sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Wkład własny do kredytu hipotecznego

Jeśli tu trafiłeś, to z pewnością szukasz odpowiedzi na szereg pytań związanych z wkładem własnym do kredytu hipotecznego. Czy trzeba 20 czy 10%, czy wkład własny może być z kredytu gotówkowego?, kiedy i w jakiej formie środki własne należy wpłacić. Od kilku lat by zaciągnąć kredyt hipoteczny, trzeba wykazać się posiadaniem znacznych środków własnych. Stare czasy, gdy można było zaciągnąć kredyt na 100%, 110%, a nawet 130% wartości nieruchomości minęły bezpowrotnie. Regulator w postaci KNF narzucił bankom rekomendację, w której odnosi się do stopniowego podwyższania wymogów w tej kwestii. Wkład własny do kredytu mieszkaniowego mocno zróżnicował oferty banków w tym zakresie. Wkład własny ma wpływ na liczbę potencjalnych banków, cenę kredytu, negocjacje. W dzisiejszym wpisie chciałbym omówić wszystkie ważne wątki związane z tym parametrem w odniesieniu do kredytu hipotecznego. Dowiesz się między innymi:

Jaki jest minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego.
Czy trzeba posiadać wkład własny, czy jest możliwość obejścia tego wymogu.
Czy wkład własny może pochodzić z kredytu gotówkowego.
Jaki jest wpływ wysokości własnych środków na kredyt.

wkład własny do kredytu hipotecznego

Jak to kiedyś było?

Kredyty hipoteczne na masową skalę pojawiły się od 2004 roku. Rynek w tamtym okresie był bardzo nieuregulowany i banki praktycznie bez żadnego nadzoru, ustanawiały swoje własne zasady. Zasady te często były nacechowane by jak najszybciej i jak najwięcej pieniędzy pożyczyć każdemu zainteresowanemu klientowi. Klienci byli również bez większego doświadczenia, więc na problemy nie trzeba było długo czekać. Pamiętam oferty banków nawet na 130% wartości nieruchomości. Czyste szaleństwo. Równolegle przy zakupie nieruchomości można było uzyskać dodatkowe środki na zakup np. samochodu, wakacje lub też renomowane studia dla dziecka. Wszystko zmienił kryzys finansowy z zapoczątkowany w 2008 roku. Część banków zaczęła pochodzić do kwestii konieczności zaangażowania środków własnych przez klienta bardziej rygorystycznie. Konieczność zaangażowania własnych pieniędzy w inwestycję, miała na celu zastopowanie szaleńczego wzrostu cen nieruchomości oraz ograniczenie ryzyka ponoszonego przez banki i klientów. Następnie część banków została zmuszona nakazami regulatora rynku – KNF. Rzeczywistość zdecydowanie uległa zmianie. Banki niemal każdorazowo wymagają wniesienia min,10%, inne idą dalej nawet do 40% w zależności od nieruchomości i waluty uzyskiwanych dochodów.

Minimalny wymagany wkład własny

W dobie malejących stóp procentowych WIBOR zdolność kredytowa Polaków rośnie praktycznie z miesiąca na miesiąc. Przykładowa rodzina 4-osobowa z dochodem 7000 PLN/mc, bez istotnych zobowiązań, mieszkająca w dużym mieście bez większych problemów uzyska kredyt na 400 000 PLN na zakup nieruchomości. Brzmi atrakcyjnie prawda?. Można pozwolić sobie na komfortowe mieszkanie o całkiem przyzwoitym metrażu. Problem pojawia się jednak ze względu na wkład własny. Po wprowadzeniu ⇒Rekomendacji S przez Komisję Nadzoru Finansowego kredytobiorcy są zobowiązani do angażowania środków własnych na zakup nieruchomości. Poniżej tabela przedstawiająca wymagania odnośnie minimalnego wkładu własnego:

wkład własny 2

W przytoczonym przykładzie podałem wartość nieruchomości na poziomie 400 000 PLN. Oznacza to konieczność wniesienia w postaci gotówki min. 40 000 PLN. Jeśli dodamy do tego koszta podatku, koszta notarialne, opłaty bankowe typu wycena, prowizja i ubezpieczenie na życie to zakup modelowej nieruchomości wymaga od rodziny posiadania środków na poziomie ok. 60 000 PLN. Jest to kwota ogromna w wielu przypadkach wykraczających poza możliwości przysłowiowego Kowalskiego. Co zatem można zrobić, by uniknąć obowiązku wniesienia wkładu własnego lub go zmniejszyć? Poniżej wyjaśniam kilka ważnych spraw.

Dlaczego istnieje wymóg posiadania wkładu własnego?

Jakie są logiczne argumenty na rzecz obowiązku posiadania wkładu własnego do kredytu?:

  1. Konieczność wniesienia własnych środków ogranicza liczbę transakcji kupna-sprzedaży. Dla rynku oznacza to brak galopujących cen nieruchomości w czasach prosperity. W czasach spowolnienia gospodarczego oznacza mniejsze korekty cen nieruchomości.
  2. Ograniczenie ryzyka dla sektora bankowego, który jest jednym z podstaw gospodarki.
  3. W przypadku braku możliwości spłaty kredytu hipotecznego jest duża szansa, iż sprzedaż nieruchomości pokryje cale zobowiązanie kredytobiorcy wobec banku.
  4. Zmniejszenie liczby nietrafionych transakcji. Brak wkładu własnego spowodowałby większe ceny kredytów dla wszystkich zainteresowanych kredytem hipotecznym.

Jak należy liczy wkład własny do kredytu?

W przypadku zakupu nieruchomości wkład własny jest liczony od niższej z wartości: wartości transakcyjnej lub wartości rynkowej nieruchomości.

Przykład nr.1: Kupujesz nieruchomość o wartości transakcyjnej 100 000 PLN. Jeśli wycena wykaże wartość rynkową na poziomie 110 000 PLN, musisz wnieść 10 000 PLN, czyli 10% liczone od wartości transakcyjnej.
Przykład nr.2: Kupujesz nieruchomość o wartości transakcyjnej 100 000 PLN. Jeśli wycena wykaże wartość rynkową na poziomie 90 000 PLN, musisz wnieść 19 000 PLN, czyli 9 000 PLN 10% liczone od wartości transakcyjnej i 10 000 PLN jako różnica między wartości transakcji a wartością wynikającą z operatu.

W przypadku zakupu nieruchomości i zaciągnięcia kredytu na wykończenie, wkład własny liczony jest od niższej wartości: sumy wartości transakcyjnej i wartości kosztorysu lub wartości rynkowej nieruchomości.

Przykład nr.1: Kupujesz nieruchomość o wartości transakcyjnej 100 000 PLN i zaciągasz kredyt na remont/wykończenie o wartości 10 000 PLN. Jeśli wycena wykaże wartość rynkową na poziomie 110 000 PLN, musisz wnieść 11 000 PLN, czyli 10% liczone od wartości transakcyjnej.
Przykład nr.2: Kupujesz nieruchomość o wartości transakcyjnej 100 000 PLN i zaciągasz kredyt na remont/wykończenie o wartości 10 000 PLN. Jeśli wycena wykaże wartość rynkową na poziomie 100 000 PLN, musisz wnieść 20 000 PLN, czyli 10 000 PLN 10% liczone od wartości transakcyjnej i 10 000 PLN jako różnica między wartości transakcji a wartością wynikającą z operatu.

Jakie jest podejście banków do wkładu własnego?

Banki, jak to banki mają przeróżne podejście do kwestii wkładu własnego. W dalszym ciągu można uzyskać kredyt dysponując środkami odpowiadającymi „tylko” 10% wartości transakcji. Ba, jeden z banków w przypadku odpowiedniej wartości wyceny nieruchomości udzieli kredytu bez wkładu własnego.

wkład własny

Jaki wpływ na cenę kredytu mają środki własne?

Wkład własny ma największy wpływ na cenę kredytu hipotecznego ze wszystkich parametrów. Zależność jest w sumie dość prosta. Im większy wkład własny, tym więcej dostępnych lepszych ofert. Im większy udział własny, tym niższe prowizje i marże kredytu. Najsłabsze warunki banków są dla ofert z 10% wkładem własnym. Zauważalnie lepsze pojawiają się jeśli masz 20% wkładu własnego. Szczególnym przypadkiem jest posiadanie środków na poziomie wyższym niż 50% wartości nieruchomości. Oferty bankowe są znacznie lepsze, kredytobiorca może liczyć na większe negocjacje. Lepsza cena kredytu wynika z mniejszego ryzyka banku. Przypadek ewentualnego niespłacania kredytu i/lub spadku wartości nieruchomości oznacza dla banku 100% pewności odzyskania pieniędzy w przypadku konieczności dokonania sprzedaży.

Komu należy wpłacić środki własne?

Środki własne należy wpłacić stronie sprzedającej. Nigdy nie wpłacasz pieniędzy do banku. Bank nigdy nie uczestniczy w przekazywaniu środków na rzecz np. sprzedających lub developera. Bank do uruchomienia środków z kredytu będzie wymagał potwierdzenia płatności na rzecz strony sprzedającej.

Jak udokumentować udział własny do kredytu mieszkaniowego?

By wypłacić kredyt lub transzę kredytu bank będzie wymagał udokumentowania poniesienia wkładu własnego. Można to zrobić a kilka sposobów:

Potwierdzenie dokonania przelewu – Jeśli przelałeś środki na rzecz sprzedającego, jako dowód możesz pokazać potwierdzenie przelewu. W tytule przelewu należy wskazać za co dokładnie płacimy. Można uwzględnić albo dokładny adres nieruchomości, albo numer umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej/deweloperskiej. Potwierdzenie powinno dokumentować zrealizowaną transakcję. Cześć banków jak np. PKO BP, Alior generują dokumenty o płatności przyjętej do realizacji. Taki dokument nie zostanie zaakceptowany.

Faktura zakupu – Jednym ze sposobów dokumentowania wkładu jest przedstawienie faktury. Istotnym jest to żeby na fakturze były Twoje dane osobowe. Koniecznym jest też informacja, iż nie jest to faktura „do zapłaty” tylko faktura „opłacona”.

Oświadczenie obydwu stron o wpłacie wkładu – Generalnie nie ma wymogu dokonywania płatności przelewami. Można rozliczać się gotówką i ludzie w wielu wypadkach tak robią. Banki jako potwierdzenie wkładu będą akceptować stosowne oświadczenie w akcie notarialnym. Strona sprzedająca i kupująca muszą oświadczyć, iż środki otrzymały/wpłaciły.

Sposób dokumentowania wkładu własnego zależy od indywidualnych ustaleń między stronami transakcji.

Do kiedy trzeba wpłacić własne środki?

Własne środki najczęściej trzeba wpłacić przed uruchomieniem kredytu. Oznacza to, że bank będzie wymagał wpierw udowodnienia wpłaty deklarowanych posiadanych środków i dopiero po tym nastąpi uruchomienie kredytu. Na rynku pierwotnym, gdy kredyty są wypłacane w transzach, część banków dopuszcza możliwość uruchomienia kredytu w tzw. finansowaniu naprzemiennym. Finansowanie naprzemienne to możliwość dowolnego układania schematu płatności między kredytobiorcą i bankiem. Warunkiem jest ustalenie wyjściowo, iż to bank będzie zamykał inwestycję. Jak zwykle mogą występować różnice, np. Millennium wymaga, by wkład wpłacić najpóźniej do transzy nr 2, a PEKAO S.A. i ING Bank Śląski zgodzą się na finansowanie naprzemienne, jeśli kredytobiorca pokryje swoimi środkami min. 20% wartości inwestycji.

Wkład własny a darowizna

Kwestia, którą szczególnie mogą interesować się osoby, które są właścicielami działek nabytych w formie darowizny np. od rodziny. Działka budowlana lub rolna, nabyta w formie darowizny, jest uznawana jako wkład własny do kredytu.

Wartość rynkowa a wartość transakcyjna

Jest to bardzo ciekawa kwestia, o której relatywnie rzadko się wspomina. Banki, w zależności od indywidualnej polityki, ustalają wartość nieruchomości na potrzeby kredytu jako wartość rynkową ustaloną na podstawie wyceny lub niższą z wartości (wartość rynkowa/wartość transakcyjna). Część banków daje możliwość zaakceptowania różnicy pomiędzy wartością rynkową a wartością transakcyjną jako wkładu własnego. W dużym skrócie: kupno nieruchomości po cenie niższej niż wynosi cena rynkowa może oznaczać, że posiadasz wkład własny. Przykładowo kupujesz mieszkanie o wartości 180 0000 PLN. Jeśli operat szacunkowy potwierdzi wartość mieszkania na poziomie 200 000 PLN, oznacza to, że posiadasz 10% wkładu własnego. Takich banków na rynku jest dokładnie dwa. Zapraszam do kontaktu w razie zainteresowania. Postaram się pomóc w tym zakresie.

Zabezpieczenie na drugiej nieruchomości jako sposób na wkład własny

Swoistym sposobem wkładu własnego jest udostępnienie bankowi drugiej nieruchomości jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Przykładowo kredytobiorca zamierza zakupić nieruchomość o wartości 200 000 PLN, nie posiada lub nie chce angażować gotówki, woli udostępnić swoją inną nieruchomość jako zabezpieczenie o wartości 150 000 PLN. Łączne zabezpieczenie wyniesie 350 000 PLN na kredyt 200 000 PLN, zatem LTV (loan to value) to 57,14%. Takie rozwiązanie nie jest jednak dostępne we wszystkich bankach. Niektóre banki uwzględnią takie zabezpieczenie jako czynnik dający szansę na niższą marżę i jednocześnie będą wymagać wniesienia środków w wymaganej wysokości zgodnie z Rekomendacją S.

Takie rozwiązanie ma jednak swoje minusy. W razie potrzeby sprzedaży nieruchomości, której wartość jest niższa niż saldo kredytu bank udzielający kredytu musi się zgodzić na zwolnienie z długu sprzedawanej nieruchomości. Bez tego bank nie wystawi zaświadczenia pozwalającego na zwolnienie z długu i wykreślenie hipoteki. Jak łatwo się domyślić, ewentualny kupujący nie zgodzi się na kupno nieruchomości bez takiej zgody od banku. Więcej na ten temat przeczytasz w jednym z wpisów zabezpieczenie hipoteki na dwóch nieruchomościach.

Czy działka może być wkładem własnym do kredytu na budowę?

Posiadając działkę i zamierzając budowę dom przy pomocy kredytu Twoim udziałem będzie działka plus wszystko co do tej pory wykonałeś/wykonałaś np. projekt, przyłącza, przygotowanie terenu i inne ewentualne prace budowlane. Wysokość wkładu będzie oceniona na podstawie wyceny nieruchomości i kosztorysu budowlanego. Jeśli działkę kupiłeś/kupiłaś mniej niż 12 miesięcy temu część banków ustali wartość działki na podstawie wartości określonej w akcie notarialnym kupna-sprzedaży.

Książeczka mieszkaniowa a wkład własny

Część banków jest w stanie zaakceptować premię gwarancyjną, czyli środki zebrane na książeczce mieszkaniowej. Wiele osób posiada taką książeczkę mieszkaniową i zyskanie na tym wcale nie jest  tak trudne, jak się wydaje. Należy zgłosić się do PKO BP celem wyliczenia kwoty, która została zebrana. PKO BP, po złożeniu wniosku o wyliczenie, wydaje zaświadczenie potwierdzające wysokość zebranych oszczędności. Zaświadczenie jest ważne 90 dni od daty wystawienia i w tym czasie książeczkę należy uruchomić. Traktowanie premii gwarancyjnej jako wkładu jest ograniczone dla małżeństw bez rozdzielności majątkowej lub dla singli. Niestety nie ma możliwości wykorzystania środków z książeczki, jeśli nieruchomość kupowana jest w udziałach. Wynika to z odpowiedniej ustawy, iż możliwość uruchomienia środków z książeczki jest ograniczona dla nieruchomości nabywanych w pełnej własności. Pewnym problemem jest możliwość uruchomienia środków na rynku pierwotnym dla kredytów wypłacanych w transzach. Zgodnie z zasadami środki z książeczki – czy to w przypadku budowy z deweloperem, czy budowy domu – można uruchomić po wpłacie odpowiednio 50% wartości transakcyjnej/wartości kosztorysowej.

Kredyt gotówkowy na środki własne

10% transakcji, jakie wymagają banki dla wkładu nie jest możliwe do spełnienia przez wszystkich zainteresowanych. Faktycznie te granice mogą być bardzo trudne do przeskoczenia. Niemniej pamiętaj że środki własne nie mogą pochodzić z kredytu lub pożyczki. Jest to prawnie zakazane. W każdym wniosku kredytowym znajdziesz pytanie o pochodzenie wkładu własnego. Jeśli skłamiesz popełniasz przestępstwo. Ewentualne wykrycie tego faktu przez bank, może poskutkować wypowiedzeniem umowy kredytowej z koniecznością spłaty środków w trakcie 30 dni od wypowiedzenia.

Czy warto wykorzystać wszystkie oszczędności, aby wpłacić na udział własny?

Odwieczny problem. Z jednej strony rodzina i znajomi mówią, że im mniejszy kredyt, tym lepiej. Z drugiej strony doradcy finansowi przekonują, że kredyt hipoteczny jest najtańszym pieniądzem na rynku i należy go wykorzystywać do maksimum. Ja staram się podchodzić zdroworozsądkowo i uważam że nie ma jednej prawidłowej odpowiedzi. Ta zależy od indywidualnej sytuacji, umiejętności kredytobiorcy i charakteru uzyskiwanych dochodów.
Z racji swojego oprocentowania i kosztów odsetkowych wynikających z charakteru hipoteki kredyt nigdy nie będzie tańszy niż środki pozostawione na lokacie.

Maksymalizowanie kwoty kredytu zamiast przeznaczania wszystkich oszczędności do transakcji zakupu ma sens tylko wtedy, gdy realnie jesteśmy w stanie wygenerować większy dochód z oszczędności, niż wyniosą koszta wynikające z odsetek kredytu. Osoba pracująca na etacie rzadko ma takie możliwości. Takie rozwiązania są proponowane dla osób na przykład prowadzących działalność gospodarczą, grających na giełdzie papierów wartościowych, inwestujących w nieruchomości.

Jaką kwotę środków własnych zaangażować w inwestycję?

Jak odpowiedzieć na tę wątpliwość? Uważam, że należy angażować jak najwyższą własną wpłatę, ale jednocześnie pozostawić sobie na koncie/lokacie środki pozwalające na przeżycie min. 6 miesięcy na poziomie nie niższym niż obecny poziom życia kredytobiorcy. Takie rozwiązanie minimalizuje wysokość kredytu, a co za tym idzie, comiesięczny budżet przeznaczany na jego spłatę oraz wysokość odsetek. Jednocześnie zapewnia spokój i bezpieczeństwo na wypadek nieprzewidzianych okoliczności.

Kredyt z bilansowaniem

Swoistym rozwiązaniem wykorzystującym posiadanie środków własnych jest skorzystanie z oferty banków posiadających w swojej ofercie konto bilansujące. Działa to w prosty sposób. Bank udostępnia do wykorzystania specjalne konto, kredytobiorca wpłaca swoje oszczędności, a bank nalicza odsetki od różnicy między kredytem a środkami zebranymi na koncie bilansującym. W przypadku posiadania środków odpowiadających cenie kupowanej nieruchomości można uzyskać kredyt bez odsetek. Spłaca się sam kapitał. Brzmi bardzo ciekawie, aczkolwiek jest to związanie z różnymi kosztami. Banki udostępniające takie rozwiązanie (a jest ich dosłownie kilka) wymagają relatywnie wysokich kosztów udzielenia takiego kredytu, takich jak prowizję, wysoki koszt prowadzenia rachunku i inne. Należy również pamiętać o utraconym zysku z potencjalnej możliwości wykorzystania środków na zwykłej lokacie, funduszu inwestycyjnym lub innym programie inwestycyjnym.

Podsumowanie

Wkład własny to czynnik, który decyduje o wielu istotnych parametrach, m.in. ubezpieczeniu niskiego wkładu, cenie kredytu, wyborze banków, do których można złożyć wniosek kredytowy. Warto mieć świadomość, jaki wpływ na kredyt hipoteczny ma wkład własny, gdyż w wielu wypadkach prawidłowa analiza przed zaciągnięciem kredytu pomoże uzyskać bardziej komfortowe warunki finansowania.

Jeśli będziesz mieć jakiekolwiek pytania w temacie „Wkład własny do kredytu hipotecznego” to śmiało komentuj. Postaram się szybko i sprawie udzielić odpowiedzi.

Wkład własny do kredytu hipotecznego
Oceń nas

Powiązane wpisy