sidebar
x
Przekaż dalej

Kredyt hipoteczny z rodzicami? Sposób na wyprowadzkę z domu?

Kredyt hipoteczny jest wybierany pod różnym kątem. Część ludzi szuka najtańszej oferty, część chce spłacić kredyt jak najszybciej, a jeszcze inni muszą wziąć kredyt hipoteczny z rodzicami ze względu na niskie dochody lub wręcz ich brak. Takie rozwiązanie, pozwalające na zakup wymarzonej nieruchomości, ma jednak swoje wady. W dzisiejszym wpisie „Kredyt hipoteczny z rodzicami” dowiesz się:

Jakie są minusy kredytu mieszkaniowego z rodzicami.
Czy w przyszłości można „odłączyć” rodziców od kredytu.
Czy rodzice muszą być właścicielami nieruchomości.
Czy spłacając wspólnie kredyt, trzeba zapłacić podatek od darowizn.

Kredyt hipoteczny z rodzicami

W tym przypadku to nawet z rodziną na zdjęciu się dobrze nie wychodzi :) Faktycznie cała operacja może być kłopotliwa dla każdej ze stron. W dzisiejszym wpisie postaram się opisać wszystkie szczegóły niedogodności kredytu hipotecznego z rodzicami oraz jak te niedogodności zminimalizować do zera.

Jakie warunki muszą spełniać rodzice?

Rodzic musi spełniać wszystkie standardowe warunki uzyskania kredytu. Musi wykazywać dochód, który bank zaakceptuje. Dochód może być z umowy o pracę, zlecenie, dzieło, działalności gospodarczej, emerytury i innych mniej popularnych. Rodzic musi terminowo regulować swoje bieżące i historyczne zobowiązania kredytowe. Musi czasem poddać się konieczności ubezpieczenia na życie.

W sytuacji, gdy masz dwójkę rodziców lub teściów nie ma możliwości aby przystąpiło tylko jedno z nich, jeśli nie mają rozdzielności majątkowej.

Rodzice muszą również wziąć pod uwagę, że oprócz konieczności podpisania umowy kredytowej być może będą zmuszeni do podpisania produktów dodatkowych. By uzyskać w miarę sensowną ofertę, trzeba liczyć się z koniecznością założenia rachunku bankowego, koniecznością regularnego wpływu z wynagrodzenia czy też koniecznością założenia karty kredytowej. Kart kredytowych nie rozdaje się wszystkim kredytobiorcom, ale konieczność wpływu z wynagrodzenia jest dość popularna. Ludzie z wiekiem przyzwyczajają się do pewnych kwestii i zmiana banku może być kłopotliwa.

Czy rodzice muszą być właścicielami kupowanej nieruchomości?

To zależy od  rodzaju nabywanej nieruchomości. Jeśli jest to rynek pierwotny a nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to będą musieli. Jest to związane z faktem, iż nieruchomość nie posiada księgi wieczystej. Kredyt hipoteczny wymaga by docelowo był zabezpieczony wpisem hipoteki w księdze wieczystej. Takowe zabezpieczenie można zrobić dopiero po akcie notarialnym, złożeniu wniosku o założenie i wpisaniu hipoteki. Banki obawiają się, iż kiedy przyjdzie czas aktu notarialnego, dzieci mogą odmówić obciążenia hipoteki kredytem. Bank zostaje wtedy z udzielonym kredytem bez zabezpieczenia. Oczywiście są od tego odstępstwa jak np. w banku Millennium. Na rynku wtórnym zdecydowanie nie muszą. Rodzice mogą tylko uczestniczyć w kredycie hipotecznym jako osoby dające zdolność kredytową. Coś na kształt popularnego kiedyś żyranta. Mieszkanie w 100% może należeć do dziecka/dzieci bez prawa ingerencji rodziców lub teściów. Jednocześnie każdy z kredytobiorców będzie w 100% odpowiedzialny za spłatę kredytu. Oznacza to, że w przypadku gdyby dzieci nie regulowały zobowiązania, to rodzice, nie chcąc dopuścić do kłopotów z bankiem, muszą spłacać całą ratę. Dla uniknięcia kłopotów lub wychwycenia ich w początkowym stadium proponuję cyklicznie śledzić historię spłacania rat poprzez system Biura Informacji Kredytowej. Raz na 6 miesięcy można pobrać darmowy raport. Można również wykupić raport płatny i mieć dostęp do historii spłat „od ręki”. Dodatkowo każdy z kredytobiorców powinien w umowie kredytowej zaznaczyć adres korespondencyjny odpowiedni dla swojego miejsca zamieszkania. Dzięki temu, każdy będzie na bieżąco z sytuacją i korespondencją z banku. Nie chcę nic insynuować, ale część ludzi w obliczu problemów finansowych ukrywa je, jednocześnie na zewnątrz robiąc dobrą minę do złej gry. Kiedy problemy wychodzą na jaw, czasem jest za późno.

Czy wiek rodziców może przeszkodzić w uzyskaniu kredytu?

Kredyty hipoteczne mają różnego rodzaju ograniczenia. Jednym z nich jest okres kredytowania. Pal licho, jeśli chcemy zaciągnąć kredyt sami. Większość planów zakupu nieruchomości przy pomocy finansowania bankowego jest realizowania przez ludzi 25–45 lat. Trudności zaczynają się, jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny z rodzicami, którzy mają, powiedzmy, 60 lat. Musisz wiedzieć, że banki ustalają maksymalny wiek, jaki może mieć kredytobiorca w momencie spłaty ostatniej raty kredytu. W zależności od banku jest to od 65 roku życia aż do 80 roku życia (tylko 3 banki i niestety dość drogie). Najczęściej to zakres 70–75 rok życia. Krótka, szybka matematyka wskazuje, że kredyt mieszkaniowy może być w takim wypadku zaciągnięty na 10–15 lat. Tak krótki okres kredytowania spowoduje znaczne podwyższenie raty kredytowej i zmniejszenie zdolności kredytowej.

Przykładowy kredyt na 300 000 PLN w odniesieniu do wysokości raty i odsetek, oprocentowanie 3,5%

okres kredytowania a kredyt hipoteczny z rodzicami

Decyzję zostawiam wam, bo nie wątpię że znajdą się przypadki, gdy spłata raty w okolicach 3 000 PLN nie jest problemem. Zapewne jednak większość ludzi zwyczajnie nie da rady prawidłowo spłacać raty w takiej wysokości.

Z pomocą przychodzą banki udzielające kredytów do 80 roku życia: Alior Bank, Bank Pocztowy i Getin Noble Bank. W zależności od okresu oferty te są lepsze lub gorsze (zazwyczaj jest to niestety ta opcja). Dodatkowo w niektórych bankach okres kredytowania można liczyć od młodszego kredytobiorcy. Sprawę dość szczegółowo opisałem w jednym z wcześniejszych wpisów „Maksymalny wiek kredytobiorcy”.

Odłączenie rodziców od kredytu hipotecznego

Kredyt zaciągany z rodzicami może w przyszłości ewoluować. Można potraktować to tylko jako narzędzie do zakupu nieruchomości. Następnie, po np. awansie i otrzymywaniu większego wynagrodzenia, można złożyć do banku wniosek o odłączenie rodziców od kredytu. Zazwyczaj udaje się to bezproblemowo załatwić. Jednakże decyzja zawsze zależy od banku. Znane mi się przypadki (szczególnie kredytów frankowych), w których banki w białych rękawiczkach nie zgadzają się na żadne zmiany typu skrócenie okresu kredytowania, odłączenie kredytobiorcy czy też odłączenie kredytobiorcy, jeśli kredyt był zabezpieczony na dwóch nieruchomościach. W takiej sytuacji pozostaje tylko refinansowanie kredytu do innego banku. Załóżmy jednak, że bank się zgadza, nie rzuca kłód pod nogi. Operacja odłączenia rodziców od kredytu to dokładnie taka sama analiza, jak wcześniej w przypadku zakupu. Trzeba do banku dołączyć dokumenty finansowe, być może opłacić wycenę, wypełnić stosowne druki bankowe i czekać na decyzję.

Czy spłata kredytów przez rodziców oznacza że muszę zapłacić podatek od darowizn?

Naprawdę gratuluję rodziców, też bym tak chciał :) Na poważnie to nie, nie oznacza. Nie musisz zgłaszać do Urzędu Skarbowego darowizny. Taka interpretacja została wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 23 lutego 2015 roku (IPTPB2/436-170/14-2/KK).

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny z rodzicami to fajne rozwiązanie dla studentów lub młodych rodzin. Ma swoje zalety, ale też wady. W danym momencie może pomóc, ale ze względu na konstrukcję kredytu może spowodować różnego rodzaju problemy. Jeśli jesteś rodzicem, musisz pamiętać, że ponosisz ryzyko. Jeśli jesteś dzieckiem, postaraj się wybrać kredyt tak, żeby cały proces miał ręce i nogi i nie obciążał rodzica zbyt mocno.

Z drugiej strony, jeśli człowiek miałby się „użerać” z teściową, to chyba ten kredyt lepiej czym prędzej sobie odpuścić…

Jeśli masz jakiekolwiek pytania w kwestii „Kredyt hipoteczny z rodzicami” to śmiało komentuj poniżej. Chętnie pomogę w wyjaśnieniu wszelkich wątpliwości.

  • Anna

    Fajna opcja, nawet nie wiedziałam, że taka istnieje. Zamiast wynajmować mieszkanie można wziąć taki kredyt i spłacać ratę w wysokości wynajmu :) Dzięki za tak obszerny artykuł na ten temat :)

    • Cześć,
      Dzięki. Zapraszam w przyszłości do lektury. Staram się przedstawiać zagadnienia kredytów hipotecznych po ludzku :)
      Pozdrawiam
      Michał

  • Sara

    Czy można kupić mieszkanie pod hipotekę domu rodziców? Nie mam wystarczającej zdolności kredytowej i zastanawiam się, czy tak można. Czy wtedy zarobki rodziców są brane pod uwagę, czy tylko wartość domu?

    • Cześć,
      Co rozumiesz pod pojęciem „kupić pod hipotekę rodziców”? Chciałabyś zabezpieczyć się na domu rodziców bo nie masz zdolności?. Zabezpieczenie na drugiej nieruchomości nie zamyka oczu bankom na Twoją zdolność. Tą musisz wykazać tak czy siak.
      Pozdrawiam
      Michał

  • Taxodus

    Ostatnie zdanie idealnie podsumowuje wszystko. To jest duże ryzyko i myślę, że niewielu rodziców by się na to zgodziło – w końcu jeżeli dziecko przestanie z jakiegoś powodu spłacać ratę, to oni muszą to robić, żeby dbać o swoją zdolność kredytową. Tutaj wchodzi ogromne zaufanie dzieci do rodziców i rodziców do dzieci. Poza tym mam wrażenie, że niektórzy wolą zaciągnąć mniej korzystny kredyt, żeby tylko nie obciążać niczym rodziców – tak wynika z moich rozmów z ludźmi w naprawdę różnym wieku. Dobrze, że opisujesz wszystkie za i przeciw, bo ktoś może usłyszeć o czymś takim i popełnić błąd, a w tym artykule ma wszystko wytłumaczone :)

    • Dzięki za komentarz. Wszystko zależy od sytuacji i perspektyw. Zdarza się że rodzice zarabiają bardzo dobre pieniądze i wtedy ryzyko nie jest duże. Najczęściej są to rozwiązania krótkookresowe. Grunt żeby wiedzieć wszystkie za i przeciw. Wtedy człowiek jest przygotowany na różne ewentualności.
      Pozdrawiam
      Michał

Powiązane wpisy