć, że część banków w ogóle nie finansuje tego typu nieruchomości. Na chwilę obecną w Polsce działają trzy takie banki: mBank Hipoteczny, PKO BP Hipoteczny oraz PEKAO Bank Hipoteczny. Te instytucje działają na podstawie ustawy o bankach hipotecznych i listach zastawnych – ustawa o bankach hipotecznych i listach zastawnych.

Temat zakupu nieruchomości bez założonej księgi wieczystej poruszyłem szerzej w temacie kredyt na mieszkanie bez księgi wieczytej

 Sprzedający prowadzi firmę czy coś to dla mnie oznacza?

W sumie niewiele, ale jednak w mojej opinii dla nabywającego jest to dość istotna informacja. Mój klient kupował działkę na kredyt od 6 współwłaścicieli. Było to około 4 lat temu, gdy system internetowego podglądu księgi wieczystej dopiero co zaczął funkcjonować. Notariusz z samego rana dla zasady przejrzał księgę wieczystą dla nieruchomości, z której miała być wydzielana kupowana działka. Ku jego zdziwieniu w dziale IV widniała wpisana dzień wcześniej hipoteka przymusowa na rzecz ZUS. Jaki to ma związek z tematem? Otóż jeden ze współwłaścicieli prowadził małą firmę i niestety od 3 lat nie dokonywał płatności składek ubezpieczeniowych. ZUS po kilku próbach cywilizowanego załatwienia sprawy zwyczajnie postanowił zabezpieczyć się na majątku dłużnika. W związku z tym przypadkiem zawsze doradzam swoim klientom, by poprosili sprzedającego (jeśli prowadzi firmę) o przedstawienie zaświadczeń o niezaleganiu z US i ZUS. Czasem to budzi konsternację, ale jeśli mówimy o transakcji w skali kilkuset tysięcy, każda ze stron ma prawo zabezpieczać swoje interesy. Zaległości w spłacaniu swoich zobowiązań to może być ostrzeżenie. Proponuję poczytać na temat skargi pauliańskiej.

 Wartość i stan techniczny nieruchomości

Możliwość uzyskania kredytu hipotecznego nie zależy tylko od naszej zdolności kredytowej czy historii kredytowej. W związku z tym, że mieszkanie ma stanowić zabezpieczenie pożyczonej kwoty, bank również będzie się interesował rynkową wartością nieruchomości oraz jej stanem technicznym. Jeśli masz wątpliwości co do wartości rynkowej, warto jest zainwestować w wycenę nieruchomości u rzeczoznawcy majątkowego. Jest to bezpieczniejsza forma wyceny nieruchomości niż zdawanie się na wycenę bankową, która w wielu wypadkach jest po prostu zaniżana. W przypadku własnej wyceny już przed złożeniem wniosku kredytowego czy też podpisaniem umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości będziesz wiedział czy ten parametr jest dla Ciebie potencjalnym problemem.

Kolejnym istotnym aspektem jest stan techniczny. Bank nie będzie żądał od Ciebie, by nieruchomość była wyposażona w klimatyzację czy światło na pstryknięcie palcami, jednak brak łazienki, piec kaflowy czy ogólnodostępne WC na korytarzu to taki stan techniczny, który jest nie do zaakceptowania. Może się okazać, że będziesz musiał przeprowadzić remont, aby bank zaakceptował wybrane przez Ciebie mieszkanie.

Podsumowanie

Ufffff… miało być krótko, zwięźle i na temat, a wyszedł elaborat. Mam nadzieję, że dotrwałeś do końca i wyjaśniłem kilka  kwestii istotnych dla Ciebie jako przyszłego właściciela mieszkania. Jak widać, nie jest to niestety bułka z masłem. Jeśli nie czujesz do końca tego tematu, to proponuję zlecić analizę specjaliście. Każdy rzetelny i doświadczony doradca kredytowy powinien sprawdzić dla Ciebie stan prawny nieruchomości. Tak, nie przejęzyczyłem się, to ma być doradca kredytowy, a nie agent nieruchomości czy prawnik. Prawdziwy doradca kredytowy będzie miał wiedzę wystarczającą do analizy stanu prawnego i jednocześnie będzie potrafił odnieść zdobyte informacje do wymagań banków. Agent nieruchomości ani prawnik nie sprawdzą się w odniesieniu do tej drugiej części zadania.

Dbaj o swoje interesy! Sprzedający musi udowodnić, że zakup od niego jest legalny, uczciwy i bezpieczny. Jeśli napotkasz niechęć lub problemy z jego strony, lepiej odpuść. Zakup nieruchomości to inwestycja na kilkadziesiąt lat i szkoda byłoby zepsuć wszystko jednym nierozważnym krokiem.

Zapraszam do kontaktu jeśli uważasz że powinienem coś dodatkowo uwzględnić w tekście lub Twój wypadek jest bardzo niestandardowy i wymaga indywidualnej analizy.

  • Katarzyna Kamińska

    Myślę, że dobrze jest poprosić o pomoc kogoś kto zna się na nieruchomościach, którzy mogą nam dobrze doradzić lub odradzić.

    • Nie każdy zna takie osoby. Dlatego też warto szukać informacji na własną rękę. Po to napisałem ten artykuł.
      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

Powiązane wpisy