sidebar
x
Przekaż dalej

Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej

Wczoraj dostałem prośbę od jednego z moich czytelników o opisanie specyfiki zakupu na kredyt mieszkania bez założonej księgi wieczystej. Temat ciekawy, relatywnie często wracający do mnie jak bumerang, gdyż ten polski wynalazek (mieszkania spółdzielczo-własnościowe) ma całkiem duży udział w rynku nieruchomości. Wyjaśnię, co to jest księga wieczysta, jakiego rodzaju mieszkania bez księgi można kredytować, a jakich nie, co trzeba zrobić, żeby założyć księgę wieczystą itd. Zapraszam do lektury, jak kupić nieruchomość na kredyt bez założonej KW.

Co to jest księga wieczysta.
Jakie nieruchomości bez księgi wieczystej można kredytować.
Mieszkanie spółdzielczo-własnościowe. Na co należy uważać.
Jak wygląda proces uzyskania kredytu na mieszkanie bez KW?

kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej

Co to jest księga wieczysta?.

Księga wieczysta to swoisty dowód osobisty nieruchomości. W księdze wieczystej opisane są najważniejsze informacje dotyczące danej nieruchomości. Księga wieczysta składa się z kilku działów:

Dział I składa się z dwóch poddziałów:

  • Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości”  – dokładne oznaczenie nieruchomości pochodzące z ewidencji gruntów (katastru)
  • Dział I-Sp „Spis praw związanych z nieruchomością” – wpisy praw związanych z daną nieruchomością

Dział II – wpisy praw związanych z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym

Dział III – wpisy praw związanych z ograniczeniem praw, roszczeniami, ograniczeniem w rozporządzaniu nieruchomością i roszczenia ciążące na nieruchomości.

Dział IV – wpisy praw związanych z hipoteką ciążącą na nieruchomości.

Ponadto księga wieczysta ma pewne istotne cechy. Pierwszą z nich jest jawność. Oznacza to, że każda księga wieczysta jest jawna i każdy, znając numer księgi wieczystej, jest w stanie zapoznać się z jej zapisami. W związku z tym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów zawartych w księdze wieczystej. Kolejną cechą jest domniemanie zgodności ze stanem prawnym. Oznacza to domniemanie, iż dane w księdze wieczystej odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu. Uzupełnieniem jest tzw. rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej. Bardziej po ludzku oznacza to, że nabycie nieruchomości od osoby nieuprawnionej, ale widniejącej w księdze wieczystej jako uprawniona jest prawnie obowiązujące. Ostatnią z podstawowych cech jest pierwszeństwo praw wpisanych. Oznacza to, iż pierwszeństwo mają wpisane prawa przed tymi niewpisanymi.

Zdecydowana większość nieruchomości posiada księgę wieczystą, więc dzięki powyższym cechom ryzyko zakupu jest praktycznie żadne. Na rynku jest jednak część nieruchomości bez założonej księgi wieczystej (najczęściej mieszkania spółdzielczo-własnościowe), a w takich przypadkach ponosimy już ryzyko. Nie oznacza to, iż trzeba zrezygnować z zakupu, ale koniecznie trzeba sprawdzić takową nieruchomość.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – dlaczego to ryzykowna transakcja?

Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej pozbawia ochrony wynikającej z powyżej opisanych cech. Nie ma możliwości sprawdzenia istotnych danych (danych właściciela, oznaczenia nieruchomości, roszczeń czy też hipoteki). W przypadku zakupu nie chroni nas rękojmia. Dla przykładu: nie ma pewności czy nieruchomość przypadkiem nie została sprzedana innej osobie np. 2 godziny wcześniej. Jest to oczywiście przypadek rzadko spotykany. Jednak biorąc pod uwagę, iż zakup mieszkania nie jest zwykłą transakcją, wszelkie ewentualne słabe punkty należy rozpatrzyć z dużą uwagą. Nie należy zrażać się do takich nieruchomości już na samym starcie. Czasem zakup takiej nieruchomości daje możliwość wynegocjowania dużo niższej kwoty zakupu, co może być dużą zachętą.

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem

Sprawdzenie nieruchomości z księgą może ograniczyć się do sprawdzenia księgi wieczystej, ale zakup podobnej nieruchomości bez KW wymaga sprawdzenia zestawu dokumentów. Przede wszystkim jest to podstawa nabycia nieruchomości. Najczęściej jest to akt notarialny na podstawie, którego obecny właściciel nabył prawo do nieruchomości. Inne możliwe dokumenty potwierdzające własność:

⇒ postanowienie sądu lub notariusza potwierdzające nabycie spadku lub darowizny (należy równolegle poprosić o przedstawienie potwierdzenia opłaty podatku od spadku ub darowizny).
⇒ decyzja administracyjna przyznają prawo własności lub użytkowania wieczystego.
⇒ zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające prawo spółdzielczej własności.

Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej

Na rynku takich mieszkań jest kilka procent i jak już wspomniałem zdecydowana większość to mieszkania spółdzielczo-własnościowe. Zakup takiego mieszkania przy użyciu kredytu hipotecznego wymaga dodatkowej analizy. Przede wszystkim należy poprosić obecnego właściciela o zdobycia zaświadczenia wydanego przed spółdzielnię mieszkaniową. Zaświadczenie to powinno mieć moc do założenia księgi wieczystej. W zaświadczeniu powinny znaleźć się poniższe dane:

dane właściciela.
dane adresowe mieszkania,
dane gruntu na którym posadowiony jest budynek(nr ewidencyjny, numer księgi wieczystej),
dokładny opis mieszkania (liczba pokoi, toalet, łazienek, metraż i miejsca przynależne typu komórka lub miejsce postojowe),
potwierdzenie braku księgi wieczystej,
potwierdzenie braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej( znane mi są przypadki, gdy SM nie chce zawierać tej konkretnej informacji w zaświadczeniu),
podpis osoby uprawnionej do wystawienia takowego zaświadczenia (można to sprawdzić przez KRS online lub notarialne pełnomocnictwo),
potwierdzenie braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych lokalu w tym czynszu,
celu wydania zaświadczenia (informacja , iż zaświadczenie służy do założenia księgi wieczystej).

To jednak nie jest koniec. Od 24 maja 2013 roku decyzją Sądu Najwyższego weszła w życie uchwała (sygn. akt III CZP 104/12) mówiąca o tym, iż w przypadku mieszkania spółdzielczo-własnościowego ustanowionego w budynku posadowionym na gruncie, do którego spółdzielnia mieszkaniowa nie posiada prawa własności lub użytkowania wieczystego, założenie księgi wieczystej jest zawieszone do czasu wyjaśnienia prawa własności. Brak prawa spółdzielni do gruntu oznacza brak możliwości kredytowania takiego mieszkania. Jak to sprawdzić? Bardzo prosta rzecz – wystarczy znać numer księgi wieczystej gruntu i dokonać szybkiej analizy. Wśród internetowych ogłoszeń takie „wadliwe” mieszkania bardzo często zawierają dopisek, iż możliwy jest zakup tylko za gotówkę.

Proces uzyskania kredytu na mieszkanie bez księgi wieczystej

Generalnie proces zakupu mieszkania bez księgi wieczystej przy użyciu kredytu hipotecznego jest bardzo podobny do przypadku, nazwijmy to, „mieszkania standardowego”. Jest jednak kilka dodatkowych kroków opisanych powyżej, jak analiza większej ilości dokumentacji czy sprawdzenie prawa do użytkowania gruntu przez SM. Kolejność, która według mnie pomaga to wszystko usystematyzować, jest następująca:

sprawdzenie dokumentacji,
sprawdzenie prawa SM do użytkowania gruntu,
złożenie wniosku kredytowego,
podpisanie umowy kredytowej,
podpisanie umowy notarialnej oraz zawarcie w umowie wniosku o założenie księgi wieczystej,
złożenie wniosku o wpis hipoteki do nowo zakładanej księgi wieczystej.

Podsumowanie

Reasumując, każda transakcja jest inna. Nie należy bać się zakupu, ale należy mieć świadomość wszelkiego ryzyka związanego z taką transakcją. Zdaję sobie sprawę, że pierwszy kontakt z taką nieruchomością może wiązać ręce, dlatego też proponuję dokładną analizę lub kontakt ze specjalistą, który przeprowadzi przez proces zakupu takiego mieszkania. Zakup nieruchomości spółdzielczo-własnościowej bez księgi wieczystej rodzi pewne dodatkowe obowiązki, które bez specjalistycznej wiedzy mogą być zaniedbane.

Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, pytania lub spostrzeżenia na temat „Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej” komentuj poniżej.

Powiązane wpisy