sidebar
x
Przekaż dalej

Czy ustawa o kredycie hipotecznym jest tak dobra jak Internet twierdzi?

W lutym 2014 roku Parlament Europejski wraz z Radą Europy zobowiązały państwa członkowskie UE w formie dyrektywy 2014/17/EU do wdrożenia odpowiednich zasad regulujących rynki kredytu hipotecznego. Zgodnie z zaleceniami, choć ze znacznym opóźnieniem, od 22 lipca 2017 roku wchodzi w życie Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa o kredycie hipotecznym zmienia wiele dotychczasowych zasad kredytu hipotecznego. Nakłada znacznie większą ilość obowiązków informacyjnych, zmienia sposób działania pośredników oraz wiele innych, mniej istotnych kwestii. W dzisiejszym wpisie chciałem poruszyć tematykę ustawy o kredycie hipotecznym. Czy ustawa o kredycie hipotecznym jest tak dobra jak Internet twierdzi? Zapraszam, dowiesz się min. o:

⇒ Głównych zmianach dla klienta jakie wprowadza ustawa o kredycie hipotecznym.
⇒ Czy wprowadzenie ustawy realnie polepsza sytuację kredytobiorców hipotecznych.
⇒ Które ze zmian w ustawie o hipotece wprowadzają coś nowego, a które potwierdzają coś co funkcjonuje od dawna.

ustawa o kredycie hipotecznym

Mój pomysł na napisanie artykułu jako oceny najważniejszych parametrów zrodził się po lekturze kilkunastu artykułów i blogów. Ustawa o kredycie hipotecznym odbiła się dość dużym echem w Internecie. Wszyscy, jak jeden mąż, piszą o mega pozytywach i bóg wie jakich zmianach. Problem w tym, że żyjemy w świecie, w którym blogerzy znają się na wszystkim. Bloger napisał, to bloger wie. Kredyt hipoteczny to dość skomplikowany produkt finansowy i do oceny zmian trzeba mieć wiedzę merytoryczną i doświadczenie. Nie ma możliwości oceny wprowadzanych zmian bez styczności z tym produktem na co dzień. Bez tego jest to jak ocena smaku cukierka po zobaczeniu jego reklamy. W związku z tym zapraszam na podsumowanie zmian, jakie wprowadziła ustawa o kredycie hipotecznym.

Kredyt hipoteczny a produkty dodatkowe

Ustawa o hipotece niemal oficjalnie „zakazuje” uzależniania udzielenia kredytu przez banki od skorzystania z produktów dodatkowych. Brzmi nieźle, prawda? Na tym się jednak kończy, gdyż banki w bardzo prosty sposób mogą ten zakaz obejść. Wystarczy, że skonstruują dwa rodzaje ofert: standardową z obowiązkowym darmowym rachunkiem do obsługi kredytu oraz ofertę promocyjną z dodatkowymi produktami. Standardowa będzie na tyle droga, że będziesz wolał wybrać opcję z produktami dodatkowymi. Taka forma obowiązuje od wielu, wielu lat. Niestety w tej materii nic się nie zmienia poza tym, że jest to zapisane w ustawie.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Art. 40. 1. Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie.
2. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.
3. Rekompensata, o której mowa w ust. 2, nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego.

Jest to jeden z niewielu zapisów, który realnie poprawił sytuację kredytobiorców. Przed ustawą była dowolność ustalania prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Banki stosowały przeróżne cenniki. Część z nich pobierała opłatę przez cały okres kredytowania, co z punktu widzenia kredytobiorcy było bardzo niekorzystne. Po wejściu ustawy kilka banków zrezygnowało zupełnie z pobierania prowizji już od samego początku. Teraz najdroższa opcja to 3% przez pierwsze 3 lata, a później można dokonywać nadpłat za darmo..

Kto może być kredytodawcą kredytu hipotecznego dla osób prywatnych?

Według nowej ustawy jedynymi podmiotami mającymi prawo udzielać kredytów hipotecznych dla osób prywatnych będą:

⇒ bank krajowy,
⇒ oddział banku zagranicznego,
⇒ instytucja kredytowa prowadząca działalność transgraniczną
⇒ oddział instytucji kredytowej,
⇒ spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytową (SKOK).

Generalnie jest to ograniczenie do podmiotów, które w zakresie swojej działalności gospodarczej udzielają lub dają przyrzeczenie udzielenia konsumentowi kredytu hipotecznego. Ustawodawca miał na celu wyeliminowanie z rynku hipotek parabanków, instytucji finansowych oraz innych podmiotów zajmujących się udzielaniem finansowania. Kara za niedostosowanie się jest bardzo wysoka. Wynosi aż do 5 000 000 PLN oraz do 3 lat pozbawienia wolności. Czy zapis ten usunie z rynku nieuczciwe firmy? Szczerze wątpię. Już dziś słychać o bardzo prostym pomyśle na ominięcie tego zapisu. Mianowicie osoba w tarapatach, która ze względu na swoją sytuację finansowo-osobistą jest bez szans na kredyt hipoteczny w banku lub SKOKu, będzie musiała założyć działalność gospodarczą. Kredyt pod hipotekę zostanie udzielony na potrzeby działalności gospodarczej, a co tak naprawdę się stanie ze środkami, jest wyborem „nowego przedsiębiorcy”.

Decyzja kredytowa w 21 dni od złożenia wniosku kredytowego

Art. 14. 1. W celu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny konsument występuje z wnioskiem do kredytodawcy.
2. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi decyzję w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego (decyzja kredytowa), na trwałym nośniku, w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku, o którym mowa w ust. 1, w celu umożliwienia porównania warunków umów o kredyt hipoteczny oferowanych przez innych kredytodawców, chyba że konsument wyrazi zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej.
3. Kredytodawca jest obowiązany poinformować konsumenta o możliwości przekazania decyzji kredytowej przed terminem, o którym mowa w ust. 2.

Na pierwszy rzut oka zapis ten wygląda bardzo fajnie. Decyzja kredytowa powinna zostać wydana 21. dnia od dnia złożenia wniosku kredytowego. Koniec z kilkumiesięcznymi oczekiwaniami na jakąkolwiek odpowiedź z banku. Owszem, rzadko tak bywało, ale jednak. Jaka jest rzeczywistość? Rzeczywistość jest taka, że jest gorzej niż było. Pod każdym względem. Część banków zmieniła proces i wdrożyła kolejny etap do przejścia, czyli tzw. pre-wniosek. Pre-wniosek oznacza konieczność złożenia kompletu dokumentów. Bank dokonuje analizy i wydaje pre-decyzję kredytową. Następnie należy do banku dostarczyć wniosek właściwy z ewentualnymi warunkami. Zatem cały proces trwa dłużej, gdyż trzeba spotkać się z klientem jeden raz więcej na uzupełnienie wniosku właściwego. Część banków próbuje działać zgodnie z wytycznymi ustawodawcy. Niestety nie sposób przewidzieć liczby wniosków do złożenia w banku oraz tego, czy po drodze nie trzeba będzie uzupełnić wniosku o dodatkowe dokumenty. 21 dni nie zawsze wystarczy na przeprowadzenie pełnej analizy wniosku. Finał jest taki, że banki zaczynają wydawać negatywne decyzje kredytowe, tylko po to, aby spełnić warunki ustawy o kredycie hipotecznym. Zmiana w mojej opinii zdecydowanie na minus.

Formularz informacyjny

Formularz informacyjny to zestawienie wszystkich najważniejszych cech kredytu i oferty banku według ustawowej formy. Kształt, zakres informacji, kolejność i sposób podawania danych jest zestandaryzowany. Zamierzeniem ustawodawcy było umożliwienie porównania kilku bankowych ofert na podstawie tego samego dokumentu. Zamiar dobry, ale wyszedł z tego elaborat, który nawet dla dużej ilości pośredników będzie problemowy. W mojej opinii udało się przemycić jedną super kwestię. Mianowicie formularz informacyjny będzie miał 14 dni ważności. Oznacza to, że warunki cenowe będą dla klienta „zaklepane” przez 14 dni od momentu wygenerowania dokumentu. Nawet jeśli w tym czasie skończy się promocja cena będzie można wnioskować o kredyt na warunkach wcześniej ustalonych. W przeszłości różnie  tym bywało. Wniosek musiał być złożony w okresie trwania promocji. Nie zawsze to się udawało. Cześć banków szła dalej. Znane mi są przypadki zmiany warunków cenowych na etapie wydawania decyzji kredytowej.

Ograniczenia związane z walutą kredytu

Art. 6. 1. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.

Powyższe tak naprawdę obowiązuje od dłuższego czasu. Kilka lat temu na podstawie rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego ograniczyła możliwości udzielania kredytu walutowego. Rekomendacja mówiła o tym, że do uzyskania kredytu walutowego trzeba wykazać uzyskiwanie dochodu w tej samej walucie. Banki w większości przypadków bardzo poważnie podchodzą do stosowania rekomendacji KNF. Jest to zatem niewielka zmiana w rzeczywistości, która obowiązuje już od kilku lat.
To, co mnie ciekawi, to zapis „większość środków finansowych”. Wygląda to jak swoista furtka. Mianowicie w sytuacji, gdy pracujesz w Polsce, posiadasz jakieś sensowne oszczędności i z jakichś przyczyn chcesz zaciągnąć kredyt walutowy, wystarczy owe oszczędności przewalutować. W mojej opinii takie realne możliwości daje cytowany zapis ustawy. Pozostaje jednak pytanie, jak się do tego ustosunkują banki. Na chwilę obecną nie miałem jeszcze okazji przećwiczyć podobnego scenariusza, ale warto pamiętać o tym triku. Może kiedyś się przydać.

Ustawa wspomina też o refinansowaniu kredytu udzielonego w walucie obcej i zamianie na inną walutę

Art. 6. 1. 2. W przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej kredytodawca, na wniosek konsumenta, jest obowiązany dokonać zmiany waluty umowy o kredyt hipoteczny na inną walutę, jeżeli:
1) konsument uzyskuje w tej walucie większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w tej walucie, według stanu na dzień dokonania ostatniej oceny zdolności kredytowej w odniesieniu do tej umowy o kredyt hipoteczny, lub
2) waluta ta jest walutą państwa członkowskiego, w którym konsument miał miejsce zamieszkania w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny lub w którym ma miejsce zamieszkania w dniu złożenia wniosku.
3. Do zmiany, o której mowa w ust. 2, stosuje się średni kurs waluty ogłoszony przez Narodowy Bank Polski w dniu złożenia wniosku.

Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z nową ustawą banki nie mają prawa stosować przy zmianie waluty własnego kursu sprzedaży, po którym rozliczały spłacany kredyt. Ustawa narzuca konieczność rozliczenia według kursu średniego NBP. Dla kredytobiorcy przy zmianie waluty oznacza to bardzo dużą oszczędność.

Sprawdźmy jakiego rzędu będzie to oszczędności na przykładzie Bank Millennium S.A

Klientka ma kredyt w CHF, którego saldo na dzień przewalutowania to 100 000 franków szwajcarskich. Kurs sprzedaży, czyli kurs, którego wartość trzeba wziąć do przewalutowania na dzień 07.09.2017 r., to 3,9267 PLN.

100 000 x 3,9267 = 392 670 PLN

Oznacza to, że po przewalutowaniu przed wejściem ustawy do spłaty byłoby 392 670 PLN.

Kurs średni NBP, według którego należy przewalutować kredyt na dzień 07.09.2017 r. to 3,7256 PLN.

100 000 x 3,7256 = 372 560 PLN

392 670 PLN – 372 560 PLN = 20 110 PLN

Oznacza to oszczędność 20 110 PLN w kapitale. Czyli prawie 5% całego salda kredytu. Oczywiście nie w każdym banku będą takie różnice, ale jedno jest pewne: nie straciłeś. W tym miejscu ustawodawca zdał egzamin. Pochwalamy :)

Kredyt hipoteczny a kłopoty finansowe kredytobiorcy

Art. 33. 1. Jeżeli konsument opóźnia się ze spłatą zobowiązania z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego, kredytodawca wzywa go do dokonania spłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych.
2. W wezwaniu, o którym mowa w ust. 1, kredytodawca informuje konsumenta o możliwości złożenia, w terminie 14 dni roboczych od dnia otrzymania wezwania, wniosku o restrukturyzację zadłużenia.
3. Kredytodawca umożliwia restrukturyzację zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta.
4. Restrukturyzacja zadłużenia jest dokonywana na warunkach uzgodnionych przez kredytodawcę i konsumenta.
5. Kredytodawca dokonuje restrukturyzacji zadłużenia przez:
1) zaoferowanie konsumentowi możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego;
2) zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego;
3) wydłużenie okresu kredytowania;
4) inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania.

To kolejna kwestia, która rewolucji nie wprowadza, a reguluje coś, co funkcjonowało nieoficjalnie. Banki od dawna wolą porozumieć się z kredytobiorcą, który wpadł w kłopoty finansowe. Restrukturyzacja poprzez czasowe zawieszenie spłaty, wydłużenie okresu i zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych to rozwiązania stare jak świat. Bankom zależy, by kredytobiorca wrócił do równowagi i stabilnie zaczął od nowa spłatę zadłużenia.

Czytając dalej ustawę natrafiamy na bardzo ciekawy zapis.

Art. 35. 1. W przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, umożliwia konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.

Zdecydowanie na plus. Do czasu wprowadzenia ustawy banki często zgadzały się na sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku przez zadłużonego. Było to jednak podyktowane dobrą wolą osoby decyzyjnej. Jeśli ktoś wcześniej pokpił ustalenia z bankiem, był oceniony jako osoba niewiarygodna, to czasem nie mógł liczyć na tak polubowne rozwiązanie. Transakcja sprzedaży odbywała się poprzez komornika , przez co nieruchomość sprzedawano za 75% wartości rynkowej (najczęściej spotykany poziom przymusowej sprzedaży) oraz ponoszono dodatkowe koszta komornika w kwocie ok. 15%. Okres 6 miesięcy na sprzedaż również wydaje się atrakcyjny i bardzo realny na sprzedaż nieruchomości.

2. W przypadku gdy kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości jest mniejsza niż wysokość zadłużenia konsumenta, kredytodawca:
1) umożliwia spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta;
2) wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny.

Z punktu widzenia kredytobiorców jest to ciekawy zapis. Z punktu widzenia banków bardzo niebezpieczny. Mam mocne podstawy, by podejrzewać, że na rynku pojawią się transakcje pozorne. Podejrzewam, że sprzedaż zadłużonej nieruchomości może odbyć się poza oficjalnym obiegiem, np. w obrębie rodziny w zamian za kwotę niższą niż zadłużenie. Kredytobiorca straci co prawda nieruchomość, ale dalej prawdopodobnie będzie miał dach nad głową. Z punktu widzenia banków ten zapis jest nietrafiony, gdyż może spowodować większe trudności z odzyskaniem długu. Większe trudności dochodzenia swoich roszczeń oznaczają większe koszta. Jeśli przyjmie to masową formę, obawiam się o wzrost ceny kredytu dla kolejnych kredytobiorców. Banki nie będą dokładać ze swoich środków. Wszelkie dziury zostaną zasypane przez konsumentów. Czy ten zapis nie pozwala na zbyt wiele?

Podsumowanie

Nie chcę specjalnie wyjść na hejtera, ale momentami ustawa o kredycie hipotecznym to niedopracowany dokument. Jestem praktykiem, który ma do czynienia z branżą kredytów hipotecznych od prawie 10 lat. To szmat czasu, który pozwolił mi na poznanie kredytów hipotecznych na wylot. Zapisy ustawy w wielu miejscach są kompletnie nietrafione, od dawna realnie obowiązują lub można je z łatwością obejść. W mojej opinii praktycznie poza wcześniejszą spłatą i przewalutowaniem kredytów po kursie średnim nie ma tu żadnej rewolucji. Wręcz w kilku punktach robimy krok w tył. Mimo wszystko traktuję jednak ustawę jako krok w dobrym kierunku i liczę na poprawę niedociągnięć w przyszłości.

Jakie jest Twoje zdanie na temat ustawy o kredycie hipotecznym? Masz jakieś przemyślenia, zgadzasz się ze mną czy zupełnie nie? Jesteś praktykiem, klientem, laikiem? Go ahead, napisz w komentarzu, co myślisz – chętnie poznam Twoje zdanie

Powiązane wpisy