sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Odmowa kredytu hipotecznego? 18 najczęstszych powodów decyzji negatywnych

Odmowa kredytu hipotecznego zdarza się nawet najlepszym. Uzyskanie kredytu hipotecznego jest uzależnione od bardzo dużej liczby parametrów, które muszą ze sobą zagrać równolegle. Analiza, na podstawie której bank wydaje decyzję, jest złożona z podstawowych 3 części: analizy finansowo-osobistej, prawnej i nieruchomości. Każda z nich wymaga odrębnego sprawdzenia i każda z nich wymaga oddzielnej akceptacji. Nie jest możliwe udzielenie kredytu, jeśli 2/3 analizy gra, a 1/3 kuleje. Zdarza się, wcale nie tak rzadko, że wniosek na pierwszy rzut oka wygląda jakby bez skazy, ale w trakcie analizy zostaje „wyłapany” detal niezgodny z zasadami danego banku. W wyniku tego wnioskodawca napotyka na odmowę udzielenia kredytu hipotecznego. Można wtedy próbować przekonywać bank, by mimo wszystko udzielił kredytu na tzw. odstępstwo. Wszystko jednak zależy od wartości i siły oddziaływania tego parametru. W dzisiejszym wpisie „Odmowa kredytu hipotecznego? 18 powodów decyzji negatywnych” poznasz:

Problemy jakie możesz napotkać w związku z Twoim dochodem.
Co może być nie tak z moją nieruchomością, żeby bank ją odrzucił.
Jak sytuacja osobista może negatywnie wpłynąć na szanse na kredyt hipoteczny.
Zaciągane kredyty i ich negatywny wpływ na uzyskanie kredytu.

odmowa kredytu hipotecznego

1. Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

Działalność gospodarcza to według banków mniej stabilne i mniej wiarygodne źródło dochodów od etatu. W związku z tym banki mają większe wymagania w stosunku do przedsiębiorców. Bardzo często odmowy kredytu hipotecznego związane są z uzyskiwaniem dochodu z prowadzenia działalności gospodarczej.

Jednym z głównych motywów decyzji negatywnych jest okres prowadzenia działalności. Minimalny okres dla nowej działalności to 12 miesięcy, a część banków wymaga nawet 24 miesięcy. W przypadku gdy przedsiębiorca prowadzi działalność na podstawie współpracy z byłym pracodawcą można próbować po 6/9 miesiącach w zależności od banku.

Kolejnym bardzo często nierozumianym motywem decyzji negatywnej jest dochód – dochód netto, czyli to, co zostaje na czysto po odliczeniu kosztów, podatków, składek ubezpieczeniowych. Wielu przedsiębiorców popełnia kardynalne błędy, mając w planie zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Najpowszechniejsze z nich to sztuczne koszty, brak ewidencji wszystkich przychodów, od których płacą podatek, zakup towaru, przez co zysk wychodzi tylko w zestawieniu remanentowym, leasingi z dużymi wpłatami własnymi, wysokie limity w rachunkach obrotowych itd. Szczególnym przypadkiem są działalności rozliczane poprzez ryczałt. Część przedsiębiorców wybiera taki sposób rozliczenia ze względu na mniej formalności. Ewidencjonuje się tylko przychody bez kosztów. Z tego też powodu przez niemożność dokładnego wyliczenia dochodu netto banki przyjmują tylko pewien procent przychodów jako dochód. W zależności od banku i rodzaju ryczałtu jest to zakres między 15% a 40% od przychodu. Może, ale nie musi, to współgrać z rzeczywistością. Dla części moich klientów było to krzywdzące, ale co poradzić?

Ciekawym przypadkiem jest brak możliwości akceptacji działalności prowadzonej poza Polską. Żaden bank (poza Deutsche Bank, który akceptuje działalności gospodarcze z terenu Niemiec) tego nie zrobi.

2. Umowa na czas określony a kredyt hipoteczny

Banki mają swoje wymagania co do okresu trwania umowy w tył oraz w przód. Brak spełnienia warunków brzegowych może skutkować odmową udzielenia kredytu hipotecznego. Szczegółowe informacje na temat wymagań znajdziesz w jednym z wcześniejszych wpisów umowa na czas określony a kredyt hipoteczny. Jeśli ich nie spełniasz, możesz się ratować, próbując zastosować odstępstwo np. dostarczając świadectwo pracy, promesę zatrudnienia, aneks do umowy. Dzięki powyższym dokumentom istnieje możliwość przekonania analityka do nagięcia polityki kredytowej.

3. Uzyskiwanie dochodów z branż wysokiego ryzyka

Niektóre branże zatrudnienia są gorzej oceniane niż inne. Niektóre charakteryzują się dużym ryzykiem, zatorami płatniczymi, wysokim odsetkiem upadłości. Jeśli pracujesz lub prowadzisz działalność w sektorze budownictwa, turystyki, gastronomii, transporcie, pośrednictwa finansowego (sic!), to część banków może z zasady odmówić udzielenia ci kredytu. Oczywiście to zazwyczaj nie dotyczy pracowników korporacji, a raczej pomniejszych firm. Wynika to z wiarygodności i stabilności prowadzenia biznesu. Inaczej rozpatrywany jest przypadek osoby zatrudnionej w dużej firmie logistyczno-transpotowej np. Raben a inaczej kierowca na samozatrudnieniu. Rozwiązaniem może być większy wkład własny, ubezpieczenie od utraty pracy (rzadki przypadek) czy poręczyciel.

4. Zatrudnienie przez agencję pracy tymczasowej

Leasing pracowniczy jest może nie popularną, ale spotykaną formą zatrudnienia. Zatrudnienie przez agencję pracy tymczasowej i oddelegowanie do innego podmiotu celem wykonywania swoich obowiązków rodzi komplikacje w staraniu się o kredyt hipoteczny. Banki uznają taką formę zatrudnienia jako niestabilną i z pewnością to będzie powód odmowy kredytu hipotecznego.

5. Diety kierowcy, renta czasowa, 500+, alimenty, dodatki mundurowe, barbórka, wczasy pod gruszą itp.

Podstawowe wynagrodzenie może nie wystarczyć lub jest na granicy zdolności kredytowej. Ludzie próbują wspomagać się różnego rodzaju dodatkami, jakie otrzymują od pracodawcy lub Państwa. W zależności od dodatku kategorycznie nie ma możliwości akceptacji dodatków takich jak np. 500+, renty czasowe lub wczasy pod gruszą. Cześć dodatków jak: dodatek mundurowy, alimenty, diety kierowcy mogą być uwzględnione w całości lub w części uzyskanej kwoty w zależności od banku. Jest to istotne, gdyż nieuwzględnienie dodatku może determinować możliwość uzyskania kredytu hipotecznego w spodziewanej wysokości. Szerzej na ten temat pisałem w temacie niestandardowe dochody do kredytu hipotecznego.

6. Opóźnienia w Biurze Informacji Kredytowej

Jeśli nie masz historii kredytowej lub swoje zobowiązania spłacałeś prawidłowo, to raczej nie odczujesz żadnych negatywnych skutków związanych z wpisami w BIK. Natomiast jeśli masz w swojej historii kredytowej potknięcia wynikające choćby z tzw. błędów młodości, to musisz być przygotowany na decyzję negatywną. Podejście banków jest oczywiście zróżnicowane, niemniej cechuje się podobnymi zasadami. Wszelkie opóźnienia do 30 dni są w większości banków akceptowalne. Jeśli jednak naruszysz tę zasadę 30 dni, dajesz bankom pole do popisu. Część banków teoretycznie patrzy 3 lata wstecz, część jest w stanie zaakceptować incydentalne naruszenia. Dokładny opis podejścia banków do BIK znajdziesz we wpisie kredyt hipoteczny a BIK.

7. Skłonność do zaciągania zobowiązań finansowych

Twój dochód jest bardzo wysoki. Jednocześnie hołdujesz zasadzie, że kredyt jest wobec Twoich możliwości dochodowych tanim sposobem na finansowanie swoich zachcianek, inwestycji, pomysłów. Nie bądź zdziwiony, kiedy bank odmówi kredytu hipotecznego, argumentując, że masz za dużo kredytów. Analityk, wydając decyzję, może nie zaakceptować Twojej skłonności do zaciągania zobowiązań finansowych. Rozwiązaniem może być konsolidacja kredytów lub spłata części z nich.

8. Zaciąganie kredytów chwilówek

Jeśli miałeś chwilowe problemy finansowe lub „dla sportu” zaciągnąłeś pożyczkę w instytucji pozabankowej, to w części banków będziesz niestety mieć poważne problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Powód jest bardzo prosty. Analityk może sądzić, że jesteś niestabilnym i niewiarygodnym kredytobiorcą. Ktoś, kto potrzebuje się wspomóc pożyczką na kilkaset złotych może mieć problem z prawidłowym regulowaniem raty kredytu hipotecznego. Chwilówki widać na wyciągach bankowych. Część z nich raportuje udzielone finansowanie do BIK. O kredyt możesz starać się w banku niewymagającym wyciągów. Ewentualnie możesz postarać się przenieść fakt zaciągnięcia chwilówki do części statystycznej raportu BIK. Odezwij się do mnie. Powiem Ci dokładnie co zrobić. Dokładnie temat opisałem w jednym z wpisów na blogu kredyt hipoteczny a chwilówki.

9. Poręczenie kredytów innej osobie

Poręczanie kredytów innym osobom, by uzyskały finansowanie dla swoich potrzeb, nie jest dobrym rozwiązaniem, jeśli planujesz kredyt hipoteczny. Część banków policzy poręczenie jako Twoje zobowiązanie, przez co Twoja zdolność kredytowa może się znacznie obniżyć. Część banków nie będzie tak restrykcyjna, ale będzie wymagała, by dotychczasowa historia spłaty poręczonego zobowiązania nie wskazywała żadnych opóźnień. W razie problemów rozwiązaniem jest „wypisanie się” z problemowego kredytu. Ewentualnie staranie się o kredyt w banku, który nie odmawia z tego tytułu kredytu hipotecznego.

10. Zbyt duża liczba zapytań bankowych

Spotykam takich kredytobiorców, którzy traktują uzyskanie najlepszych warunków kredytu hipotecznego nadzwyczaj serio. Rekordzista w mojej dotychczasowej pracy w charakterze doradcy sam osobiście złożył bodajże 10 wniosków kredytowych w okresie niespełna 4 miesięcy. Moje zdanie na ten temat nie było dla niego istotne. Ów człowiek wszystko sam wiedział najlepiej. Myślał że znalazł sposób na oszukanie systemu… Jego pierwsze próby zakończyły się sukcesem. Niestety potem ktoś mu namieszał w głowie i podpowiedział, żeby potraktował to jako kartę przetargową w negocjacjach z kolejnymi bankami. Problem pojawił się bodajże po 6. wniosku, kiedy to pierwsze decyzje wygasły, a kolejnymi były same negatywne. Po pierwsze znacząco obniżył sobie scoring BIK. Nieoficjalnie mówi się, że każde zapytanie powoduje obniżenie scoringu o ok. 20 punktów. Po drugie analityk, widząc dokumenty człowieka, który składa niestandardową liczbę wniosków, może sądzić, że ma do czynienia z próbą wyłudzenia kilku kredytów na jedną transakcję. Po trzecie może sądzić, iż człowiek chodzi, szukając decyzji pozytywnej, a on nie widzi w dokumentacji dyskwalifikujących parametrów. Z tego powodu dla własnego bezpieczeństwa może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego.

11. Dożywocie lub służebność osobista zabezpieczone w księdze wieczystej

Zdecydowanie żaden bank nie lubi. Dożywocie, czyli możliwości zamieszkiwania do śmierci w nieruchomości. Banki akceptują tylko służebności przesyłu, przechodu związane z komunikacją lub np. instalacjami gazowymi/grzewczymi/wodociągowymi. W przypadku, gdy w księdze wieczystej znajduje się zapis, iż ktoś ma prawo dożywotniego zamieszkania, żaden bank nie udzieli kredytu. Takie mieszkanie stanowi aktywa o ograniczonej płynności. W związku z tym banki nie chcą uznać takiej nieruchomości jako zabezpieczenie.

12. Wartość i stan techniczny nieruchomości

Nieruchomość musi spełniać całą gamę warunków, aby mogła zostać zabezpieczeniem kredytu. Po pierwsze stan techniczny nieruchomości musi być zadowalający. Nie chodzi o to, że banki wymagają „złotych klamek”, tylko o standard przyjęty w obecnych czasach. Zdarza się, że klienci chcą kupić nieruchomości bez centralnego ogrzewania, kuchni czy z łazienką na klatce schodowej. Taka forma zabezpieczenia nie będzie nikogo interesowała, gdyż obniżona jest płynność potencjalnej sprzedaży. Osobną kwestią jest wartość nieruchomości. Każda nieruchomość podlega wycenie. Wycena ma wskazać, czy wartość transakcyjna ustalona ze sprzedającym jest realną wartością. Jeśli nie, może się okazać, że poza deklarowanym wkładem własnym, jesteś zmuszony do uzupełnienia środków do wymaganego poziomu. Rozwiązaniem problemu może być zabezpieczenie na innej nieruchomości.

13. Zbyt niska kwota na budowę domu systemem gospodarczym

Każdy z doradców spotkał kiedyś klienta, który z błyskiem w oku twierdził, że zbuduje dom jednorodzinny o metrażu powiedzmy 150 m2 za 180 000 PLN. Daje to 1200 PLN/1 m2. W takiej sytuacji praktycznie nie masz szans na uzyskanie finansowania na budowę domu. Banki w większości, albo mają swoje limity budowy 1 m2 (między 2000 PLN a 2500 PLN), albo szacują każdą inwestycję indywidualnie w zależności od rodzaju i charakteru domu. Na nic tłumaczenia, że masz znajomości w składzie budowlanym. Na nic informacje, że Twój ojciec jest murarzem, glazurnikiem, elektrykiem, czort wie kim jeszcze. Nikogo nie interesuje, że zawodowo zajmujesz się tynkowaniem, znoszeniem dachów itd. Skład się może zamknąć, ojciec może zachorować, Ty możesz złamać nogę. Bank musi być pewny, że masz zapewnione finansowanie w takiej wysokości, by w razie problemów móc dokończyć budowę na warunkach rynkowych. W przeciwnym razie może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego.

14. Mało wiarygodny deweloper

Decyzja kredytowa jest uzależniona od pozytywnego wyniku wszystkich cząstkowych analiz. Twoja sytuacja finansowa może być znacznie powyżej średniej. Twoja historia kredytowa może być bez zarzutu. Jednak wybrany deweloper nie cieszy się dobrą opinią. Historycznie nie dotrzymywał terminów. W bazach gospodarczych jest zgłoszony jako niesolidny płatnik. W księdze wieczystej widnieje hipoteka, która powinna być dawno spłacona. Dokumentacja budowlana jest niepełna, nielogiczna, nieprawidłowa itd. Powodów może być wiele. Inwestor zastępczy, czyli deweloper, jest podmiotem, który może spowodować, że bank wyda decyzję negatywną.

15. Nieruchomość z terenu o małej płynności sprzedaży

Domek z dostępem do jeziora, gdzie w promieniu kilku kilometrów nie ma żywej duszy. Kupno działki z dala od cywilizacji. Mieszkanie 150 m w okolicy, w której są same mieszkania maks. 50 m. Mieszkanie typu loft w budynku pod opieką konserwatora zabytków. Nieruchomości tego typu wcale nie są dla banków atrakcyjne jako zabezpieczenia. Banki są bardzo pragmatyczne. Udzielając kredytów, szacują ryzyko i kreślą scenariusz, co może się stać, jeśli przestaniesz spłacać kredyt, a one same staną się „właścicielami”. Dla banków liczy się szybkość odzyskania wpłaconego kapitału. W przypadku takich nieruchomości istnieje ryzyko, iż będzie to trwało dłużej niż zazwyczaj. Sposobem na obejście tego problemu jest zabezpieczenie na nieruchomości standardowej. Ewentualnie inną możliwością jest zwiększenie wkładu własnego, dzięki czemu bank, sprzedając nieruchomość za pomocą wymuszonej sprzedaży, nie będzie stratny.

16. Błędy, nieścisłości lub poświadczenie nieprawdy we wniosku

Wniosek powinien być wypełniony zgodnie z prawdą, starannie, bez specjalnych odchyleń od danych wynikających z dokumentów. Bardzo istotne są dane osobowe, finansowe, posiadane zobowiązania kredytowe, w tym firmowe, liczba osób w gospodarstwie, wykształcenie itd. Jeśli analityk stwierdzi znaczne mijanie się z prawdą, może wydać decyzję negatywną bez prawa do odwołania. Mijanie się z prawdą nie jest niewinnym przeoczeniem. Bank może potraktować taką sytuację jako zatajenie lub potwierdzenie nieprawdy celem uzyskania korzyści majątkowej. Warto wiedzieć, że składanie nieprawdziwych informacji jest karalne, co zostało ściśle określone w Art. 297 kodeksu karnego (ustawa z 6 czerwca 1997).

Przepis ten w paragrafie 1 stanowi:

„Kto, w celu uzyskania dla siebie lub innej osoby kredytu, pożyczki bankowej, gwarancji kredytowej, dotacji, subwencji lub zamówienia publicznego, przedkłada fałszywe lub stwierdzające nieprawdę dokumenty albo nierzetelne, pisemne oświadczenia dotyczące okoliczności mających istotne znaczenie dla uzyskania takiego kredytu, pożyczki bankowej, gwarancji kredytowej, dotacji, subwencji lub zamówienia publicznego, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5”.

17. Mityczny scoring bankowy

Złożyłeś wniosek kredytowy dwa dni temu, a już dzisiaj kontaktował się pracownik, mówiąc, że niestety decyzja kredytowa jest negatywna. Coś szybko… Hmmmmm. Pracownik nie wie, dlaczego. Tłumaczy się, że pierwszy raz coś takiego widział, choć wcześniej zapewniał, że nie powinno być problemów. Każdy z doradców pracujący dłuższy czas spotkał się czymś takim. Istnieje duża szansa, że winowajcą jest scoring bankowy. Co to jest? Otóż, tak po ludzku, scoring bankowy to Ty i Twoje dane zarejestrowane w systemie bankowym. Scoring to punktowa ocena Twojego wniosku. Jest to pierwszy etap weryfikacji. Dla niektórych jest to jednocześnie pierwszy mur nie do przebicia. Scoring bankowy ma to do siebie, że bywa niezrozumiały. Potrafi błędnie ocenić szanse, bo przecież za algorytm scoringu odpowiada człowiek. Scoring bywa zmienny. W zależności od momentu składania wniosku bank może podkręcać wymagania lub je luzować.

18. Zbyt wysokie ryzyko banku

HA! Miał ktoś tak kiedyś? Jakie to uczucie, kiedy na pewniaka podchodzicie do kredytu, a bank mówi, że ryzyko jest za wysokie? No dobrze, ale z czego wynika to tajemnicze „zbyt wysokie ryzyko”? „Niestety nie możemy powiedzieć. Decyzja jest negatywna. Zbyt wysokie ryzyko”. No cóż, pozostało przyjąć to do wiadomości, bo zmienić tego się nie da. Zdarza się zwyczajnie, że banki kręcą nosem i wybierają sobie „najlepszych klientów”. Zdarza się, że nie chcą udzielać kredytów hipotecznych (naprawdę bywają takie momenty), ale oficjalnie nikt nie może tego przyznać. Z prostego powodu – powrót do sprzedaży za x czasu byłby dla banku bardzo trudny.

To najbardziej nielubiany powód odmowy kredytu hipotecznego przeze mnie. Nie sądzę, że nie podziękujecie bez powodu za decyzję bez powodu.

Podsumowanie

Podejrzewam, że część informacji była dla Ciebie nowa, a część jest totalnym zaskoczeniem. W każdym wpisie staram się zwrócić uwagę na złożoność kredytu hipotecznego. Nie jest to najbardziej oczywisty produkt, choć jego logiczność da się już wyjaśnić. Zwróciłem uwagę na sprawy, które wskazali moi klienci. Każdy z przytoczonych przykładów napotkałem już w swojej pracy w przeszłości. Część z nich wyjaśniałem klientom jeszcze przed złożeniem wniosku, a część wyszła w trakcie analizy. Wpis ma na celu zwrócić Twoją uwagę, iż nie ma nigdy 100% pewności, że kredyt zostanie udzielony. Ty jako laik pewne rzeczy możesz widzieć zupełnie inaczej niż ktoś, kto będzie oceniał Twój wniosek kredytowy. Nie możesz zakładać, że Twój punkt widzenia jest prawidłowy. Wpis ma na celu pomóc zlokalizować słabe punkty przed sformalizowaniem działań, np. wpłaceniem zadatku. Jeśli masz jakieś wątpliwości lub pytania, zapraszam do kontaktu.

Powiązane wpisy