sidebar
x
Przekaż dalej

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza. Ciekawe 12 wątków o których musisz wiedzieć

Prowadzący działalność gospodarczą nie mają lekko, jeśli chcą uzyskać kredyt hipoteczny. Banki zdecydowanie preferują udzielać kredytów hipotecznych dla osób uzyskujących dochód z tytułu umowy o pracę. W mniemaniu banków to najbardziej stabilny i pewny dochód. Jest to dla wielu przedsiębiorców zupełnie niezrozumiałe. Niestety tam, gdzie kredyty hipoteczne, tam w wielu wypadkach kończy się logika. Przedsiębiorcy często irytują się na dziwne, ich zdaniem, podejście banków. Starając się o kredyt hipoteczny, pewne rzeczy trzeba jednak przyjąć takie, jakie są. Dyskusje czy też obruszanie się niewiele da. Jedyne, co możesz zrobić, to odpowiednio się przygotować i poznać swojego „wroga”. W dzisiejszym wpisie „Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza. Ciekawe 12 wątków, o których musisz wiedzieć” dowiesz się:

Jak banki liczą dochody dla osób uzyskujących dochody z działalności.
Czy zobowiązania firmowe liczą się do zdolności kredytowej.
Jaki wpływ na dochód wyliczany przez banki ma optymalizacja podatkowa.
 Jakie dokumenty trzeba przedstawić w celu uzyskania kredytu.

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

1. Sposób liczenia dochodu w odniesieniu do rodzajów opodatkowania

⇒ Książka Przychodów i Rozchodów

Najbardziej popularnym sposobem rozliczania się przedsiębiorców z fiskusem jest książka przychodów i rozchodów, zwana potocznie KPiR. Dla banków to również najbardziej oczywisty i najłatwiejszy sposób wyliczenia dochodu. Co do sposobu, to najczęściej są to, w zależności od banku: średnia dochodu netto za ostatnie kalendarzowe 12 miesięcy, dochód netto za ostatni rozliczony rok lub niższy z wyników: ostatni rok kalendarzowy versus ostatnie 12 miesięcy. Oczywiście bardzo ważna jest stabilność  dochodów. Banki nie zaakceptują dochodów firmy, która nagle w ostatnich 1, 2 czy też 3 miesiącach wygenerowała duży dochód. Nawet jeśli po uśrednieniu ten dochód daje zdolność kredytową. Może to zostać potraktowane jako manipulacja na potrzeby finansowania. Dlatego też jeśli zamierzasz zaciągnąć kredyt, porzuć niskie podatki i skup się na wygenerowaniu odpowiednich wyników finansowych.

⇒ Ryczałt

Ryczałt to dla wielu przedsiębiorców świetny sposób na płacenie niskich podatków i uproszczenie księgowości. W zależności od rodzaju działalności właściciel firmy płaci ustalony procent od przychodów. Problem pojawia się u ryczałtowców w momencie starania o kredyt hipoteczny, gdyż banki jako dochód netto biorą od 15% do 40% uzyskiwanych przychodów. W wielu wypadkach są to zdecydowanie mniejsze pieniądze niż te, które realnie zostają w kieszeni wnioskodawcy.

⇒ Karta podatkowa

Relatywnie rzadko spotykany przypadek. Jest to najmniej lubiany przez banki sposób rozliczania, gdyż prowadzący działalność nie musi składać PIT ani ewidencjonować sprzedaży, czyli realnie nie wiadomo, ile pieniędzy zarabia. Wysokość stawki dla użytkowników karty podatkowej ustalana jest przez Urząd Skarbowy. Banki z kolei liczą miesięczny dochód jako wielokrotność ustalonej stawki karty podatkowej najczęściej w zakresie 5-8 krotności.

2. Okres prowadzenia działalności wymagany przez banki

Generalnie należy przyjąć, iż minimum dla akceptacji dochodu jest jego uzyskiwanie przez 12 miesięcy. Dla mniejszej części banków są to 24 miesiące. Wyjątkiem jest prowadzenie działalności na rzecz byłego pracodawcy. Kilka banków jest w stanie przełknąć i zaakceptować biznes trwający od 6 miesięcy. Jeśli nie działasz na rzecz byłego pracodawcy, ale w tej samej branży, na podobnym stanowisku, to kilka opcji pojawi się po 9 miesiącach działania twojej firmy. By bank zaakceptował dochód, będziesz musiał przedstawić świadectwa pracy, umowy o współpracę, szczegółowe KPiR, potwierdzenia wpływów rozliczania faktur, być może potwierdzenia kwalifikacji zawodowych.

3. Strata księgowa z tytułu prowadzenia działalności

Wykazanie straty księgowej oznacza oczywiście brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Oznacza to dla banku brak możliwości regulowania przyszłych zobowiązań kredytowych. Ratunkiem może być strata wynikająca np. z odpisów amortyzacyjnych czy początkowych nakładów inwestycyjnych. Strata będzie również istotna, jeśli kredytobiorca posiada inne dochody, na podstawie których wnioskuje o kredyt. Banki w większości przypadków od dochodu np. z umowy o pracę odejmą uśrednioną stratę z działalności. Warto wiedzieć, iż na rynku jest kilka banków, którym nie trzeba pokazywać pełnych wyników finansowych, jeśli dochód z przedsiębiorstwa nie będzie brany pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Dzięki temu strata finansowa nie będzie miała wpływu na uzyskanie finansowania.

4. Kredyt dla osoby prowadzącej działalność za granicą

Praktycznie niewykonalne jest uzyskanie kredytu na podstawie dochodów z działalności prowadzonej poza Polską. Nie ma znaczenia czas uzyskiwania, wysokość, stabilność dochodów czy też Twoje doświadczenie. Jedynym wyjątkiem jest prowadzenie firmy w Niemczech. Taki wyjątek jest w stanie zaakceptować Deutsche Bank. Nigdy nie realizowałem takiego kredytu, ale bank chwali się, iż w takim przypadku nie wymaga nawet tłumaczeń dokumentacji kredytowej.

5. Branże działalności, które dla banków są ryzykowne

Są branże, które są lubiane bardziej. Są branże, które przez banki są traktowane po macoszemu. Zły odbiór danej branży może mieć odzwierciedlenie np. w słabej ocenie scoringowej danego wniosku. Taką świadomość powinni mieć przede wszystkim właściciele firm działający w branży transportowej, meblarskiej, finansowej, ubezpieczeniowej, gastronomicznej i motoryzacyjnej. Jest to spowodowane czynnikami statystycznymi. Przedstawiciele wymienionych branż częściej niż reszta mają problemy z płynnością finansową, są narażeni na zatory płatnicze lub najmocniej odczuwają zmiany koniunktury gospodarczej. Nie jest jednak powiedziane, że nie ma możliwości uzyskania kredytu dla takich firm. Bank może w ramach większego ryzyka poprosić o dane finansowe za dłuższy niż standardowy okres, wymóc wyższy wkład własny pomimo zdolności kredytowej, podwyższyć oprocentowanie itp.

6. Zadłużenia w ZUS i Urzędzie Skarbowym

Prowadzisz firmę, chcesz dostać kredyt, a masz zadłużenia w ZUS i US? Zapomnij o kredycie hipotecznym. Każdy bank wymaga najdalej do uruchomienia kredytu zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami lub składkami ZUS. Część banków, jak np. mBank, jeśli się dowie, że w trakcie ostatnich 6 miesięcy miałeś opóźnienia z regulowaniem płatności, również odmówi kredytu, nawet jeśli dziś jesteś „na zero”. Zaświadczenia z ZUS lub US jest wymagane do dostarczenia do umowy kredytowej lub uruchomienia kredytu w zależności od banku.

7. Optymalizacja podatkowa a zdolność kredytowa

Dochód netto to najczęściej przychód – koszty – wynagrodzenia – ubezpieczenia ZUS – podatek. Co jeśli stosujemy w firmie optymalizację podatkową i nasz dochód faktycznie jest inny niż na papierze? Poniżej kilka najczęściej spotykanych narzędzi optymalizacji podatkowej, używanych przez wielu polskich przedsiębiorców.

Amortyzacja środków trwałych

Amortyzacja to najczęściej cykliczne wliczenie w koszty prowadzenia firmy procentu wartości środka trwałego, którego używamy w naszej firmie do celów firmowych. Na przykład kupiliśmy używany samochód za 30k PLN. Dzięki przepisom księgowym możemy odliczyć przez 30 miesięcy 1 tysiąc miesięcznie kosztów wynikających z amortyzacji. W tym momencie pojawiają się różnice w bankach, gdyż część będzie w stanie podwyższyć dochód netto o ratę amortyzacji, a dla części nie ma to żadnego znaczenia. Bankowi trzeba będzie udowodnić wliczanie amortyzacji poprzez przedstawienie szczegółowej KPiR.

⇒  Leasing operacyjny

Leasingowanie środków o znacznej wartości jest często spotykanym zabiegiem optymalizacyjnym. Szczególnie jeśli rozpatrujemy zakup np. nowego samochodu. Gdybyśmy zakupili nowy samochód za gotówkę, wtedy można amortyzacji dokonywać przez 60 miesięcy od daty zakupu. Przy użyciu leasingu możemy dokonać pierwszej wpłaty w wysokości do 45% wartości samochodu, a resztę rozłożyć na raty do 3 lat. W takiej sytuacji w koszty można wrzucić pierwszą fakturę opiewającą na 45%. Część banków będzie w stanie podwyższyć Twój dochód o wysokość faktury zakupowej, oczywiście pomniejszonej o wysokość podatku dochodowego, jaki by trzeba było zapłacić, gdyby ten koszt nie został uwzględniony w KPiR. Część banków niestety ten koszt potraktuje jak każdy inny, bez podnoszenia naszego dochodu.

Remanent

Remanent realnie występuje w firmach, które do swojej działalności wykorzystują większe ilości towarów. Jest to świadome oddalanie obowiązku płatności podatku poprzez kupowanie większej ilości towaru, tak by koszty wynikające z zakupu towaru pokrywały w części lub całości przychody. Starający się o kredyt musi wiedzieć, iż tylko część banków będzie w stanie zaakceptować dochód netto wynikający z rozliczenia remanentu. Dla części banków nie ma znaczenia, jaką ilość materiałów czy towarów posiada na stanie firma, tylko to, co realnie przedsiębiorca wygenerował jako dochód standardowy. O ile jest możliwość zastosowania remanentu na koniec roku, o tyle nie spotkałem się z możliwością, by bank dokonał oceny zdolności na podstawie remanentu cząstkowego, np. w połowie roku.

8. Kredyt hipoteczny na oświadczenie dla przedsiębiorców

Już kilka lat temu Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała bankom, by kredyty hipoteczne udzielać tylko na podstawie faktycznie uzyskiwanych i wykazywanych dochodów. Jak wspomniałem powyżej, część branż jest na cenzurowanym. Są też takie, które zawsze były, są i będą lepiej oceniane, dzięki czemu banki potrafią przymknąć oko na pewne kwestie. Prowadzący działalność adwokaci, rzeczoznawcy, notariusze, radcy prawni, biegli rewidenci, czyli tzw. wolne zawody, mają szansę uzyskać kredyt bez szczegółowego wykazywania dochodów. Wystarczy przedstawić prawo do wykonywania zawodu oraz odpowiednio długi okres prowadzenia działalności, by bank na podstawie własnych wskaźników określił dochód netto. Takie możliwości są dostępne w Deutsche Bank i BZ WBK. Jest to o tyle ciekawe, że te banki z zasady mają bardzo duże wymagania dla osób prowadzących firmę. Odnosi się to zarówno do długości prowadzenia biznesu, jak i listy dokumentów, jakie trzeba zebrać, by złożyć wniosek.

9. Kredyt hipoteczny a zobowiązania firmowe

Zobowiązania firmowe w większości przypadków obciążają zdolność kredytobiorcy tak, jak zobowiązania prywatne. Nie można takich zobowiązań pominąć. Banki coraz częściej korzystają z bazy BIK Przedsiębiorca, w której znajduje się coraz większa ilość zobowiązań zaciągniętych w związku z prowadzoną firmą. Sposób obciążenia zdolności zależy od posiadanego produktu finansowego.

⇒ Kredyty ratalne

Kredyty ratalne, jeśli są ewidencjonowane w KPiR, obciążają zdolność kredytową tylko w części kapitałowej. Jako że część odsetkowa jest odliczana jako koszt prowadzenia działalności, nie bierze się jej pod uwagę w liczeniu zdolności kolejny raz. Kredyty ratalne są uwzględniane w całości jako obciążenie, jeśli właściciel rozlicza się na podstawie ryczałtu czy też stawki podatkowej.

⇒ Leasing operacyjny

Jeśli raty leasingu operacyjnego są ewidencjonowane w KPiR, nie obciążają dodatkowo zdolności, gdyż są rozliczane jako koszt uzyskania przychodu. W całości są uwzględniane jako obciążenie, jeśli właściciel rozlicza się na podstawie ryczałtu czy też stawki podatkowej.

⇒ Karty kredytowe, limity w rachunku

Standardowo do obciążeń banki przyjmują procent udzielonego limitu. Najczęściej jest to zakres 1–5%. Czyli dla limitu 10 000 PLN banki przyjmą stałe miesięczne obciążenie w wysokości 150 PLN – 500 PLN. Uwaga: na rynku są banki, które nie będą uwzględniały tych produktów jako obciążenia miesięcznego.

Warto wiedzieć, że będziesz mieć duży problem, jeśli będziesz chciał skorzystać z kredytu konsolidacyjnego. Banki raczej nie dają możliwości konsolidacji detalicznym kredytem hipotecznym Twoich zobowiązań firmowych.

10. Wpływ zawieszenia działalności gospodarczej na kredyt hipoteczny

Zawieszenie działalności w praktyce oznacza zamknięcie. Banki po odwieszeniu w zdecydowanej większości będą wymagały, by była ona prowadzona przez minimalny wymagany okres. W kilku bankach, bez względu na fakt, czy jest to działalność sezonowa, czy nie, bank jest w stanie zaakceptować dochód z odwieszonej działalności już np. po 6 miesiącach. Przykładem jest ING Bank Śląski. Wyjątek stanowią działalności sezonowe – w tym wypadku istnieje konieczność udowodnienia, że  takie zawieszenia miały miejsce w latach poprzednich, dochód jest stabilny, a sezonowość wynika z branży, miejsca prowadzenia działalności itp. Zawieszenie działalności banki sprawdzają w Bazie CEiDG.

11. Pożyczka hipoteczna w przypadku prowadzenia firmy

Pożyczka hipoteczna to kredyt na dowolny cel z zabezpieczeniem na hipotece. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą banki mają swoje dodatkowe obostrzenia. Część nakazuje pisać oświadczenia (lub jest to zawarte w umowie kredytowej), że udostępnione środki nie będą przeznaczone na cele związane z działalnością firmy. Z drugiej strony nie ma zbyt wielu możliwości, by to faktycznie zweryfikować i tego zakazać. W gruncie rzeczy takie oświadczenie jest zwykłą formalnością bez konsekwencji. Drugim ograniczeniem są limity kwotowe dla przedsiębiorców, jakie można uzyskać na podstawie pożyczki hipotecznej.

12. Lista wymaganych dokumentów do kredytu

Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy oznacza konieczność dostarczenia dość dużej liczby dokumentów. W zależności od banku najbardziej standardowa lista wygląda następująco:

dokumenty rejestracyjne(CEiDG);
KPiR podsumowanie za rok bieżący (podpisane i opieczętowane przez właściciela);
KPiR podsumowanie za rok ubiegły (podpisane i opieczętowane przez właściciela);
KPiR szczegółowe za rok bieżący(podpisane i opieczętowane przez właściciela);
zaświadczenia o niezaleganiu z US i ZUS;
rozliczenie PIT za rok wcześniejszy z potwierdzeniem złożenia w US (UPO lub pieczęć US);
wyciągi bankowe z rachunku firmowego;
druki bankowe;
potwierdzenia opłat podatku dochodowego za 2016r.

Lista dokumentów będzie się różnić mniej lub bardziej od tej przedstawionej powyżej w zależności od banku. Jeśli bank wymaga dokumentów z podanej listy, to na starcie ogranicz się tylko do niej. Nie bądź zbytnio nadgorliwy, bo z nadgorliwości mogą wyniknąć tylko kłopoty. Analityk, dostając dodatkowe dokumenty, zawsze może dopatrzyć się czegoś dyskwalifikującego.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza to temat niemal niewyczerpany. Jest wiele wątków różniących starania przedsiębiorcy od typowego Kowalskiego pracującego na etacie. Prowadzenie firmy z wielu powodów jest oceniane gorzej przez banki, przez co trzeba stawić czoła różnym problemom związanym z uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Dzięki za czas poświęcony na lekturę mojego wpisu. Jeśli masz jakieś uwagi, wątpliwości lub pytania w temacie „Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza” śmiało użyj opcji komentowania poniżej.

  • MR Gabriel

    Witajcie, moi ludzie, czy jesteście w kryzysie finansowym i potrzebujecie pożyczki, żeby zapłacić rachunki i założyć firmę? Oto odpowiedź na twoje problemy finansowe, ponieważ dziś właśnie dostałem pożyczkę w wysokości 25 000,00 euro od firmy pożyczkowej pana Logana Gabriela {gabrielloancompany01@gmail.com} i chcę skorzystać z tej okazji, aby powiedzieć ci wszystko, co Pan Logan Gabrie jest prawdziwe i zgodne z prawem, aby zrobić to, czego nigdy nie poprosiła o ciebie i w ciągu 3 godzin będziesz miał odpowiedzi na swój problem finansowy i zanotuj <brhabrielloancompany01@gmail.com

  • Dariusz Marchwica

    Witam .mam pytanie odnośnie kredytu hipotecznego złożyliśmy wniosek o mdm przeszedł pozytywnie następnie dostaliśmy od banku pekao odpowiedź odnośnie kredytu pozytywnie teraz jesteśmy na etapie oględzin mieszkania przez bank nie wiem dokładnie jak to się nazywa .moje pytanie jest takie czy bank może odmówić nam kredytu ?

    • Cześć,
      Jesteście po decyzji wstępnej. Dopóki bank nie podejmie decyzji ostatecznej i nie udostępni umowy do podpisania wszystko się może zdarzyć. Powodów może być dziesiątki. W jednym z najbardziej popularnych artykułów na blogu wyjaśniałem najczęstsze powody. http://blogkredytowy.pl/2017/02/odmowa-kredytu-hipotecznego/
      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

      • Dariusz Marchwica

        Dziękuję za odp tylko nie mogę zrozumieć dlaczego nas zapewniała ta pani w banku że wszystko już będzie ok i że z naszej strony nie odmowia nam kredytu jedynie jak by coś było nie tak z mieszkaniem a pytaliśmy z 3 razy jej

        07.01.2018 19:55 „Disqus” napisał(a):

        • Decyzja finansowa się nie zmieni. Odmowa może być ze względu na mieszkanie. To prawda co powiedziała Pani w banku. Myślisz że można spać spokojniej, jak zostało tylko mieszkanie do sprawdzenia?
          Pozdrawiam
          Michał

          • Dariusz Marchwica

            Nie wiem już co mam myśleć ,po wyjściu z banku byłem spokojny i zadowolony ale gdy poczytałem na Internecie to już same nerwy .nie znam się za bardzo na tych kredytach więc już nie wiem co myśleć o tym .a jak wyglada dalszy etap po tych oględzinach mieszkania przez bank ?

            07.01.2018 20:43 „Disqus” napisał(a):

          • Nie ma co się denerwować. Trzeba poczekać czekać na decyzję. Tak należy podchodzić do wniosku od samego początku do końca. Szczególnie, jeśli działa się na własną rękę.
            Mam nadzieję że się uda.
            Pozdrawiam
            Michał Dawidowicz

          • Dariusz Marchwica

            Dzięki za odpowiedź oby się udalo

            07.01.2018 23:37 „Disqus” napisał(a):

  • Piotrek Wojnar

    Witam.
    Moja żona prowadzi jednoosobowa działalność gospodarczą, w ramach rirmy posiada leasing na urzadzenia do modelowania sylwetki. Ja aktualnie pracuje w niemczech i zarabiam w €. Zamierzam wziąść kredyt hipoteczny na dokonczenie budowy domu. Proszę o informacje czy działalność mojej zony i leasing wpłynie negatywnie na zdolność kredytową.
    Pozdrawiam
    Piotrek

    • Cześć,
      W jaki sposób żona się rozlicza?
      Pozdrawiam
      Michał

      • Piotrek Wojnar

        Na zasadach ogolnych.

        • Piotr,
          W takim razie to zależy od banku. Nie da się ot tak powiedzieć, gdyż zasad jest zbyt dużo. Cześć może Was dotyczyć, część. W najgorszym scenariuszu bank do kosztów uwzględni ewentualną stratę, ZUS i ratę leasingu. Jeśli szukasz rozwiązania w zakresie kredytu odezwij się do mnie maila(dane w zakładce kontakt). Mam w firmie speca od dochodów zagranicznych. To jest punkt wyjścia w Waszej sytuacji.

          Pozdrawiam
          Michał Dawidowicz

      • Piotrek Wojnar

        Dokladnie w tej chwili jest zakładania działalność i wszystko załatwiane, ale tak to bedzie wyglądać.

  • Sprawdziłem w PEKAO S.A. Faktycznie w kalkulatorze wychodzi dochód w takiej wysokości. Nie ma co się denerwować. Wniosek nie oznacza decyzji pozytywnej. Piszę o tym niemal w każdym wpisie. Bank nie ma obowiązki udzielić kredytu każdej wnioskującej osobie. Jeśli nie ten bank to można skorzystać z oferty innego. PEKAO S.A specjalnie nie świeci ofertą na tle rynku.

    Pozdrawiam
    Michał Dawidowicz

  • Pola Kowalska

    Dzień dobry,
    mam kredyt hipoteczny w banku i prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. Chiałabym zawiesić działalność. Zastanawiam się jak zareaguje na to bank? Jak szybko będę musiała wykazać przychód? Mam zgromadzone środki na koncie i narazie nie planuje prowadzić nadal działalności ani przejścia na etat….

    • Cześć,
      Nie bardzo rozumiem. Na jakim etapie jesteś? Masz już kredyt czy dopiero będziesz się starać?
      Pozdrawiam
      Michał

      • Pola Kowalska

        Mam kredyt. Zastanawiam się czy jeśli zawiesze swoją działalność, czyli de facto stracę comiesięczny przychód, bank w jakiś sposób zacznie zastanawiać się czy nadal jestem wiargodnym kredytobiorcą dla niego. Oczywiście zamierzam cały czas spłacać swoje raty w banku. :)
        Pozdrowienia

        • Musisz sprawdzić zapisy w swojej umowie kredytowej. Katalog możliwych rozwiązań będzie tam szczegółowo zapisany. W praktyce dopóki spłacasz kredyt, bank raczej nic nie zrobi. Sprawdź czy nie masz wymagań produktowych np. wpływ z wynagrodzenia w określonej kwocie.
          Pozdrawiam
          Michał Dawidowicz

          • Pola Kowalska

            Dziękuję bardzo za fachową odpowiedź. :)

  • Dorota Sposób

    Witam. Dziś właśnie otrzymałam wstepną negatywną odpowiedź z banku PKO SA. Opowiem o mojej sytuacji.
    Prowadze DG od 4 lat. Dziś właśnie rozliczłam PIT za 2017r. po czym od razu udałam się ze wszystkim dokumentami do banku. Dane z PITu to dochód 61628.40zł. Place duży ZUS nie zalegam z żadnymi opłatami. Nie mam żadnych kredytów debetow i tym podobnych. Historia w BIK super. Mam jedno dziecko. Jestem po rozwodzie. I nasuwa mi się takie pytanie dlaczego wyliczył mi ze moj dochod netto wychodzi 2.800zl i zdolność na 110000tys. gdzie w innych bankach to ponad 3tys. i ponad 200000 tys. zdolności? ? Czy tylko w PKO SĄ mają taki przelicznik?? Bardzo proszę o odpowiedź. Pozdrawiam

    • Cześć,
      W jaki sposób rozliczasz się z US? Jaki jest dochód w tym roku? Każdy bank ma własne przeliczniki.
      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

  • Bartosz Janikowski

    Witam, chciałbym dopytać w kwestii „odejmowania” od średniego dochodu miesięcznego jeszcze ZUS-u? mam 50 tys dochodu na cały 2017 rok, po odjęciu 18% podatku wychodzi średnia miesięczna ~3341 zł. Ile od tego w przybliżeniu muszę odjąć jeszcze do liczenia zdolności ? Działalność jest od 19 mc-y. Jeszcze mam mały ZUS do maja. Dziękuje z góry i pozdrawiam.

    • Cześć,
      Wzór na wyliczenie dochodu.

      Przychód – koszt uzyskania przychodu – składki ZUS = dochód Brutto

      Przy działalności na podatku liniowym bo pewnie na takim jesteś pomniejszasz dochód o 19%

      Dochód Brutto * 0,81= dochód netto
      Pomimo, iż opłacasz składki ZUS minimalne analityk może przyjąć składki docelowe. Zatem dochód netto z działalności, który bank przyjmie do zdolności będzie niższy od realnego.
      Pozdrawiam
      Michał

  • Michal Dymel

    Witam,
    Jak wyglada sytuacja dla osoby prowadzącej działalność w Polsce, której żródłem przychodów sa kontrachenci z zagranicy? Faktury sa wystawiane w walutach, kwoty wpływają na konta walutowe i są przewalutowywane na PLN.
    Pozdrawiam, Michał

    • Dzień dobry,
      Niestety zgodnie z prawem pozostaje tylko kredyt walutowy. Jest jeden zapis w ustawie o kredycie hipotecznym, który mówi:
      Art. 6. 1. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w
      walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość
      swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych
      aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub
      walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.
      Nie ćwiczyłem tego jednak w praktyce. Nie wiem jak banki do tego
      podchodzą. W razie zainteresowania współpracą mogę się zorientować.
      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

      • Michal Dymel

        Dziękuję za szybką odpowiedź. Właśnie o ten zapis mi chodziło. Zastanawiam się jednak jak to jest, bo to moja firma (jednosobowa co prawda) uzyskuje przychody z zagranicy. Ja prywatnie rozliczam sie w PLN… W fimie tez wszystkie dokumenty sa księgowane w PLN. Waluty wystepują tylko w wyciągach bankowych.

  • Agata Szpiech

    Witam,
    zastanawiamy się z mężem nad kredytem hipotecznym w wysokości ok. 130000 zł + wkład własny jakieś 50000zł. Mąż prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (stolarnia), ja pracuję na etacie-umowa na czas nieokreślony. Dzięki Tobie już wiem, że branża jaką zajmuje się mój mąż jest dla banków niezbyt stabilna, co niestety zbytnio nas nie pociesza. Mam jednak do Ciebie kilka pytań: – czy mógłbyś mi przybliżyć, jak na dzień dzisiejszy powinna przedstawiać się wysokość naszych dochodów abyśmy mogli otrzymać taki kredyt? (oczywiście mówimy tu o przybliżonej kwocie)
    – czy prawdą jest to że koszty utrzymania (dwoje dorosłych+dziecko) + kwota raty nie może przekraczać połowy dochodu?
    Mieszkamy w 20tys. miasteczku na zachodzie Małopolski.
    – czy pieniądze na wkład własny mogą pochodzić w części z pożyczki od rodziny?
    Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź.
    Pozdrawiam

  • Sandra

    Witam. Czy oprócz banku ING jakieś inne akceptują dochody z odwieszonej działalności gospodarczej szybciej niż po 12 miesiącach (działalność budowlana od kwietnia 2014 zawieszona w okresie styczeń-marzec 2017). Z góry dziekuję za odpowiedź

  • Paweł

    Dzień dobry,
    mam jedno szybkie pytanie. Prowadzę działalność gospodarczą – dochód za rok 2016 wynosił około 55000. Czy bank podczas wyliczania zdolności kredytowej będzie brał pod uwagę fakt, że płaciłem „mały” zus, tak jak jest w Picie? Mam sprzeczne informacje, „doradca” wyliczał bardzo zróżnicowane wartości dochodu netto w zależności od banku – od 2500 do 3000. Będę wdzięczny za informacje.

    • To może być uzależnione od decyzji analityka. Ja dla pewności wyliczam dochód z dużymi składkami ZUS. Niskie składki ZUS są przez chwilę.

      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

  • Beata

    Dzień dobry,

    Czy sa tutaj osoby, które wliczają odsetki za kredyt hipoteczny w koszty przy działalności jednoosobowej? Jest znów nagonka z US na takie osoby i zastanawiam się czy nie poprosić o indywidualną interpretację prawa w moim US, żeby się nie tłumaczyć potem jak złodziej w rozumieniu naszego kochanego US.

    • Cześć,
      Nie sądzę żeby US mógł zakwestionować odsetki z kredytu hipotecznego, jeśli zakupioną nieruchomość na ten kredyt użytkujesz na potrzeby działalności gospodarczej. Oczywiście warto w przypadkach wątpliwych posiłkować się indywidualną interpretacją. Pamiętaj że na taki dokument czeka się nawet kilka miesięcy.
      Pozdrawiam
      Michał

  • Grzegorz

    Witam, prowadzę działalność gospodarczą od 2 grudnia 2016 roku na zasadach ogólnych , chciałbym dowiedzieć się czy jest szansa starania się w styczniu 2018 roku o kredyt hipotetyczny z dofinansowaniem MDM ? ( w pko bp mówili mi że raczej niemożliwe bo trzeba mieć działalność min 1,5 roku) . Jest też dodatkowy problem iż większość pieniędzy za zlecenia przeze mnie wykonane otrzymywałem w gotówce i na koncie obrót gotówką był dosyć mały i nawet opłaty za ZUS i US płaciłem gotówką na poczcie, dopiero od sierpnia gdy pani w banku zasugerowała abym tak nie robił , zarobione pieniążki wpłacam na konto i dopiero wtedy obracam zarobionymi pieniędzmi. Dodam że średnia dochodów wykazana w na fakturach po odliczeniu kosztów to około 3500-4500 zł i z miesiąca na miesiąc kwoty powoli zwiększają się.

    • W PKO BP nie mają racji. U nich wystarczy prowadzenie działalności przez 12 miesięcy.Obrót na rachunku nie ma żadnego wpływu na uzyskanie kredytu. Czy płacisz ZUS przez net czy na poczcie. Twoja sprawa. Swoją drogą w 2017 roku chodzić na pocztę robić płatności :). Możesz starać się w styczniu 2018 roku. Mogę Ci pomóc. Pomoc specjalisty ds kredytów hipotecznych jest bezpłatna.Daj znać jeśli jesteś zainteresowany.
      Pozdrawiam
      Michał

  • Ewelina Kowalska

    Ktore banki wyliczając zdolność biorą pod uwagę średnią dochodu netto za ostatnie kalendarzowe 12 miesięcy. Mam działalność od września zeszłego roku i w millennium wyliczają mi tylko opierając się na zeszłym roku, w którym miałam średnio 2600 zysku, podczas gdy teraz ( z powodu że nie mam już kosztu początkowego działalności typu meble komputery, więc ogólnie prawie kosztów nie mam jako że działam w usługach) mam zyski 4 – 5 tysięcy, a średnia z działalności z 12 misięcy ok. 4500 netto tylko nikt mi takiej nie wylicza, co robić, do jakiego banku się udać?

    • Dobry wieczór,
      Proszę o kontakt jutro w trakcie dnia 600616919. Postaram się pomóc. Do wskazania jaki bank będę potrzebował jeszcze innych parametrów.
      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

  • Ilona

    Czytam Pana bloga i wiem, że na wiele pytań jest Pan w stanie udzielić odpowiedzi. Byłabym bardzo wdzięczna za odpowiedz.
    Mianowicie od pół roku prowadzę działalność gospodarczą na ryczałcie ( działalność budowlana ) praca w Szwecji. Pieniądze dostaje na konto w koronach szwedzkich. Dochód miesięcznie jaki uzyskuje to gdzieś w granicach 30 tys zł. Natomiast mąż pracuje w Szwecji na umówie szwedzkiej na pełen etat. Wiem, ze 6 miesięcy to okres za krótki na staranie się o kredyt, ale czy po 12tu miesiącach jest jakakolwiek możliwość uzyskania kredytu hipotecznego w walucie polskiej ? Czy mam w ogóle jaką kolwiek możliwość dostania kredytu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej ? Czy raczej większe szanse ma mój mąż żeby dostać kredyt w koronach szwedzkich ?

    • Cześć,
      Dziękuję za kontakt.
      Czy działalność jest prowadzona w Polsce czy w Szwecji? Jeśli rozliczasz się w Szwecji to Twój dochód nie zostanie zaakceptowany. Kredytu w PLN nie uzyskasz, gdyż nie masz dochodów w PLN. Tylko kredyt w koronach szwedzkich a więc pozostaje tylko PEKAO S.A.
      Trudno mówić o szansach, gdyż o tym decyduje kilkadziesiąt parametrów. Mimo to na starcie można powiedzieć że są bardzo okrojone choćby przez walutę w jakiej macie dochód.
      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

      • ilona kibart

        Bardzo dziękuje za odpowiedz.
        Rozliczam się w Polsce, kontrahenci których fakturuje to szwedzka firma, tam są wykonywane prace. Tylko pieniądze przychodzą na polski rachunek walutowy.

        • Tak jak napisałem. Jeśli kredyt <500k PLN to tylko PEKAO S.A po 12mc. Teraz decyzje do 500k PLN są podejmowane w oddziałach więc troszku łatwiej niż przez centralę. Musisz mieć rozliczony PIT.
          Pozdrawiam
          Michał Dawidowicz

  • Michał

    A jakie banki zakładają wyjątek sezonowej pracy? Bo ja odbiłem się już od kilku. Mój przypadek: Działalność sezonowa gastronomiczna od grudnia do kwietnia. Przez resztę roku zawieszona. Prowadzona od 9 lat. Średnie dochody roczne pomiędzy 50000zł-70000zł. Szukam kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości wycenionej na 380000zł. Mój wkład własny to 80000zł. Z góry dziękuje za pomoc. Pozdrawiam, Michał.

    • Michał,
      Dawno nie realizowałem takiej transakcji. Niestety tak od ręki nie jestem wskazać, które banki mogą wchodzić w grę. Mógłbym zrobić research jeśli byś był zainteresowany współpracą. Odezwij na priv.
      Pozdrawiam
      Michał

  • S.

    Witam,. Czy dostanę kredyt jeśli moja działalność gospodarcza trwa 9 miesięcy

    • Cześć,
      Jeśli jest prowadzona na podstawie współpracy z byłym pracodawcą lub w tej samej branży to da się to zrobić. Jeśli to nowa świeża sprawa to tylko i włącznie można próbować w PEKAO S.A na odstępstwo. Tak czy siak dochód z 9mc zostanie podzielony przez 12. W reszcie banków będziesz musiał poczekać do min.12mc. Cześć banków wymaga nawet więcej od 24mc w górę.
      Pozdrawiam
      Michał Dawidowicz

      • Marek

        Witam,
        Czy orientujesz się, które banki oferują kredyty hipoteczne przy 7msc działalności gospodarczej? Dodam, że jest to kontynuacja w tej samej branży, ale nie jest to współpraca z byłym pracodawcą. Opcja podzielenia dochodu z 7msc przez 12, byłaby dla mnie jak najbardziej akceptowalna.

        • Cześć,
          Nie wszędzie, ale przy sprzyjających wiatrach być może do zrobienia.
          Pozdrawiam
          Michał Dawidowicz

  • Wywóz gruzu kraków

    Ciekawe opcje na kredyty hipoteczne !

  • Ala

    Hej mam pytanie. Włożyłam w działalność ok 40.000 w pierwszym miesiącu rozliczając środki trwale i moje doskonalenie zawodowe. No i jeśli odjąć to to nie mam dochodu. Które banki w drodze odstępstwa mi tego nie policza??

    • Cześć,
      Co znaczy rozliczając środki trwałe?. Doskonalenie zawodowe nigdzie nie zostanie odjęte od kosztów.
      Pozdrawiam
      Michał

  • Gosia

    A jak to jest, jeśli zarabiam za granicą i nie jest wszystko udokumentowane, to jest mniejsza możliwość dostania kredytu?

    • Cześć,
      Jest mniejsza niż gdyby wszystko było udokumentowane. Proszę zadaj pytanie inaczej bo mam wrażenie że nie do końca o taką odpowiedź Tobie chodziło. Innej niestety nie jestem w stanie udzielić.
      Pozdrawiam
      Michał

  • Arek

    Czy ja również mógłbym się zwrócić z pytaniem?

  • Urszula

    Dzieki za informacje. Mam właśnie taki problem że niby zdolnosc kredytową mam ale jest to dochód wynikający z rozliczenia remanentu. Czy mógłbyś podpowiedziec które banki akceptują taki dochód. Z góry dziekuję, Urszula

    • Cześć,
      Napisz do mnie na maila Postaram się pomóc bo niestety nie da się odpowiedzieć na pytanie na podstawie jednego parametru.
      Pozdrawiam Michał

Powiązane wpisy