sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Kredyt hipoteczny na zakup domu z rynku wtórnego

Kupno używanego domu na kredyt hipoteczny to wyższa szkoła jazdy. Nie dość, że trzeba znaleźć nieruchomość, która nam odpowiada pod względem lokalizacji, wykończenia, użyteczności i wyglądu zewnętrznego, to jeszcze trzeba sprawdzić standard budowlany, potrzeby wykonania ewentualnego remontu i koszty eksploatacji, które budynek generuje. Kredyt hipoteczny na zakup domu w tym wypadku brzmi zdecydowanie jako najłatwiejsza część całej operacji. Transakcje z udziałem używanych domów mają najmniejszy współczynnik udziału w rynku ze wszystkich transakcji kupna‑sprzedaży.

Czy to oznacza, że trzeba z tego pomysłu rezygnować? Absolutnie nie. To może tylko oznaczać, iż w pewnym sensie jest najtrudniejszy. Mamy szansę znaleźć nieruchomości w naprawdę dobrej cenie, do tego w fantastycznej lokalizacji. Owszem jest to zazwyczaj długotrwały proces, ale naprawdę warto się nad nim zastanowić. W poniższym artykule znajdziesz absolutnie wszystko, co musisz wiedzieć, jeśli planujesz kredyt hipoteczny na zakup domu z rynku wtórnego. Dowiesz się między innymi:

1. Co należy sprawdzić przed zakupem domu z rynku wtórnego?
2. Jak wygląda wycena nieruchomości do kredytu.
3. Jakie są koszty zakupu domu z rynku wtórnego.
4. Wszystkie plusy i minusy zakupu domu na kredyt hipoteczny.

kredyt na zakup domu

Co należy sprawdzić przed zakupem?

Sprawdzenie nieruchomości z rynku wtórnego podzieliłbym na kilka głównych segmentów:

Analiza prawna nieruchomości – sprawdzenie księgi wieczystej i dokumentacji pod kątem zagrożeń i niezgodności ze stanem faktycznym.

Analiza techniczna nieruchomości – sprawdzenie stanu technicznego budynku, a w szczególności wad konstrukcyjnych, zastosowanych rozwiązań technicznych i kosztów ewentualnego remontu. Do tej operacji proponowałbym zatrudnić profesjonalnego inspektora budowlanego

Analiza kosztów eksploatacyjnych – sprawdzenie kosztów za energię, wodę, wywóz nieczystości i podatki. Zastanowiłbym się nad badaniem budynku kamerą termowizyjną w celu sprawdzenia, jakiego rzędu ubytki energii występują. Źle zbudowane domy potrafią generować wielotysięczne koszty eksploatacji. Dla nowych domów warto byłoby zrobić badanie geologiczne, żeby zobaczyć, na jakiej ziemi budynek został wzniesiony. Nowe budynki mogły jeszcze nie osiąść na stałe na gruncie. Jeśli budynek jeszcze „pracuje” mogą występować pęknięcia murów. Grunt może być podmokły, a stykowa część piwnicy lub fundamentów źle zabezpieczona przed terenami podmokłymi.

Analiza lokalizacji nieruchomości – sprawdzenie bliskości obiektów użyteczności publicznej: szkoła, lekarz, poczta, sklepy. Ponadto warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, by wykluczyć planowane inwestycje, które mogą obniżyć wartość nieruchomości lub obniżyć komfort zamieszkiwania. Takimi inwestycjami mogą być np. budowa trasy szybkiego ruchu, sklepu wielkopowierzchniowego, oczyszczalni ścieków.

Dlaczego muszę podpisać umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna to zbiór najważniejszych zasad, według których odbędzie się przyszła transakcja kupna-sprzedaży. Jest to bardzo istotny dokument, gdyż w wypadku konfliktu między stronami będzie określał zasady rozwiązywania tych sporów. Nie ma gotowego wzoru umowy przedwstępnej, który można dopasować do każdej lub chociaż większości transakcji. Umowa przedwstępna musi każdorazowo być przygotowana indywidualnie. Nie polecam lekkiego traktowania tej części zakupu domu. Ze swojej strony zawsze zachęcam do stworzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Będzie to profesjonalnie przygotowany dokument, sygnowany przez notariusza. Będzie na pewno dobrze opisywał nabywaną nieruchomość, a wszystkie dokumenty i stan prawny posiadłości zostaną dokładnie sprawdzone. Owszem, jest to dodatkowy koszt, jednakże warto poświęcić te kilkaset złotych więcej, aby zabezpieczyć swoje interesy. Zawsze możesz zdecydować się na podpisanie umowy w formie cywilno-prawnej, czyli stworzonej i podpisanej przez kupującego i sprzedającego. Taka umowa powinna zawierać szereg informacji i być przygotowana w odpowiedniej formie.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Absolutne minimum, jakie powinna zawierać każda umowa przedwstępna:

1. dane osobowe (imię, nazwisko, PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),
2. przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż użytkowy, metraż całkowity, metraż i oznaczenie działki),
3. datę i miejsce zawarcia umowy,
4. ustaloną cenę kupna-sprzedaży nieruchomości,
5. numer rachunku bankowego sprzedającego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych,
6. informację, czy formą zabezpieczenia transakcji ma być zadatek czy zaliczka, a także warunki zwrotu w przypadku niedotrzymania warunków umowy przez którąś ze stron,
7. termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
8. termin wydania przedmiotu umowy,
9. oświadczenia właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny,
10. oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych, a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,
11. oświadczenie właściciela o liczbie osób zameldowanych w nieruchomości oraz zobowiązanie do wymeldowania wszystkich do umowy przyrzeczonej,
12. informacje o tym, co zostaje w domu po zakupie (np. wyposażenie domu),
13. wysokość nabywanego udziału w nieruchomości (jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej),
14. informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości),
15. informacje, jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron (np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej),
16. parafki na każdej stronie dokumentu i pełen podpis na ostatniej stronie umowy.

Wkład własny

Od kilku lat zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego banki wymagają, by wkład własny wynosił min. 20%. Poprzez zastosowanie ubezpieczenia niskiego wkładu konieczność wniesienia środków własnych można obniżyć do minimum 10%. Wysokość wkładu własnego liczy się od niższej z kwot wartości transakcyjnej (wartość kupna-sprzedaży) lub wartości z wyceny. Istnieje kilka możliwości zastąpienia wkładu np. zabezpieczeniem na dodatkowej nieruchomości lub ze środków wnoszonych poprzez książeczkę mieszkaniową. Tego typu opcje nie obowiązują jednak w każdym banku.

Wycena nieruchomości

Dom, jak każdą nieruchomość, która będzie przedmiotem kredytowania, należy oszacować. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba posiadająca specjalne uprawnienia i wiedzę, by wykonać ocenę wartości nieruchomości. Sama wycena jest fachowo nazywana operatem szacunkowym. Jest to pisemne opracowanie, które zawiera szereg wniosków, na podstawie których rzeczoznawca wskazuje poszczególne wartości domu, analizę ryzyka, opis otoczenia czy też standard wykończenia. Banki mają różne wymagania i standardy w kwestii wyceny. W wycenie domu mogą pojawić się:

  • wartość działki – wartość samej działki,
  • wartość całej nieruchomości – wartość uwzględniająca działkę i budynek mieszkalny,
  • wymuszona wartość sprzedaży – wartość, według której nieruchomość powinna zostać sprzedana w czasie znacznie szybszym niż standardowo; w przypadku domów na rynku wtórnym standardowa ekspozycja to nawet 3 lata; wymuszona wartość sprzedaży ma pozwolić sprzedać nieruchomość do 6 miesięcy,
  • wartość odtworzeniowa – wartość określająca wysokość nakładów, jakie należałoby zainwestować, by zbudować dom w obecnym standardzie,
  • wartość przyszła nieruchomości – docelowa wartość nieruchomości, np. po wykonaniu remontu,
  • analiza ryzyk, na które narażona jest oceniana nieruchomość,
  • czas ekspozycji nieruchomości – czas w którym dana nieruchomość powinna zostać sprzedana,
  • standard wykończenia,
  • opis techniczny rzuty, lokalu, załączniki itp.

Koszty wykonania wyceny zależą od samego banku. Zawierają się w zakresie 137 PLN do nawet 1200 PLN. Istnieje możliwość wykonania jednego operatu we własnym zakresie i rozdysponowania do wszystkich wybranych banków.

Lista wymaganych dokumentów do kredytu hipotecznego

Nie ma jednej standardowej listy wymaganych dokumentów. Zakres papierów, jakie trzeba dostarczyć do wniosku i aktu notarialnego zawsze wynika z sytuacji prawnej nieruchomości. Niemniej funkcjonuje pewien szkielet, który praktycznie w każdym banku będzie wymagany do wydania decyzji kredytowej. Wymagane dokumenty nieruchomości to:

1.  wypis z rejestru gruntów,
2. wypis z kartoteki budynków,
3. wyrys z mapy ewidencyjnej lub wyrys z rejestru gruntów,
4. pozwolenie na użytkowanie/zgłoszenie domu do użytkowania z pieczęcią prawomocności (dla starszych nieruchomości dokumenty nie zawsze są dostępne),
5. dokument potwierdzający powierzchnię użytkową nieruchomości (np. wypis z kartoteki budynków, inwentaryzacja powykonawcza, karta lokalu, zawiadomienie o wysokości podatku),
6. podstawa nabycia nieruchomości (wymagane szczególnie wtedy, gdy nieruchomość została nabyta w formie spadku, darowizny),
7. operat szacunkowy nieruchomości (szczegółowe informacje dotyczące wyceny poniżej).

Część z powyższych dokumentów, jak wypisy, wyrysy, mają swoje terminy ważności. W zależności od banku może to być termin wstecz 3–6 miesięcy.

Kredyt na remont domu

Kupując dom z rynku wtórnego, być może należy pomyśleć o jego remoncie. Banki udostępniają możliwość uzyskania dodatkowych środków. Do wniosku należy przygotować kosztorys remontu na indywidualnym druku bankowym. Dopuszczalny zakres remontu to wszystkie prace remontowe typu: zmiany instalacji, podłogi, glazura, malowanie, wymiany drzwi, okien, prace na zewnątrz, ogrodzenie, zabudowa meblowa, AGD do zabudowy. Niestety bank nie sfinansuje mebli wolnostojących, sprzętu i innych elementów trwale niezwiązanych z nieruchomością. W zależności od kwoty remontu środki mogą być wypłacone w transzach. Rozliczenie środków następuje w formie zdjęć wykonanych we własnym zakresie lub inspekcji pracownika banku. Koszt takiej inspekcji będzie wynosił do 300 PLN. Nie ma potrzeby kompletowania faktur. Banki od dawna nie wymagają faktur do rozliczenia środków za wykończenie.

Ubezpieczenie domu

Obok wpisu kredytu w księdze wieczystej (popularnie w hipotece) banki wymagają ubezpieczenia domu polisą majątkową. Z polisy obligatoryjnie musi być zrobiona cesja praw na bank udzielający kredytu hipotecznego. Zazwyczaj banki akceptują wszystkie większe towarzystwa ubezpieczeniowe, chociaż każdorazowo należy sprawdzić wymagania w tym zakresie. Każdy z banków będzie również chciał sprzedać, oprócz kredytu, także polisę majątkową. Tego bym jednak nie polecał, gdyż bankowe ubezpieczenia generalnie są dość drogie i oferują niewielki zakres ryzyk. Wiele osób zastanawia się jak wybrać ubezpieczenie do kredytu. W przypadku domów należy każdorazowo podejść do sprawy indywidualnie. Bankowe wymagania minimum to tzw. ubezpieczenie murów i zdarzeń losowych. W przypadku domu rozpatrzyłbym dodatkowo ubezpieczenie dachu od zniszczeń wywołanych czynnikami atmosferycznymi, włamanie z kradzieżą, powódź, szczególnie gdy nieruchomość leży w zasięgu większego zbiornika wodnego, odpowiedzialność cywilną, wewnętrzne zalanie, pożar i przepięcia. Należy koniecznie zwrócić uwagę na standaryzację klasy palności budynku w danym towarzystwie ubezpieczeniowym. Nieprawidłowe określenie konstrukcji może być podstawą do nieuznania szkody i braku wypłaty odszkodowania. Koszt ubezpieczenia uwzględniający cały zakres nie powinien przekroczyć 0,08% ubezpieczanej wartości w skali roku.

Koszty zakupu domu

Każda transakcja niesie za sobą konieczność poniesienia kosztów związanych z zakupem nieruchomości. Z tych większych należy wymienić:

  • podatek PCC – 2% od wartości rynkowej nieruchomości; jest to istotne, jeśli kupujesz nieruchomość poniżej jej wartości,
  • opłaty notarialne (taksa, koszty wypisów z aktu notarialnego; wysokość kosztów do indywidualnego ustalenia),
  • prowizja bankowa z tytułu udzielenia kredytu od 0 do nawet 5% wartości kredytu,
  • wycena nieruchomości do 1200 PLN,
  • ubezpieczenie nieruchomości składka ubezpieczeniowa do 0,08% od wartości nieruchomości,
    wpisy w księdze wieczystej (200 PLN za wpis właścicieli, 200 PLN za wpis hipoteki, 19 PLN za ustanowienie hipoteki),
  • inne ewentualne związane z kredytem (np. ubezpieczenie na życie),
  • prowizja biura nieruchomości (do 3,5% brutto od wartości zakupu).

Kupno domu z obciążoną hipoteką

Kredyty hipoteczne stały się tak powszechne, że bardzo duża liczba nieruchomości jest nimi obciążona. Banki wypracowały bardzo klarowne standardy postępowania w takich przypadkach. Sam osobiście oceniam transakcję tego typu jako standardową. Do wniosku kredytowego należy poprosić o zaświadczenie o kredycie sprzedającego. W zaświadczeniu musi być informacja na temat pozostałego salda do spłaty, wysokości prowizji od wcześniejszej spłaty, numeru rachunku technicznego służącego do spłaty oraz deklaracji banku informującej o zwolnieniu hipoteki po całkowitym rozliczeniu zobowiązania właścicieli domu.

Kredyt na dom bez pozwolenia na użytkowanie

Na rynku znajduje się wiele niedokończonych inwestycji. Dom w stanie surowym otwartym, w stanie surowym zamkniętym lub deweloperskim daje trochę większe możliwości dla własnej aranżacji i adaptacji. Należy sprawdzić, czy proces budowlany nie został przerwany, tzn. nie upłynął maksymalny termin wskazany w pozwoleniu na budowę (sprawdza się to w dzienniku budowy). Warto również zwrócić uwagę, jak pustostan został zabezpieczony przed korozją i zawilgoceniem. Bank udzieli kredytu na zakup takiej inwestycji pod warunkiem, iż będzie partycypował w dokończeniu budowy. Kredyt zostanie podzielony na transze. Pierwsza część pójdzie na zakup od sprzedającego. Następnie nowy właściciel będzie musiał dokonać przepisania pozwolenia na budowę. Po uprawomocnieniu pozwolenia bank rozpocznie wypłatę środków na dokończenie budowy. Inwestycja będzie wymagała doprowadzenia nieruchomości do pozwolenia na użytkowanie. Rozliczenie środków na dokończenie budowy domu będzie wymagało zrobienia zdjęć we własnym zakresie lub inspekcji przez pracownika banku.

Jak szukać domów na sprzedaż z rynku wtórnego?

Nieruchomości do sprzedaży na rynku wtórnym jest całkiem sporo. Niestety bardzo trudno jest wskazać jedno miejsce, w którym bez żadnych problemów można znaleźć to, co nam odpowiada. Oferty są bardzo rozproszone i trzeba swoje poszukiwania realizować równolegle przez kilka źródeł. Proponuję zacząć od poniższych rozwiązań:

  • agencja nieruchomości – biura nieruchomości posiadają zazwyczaj najlepsze nieruchomości na danym rynku. Sprzedający obecnie nie chcą tracić czasu na telefony, umawianie wizyt, aktualizację ogłoszeń. Jednocześnie czują się pewniej, gdy przy ich boku pracują profesjonaliści gwarantujący bezpieczeństwo transakcji.
  • internet – wszelkiego rodzaju portale ogłoszeniowe, Facebook. Należy mieć do tego jednak dystans. Zdjęcia często nie oddają faktycznej rzeczywistości, opisy nie są precyzyjne, minusy danej nieruchomości zupełnie nie są scharakteryzowane, a ceny rzadko kiedy są realne.
  • poszukiwania własne – jeśli masz upatrzoną lokalizację, wsiadasz w samochód i szukasz. Dzięki temu poznasz zdecydowanie lepiej okolicę. W dalszym ciągu część ludzi nie korzysta z agencji lub internetu. Bazują np. na banerach wywieszonych na płocie. Warto podejść do lokalnego sklepu i podpytać, czy ktoś w okolicy nie ma jakieś ciekawej nieruchomości na sprzedaż. Takie małe społeczności mają swój sposób komunikacji.

Jaki czas przeznaczyć na całą transakcję?

Nie będę Cię oszukiwał, ale kupno domu z rynku wtórnego będzie wymagało dużego zaangażowania. Tylko w przypadku odpowiedniego rozplanowania, dokładnej analizy i ustalenia, co po czym następuje, możesz liczyć na pozytywną finalizację. Całość procesu podzieliłbym na kilka głównych etapów:

Analiza szans pod kątem kredytu – w pierwszym etapie należy bezwzględnie udać się do specjalisty ds. kredytów hipotecznych; dzięki temu będziesz mógł sprawdzić zdolność, dowiedzieć się istotnych kwestii z punktu widzenia kredytu, ustalić swoje słabe parametry i dowiedzieć się jak je poprawić,

Znalezienie nieruchomości – czas jest zupełnie nieznany; w zależności od Twoich preferencji, szczęścia, umiejętności wyszukiwania okazji i dostępności domów może trwać nawet do 3 lat,

Sprawdzenie nieruchomości – komplet dokumentacji w przypadku jej braku jest do odtworzenia w przeciągu 2–3 tygodni; w tym czasie równolegle można sprawdzić koszty, dokonać analizy technicznej i dokładnie sprawdzić lokalizację,

Podpisanie umowy przedwstępnej – ustalenie rodzaju umowy, jej indywidualnych warunków oraz podpisanie; czas, który standardowo na to poświęcają ludzie, to 1–2 tygodnie.

Uzyskanie kredytu hipotecznego – złożenie wniosków, analiza kredytowa, decyzja, podpisanie umowy; w zależności od banku i okresu cały proces zajmuje od 1 do 3 miesięcy.

Umowa przyrzeczona – wybór notariusza, dostarczenie dokumentacji, ustalenie indywidualnych szczegółów i podpisanie umowy; trwa od 7 do 14 dni.

Wypłata kredytu – konieczność spełnienia warunków, m.in. przelew wkładu własnego, ubezpieczenie nieruchomości, złożenie pełnej dokumentacji do banku i wypłata środków; do 7 dni od podpisania umowy przyrzeczonej.

Przekazanie nieruchomości – najczęściej po wpływie pieniędzy na konto właściciela; aby sfinalizować proces, należy jeszcze podpisać protokół zdawczo-odbiorczy. Trzeba przepisać media, podpisać umowy na siebie, załatwić urzędowe kwestie, przemeldowanie. Całość zajmuje 1–2 dni robocze.

Plusy zakupu domu z rynku wtórnego

Jako główne zalety nieruchomości z rynku wtórnego wymieniłbym:

  • zwyczajowo dobra lokalizacja – wiadomo, jak wygląda okolica, jakie są plany urbanizacji okolicy; ważna jest też bliskość obiektów użyteczności publicznej, typu szkoły, przedszkola, lekarz, sklepy, poczta,
  • potencjał zakupu nieruchomości w dobrej cenie – domy na rynku wtórnym sprzedają się dużo dłużej, niż z rynku pierwotnego oraz mieszkania; dzięki temu sprzedający mogą być chętni do większych obniżek w przypadku zainteresowania,
  • pełne wyposażenie nieruchomości – w przeciwieństwie do rynku pierwotnego istnieje możliwość zakupu nieruchomości w pełni wyposażonej, np. meble, AGD,
  • dostępność nieruchomości od ręki – nie trzeba czekać na zakończenie procesu budowlanego,
  • możliwość sprawdzenia stałych kosztów użytkowania – sprzedający ma możliwość przedstawienia rachunków za energię, gaz, wodę, podatki, wywóz nieczystości,
  • w pełni rozwinięty ogród i teren wokół domu – w przeciwieństwie do rynku pierwotnego nie trzeba czekać kilku lat na całkowitą aranżację terenu działki wokół domu,
  • większość ewentualnych wad konstrukcyjnych powinna być już widoczna ze względu na upływ czasu.

Minusy zakupu domu z rynku wtórnego

Zakup domu na rynku wtórnym ma także pewne wady:

  • brak możliwości dokładnego określenia materiałów użytych do budowy – starsze standardy budowy, rozwiązania techniczne i materiały mogły być kiepskiej jakości,
  • prawdopodobna konieczność przeprowadzenia remontu w niedługim czasie,
  • wyższe koszty zakupu nieruchomości przez podatek PCC o wartości 2% transakcji,
  • ograniczona możliwość dostosowania nieruchomości względem swoich potrzeb.

Podsumowanie

Zakup domu z rynku wtórnego na kredyt hipoteczny ma swoje blaski i cienie. To zwyczajnie trochę inna inwestycja niż na rynku pierwotnym lub mieszkania z rynku wtórnego. Nie jest jednak wcale lepsza lub gorsza. Ma określone cechy i trzeba podejść do analizy wszystkich za i przeciw zgodnie z tymi cechami. Trzeba koniecznie sprawdzić lokalizację, stan techniczny, prawny i możliwości finansowania wybranej nieruchomości. Bardzo ważna kwestią jest analiza kosztów stałych typu ogrzewanie, woda, wywóz nieczystości. Dobrze przemyślany i przeanalizowany zakup może być świetnym wyborem.

Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości odnośnie kredytu hipotecznego na zakup domu z rynku wtórnego śmiało komentuj poniżej. Może zapomniałem o jakimś istotnym elemencie w transakcji tego typu? Koniecznie daj znać, chętnie odpowiem.

Powiązane wpisy