sidebar
x
Przekaż dalej

Jak prawidłowo podpisać umowę rezerwacyjną na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym?

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny z reguły wymaga podpisania umowy, w której szczegółowo określa się zasady transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Na rynku wtórnym sprawa jest dość prosta – podpisuje się umowę przedwstępną, której założenia przedstawiłem w jednym z wcześniejszych wpisów: umowa przedwstępna na zakup nieruchomości. Na rynku pierwotnym jest to już dużo bardziej skomplikowane. W grę wchodzi umowa rezerwacyjna, przedwstępna lub deweloperska. Jest to temat bardzo aktualny, gdyż zakup nieruchomości z rynku pierwotnego bije wszelkie rekordy popularności. Chciałbym zatem przeanalizować umowę rezerwacyjną jako wstęp do zakupu nieruchomości. W dzisiejszym wpisie „Jak prawidłowo podpisać umowę rezerwacyjną na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym” dowiesz się:

⇒ Kiedy można podpisać umowę rezerwacyjną.
⇒ Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna.
⇒ Jakie załączniki trzeba uwzględnić.
⇒ Czego się należy wystrzegać.

Umowa rezerwacyjna

Kiedy można podpisać umowę rezerwacyjną?

Jeśli budowa nie jest skończona, to teoretycznie trzeba podpisać umowę deweloperską (wpis na ten temat w przygotowaniu). Umowa deweloperska oznacza jednak już na starcie konieczność poniesienia kosztów aktu notarialnego, gdyż tylko w takiej formie można ją podpisać. Koszt jest uzależniony od stawki notariusza obsługującego dewelopera. Można mniej więcej liczyć, że jest to ok. 500 PLN dla każdej ze stron (nabywca i deweloper) za każde 100 000 PLN wartości transakcyjnej nieruchomości. Proszę oczywiście traktować tę cenę orientacyjnie. Bardzo często też w przypadku takiej umowy deweloper wymaga wniesienia wkładu własnego, którego część jest traktowana jako zadatek. To oznacza wysokie ryzyko transakcji w przypadku nieotrzymania kredytu. Z pomocą w takiej sytuacji przychodzi opcja zawarcia umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna daje możliwość przejścia przez cały proces uzyskania kredytu hipotecznego i wydania decyzji warunkowej (w większości banków) bez ponoszenia kosztów. Jednym z warunków podpisania umowy kredytowej jest dostarczenie umowy deweloperskiej. Korzyścią jest zerowy koszt starania się o kredyt i najczęściej brak zadatku lub niższy zadatek. Minusem w tej sytuacji jest fakt, iż umowa rezerwacyjna nie jest nigdzie w przepisach prawa dokładnie opisana, co powoduje problemy przy tworzeniu jej treści.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Pomimo że umowa rezerwacyjna nie jest umową docelową i nie brzmi tak dostojnie, jak umowa deweloperska, to musi jednak spełniać określone warunki, by została zaakceptowana przez bank. Bardzo dobrze przygotowana umowa zabezpiecza na wypadek konfliktu między stroną kupującą a sprzedającą. Istnieje pewne minimum informacji zawieranych w umowie, poniżej którego nie można schodzić:

⇒ dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),
⇒ przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału),
⇒ składowe transakcji wraz z rozbiciem na cenę (mieszkanie/dom/segment, udział w gruncie, miejsce postojowe/komórka lokatorska itp.)
⇒ datę i miejsce zawarcia umowy,
⇒ numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych,
⇒ termin zawarcia umowy deweloprskiej i przyrzeczonej,
⇒ termin wydania przedmiotu umowy,
⇒ harmonogram płatności,
⇒ oświadczenia właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny,
⇒ oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,
⇒ informacje o bezciężarowym wydzieleniu nieruchomości (jeśli na hipotece inwestycji zabezpieczony jest kredyt deweloperski),
⇒ informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka,
⇒ wysokość nabywanego udziału w nieruchomości(jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej),
⇒  informację o tym co znaczy w umowie rezerwacja, gdyż w przepisach nie ma dokładnej definicji,
⇒ informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości),
⇒ informacje jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron(np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej),
⇒ parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy.

Jakie dokumenty należy załączyć do umowy rezerwacyjnej?

Sama umowa rezerwacyjna nie wystarczy. Trzeba dołączyć jeszcze załączniki, tak by całość dawała szansę na bezproblemowe wydanie decyzji kredytowej. Oczywiście załączniki mogą zależeć od indywidualnej sytuacji, ale i tu powinniśmy trzymać się pewnych minimalnych wymagań. Załączniki powinny obejmować przynajmniej:

⇒ rzut nieruchomości wraz z podsumowaniem powierzchni,
⇒ dokumenty do budowy nieruchomości (pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z rejestru gruntów, dokumenty rejestracyjne dewelopera,
⇒ standard wykończenia nieruchomości,
⇒ prospekt informacyjny,
⇒ draft umowy deweloperskiej.

Czego należy się wystrzegać w umowie rezerwacyjnej?

Odpowiedź na to pytanie jest bardzo trudna. Wystrzegaj się wszystkiego, co nie jest w Twoim interesie. Przede wszystkim zwróciłbym uwagę na wysoką wpłatę własną. Wpłaty rzędu 20, 30 czy 50% mogą poczekać do zawarcia umowy deweloperskiej. Najpierw uzyskaj pewność zdobycia kredytu, choćby w formie decyzji kredytowej. Kolejna sprawa to wysokie zadatki. Wpłata do kilku tysięcy powinna w zupełności wystarczyć. Nie podpisałbym również umowy napisanej w niedbały sposób. Część deweloperów, szczególnie tych mniejszych, działających lokalnie, podchodzi do kwestii tworzenia dokumentów bez należytej staranności. Umowy wyglądają jak świstki papieru i często ich wartość nie odbiega od ich wyglądu. Niedbalstwo przy tworzeniu umowy może wskazywać również na nieodpowiedni sposób prowadzenia inwestycji, dochowania formalnych obowiązków zakończenia budowy itd. Zdarzają się też umowy, w których zawierane są informacje o możliwości przesuwania terminów przez dewelopera. Zapisy tego typu są abuzywne, gdyż w opinii UOKiK są jednostronne i nie pozwalają na reakcję drugiej strony umowy.

Podsumowanie

Umowa rezerwacyjna, w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej czy umowy przyrzeczonej, nie jest uregulowana w polskim prawie. Oznacza to, iż w odniesieniu do niej obowiązują ogólne przepisy kodeksu cywilnego. Wszyscy wiemy, jaki jest polski system prawny. W naszym kraju panuje kult tworzenia przepisów do wszystkiego i na wszystko, przez co zasad, zakazów i nakazów jest tak wiele, że bez pomocy prawnika nie sposób się w tym wszystkim połapać. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości w odniesieniu do treści umowy, zgłoś się do prawnika. Koszt kilkuset złotych nie powinien być dla Ciebie przeszkodą. Dzięki temu wydatkowi nabędziesz pewność, że Twoje interesy nie zostaną naruszone.

Osobiście nie jestem prawnikiem, więc nie do końca jestem w stanie ocenić skutki prawne danej umowy. Nie potrafię przygotować też dokumentu, który będzie w 100% zabezpieczał interesy klienta. Potrafię tylko na podstawie swojego doświadczenia wskazać, czego brakuje w danej umowie, by została zaakceptowana przez bank.

Jeśli jesteś obecnie na etapie podpisywania umowy rezerwacyjnej na zakup nieruchomości i masz jakieś pytania lub wątpliwości nie krępuj się. Opcja komentowania jest dla Ciebie. Zapraszam serdecznie.

  • Jowita Damaszek

    W zasadzie to nie da się wszystkiego przewidzieć, choćby nie wiem jak się starali.

    • Wszystkiego się nie da, ale bardzo dużo rzeczy już tak. Dzięki eliminacji zagrożeń i świadomości że coś złego może nas spotkać nie czekamy z założonymi rękami na „wyroki” innych.
      Pozdrawiam
      Michał

  • Piotr

    Bardzo fajny wpis, szczególnie w dzisiejszych czasach, kiedy każdy każdego próbuję oskubać. Dziękuje za zastrzyk wiedzy.

    • Cześć,
      Dzięki za miłe słowo :). Myślę że nie jest tak źle pod kątem uczciwości. Jest jej mimo wszystko bardzo dużo. Trzeba wierzyć w ludzi :)
      Pozdrawiam
      Michał

Powiązane wpisy