sidebar
x
Przekaż dalej

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości

Kredyt hipoteczny wymaga złożenia określonej listy dokumentów. Jednym z nich jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Dokument ten określa szczegółowo kto sprzedaje, kto kupuje, co jest przedmiotem transakcji, na jakich warunkach cenowych, jaki jest uzgodniony termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz określa inne parametry ustalane indywidualnie przez obydwie strony. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości to bardzo istotny dokument, gdyż w razie  kłopotów ma głos decydujący w rozstrzyganiu sporów. To właśnie zapisy z umowy przedwstępnej decydują o pomyślnym rozwiązaniu dla jednej ze stron jeśli dojdzie do konfliktu, czy wręcz do sprawy sądowej. Prawidłowe spisanie umowy przedwstępnej jest zatem szalenie istotne dla naszego bezpieczeństwa i komfortu na przestrzeni całego procesu zakupu nieruchomości. Jeśli ktoś prawidłowo zadba o swoje zabezpieczenie w postaci umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości może spać spokojnie.  W dzisiejszym wpisie postaram się wskazać :

Podstawowe zapisy jakie muszą znaleźć się  w umowie przedwstępnej.
Zadatek czy zaliczka – co wybrać.
Jaki wyznaczyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jaki rodzaj umowy wybrać – „cywilną” czy notarialną.

umowa przedwstępna

Podstawowe dane jakie muszą znaleźć się w umowie przedwstępnej

Każda umowa przedwstępna zakupu nieruchomości wymaga uwzględnienia w niej stałych, minimalnych danych, aby mogła zostać zaakceptowana w banku analizującym dokumenty do kredytu hipotecznego. Jak wspomniałem wcześniej, umowa to dokument regulujący kwestie całej transakcji. To nie jest zwykły świstek papieru do spisania na kolanie, tylko pisemne potwierdzenie warunków poważnej transakcji. Każda umowa powinna zawierać przynajmniej:

dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),
przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału),
datę i miejsce zawarcia umowy,
ustaloną cena kupna-sprzedaży nieruchomości
numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych
informację, czy formą zabezpieczenia transakcji ma być zadatek czy zaliczka

termin zawarcia umowy przyrzeczonej
termin wydania przedmiotu umowy
oświadczenia właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny
oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wokna od praw osób trzecich
0świadczenie właściciela o liczbie osób zameldowanych w nieruchomości
informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka
wysokość nabywanego udziału w nieruchomości(jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej)
informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości)
informacje jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron(np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej)
parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy

Dodatkowe informacje uzależnione są od indywidualnej sytuacji danej nieruchomości. W przypadku działki budowlanej i domu jednorodzinnego trzeba zadbać o kwestie związane z dostępem do drogi publicznej. W tego typu nieruchomościach często dokupuje się dodatkowy udział, co trzeba wpisać w umowę. W przypadku nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym trzeba uwzględnić zapisy dotyczące spłaty zobowiązania sprzedających i zaświadczenia o kredycie. Możesz o tym przeczytać tutaj

Wybór formy umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może być zawarta w formie notarialnej lub jak się zwykło mawiać w formie „cywilno-prawnej”. W odniesieniu do kredytu hipotecznego banki nie mają specjalnych wymagań w tej kwestii i wybór pozostawiają zainteresowanym. Jak to zwykle bywa każdy wybór ma swoje plusy i minusy. Prześledźmy najważniejsze z nich:

⇒ Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – Umowa w tej formie jest droższa. Cena za podpisanie umowy wynosi połowę taksy notarialnej umowy przyrzeczonej. Sporadycznie zdarza się, że notariusz dzieli taksę notarialną na pół, podpisując umowę przedwstępną i umowę przyrzeczoną. Dodatkowo w razie potrzeby trzeba liczyć 150 PLN za wpis ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej, co zabezpiecza stronę kupującą. Umowa w tej formie jest bezpieczniejsza i ma większą moc dowodową w przypadku kłopotów. Warto zastanowić się nad podpisaniem umowy w tej formie, jeśli z jakichś powodów bardzo zależy nam na kupnie tej nieruchomości. Notarialna umowa przedwstępna daje możliwość sądowego egzekwowania wykonania zapisów umowy. Wycofanie się z umowy może być problemowe.

⇒ Umowa przedwstępna w formie cywilno-prawnej – Umowa praktycznie jest darmowa. Może być spisana na kartce papieru lub w na komputerze. W związku z faktem, iż nie jest tworzona przez profesjonalistów, a jej wartość jest niższa niż forma aktu notarialnego, na wypadek kłopotów ciężar dowodów jest znacznie niższy. Na jej podstawie nie można składać wniosków do księgi wieczystej.

Zadatek czy zaliczka jako forma pierwszej wpłaty

Podpisanie umowy przedwstępnej jest bardzo często tożsame z koniecznością wpłaty przez kupujących pewnej kwoty pieniędzy. Wysokość kwoty jest uzależniona od umowy między stronami transakcji. Banki nie mają specjalnych wymagań, że to ma być 5%, 10% czy też jakakolwiek inna kwota. Jest to kwestia dogadania się między sprzedającym a kupującym. Zazwyczaj jest to kwota między 5% a 10% wartości transakcyjnej. Jakiekolwiek będą to wpłaty, proponuję, by były realizowane poprzez przelew bankowy, a nie płatności gotówką. W przypadku przelewu warto w tytule zaznaczyć adres i numer zawartej umowy. Potwierdzenie zapłaty gotówką, spisane ręcznie, zawsze może się zniszczyć czy zagubić, a potwierdzenie przelewu będzie na stałe zewidencjonowane w systemie bankowym.

⇒ Zaliczka – zaliczka nie została oficjalnie uregulowania w prawie. Nie stanowi zatem zabezpieczenia zakupu nieruchomości, a jedynie część ceny. Do skutków wręczenia zaliczki należy zatem stosować przepisy dotyczące umów wzajemnych. Zaliczka w wolnym tłumaczeniu jest korzystna, bo w razie nieotrzymania kredytu sprzedający zwraca ją w pełnej wysokości, ale jednocześnie jest niekorzystna, gdyż pozwala wycofać się stronie sprzedającej bez istotnych powodów (nie jest to możliwe w przypadku umowy przedwstępnej notarialnej). Zaliczka występuje w kilku artykułach kodeksu (622, 626, 743, 751, 763, 773 i 859-3) bez podanej definicji.

⇒ Zadatek – zadatek zgodnie z wikipedia.pl ,to środek do zabezpieczenia transakcji. Jeśli kupujący nie otrzyma kredytu, strona sprzedająca zatrzymuje otrzymaną kwotę. Jeśli jednak to sprzedający z jakichś powodów się rozmyśli, jest zobowiązany oddać zadatek w podwójnej otrzymanej wysokości. Zadatek jest zdefiniowany w art. 394 k.c. 

⇒ Zadatek z klauzulą – ostatnimi czasy dość powszechne jest stosowanie zapisu w umowach przedwstępnych, iż zadatek jest zwrotny w całości lub części, jeśli strona sprzedaj nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej np. z 2/3 banków. Ma to na celu zabezpieczenie kupującego, gdyby banki, do których złożył wnioski kredytowe, nie udzieliły kredytu.

Jaki czas na zawarcie umowy przyrzeczonej?

Dobrze dobrany czas na zawarcie umowy przyrzeczonej jest bardzo istotny. Pozwala na spokojne załatwienie dokumentacji, znalezienie banków, złożenie wniosków, zapoznanie się i podpisanie umowy kredytowej. Niestety trudno jest określić realny czas, a ja osobiście zalecam moim klientom minimum 2 miesiące (najlepiej 3 miesiące) jako czas na załatwienie wszystkich formalności. Bardzo często daje się całość zorganizować dużo szybciej, ale bywają sytuacje, że proces jest bardziej skomplikowany, przez co termin bywa przekroczony. W przypadku, gdy kupujący zapłacił zadatek, taka sytuacja jest mało komfortowa. Strona sprzedająca może zechcieć skorzystać z okazji, by zatrzymać zadatek, a nieruchomość z powrotem wystawić na sprzedaż. Warto zatem zabezpieczyć się na wstępie, by móc spokojnie działać, nawet jeśli po drodze zdarzą się niespodziewane kłopoty.

Załączniki do umowy przedwstępnej

Lista dokumentów jest uzależniona od rodzaju nieruchomości i indywidualnej sytuacji, którą dana nieruchomość się charakteryzuje. Temat szeroko omówiłem w jednym z wcześniejszych wpisów dokumenty do kredytu.

Chciałem jednocześnie zwrócić uwagę, iż wszystkie dokumenty nieruchomości należy zawrzeć w formie załączników do umowy. Dodatkowo warto uwzględnić zdjęcia nieruchomości oraz spis zawartości lokalu. Załączniki należy wyliczyć i odpowiednio nazwać na ostatniej stronie umowy. Od momentu umowy przedwstępnej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej może minąć dłuższy okres. Istnieje zatem ryzyko, iż w tym czasie stanie się coś co obniży wartość nieruchomości np. powódź, zalanie, pożar. Znane mi się również przypadki, kiedy kupujący potrafili rozebrać np. podłogę, zabudowę kuchenną, szafę wnękową. Pozostanie wyposażenia nie zostało zapisane w umowie i sprzedający uważał że skorzysta na swoich dobrach. Zdjęcia nieruchomości wraz z oświadczeniem sprzedającego, iż nieruchomość zostanie przedstawiona do odbioru w stanie nienaruszonym pozwolą uniknąć tego typu sytuacji.

Pełnomocnik do podpisania umowy przedwstępnej

Zdarza się, iż nie ma możliwości, by umowę podpisały wszystkie zainteresowane osoby. Można wtedy podeprzeć się pełnomocnictwem do podpisu. Dokument ten musi koniecznie być poświadczony notarialnie. Podpisując umowę, należy przy każdym podpisie dopisać zgodnie z pełnomocnictwem Rep. A …….”

Podsumowanie

Umowa przedwstępna to wstęp do uniknięcia lub ograniczenia problemów, jakie mogą wystąpić w trakcie załatwiania kredytu. Nikt nie podpisuje umowy na tzw. dobre czasy, kiedy wszystko idzie jak z płatka. Zapisy wcześniej uznane za przesadne mogą okazać się bardzo istotne, jeśli chodzi o bezpieczeństwo i minimalizację strat. Polecam zatem traktować każdą ewentualność jako możliwy scenariusz i zabezpieczyć się tak, by spać spokojnie. Zakup nieruchomości nie jest tym samym, co zakup bułki w sklepie, należy zatem  nadać tej transakcji odpowiednią rangę i znaczenie poprzez zapisy w umowie przedwstępnej.

Powiązane wpisy