sidebar
x
Przekaż dalej

Wkład własny do kredytu hipotecznego

W przypadku starania się o kredyt hipoteczny wkład własny to jeden z najważniejszych parametrów. Wkład własny ma wpływ na liczbę potencjalnych banków, cenę kredytu, negocjacje. W dzisiejszym wpisie chciałbym omówić wszystkie ważne wątki związane z tym parametrem w odniesieniu do kredytu hipotecznego. Dowiesz się między innymi:

Jaki jest minimalny wkład własny.
Czy trzeba posiadać wkład własny, czy jest możliwość obejścia tego wymogu.
Jaka jest zależność między dopłatą Mieszkanie dla Młodych a wkładem własnym.
Jaki jest wpływ wysokości wkładu własnego na kredyt.

wkład własny

Minimalny wymagany wkład własny

W dobie malejących stóp procentowych WIBOR zdolność kredytowa Polaków rośnie praktycznie z miesiąca na miesiąc. Przykładowa rodzina 4-osobowa z dochodem 7000 PLN/mc, bez istotnych zobowiązań, mieszkająca w dużym mieście bez większych problemów uzyska kredyt na 400 000 PLN na zakup nieruchomości. Brzmi atrakcyjnie prawda?. Można pozwolić sobie na komfortowe mieszkanie o całkiem przyzwoitym metrażu. Problem pojawia się jednak ze względu na wkład własny. Po wprowadzeniu Rekomendacji S przez Komisję Nadzoru Finansowego kredytobiorcy są zobowiązani do angażowania środków własnych na zakup nieruchomości. Poniżej tabela przedstawiająca wymagania odnośnie minimalnego wkładu własnego:

 Rok Minimalny wkład własnyMinimalny wkład własny pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu
 2015 10% wartości nieruchomości  10% wartości nieruchomości
 2016 15% wartości nieruchomości  10% wartości nieruchomości
 201720% wartości nieruchomości  10% wartości nieruchomości

W przytoczonym przykładzie podałem wartość nieruchomości na poziomie 400 000 PLN. Oznacza to konieczność wniesienia w postaci gotówki min. 40 000 PLN. Jeśli dodamy do tego koszta podatku, koszta notarialne, opłaty bankowe typu wycena, prowizja i ubezpieczenie na życie to zakup modelowej nieruchomości wymaga od rodziny posiadania środków na poziomie ok. 60 000 PLN. Jest to kwota ogromna w wielu przypadkach wykraczających poza możliwości przysłowiowego Kowalskiego. Co zatem można zrobić, by uniknąć obowiązku wniesienia wkładu własnego lub go zmniejszyć? Poniżej wyjaśniam kilka ważnych spraw.

Dopłata Mieszkanie dla Młodych a wkład własny

Program dopłat dla młodych rodzin Mieszkanie dla Młodych zgodnie z ustawą MdM pozwala na uwzględnienie dopłaty do kredytu jak wkładu własnego. W zależności od rodzaju nieruchomości i kategorii osób objętych dopłatą można uzyskać od 10% do nawet 25% wartości nieruchomości. Jedynym celem kredytu może być tylko zakup nieruchomości. W związku z tym kredytobiorca musi mieć plan jak doprowadzić nieruchomość do stanu normalnego użytkowania. Na dziś bardzo okrojona liczba banków oferuje możliwość dobrania drugiego ⇒kredytu na wykończenie , zatem jest to realny problem dla wielu rodzin ze względu na duże środki, jakie należy posiadać w zanadrzu, aby móc wykończyć lub wyremontować mieszkanie.

Wartość rynkowa a wartość transakcyjna

Jest to bardzo ciekawa kwestia, o której relatywnie rzadko się wspomina. Banki, w zależności od indywidualnej polityki, ustalają wartość nieruchomości na potrzeby kredytu jako wartość rynkową ustaloną na podstawie wyceny lub niższą z wartości (wartość rynkowa/wartość transakcyjna). Część banków daje możliwość zaakceptowania różnicy pomiędzy wartością rynkową a wartością transakcyjną jako wkładu własnego. W dużym skrócie: kupno nieruchomości po cenie niższej niż wynosi cena rynkowa oznacza, że posiadasz wkład własny. Przykładowo kupujesz mieszkanie o wartości 180 0000 PLN. Jeśli ⇒operat szacunkowy potwierdzi wartość mieszkania na poziomie 200 000 PLN, oznacza to, że posiadasz 10% wkładu własnego. Takich banków na rynku jest dokładnie dwa. Zapraszam do kontaktu w razie zainteresowania. Postaram się pomóc w tym zakresie.

Książeczka mieszkaniowa a wkład własny

Część banków jest w stanie zaakceptować premię gwarancyjną, czyli środki zebrane na książeczce mieszkaniowej. Wiele osób posiada taką książeczkę mieszkaniową i zyskanie na tym wcale nie jest  tak trudne, jak się wydaje. Należy zgłosić się do PKO BP celem wyliczenia kwoty, która została zebrana. PKO BP, po złożeniu wniosku o wyliczenie, wydaje zaświadczenie potwierdzające wysokość zebranych oszczędności. Zaświadczenie jest ważne 90 dni od daty wystawienia i w tym czasie książeczkę należy uruchomić. Traktowanie premii gwarancyjnej jako wkładu jest ograniczone dla małżeństw bez rozdzielności majątkowej lub dla singli. Niestety nie ma możliwości wykorzystania środków z książeczki, jeśli nieruchomość kupowana jest w udziałach. Wynika to z odpowiedniej ustawy, iż możliwość uruchomienia środków z książeczki jest ograniczona dla nieruchomości nabywanych w pełnej własności. Pewnym problemem jest możliwość uruchomienia środków na rynku pierwotnym dla kredytów wypłacanych w transzach. Zgodnie z zasadami środki z książeczki – czy to w przypadku budowy z deweloperem, czy budowy domu – można uruchomić po wpłacie odpowiednio 50% wartości transakcyjnej/wartości kosztorysowej.

Zabezpieczenie na drugiej nieruchomości jako sposób na wkład własny

Swoistym sposobem wkładu własnego jest udostępnienie bankowi drugiej nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Przykładowo kredytobiorca zamierza zakupić nieruchomość o wartości 200 000 PLN, nie posiada lub nie chce angażować gotówki, woli udostępnić swoją inną nieruchomość jako zabezpieczenie o wartości 150 000 PLN. Łączne zabezpieczenie wyniesie 350 000 PLN na kredyt 200 000 PLN, zatem LTV (loan to value) to 57,14%. Takie rozwiązanie nie jest jednak dostępne we wszystkich bankach. Niektóre banki uwzględnią takie zabezpieczenie jako czynnik dający szansę na niższą marżę i jednocześnie będą wymagać wniesienia środków w wymaganej wysokości zgodnie z Rekomendacją S.

Takie rozwiązanie ma jednak swoje minusy. W razie potrzeby sprzedaży nieruchomości, której wartość jest niższa niż saldo kredytu bank udzielający kredytu musi się zgodzić na zwolnienie z długu sprzedawanej nieruchomości. Bez tego bank nie wystawi zaświadczenia pozwalającego na zwolnienie z długu i wykreślenie hipoteki. Jak łatwo się domyślić, ewentualny kupujący nie zgodzi się na kupno nieruchomości bez takiej zgody od banku.

Wkład własny a cena kredytu hipotecznego

Wkład własny ma największy wpływ na cenę kredytu hipotecznego ze wszystkich parametrów. Zależność jest dość prosta. Im większy wkład własny, tym więcej dostępnych ofert. Im większy wkład własny, tym niższe prowizje i marże kredytu. Szczególnym przypadkiem jest posiadanie środków na poziomie wyższym niż 50% wartości nieruchomości. Oferty bankowe są znacznie lepsze, kredytobiorca może liczyć na większe negocjacje. Lepsza cena kredytu wynika z mniejszego ryzyka banku. Przypadek ewentualnego niespłacania kredytu i/lub spadku wartości nieruchomości oznacza dla banku 100% pewności odzyskania pieniędzy w przypadku konieczności dokonania sprzedaży.

Do kiedy trzeba wpłacić wkład własny?

Wkład własny najczęściej trzeba wpłacić przed uruchomieniem kredytu. Oznacza to, że bank będzie wymagał wpierw udowodnienia wpłaty deklarowanych posiadanych środków i dopiero po tym nastąpi uruchomienie kredytu. Na rynku pierwotnym, gdy kredyty są wypłacane w transzach, część banków dopuszcza możliwość uruchomienia kredytu w tzw. finansowanym naprzemiennym. Finansowanie naprzemienne to możliwość dowolnego układania schematu płatności między kredytobiorcą i bankiem. Warunkiem jest ustalenie wyjściowo, iż to bank będzie zamykał inwestycję. Jak zwykle mogą występować różnice, np. Millennium wymaga, by wkład wpłacić najpóźniej do transzy nr 2, a PEKAO S.A. i ING Bank Śląski zgodzą się na finansowanie naprzemienne, jeśli kredytobiorca pokryje swoimi środkami min. 20% wartości inwestycji.

Wkład własny a ubezpieczenie niskiego wkładu

W powyższej tabeli przedstawiłem ustalone zmiany w odniesieniu do minimalnego wkładu własnego. KNF ustalił progresywny wzrost wymogu, kończąc na 2017 roku i 20% wkładu własnego. Jednocześnie dopuszcza możliwość wniesienia 10% wkładu przy jednoczesnym ubezpieczeniu reszty środków ⇒ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. W rzeczywistości dotarliśmy do momentu, w którym nic się już nie zmieni. Banki od wielu lat stosują ubezpieczenie niskiego wkładu. Dla przeciętnego Kowalskiego dalsze lata nie powinny przynieść dużych zmian.

Minimalny wkład własny wymagany przez banki

Banki, jak to banki mają przeróżne podejście do kwestii wkładu własnego. W dalszym ciągu można uzyskać kredyt dysponując środkami odpowiadającymi „tylko” 10% wartości transakcji. Ba, jeden z banków w przypadku odpowiedniej wartości wyceny nieruchomości udzieli kredytu bez wkładu własnego.

Minimalny wkład własny

 

Kredyt z bilansowaniem

Swoistym rozwiązaniem wykorzystującym posiadanie środków własnych jest skorzystanie z oferty banków posiadających w swojej ofercie konto bilansujące. Działa to w prosty sposób. Bank udostępnia do wykorzystania specjalne konto, kredytobiorca wpłaca swoje oszczędności, a bank nalicza odsetki od różnicy między kredytem a środkami zebranymi na koncie bilansującym. W przypadku posiadania środków odpowiadających cenie kupowanej nieruchomości można uzyskać kredyt bez odsetek. Spłaca się sam kapitał. Brzmi bardzo ciekawie, aczkolwiek jest to związanie z różnymi kosztami. Banki udostępniające takie rozwiązanie (a jest ich dosłownie kilka) wymagają relatywnie wysokich kosztów udzielenia takiego kredytu, takich jak prowizję, wysoki koszt prowadzenia rachunku i inne. Należy również pamiętać o utraconym zysku z potencjalnej możliwości wykorzystania środków na zwykłej lokacie, funduszu inwestycyjnym lub innym programie inwestycyjnym.

Czy warto wykorzystać wszystkie oszczędności aby wpłacić na wkład własny?

Odwieczny problem. Z jednej strony rodzina i znajomi mówią, że im mniejszy kredyt, tym lepiej. Z drugiej strony doradcy finansowi przekonują, że kredyt hipoteczny jest najtańszym pieniądzem na rynku i należy go wykorzystywać do maksimum. Ja staram się podchodzić zdroworozsądkowo i uważam że nie ma jednej prawidłowej odpowiedzi. Ta zależy od indywidualnej sytuacji, umiejętności kredytobiorcy i charakteru uzyskiwanych dochodów.

Z racji swojego oprocentowania i kosztów odsetkowych wynikających z charakteru hipoteki kredyt nigdy nie będzie tańszy niż środki pozostawione na lokacie.

Maksymalizowanie kwoty kredytu zamiast przeznaczania wszystkich oszczędności do transakcji zakupu ma sens tylko wtedy, gdy realnie jesteśmy w stanie wygenerować większy dochód z oszczędności, niż wyniosą koszta wynikające z odsetek kredytu. Osoba pracująca na etacie rzadko ma takie możliwości. Takie rozwiązania są proponowane dla osób prowadzących działalność gospodarczą lub np. grających na giełdzie papierów wartościowych.

Jak odpowiedzieć na tę wątpliwość? Uważam, że należy angażować jak najwyższy wkład własny, ale jednocześnie pozostawić sobie na koncie/lokacie środki pozwalające na przeżycie min. 6 miesięcy na poziomie nie niższym niż obecny poziom życia kredytobiorcy. Takie rozwiązanie minimalizuje wysokość kredytu, a co za tym idzie, comiesięczny budżet przeznaczany na jego spłatę oraz wysokość odsetek. Jednocześnie zapewnia spokój i bezpieczeństwo na wypadek nieprzewidzianych okoliczności.

Podsumowanie

Wkład własny to czynnik, który decyduje o wielu istotnych parametrach, m.in. ubezpieczeniu niskiego wkładu, cenie kredytu, wyborze banków, do których można złożyć wniosek kredytowy. Warto mieć świadomość, jaki wpływ na kredyt hipoteczny ma wkład własny, gdyż w wielu wypadkach prawidłowa analiza pomoże uzyskać bardziej komfortowe warunki finansowania.

  • jeremi

    Witam przypadkiem tu trafiłem i powiem tak mam małe mieszkanie własnościowe 36 m , urodziła się jedna pociecha , po 4latach 2 pociecha i po 4latach trzecia pociecha ( mały szatan ale jaki) , zgodnie z żoną stwierdziliśmy że kupujemy dom .I tu zaczynają się schody banki stwierdzają ż e nie mamy zdolności kredytowej bo żona na wychowawczym i że powinienem zarabiać do 6000 zł na rękę nawet przy mdm-ie który daje kwotę 79 000 na zakup domu ( cena domu około 280 000 ) , a najlepsze jest to że posiadam książeczkę mieszkaniową banku spółdzielczego od roku 1988 i to z wpłatami do roku 1992 na kwotę około 350 000 zł starych jak by pan ugryzł temat książeczkę dałem do wyceny w banku za ponad dwa tygodnie ma być odpowiedz, no i mieszkanie które bym sprzedał około 90 000 . Wszystko rozchodzi się o mdm że banki zrobiły utrudnienie ,albo kredyt dla bogatych .

    • Witam,
      Dzięki za post. Wyliczenia zdolności są na chwilę obecną bardzo przyziemne. Banki są zobowiązane do liczenia kosztów obsługi na poziomie 800-900 PLN/mc za osobę. Takie zobowiązania narzuca odgórnie KNF. Moi osobistym zdaniem bardzo słusznie.
      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

Powiązane wpisy