sidebar
x
Przekaż dalej

Stopa procentowa a kredyt hipoteczny

Stopa procentowa tu, stopa procentowa tam. Stopa procentowa niedługo wyskoczy z lodówki. Wszyscy piszą o stopie procentowej i straszą kredytobiorców, których oprocentowanie kredytów jest sumą zmiennej (stopy procentowej) i stałej (marży).

Stopa procentowa w chwili obecnej (2016 rok) jest na najniższym poziomie w historii. Jest to w głównej mierze wynik deflacji, czyli spadku cen. Z punktu widzenia państwa jest to czynnik negatywny, oznaczający m.in. mniejsze wpływy do budżetu czy odpływ kapitału zagranicznego. Rada Polityki Pieniężnej – organ regulujący kwestie związane z pieniądzem i jego obiegiem – od dłuższego czasu próbuje zmienić ten trend. Może na niego oddziaływać m.in. poprzez obniżanie stopy procentowej, co ma wpłynąć na popyt wewnętrzny i podkręcić istotne wskaźniki makroekonomiczne.

Co w takiej sytuacji stopa procentowa oznacza dla kredytobiorcy hipotecznego? W tym artykule postaram się przedstawić kilka istotnych faktów:

Co to jest stopa procentowa.
Jaki wpływ na kredyt hipoteczny ma stopa procentowa.
Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Czy można uniezależnić się od wahań stopy procentowej.

Stopa procentowa

Stopa procentowa definicja

Stopa procentowa WIBOR to referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym. Dokładna definicja tutaj Jest to wskaźnik wykorzystywany przez banki do oznaczenia oprocentowania kredytów hipotecznych. WIBOR + marża to suma Twojego oprocentowania. Zazwyczaj jest stosowana WIBOR3M, rzadziej 6M i 12M. Dodatkowe oznaczenia określają rodzaj stopy procentowej oraz informacje co ile czasu będzie się on dla Ciebie ewentualnie zmieniała.

Stopa procentowa w dół – raty i odsetki w dół

Zdecydowana większość osób posiadających kredyt hipoteczny ma oprocentowanie złożone ze stopy procentowej – WIBOR oraz marży. Kredyty hipoteczne najczęściej oparte są o WIBOR 3M, rzadziej o WIBOR 6M lub WIBOR 12M. Liczba oznacza, że jest to czynnik zmienny co 3, 6 lub 12 miesięcy. Zależność jest bardzo prosta: im niższa stopa procentowa, tym niższe raty kredytu hipotecznego.

Poniżej przedstawiam zależność dla modelowego przykładu kredytu 300 000 PLN na 30 lat z marżą 1,5%.

 

WIBORWysokość ratyRóżnica w stosunku do poprzedniego stanu
5%1896
4%1703193
3%1520183
2%1347173
1%1185162

Jak widać, każda zmiana ma niebagatelny wpływ na wysokość raty. Różnica między 162 PLN a 193 PLN daje w trakcie roku oszczędność w wysokości pomiędzy 1944 PLN a 2316 PLN. Oznacza to oszczędność rzędu 1,5 raty w skali zaledwie jednego roku.

Odczuwalność zmian stopy procentowej jest jeszcze większa, jeśli porównamy wpływ na odsetki kredytu hipotecznego. Symulacje na podstawie tego samego modelu co powyżej – kredyt 300 000 PLN na 30 lat z marżą 1,5%.

 

WIBORWysokość odsetekRóżnica w stosunku do poprzedniego stanu
5%382633
4%31321269421
3%24722065992
2%18496862252
1%126 73158237

Różnice są przytłaczające. Obniżenie oprocentowania o 4 punkty procentowe oznacza oszczędność 260 000 PLN w wysokości spłaconych odsetek.

Stopa procentowa a spłata kapitału

Wysokość stopy procentowej bardzo istotnie wpływa na zawartość kapitału w racie. Rata kredytu składa się z części kapitałowej. Jaki to jest stosunek, to zależy od sumy oprocentowania i okresu kredytowania. Im niższe oprocentowanie, tym więcej kapitału jest zawarte w racie. Dzięki temu kredyt jest szybciej spłacany oraz prowadzi do obniżenia wysokości odsetek. Poniżej tabela przedstawiająca zależność wysokości kapitału dla różnego poziomu oprocentowania.

WIBORWysokość ratyZawartość kapitału w racie nr 1
5%1896271
4%1703328
3%1520395
2%1347472
1%1 185560

Jak widać, obecna sytuacja przestaje bankom pasować. Coraz niższe oprocentowanie oznacza szybszą spłatę kapitału oraz znacznie niższe koszta odsetkowe. Niektóre banki chcą się chronić przed takimi sytuacjami i zastrzegają w umowie minimalne oprocentowanie. Takim przykładem jest Millennium. Millennium określa minimalne oprocentowanie na 3%. Sam posiadam kredyt hipoteczny, który zaciągnąłem w 2012 roku. Był to czas, w którym można było uzyskać bardzo atrakcyjne warunki cenowe. Marża mojego kredytu to 1,19%. Dodając do tego 1,65% bieżącego WIBOR3M, oznacza to wysokość oprocentowania < 3%. Gdybym miał kredyt w Millennium (na całe szczęście nie mam), musiałbym płacić więcej niż inni kredytobiorcy.

Oprocentowanie stałe

Niska stopa procentowa to niewątpliwie dobra wiadomość dla przeciętnego Kowalskiego. Kredytobiorcy się cieszą, gdyż ich stałe obciążenia miesięczne znacznie się obniżają, dzięki czemu wysokość raty w mniejszym stopniu odbija się na budżecie domowym. Jednocześnie jest to jednak bardzo dobry moment by ⇒nadpłacać kredyt. Szczerzę proponuję cyklicznie obniżać kapitał, by w przypadku wzrostu WIBOR (co w dłuższym okresie jest raczej nieuniknione) być na niego przygotowanym. Drugim rozwiązaniem jest wybór oferty ze stałym oprocentowaniem. Na chwilę obecną tylko kilka banków oferuje takie rozwiązanie. Są to m.in. Deutsche Bank, BGŻ BNP Paribas, Getin Noble Bank, PKO BP, Alior i BZ WBK. Warto wiedzieć jednak, że stałe oprocentowanie jest tylko na pewien okres. Najczęściej w zakresie 2–5 lat, choć Alior oferuje takie rozwiązanie na 7 lat, a Getin na 10 lat. Oprocentowanie stałe jest wyższe niż standardowe, co jest logiczne. Niedawno rozpoczęły się prace nad zwiększeniem akcji kredytowej opartej o stałe oprocentowanie. W pracach uczestniczą delegaci Sejmu, Fundacji Kredytu Hipotecznego, banków i innych instytucji branżowych. W przypadku pojawienia się jakichkolwiek szczegółów będę niezwłocznie informował o istotnych decyzjach.

Podsumowanie

Stopa procentowa to składnik, na który nie mamy praktycznie wpływu. Wahania i kursy rynkowe musimy uwzględnić w odniesieniu do naszych kredytów hipotecznych. Stopa procentowa zawsze może na skutek nieprzewidzianych zdarzeń bardzo urosnąć, co przełoży się na wzrost raty kredytu hipotecznego. Jedynym możliwym rozwiązaniem, by przeciwdziałać tej nieprzyjemnej sytuacji, jest regularna nadpłata kredytu hipotecznego.

Powiązane wpisy