sidebar
x
Przekaż dalej

Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach

Część z nas właśnie stara się o pierwszą nieruchomość. Są też tacy, którzy legitymują się dwiema, trzema,…. większą ilością (no dobra nie przesadzajmy ;)). Money makes money, nic nowego, nic odkrywczego, a jednocześnie jest to dalej trudne i niedostępne dla wielu. Posiadasz nieruchomość i zamierzasz ją wykorzystać, by pomóc sobie np. w zakupie kolejnej. Zwykły zabieg inwestycyjny, odciążający i minimalizujący wyrzeczenia. Na pierwszy rzut oka to świetny pomysł. Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach pozwala w niektórych bankach uniknąć wpłaty wkładu własnego. W większości pozwala na obniżenie kosztów. Co taka operacja tak naprawdę znaczy dla zainteresowanego kredytobiorcy pod kątem szans i zagrożeń? Czy podwójne zabezpieczenie jednego kredytu hipotecznego jest opłacalne i bezpieczne? Zapraszam do zapoznania się z nowym wpisem. Dzisiaj przeczytasz o:

 Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach jako wkład własny.
Podwójnym zabezpieczeniu jako obniżeniu kosztów kredytu.
Tym, jakie są ryzyka związane z hipoteką na dwóch nieruchomościach.
 Hipotece łącznej i jej prawnym znaczeniu.

Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach

Obciążenie dwóch nieruchomości jako wkład własny

Zgodnie z ⇒rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego od 2017 roku kredytobiorca powinien wykazać ⇒wkład własny na poziomie 20%. 10% wartości transakcyjnej powinno być wpłacone gotówką, a pozostałe 10% może być zabezpieczone na zasadzie ubezpieczenia, gwarancji bankowej, zastawu itp. Zasady mówią swoje, a banki robią swoje. Wszystko zależy od wewnętrznej polityki danego banku i tego, jak interpretuje wydaną przez KNF rekomendację. Cześć banków jest w stanie zaakceptować brak posiadanych środków. Używają do tego zabezpieczenia kredytu na dwóch lub większej liczbie nieruchomości. Nieruchomości te muszą być oczywiście wolne od innych obciążeń, przedstawiać odpowiedni stan techniczny i wartość, tak by w rozumieniu danego banku mogły stanowić zabezpieczenie kredytu.

BZ WBKNie ma potrzeby wnoszenia wkładu własnego jeśli zaciągany kredyt nie przekracza 70% sumy obciążanych nieruchomości.
mBank/mBank HipotecznyBrak informacji o ograniczeniach.
RaiffeisenBrak informacji o ograniczeniach.

Niewiele tych banków niestety. Nie ma tego złego jednak, bo istnieje dodatkowe rozwiązanie, o którym rzadko się wspomina. Rozwiązanie, które w dość prosty sposób pozwala obejść wnoszenie wkładu własnego przy zaangażowaniu dodatkowej nieruchomości. Często nie jest znane osobom nawet z branży bankowej. Jak wspomniałem, większość banków traktuje Rekomendację S bardzo dosłownie. „KNF wymaga 10%/20%, to my też będziemy tyle wymagać”. Jest jednak bardzo prosty sposób na obejście tego zapisu. Mianowicie część banków oferuje możliwość dobrania dodatkowej gotówki w cenie kredytu mieszkaniowego, a środki wolne można rozdysponować na dowolny cel.

Państwo Kowalscy posiadają mieszkanie w Warszawie o wartości 400 000 PLN. Posiadają środki na lokacie na czarną godzinę w wysokości 30 000 PLN. Nie chcieliby tej gotówki ruszać, gdyż kwota stanowi ich zaplecze finansowe na gorsze czasy. Jednocześnie trafiła im się możliwość zakupu fantastycznie położonego mieszkania w bardzo atrakcyjnej cenie 300 000 PLN. Prognozują, że wynajem tej nieruchomości pozwoli swobodnie pokryć koszty kredytu i czynszu. W gorszych czasach być może trzeba będzie kilkaset złotych miesięczne dołożyć, ale generalnie wygląda na to, że nieruchomość będzie się sama spłacała. Państwo Kowalscy idą do banku po kredyt i tutaj szok. Banki wymagają minimum 10% w gotówce, a więc powinni poświęcić wszystkie pieniądze, jakie posiadają jako swoje zabezpieczenie. Mają zatem dylemat nie do pozazdroszczenia. Z jednej strony być może jest to okazja życia, z drugiej strony środki nie są do ruszenia. Rozwiązaniem jest skorzystanie z oferty banków, które oferują możliwość dobrania środków na zasadzie wolnej gotówki. Czyli w szybkim tłumaczeniu posiadane środki wpłacają sprzedającemu jako wkład własny. Następnie dokładnie tę samą kwotę pobierają od banku celem zwrotu na lokatę. Kredyt jest zabezpieczony na dwóch nieruchomościach. Zmieniła się zatem struktura finansowania, ale wszystkie cele są spełnione, kwota kredytu odpowiada wartości kupionej nieruchomości i transakcja jest dopięta do końca.

Obniżenie kosztów kredytu

Zabezpieczenie hipoteczne na dwóch nieruchomościach bardzo często ma na celu obniżenie kosztów kredytu. Jest to w niektórych sytuacjach faktycznie ciekawe rozwiązanie. Dzięki zabezpieczeniu na drugim mieszkaniu, działce czy też domu możemy liczyć na obniżenie marży albo uniknięcie ubezpieczenia niskiego wkładu.  Obniżenie kosztów jest możliwe dzięki obniżeniu LTV (loan to value, czyli stosunku kredytu do zabezpieczenia). Banki najczęściej uzależniają wysokość marży od wysokości wkładu. Im wyższy wkład własny, tym niższa marża lub brak ubezpieczenia niskiego wkładu. Dla każdych 100 000 PLN kredytu różnica na marży 0,5 p.p. w okresie kredytowania 25 lat to ok.17 PLN/mc. Opłacalność dla niższych kredytów jest moim zdaniem niewielka. Gra wydaje się nie warta świeczki, bo zabezpieczanie drugiej nieruchomości o wartości przykładowo 300 000 PLN na rzecz 51 PLN miesięczne to z mojej perspektywy sztuka dla sztuki. Ba, mogłoby się okazać, że jest to wręcz nieopłacalne. Koszt dodatkowego ⇒ubezpieczenia nieruchomości będzie podobny jak w przypadku niższej marży. Ja osobiście zastanowiłbym się nad takim rozwiązaniem, gdybym brał kredyt o zdecydowanie większej wartości, w sytuacji, gdyby ekstra zabezpieczenie pozwoliło oszczędzić w całym okresie przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Ryzyka związane podwójnym zabezpieczeniem

Podstawowym ryzykiem zabezpieczenia hipoteki na więcej niż jedna nieruchomość jest mniejsza dowolność jej dysponowaniem. Nieruchomość ta, mimo iż jest naszą w 100% własnością, jest w dużym stopniu pod jurysdykcją banku. Bank będzie kazał nam ją ubezpieczyć, utrzymywać w określonym stanie technicznym, może dokonywać wyceny celem sprawdzenia wartości. To wszystko, powiedzmy, jest do przełknięcia. Gorzej, jeśli zamierzamy zmienić jej charakter funkcyjny, np. wynająć na gabinet lekarski, sklep, cokolwiek innego lub chcemy ją sprzedać. Zmiana charakteru mieszkalnego nie jest dla banku akceptowalna. W razie naszych kłopotów ze spłatą bank przejmuje nieruchomość. Płynność sprzedaży takiej nieruchomości jest niższa niż w normalnych warunkach. Moim zdaniem, drugim najważniejszym wątkiem jest kwestia sprzedaży. Pal licho, jeśli wartość nieruchomości jest większa niż wartość kredytu. W takiej sytuacji sprzedajemy nieruchomość, spłacamy kredyt i ewentualna nadwyżka zostaje u nas w kieszeni. Gorzej, jeśli mamy potrzeby finansowe (choroba, plany biznesowe lub inne niespodziewane), a kredyt jest wyższy niż wartość nieruchomości. W takiej sytuacji jesteśmy na łasce banku. W wersji optymistycznej bank zgodzi się, ale pod warunkiem przeznaczenia wszystkich środków na spłatę kredytu. Bank może nie zgadzać się na żadne tego typu ruchy, bo chce w białych rękawiczkach pozbyć się ze swojego portfela kredytów hipotecznych. W takiej sytuacji jest wielu obecnych kredytobiorców frankowych. Dla banków kredyty CHF są od dawna „gorącymi kartoflami”. Gdy tylko „wyczują krew”, prowadzą scenariusz tak, by klient zdesperowany i przyciśnięty do muru wykonał kroki mające na celu spłatę i rozwiązanie umowy.

Hipoteka łączna

Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach wiąże się z koniecznością dokonania wpisu hipoteki łącznej. Obciążone będą księgi wieczyste wszystkich nieruchomości będących zabezpieczeniem finansowania. Jest to zabezpieczenie niepodzielne. Oznacza to, że biorąc kredyt na 300 000 PLN i zabezpieczając go na dwóch nieruchomościach wartych po 200 000 PLN, każda z nich jest zabezpieczona na 300 000 PLN. Każda z nieruchomości jest zabezpieczona na pełną wysokość kredytu. Obecnie hipoteka łączna jest uregulowana bezpośrednio w art. 76 ustawy z 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej KWU). Koszt wpisu hipoteki łącznej to 200 PLN, bez względu na to, do ilu ksiąg wieczystych zostanie wpisana.

Podsumowanie

Subiektywnie rzecz ujmując, nie jestem zwolennikiem zabezpieczania na dwóch nieruchomościach. Bardzo sobie cenę mobilność i dowolność dysponowania swoim majątkiem. W przypadku łączenia dwóch nieruchomości jestem w stanie sobie wyobrazić sytuacje, w których takie zabezpieczenie będzie bardzo niekomfortowe. Jest to oczywiście kwestia kalkulacji, bo będzie decydował o tym poziom mojego portfela, potencjał oszczędności czy innych zysków uzyskanych w ten sposób. Polecam za każdy razem dokładnie przestudiowanie tematu, bo decyzja podjęta i zrealizowana jest trudna do odkręcenia.

Jeśli temat „Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach” jest Tobie bliski w tym momencie chętnie pomogę. Komentarze poniżej czekają na Ciebie :)

  • A co w przypadku kiedy własna nieruchomość ma wartość niższą niż brany pod nową nieruchomość kredyt hipoteczny? Jak to się ma do hipoteki łącznej?

    • Cześć,
      Bank do wszystkich wyliczeń będzie uwzględniał wartość obydwu nieruchomości. Zatem wartość kredytu będzie niższa niż wartość obydwu nieruchomości. Nie powinno być z tym problemu, o ile maksymalne LTV nie zostanie przekroczone.

      Pozdrawiam
      Michał

  • lukas

    Panie Michale,
    Czy taką nieruchomość można później „odpiąć” od kredytu, np. przy refinansowaniu?

    • Cześć,
      Przy refinansowaniu nie ma problemu. Wystarczy że jedna z nieruchomości spełnia warunki zabezpieczenia w banku docelowym.
      Odpięcie w banku, w którym zaciągnąłeś kredyt zabezpieczając się na dwóch nieruchomościach wymaga indywidualnej zgody. Może mieć wpływ na warunki cenowe. Bank może chcieć podwyższyć marżę, gdyż często jest to uzależnione od LTV. Bank może zażądać nadpłaty kredytu w określonej kwocie, jeśli warunek LTV po odpieću nie będzie spełniony.
      Pozdrawiam
      Michał

Powiązane wpisy