sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny składa się z wielu bardziej lub mniej istotnych parametrów. Dobry kredyt, pasujący do indywidualnej sytuacji, to wypadkowa kilkunastu przeróżnych czynników. Oczywiście wszyscy patrzą na koszty startowe, oprocentowanie lub wymagane produkty dodatkowe. Wśród nich szczególnie warto zwrócić uwagę na koszta związane z wcześniejszą spłatą kredytu. Odpowiednio zrealizowana nadpłata daje szanse na znaczne ograniczenie kosztów odsetkowych i skrócenie okresu kredytowania. Jest to coś, na czym większości osób zależy a jednocześnie ten parametr jest dość często pomijany lub wręcz zapominany. Dobrze dobrana oferta banku potrafi wygenerować naprawdę duże oszczędności w tej kwestii. W dzisiejszym wpisie „Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego” dowiesz się:

⇒ Jakie korzyści daje wcześniejsza spłata kredytu.
⇒ Co wybrać skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty.
⇒ Kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego.
⇒ Jak realnie wyliczyć opłacalność nadpłaty kredytu

Wcześniejsza spłata kredytu

 

Wcześniejsza spłata kredytu, co to po ludzku oznacza?

Podczas moich spotkań dość często spotykam się ze zdziwieniem klientów, że wcześniejsza spłata kredytu oznacza spłatę samego kapitału bez odsetek. Klienci często mają przeświadczenie, że nadpłacanie kredytu oznacza w pierwszej kolejności spłatę odsetek wyliczonych na starcie. Ewentualnie spłatę rat od tyłu, czyli odliczenie ostatnich rat z harmonogramu płatności. Gdyby tak było faktycznie, nie byłoby żadnego sensu w realizacji tego pomysłu. Suma odsetek z harmonogramu jest zwykłą prognozą, szacunkiem kosztów całkowitych w sytuacji, gdyby kredyt był spłacany według założonego pierwotnie wyliczenia. W praktyce wcześniejsza spłata jest realizowana z samego kapitału + odsetki bieżące + ewentualna prowizja (info poniżej). Co to są odsetki bieżące? Zakładając, że spłacasz kredyt 10. dnia każdego miesiąca, a nadpłatę chcesz zrealizować 20. dnia, to w pierwszej kolejności z kwoty przeznaczonej na nadpłatę środki idą na odsetki, które narosły między 10. a 20. dniem miesiąca. To, co zostanie, jest odpisywane od kapitału, a sam kredyt jest na nowo przeliczany. Tak jest w większości banków, ponieważ można spotkać sytuacje, w których bank zastrzega możliwość bank zastrzega możliwość nadpłaty najwcześniej w drugim dniu po dacie, w której spłacana jest rata regularna. Można też natknąć się na banki, które bez względu na dzień nadpłaty całość środków przekażą na odpis kapitału. Są to jednak czysto techniczne rozwiązania, które w ogólnym rozrachunku nie mają wielkiego wpływu na cała operację.

Prawidłowy wybór banku do wcześniejszej spłaty

Jeśli zamierzasz cyklicznie nadpłacać kredyt hipoteczny, powinieneś uwzględnić ten parametr w wyborze banku. Powinieneś patrzeć nie tylko na to, żeby bank oferował zerowe lub jak najniższe koszty prowizji za nadpłatę kredytu. Wybrany bank powinien dawać również możliwość, by realizować tą operację poprzez bankowość elektroniczną lub infolinię. Do kompletu brakowało by tylko, by nadpłata kredytu dawała możliwość skrócenia okresu kredytowania bez aneksu i ponownego przeliczenia zdolności kredytowej. Niestety tylko część banków oferuje komplet powyższych udogodnień. Dla banków wcześniejsza spłaty kredytu oznacza zmniejszenie dochodów, więc w ich interesie jest utrudnienie tej operacji. Zdecydowana większość banków wymaga, by pofatygować się do oddziału, nierzadko w obecności wszystkich kredytobiorców celem złożenia dyspozycji nadpłaty.  Nadpłata przez bankowość elektroniczną lub infolinię daje komfort nadpłaty każdej nawet najmniejszej kwoty.

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym prowizję za wcześniejszą spłatę banki mogą pobierać przez okres 3 lat od udzielenia kredytu w maksymalnej wysokości 3% od nadpłaty. Prowizja nie może być wyższa niż 3% oraz nie może przekroczyć kwoty odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty. – w przypadku rat równych (annuitetowych). W przypadku rat stałych prowizję za wcześniejszą spłatę będzie można pobierać przez cały okres kredytowania. Generalnie ustawa o kredycie hipotecznym zmieniła na lepsze ten parametr, ale nie diametralnie, gdyż przed zmianami  w większości banków po 5 latach można było dokonywać nadpłat bez prowizji. Zacznę nadpłacać dopiero po okresie pobierania prowizji – takie zdanie również słyszę dość często. Czy aby jest to słuszne podejście? Wystarczy bardzo proste działanie matematyczne by się o tym przekonać. Znów weźmy na warsztat przykład kredytu, który przedstawiłem powyżej.

Kredyt 300 000 PLN, oprocentowanie 3,5%, okres kredytowania 25 lat, rata 1502 PLN, nadpłata 30 000 PLN, prowizja za wcześniejszą spłatę 2% tj. 600 PLN

Nadpłata 30 000 PLN pozwala nam obniżyć ratę do poziomu 1352 PLN i obniża odsetki od następnej raty o ok. 90 PLN. Wystarczy zatem ok. 7 miesięcy, by strata z tytułu prowizji została zniwelowana. 7 X 90 PLN = 640 PLN. Czyli zysk po 7 miesiącach jest większy niż straty z powodu opłaconej prowizji za nadpłatę. Niewiele prawda? Jeśli masz dłuższy czas do końca prowizyjnej spłaty, to działaj i spłacaj, bo koszty, które poniesiesz,  będą niższe niż straty.

Skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty?

Każdy bank ma swoją politykę cenową. Tak jak różne są prowizje i marże, tak różne są koszta wcześniejszej spłaty. Tak samo różne jest podejście do przeliczania kredytu po dokonaniu wcześniejszej spłaty. W każdym banku dostępna jest opcja obniżenia raty przy zachowaniu okresu kredytowania. W niektórych bankach dodatkowo można sobie wybrać skrócenie okresu kredytowania przy pozostawieniu wysokości raty sprzed nadpłaty kredytu. Co wybrać? Tutaj niestety każdy musi sam dokonać kalkulacji. Jeśli dotychczasowa rata jest na akceptowalnym dla nas poziomie, to zalecam skrócenie okresu. Daje to najbardziej wymierne korzyści odsetkowe, a w samej racie lepszy stosunek kapitału do odsetek bieżących.

Kredyt 300 000 PLN, oprocentowanie 3,5%, okres kredytowania 25 lat, rata 1502 PLN, prognozowana wysokość odsetek 150 561 PLN.

Załóżmy nadpłatę w wysokości 30 000 PLN i przeanalizujmy jak będzie wyglądał kredyt w obydwu opisanych powyżej opcjach.

W przypadku skrócenia okresu kredytowania przy zachowaniu dotychczasowej raty otrzymujemy kredyt na 255 miesięcy czyli 45 miesięcy krócej. Dodatkowy plusem jest wysokość odsetek na poziomie 113 115 PLN a więc ok. 37 000 PLN mniej.

W przypadku pozostawienia dotychczasowego okresu kredytowania otrzymujemy kredyt na 300 miesięcy oraz ratę na poziomie 1352 PLN. Wysokość odsetek również się zmniejsza, ale w mniejszym stopniu niż w poprzedniej opcji: spłacamy 135 505 PLN, czyli ok. 20 000 PLN mniej.

Można zastosować również hybrydę – połączenie skrócenia okresu wraz z obniżeniem raty. Jeśli nie ma możliwości by zrobić to w jednym zleceniu należy całą operację rozbić na dwie niezależne. Dzięki takiej operacji i skrócisz czas spłaty i obniżysz następne płatności do spodziewanego poziomu.

W jaki sposób realizowana jest wcześniejsza spłata?

Z przyczyn obiektywnych wcześniejsza spłata kredytu jest dla banków niekorzystnym działaniem. Im dłużej kredyt jest spłacany, tym wyższe odsetki i więcej pieniędzy wraca do banku, a klient dodatkowo korzysta z innych produktów. W związku z tym część banków utrudnia wcześniejszą spłatę, stawiając niekorzystne bariery. Przede wszystkim w zdecydowanej większości banków konieczne jest złożenie dyspozycji, czyli druku bankowego, w którym deklarujemy wysokość i termin nadpłaty. Nierzadko trzeba to zrobić osobiście w obecności wszystkich kredytobiorców. Czasy, w których żyjemy, dla wielu oznaczają pracę do późnych godzin, a jazda po pracy w korkach przyprawia o zawał serca. Powoduje to, że ten złoty środek na szybsze pozbycie się kredytu jest zaniedbywany. W części banków wcześniejsza spłata kredytu jest możliwa z poziomu bankowości elektronicznej. Jest to wyjątkowo wygodne, gdyż w przystępny sposób pozostałą kwotę można przelać na poczet salda kredytu.

Czy warta nadpłacać kredyt hipoteczny?

Odsetki kredytu jakie widzisz w symulacji lub umowie kredytowej faktycznie mogą przerażać. W dobie dzisiejszego oprocentowania za każde 100 000 PLN kredytu, w trakcie 30 lat musisz oddać około 160 000 PLN odsetek. Do tego dochodzą koszty ubezpieczeń i produktów dodatkowych. Całkiem sporo. Jednakże sumiennie nadpłacając kredyt możesz znacznie zminimalizować całościowy koszt kredytu. Tu pojawia się pytanie czy nadpłacać kredyt jednorazowo większą kwotą czy cyklicznie mniejszymi kwotami. Odsetki od kredytu hipotecznego są naliczane na bieżąco, każdego dnia. Nadpłata kredytu oznacza, że następna rata i koszt odsetkowe zostały obniżone wprost proporcjonalnie. Jeśli współczynnik odsetek do kredytu wynosi mniej więcej 1,6 to nadpłata 100 PLN i 10 000 PLN oznacza że udało się oszczędzić odpowiednio 160 PLN i 16 000 PLN. Zbieranie większych środków na dokonanie nadpłaty jest o tyle niebezpieczne, że zawsze po drodze może się przydarzyć jakaś niespodziewana konieczność wydatkowania środków na inny cel. Ze swojej strony zatem rekomenduję dokonywanie nadpłat w mniejszych kwotach, nawet kilkuset złotowych, ale realizowanych częściej. Grosz do grosza, a będzie kokosza, jak mawiał poniższy klasyk ;) Jeśli zatem planujesz konsekwentne nadpłacanie kredytu, w trakcie poszukiwań banku szukaj takiego, który daje możliwość dokonywania wcześniejszej spłaty poprzez bankowość elektroniczną, składanie dyspozycji przez infolinię bankową oraz nie wymaga obecności całego tabunu kredytobiorców do tej jakże prostej operacji. Dzięki temu w sposób komfortowy będziesz mógł dokonywać nadpłaty kredytu, a w konsekwencji tego powolne pozbywanie się długu.

Nadpłata małymi czy większymi kwotami?

Dość często spotykam się z pytaniem czy nadpłacać małymi kwotami czy lepiej jest przez dłuższy czas zbierać i zrobić jedną, większą nadpłatę.  Moim zdaniem pierwsza wersja jest zdecydowanie korzystniejsza. Środki nadpłacone są faktycznie nadpłacone, a kolejne odsetki są liczone od niższej wartości kapitału. Zbieranie większej kwoty celem jednorazowej nadpłaty może się udać, ale nie musi. Chyba każdy zna sytuacje, że w jakiś cudowny, magiczny sposób w najmniej odpowiednich chwilach pojawiają się niespodziewane większe wydatki. Trzeba mieć silną wolę, żeby nie wydatkować zebranych oszczędności.

Kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego?

O dziwo, są takie sytuacje, choć relatywnie rzadko spotykane. Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. Oprocentowanie w skali roku na poziomie 3,5% dla niektórych ludzi oznacza możliwość wykorzystania własnego kapitału na inwestycje z większą stopą zwrotu. Jeśli masz takie możliwości, nie nadpłacaj kredytu. Zastrzegam, że chodzi o inwestycje bardziej skomplikowane niż lokata bankowa czy osławione „polisolokaty”. Drugim przypadkiem jest posiadanie kredytu w programie dopłat Rodzina na Swoim. Część z tych kredytów była zawierana na bardzo korzystnych warunkach w latach 2011–2013, gdy marże były na poziomie 0,8–1,2%. Dodając do tego bieżący WIBOR, odejmując dopłatę od państwa, zyskujemy realne oprocentowanie nierzadko na poziomie 1,5%. W takich wypadkach lokaty bankowe stają się już atrakcyjne i ich dochód przewyższa koszta kredytu.

Czynnik psychologiczny

W mojej prywatnej filozofii kredyt hipoteczny to połączenie matematyki z psychologią. Matematyka – bo prowizje, marże itp.; psychologia – bo celem kredytowania jest mieszkanie, okres kredytowania długi, kwota zobowiązania zazwyczaj wysoka. Wiele osób bardzo ciężko znosi tego typu obciążenie. Wcześniejsza spłata może być „lekarstwem” dla duszy. Cykliczne pozbywanie się długu jest utożsamiane z radzeniem sobie z problemem. Całkowita spłata jest kojarzona z wyjściem z potrzasku. Koniec z relacji z bankiem oznacza realny koniec problemów z bankiem.

Całkowita spłata kredytu hipotecznego

Generalnie życzę Tobie problemów tego typu. Całkowita spłata kredytu polega na spłacie pozostałego salda kredytu, bieżących odsetek (odsetki, które narosły od dnia, kiedy zapłaciłeś ostatnią ratę) i ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę. Po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu bank będzie potrzebował do 14 dni na rozliczenie całej transakcji. Jeśli dokonana nadpłata hipoteki wystarczy na pokrycie wszelkich należności bank wystawia dokumenty pozwalające na wykreślenie hipoteki. Następnie należy udać się do sądu celem złożenia wniosku o wykreślenie zabezpieczenia hipotecznego. Koszt wykreślenia hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym 100 PLN. Umowa kredytowa automatycznie wygasa i wszelkie wynikające z niej obowiązki (produkty dodatkowe, ubezpieczenia, terminy itp.) znikają.

Podsumowanie

Reasumując, w większości przypadków gorąco namawiam do nadpłat kredytu. Każdy dzień, miesiąc to niższe koszta, szybsze uwolnienie się od banku. Kredyt hipoteczny sam w sobie nie jest zły. Jednakże posiadanie długu o wartości kilkuset tysięcy nie jest dobre, jeśli nie jest konieczne. Oczywiście nie warto czyścić swojego portfela do zera w imię wcześniejszej spłaty kredytu. Zawsze należy posiadać „poduszkę finansową” na nieprzewidziane wypadki. Wysokość „poduszki finansowej” powinna być uzależniona od naszego sposobu życia i wydatków jakie ponosimy. Ja sam hołduję zasadzie, iż minimalny „poduszka finansowa” powinna wystarczyć na minimum 6 miesięcy życia. 6 miesięcy życia bez uzyskiwania dochodów, a jednoczesnym zachowaniem obecnego standardu.

Czy wpis był pomocny? Dowiedziałeś się czegoś nowego? Daj znać co uważasz na temat wcześniejszej spłaty kredytu w komentarzach poniżej.

Powiązane wpisy