sidebar
x
Przekaż dalej

Kredyt czy wynajem? Same konkrety, żadnych pierdół !

Mieszkanie lub też dom to azyl, miejsce, w którym ma się swoją strefę komfortu, które w pewnym sensie definiuje nas samych. To miejsce, w którym spędza się bardzo dużą część życia, w którym rodzą się i dorastają dzieci, rodzą pomysły na przyszłość, biznes. To miejsce, w którym podejmujemy decyzje ukierunkowujące nasze przyszłe życie. Mieszkanie ma z zasady stanowić tarczę przed wszystkim, co złe. Nie zamierzam jednak tworzyć tu kwiecistych opisów i dokładać zbędnej filozofii. Mieszkanie to kupno lub wynajem emocji, gdzieś pod skórą chcemy zrobić to jak najlepiej. Czy jednak przypadkiem nie jest tak, że emocje przeszkadzają i poprzez nie dokonujemy złych wyborów? Kredyt czy wynajem? To bardzo poważny dylemat. Dzisiaj chciałem wziąć na warsztat temat, przed którym w pewnym momencie staje bardzo dużo osób. Nie będę oceniał żadnej z opcji, choć postaram się pomóc w dokonaniu wyboru. W dzisiejszym temacie „Kredyt czy wynajem? Same konkrety, żadnych pierdół!” dowiesz się:

Co jest bardziej opłacalne – własne mieszkanie czy wynajmowanie?.
Koszty zakupu nieruchomości.
Jakie mogą być koszty kredytu i wynajmu nieruchomości na podstawie przykładowego porównania.
Za i przeciw – argumenty dla każdej opcji.

kredyt czy wynajem

Wysokość opłat miesięcznych kredyt vs. wynajem

Każda opcja wiąże się z ponoszeniem kosztów. Tak jest w przypadku wynajmu czy też zakupu nieruchomości. Bardzo trudno jest te koszta porównać, gdyż zakup czy też wynajem nieruchomości o podobnym metrażu, standardzie i udogodnieniach mogą znacznie się różnić cenowo. Posłużę się jednak przykładem znajomego, który kupuje nieruchomość, którą wynajmował przez kilka lat. Nieruchomość znajduje się w warszawskim Wilanowie. Mieszkanie 75 m2, całkiem nieźle urządzone, o wartości ok. 650 000 PLN.

⇒ Miesięczny koszt wynajmu to 3 300 PLN + koszty typu kablówka, prąd.

Znajomy stara się o kredyt na 90% LTV na 25 lat.

⇒ Wysokość spodziewanej raty to okolice 3000 PLN/mc. Do tego należy doliczyć czynsz w wysokości 700 PLN/mc, podatek 500 PLN/rok, ubezpieczenie nieruchomości 400 PLN/rok oraz koszty, takie jak powyżej, czyli kablówka i prąd. Zatem średnio-miesięczny koszt posiadania nieruchomości kupionej przy pomocy kredytu docelowo wyniesie ok. 4000 PLN/mc.

Różnica między wynajmem i kredytem to 1000 PLN w skali miesiąca (pamiętam oczywiście o kosztach wejścia w inwestycję). Koszt 1000 PLN/mc + koszta wejścia w inwestycję to cena, jaką trzeba zapłacić za posiadanie nieruchomości na własność. To nadwyżka, jaką trzeba wygenerować, żeby zrezygnować z wynajmu i kupić mieszkanie. Czy to dużo czy mało? Dla mnie osobiście gra warta świeczki.

Koszty wejścia w kredyt mieszkaniowy

Kredyt hipoteczny już na wstępie generuje bardzo wysokie koszty. By nie rzucać się z motyką na słońce, postaraj się mierzyć siły na zamiary. Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego musi być poparte dokładną analizą kosztów. Wylicz wszystko w taki sposób, żebyś w pewnym momencie nie napotkał ściany w postaci pustej kieszeni. Wtedy będziesz zmuszony do szukania rozwiązań typu drogi kredyt gotówkowy, pożyczki u rodziny itp. Oczywiście każdy zakup nieruchomości jest inny, ale są pewne parametry stałe, które pojawią się w każdej symulacji. Dla przykładu przyjąłem nieruchomość z rynku wtórnego o wartości 500 000 PLN – bez znaczenia czy to jest dom, czy mieszkanie.

Wkład własny – od kilku lat zgodnie z rekomendacją KNF banki wymagają wkładu własnego na poziomie 10%. Musisz zatem posiadać minimum 50 000 PLN środków własnych, które zaangażujesz w momencie zakupu. Owszem, występują pewne możliwości ominięcia wniesienia wkładu własnego. Szerzej temat opisałem w jednym z wcześniejszych wpisów wkład własny do kredytu hipotecznego.

Podatek PCC – podatek ten występuje na rynku wtórnym, na rynku pierwotnym już nie. Wysokość podatku to 2% od wartości nieruchomości. Najczęściej jest to wartość transakcyjna, aczkolwiek jeśli kupujesz nieruchomość wyjątkowo okazyjnie, to powinieneś opłacić podatek, przyjmując za podstawę płatności wartość rynkową. Krótko mówiąc, na rzecz skarbu państwa musisz uiścić 10 000 PLN.

Agencja nieruchomości – agencje nieruchomości to stała część krajobrazu rynku nieruchomości. Bardzo często interesująca nas nieruchomość jest dostępna tylko do zakupu przy udziale agencji. Najczęściej prowizja jest płatna przez stronę sprzedającą nieruchomość. Znane mi są jednak przypadki, że pośrednik kasuje zarówno sprzedających, jak i kupujących. Klient asertywny i zorientowany ma możliwość uniknięcia płatności bądź jej zniwelowania. Wysokość prowizji to kwestia ustalana indywidualnie. Średnia rynkowa to zakres między 1,5–3% netto. Licząc, iż wartość nieruchomości to 500 000 PLN –>500 000 X (zakres 1,5–3%) X 123% (VAT) = zakres kwotowy 9225–18 450 PLN.

Kredyt hipoteczny – Oferty kredytów, jak już wiesz, kształtują się bardzo różnie i każdy jeden bank może wymagać innych warunków. Musisz być przygotowany między innymi na prowizję (0–3,5%, a więc zakres 0–15 750 PLN), koszty wyceny w zależności od rodzaju nabywanej nieruchomości (200 PLN – 1000 PLN), koszty ubezpieczenia nieruchomości (swobodnie można szacować składkę 0,08% od wartości ubezpieczanej, w tym wypadku 500 000 X 0,08% = 400 PLN/rok), koszty wpisów w księdze hipotecznej (ok. 300 PLN).

Plusy i minusy kredytu hipotecznego

W mojej subiektywnej opinii jako plusy posiadania nieruchomości na kredyt należy przyjąć poniższe argumenty:

Posiadanie własnego „M” i związane z tym faktem poczucie stabilizacji.
Inwestycja posiadanych środków finansowych w coś trwałego. Można to potraktować jako dywersyfikację inwestycji.
Własna nieruchomość nawet jeśli przy udziale kredytu daje możliwość dostosowania mieszkania do własnych potrzeb i wymagań.
Posiadając nieruchomość możemy na starość skorzystać z odwróconej hipoteki, dzięki czemu na wypadek niskiej emerytury będziemy korzystać z finansowego wsparcia.
Kredyt hipoteczny zmusza nas do „oszczędzania”. Wiele osób nie potrafi odkładać cyklicznie żadnych pieniędzy.
Po spłacie kredytu nieruchomość stanowi majątek o pokaźnej wartości.
Kredyt hipoteczny uczy nas odpowiedzialności i dokładnego szacowania wydatków.
Spłacając kredyt hipoteczny budujemy naszą historię kredytową. Nigdy nie wiadomo, czy w przyszłości nam się to nie przyda. Być może w przyszłości będziesz potrzebował zaciągnąć duże zobowiązane z prawidłowo spłacony kredyt hipoteczny w tym wydatnie pomoże.
Nieruchomość zawsze można wynająć i czerpać dochody z wynajmu.
Polski system emerytalny jest poważnie zagrożony. Nasze emerytury będą niskie lub wręcz żadne. Posiadanie nieruchomości na własność zabezpiecza nas na emeryturze.

Jako zdecydowane minusy posiadania kredytu hipotecznego osobiście wymieniłbym:

Wysokie koszta wejścia w inwestycję.
Kredyt hipoteczny powoduje u niektórych obniżenie skłonności do ryzyka. Ludzie po zaciągnięciu kredytu rezygnują ze zmiany pracy lub otworzenia nowego biznesu.
Kredyt hipoteczny trzeba opłacać bez względu na fakt czy posiadamy pracę, czy jesteśmy zdrowi czy mamy inne równie istotne wydatki.
Nieruchomość wymaga cyklicznych napraw oraz remontów, które pochłaniają wysokie kwoty.
Kredyt hipoteczny znacznie zmniejsza naszą mobilność. Zmiana miasta lub też kraju jest dużo bardziej problemowa.
Kredyt hipoteczny jest obciążeniem psychicznym. Wielu klientów bardzo źle znosi posiadanie tak dużego zobowiązania.
Bycie współ-kredytobiorcą jest problemowe w przypadku powstania konfliktu.

Plusy i minusy wynajmu nieruchomości

Argumenty za wynajmem to:

Człowiek jest „wolny”. Ma możliwość rezygnacji z wynajmu niemal w dowolnym momencie dzięki czemu jest w stanie szybko i bez ponoszenia większych kosztów reagować na np. propozycję nowej pracy, wyprowadzkę do innego miasta czy kraju.
W przypadku utraty pracy, i zmniejszenia zarobków możemy obniżyć nasz standard i np. wynająć pokój.
Niskie koszta wejścia. Praktycznie ogranicza się to tylko do kaucji.
Brak konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów typu remont.

Wynajem ma oczywiście swoje złe strony:

Nie jesteśmy pewni swojego jutra. Właściciel nieruchomości może niemal w dowolnym momencie zerwać umowę i nakazać zmianę lokalizacji.
Nieruchomości nie można dostosować pod własne wymagania i potrzeby.
Czynsz jest niewiele niższy niż opłaty związane z posiadaniem nieruchomości na kredyt. Wynajem nie buduje naszego majątku.
Problemy dla osób z dziećmi, zwierzętami. Właściciele często odmawiają wynajmu takim osobom.

Dla myślących o wynajmie przypominam jeden z klasycznych filmów :)

Podsumowanie

Wnioski dotyczące decyzji „kredyt czy wynajem” należy rozważyć samemu wedle własnego uznania i sytuacji osobistej. Mogę pisać tylko i wyłącznie ze swojego punktu widzenia. Urodziłem się, mieszkam i na 99% będę mieszkał zawsze w tym samym miejscu. To generuje moją optykę spojrzenia na powyższy problem. Choć w moim przypadku nie ma żadnego problemu. Kredyt jest tak naprawdę jedynym sensownym wyjściem. Plusy, jakie wymieniłem, zdecydowanie niwelują niedogodności, bo takowe oczywiście istnieją. Jednocześnie jestem w stanie zrozumieć osoby wynajmujące. Jeśli zmieniałbym często miejsce zamieszkania lub nie posiadał stabilnego zatrudnienia, nie pchałbym się w kredyt hipoteczny. Zdecydowanie wolałbym wynająć nieruchomość przynajmniej do momentu, w którym moje warunki finansowo-społeczne pozwolą na inwestycję zakupu nieruchomości na kredyt. Mam nadzieję, że pomogłem w rozwianiu kilku wątpliwości, a być może i podjęciu decyzji w sprawie dylematu „kredyt czy wynajem”.

  • Katarzyna Kamińska

    bardzo ciekawy artykuł i przydatne informacje. Takie rzeczy warto wiedzieć zanim zdecydujemy się na konkretną opcję.

Powiązane wpisy