sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Kredyt hipoteczny w PeKaO S.A

PeKaO S.A to drugi pod względem wielkości na rynku bankowym gigant zajmujący się udzielaniem kredytów hipotecznych. PeKaO S.A to popularny „bank z żubrem”. Swoją potoczną nazwę wziął od znanego logo. Kredyt hipoteczny w PeKaO S.A wybiera co roku kilkanaście procent dorosłych Polaków. Część z nich ma zdecydowanie rację, część niestety wierzy w mit własnego banku, polskiego kapitału czy też najlepszej oferty, bo tam posiada rachunek rozliczeniowy i wybiera nieprawidłowo. Nie da się ukryć, iż jest to instytucja bankowa, która bazuje na mało nowoczesnych rozwiązaniach, aczkolwiek równolegle można ją określić jako stabilnego i dość przewidywalnego partnera. Kredyt hipoteczny w PeKaO S.A. ma swoje wady i zalety. Dlatego też chciałbym wskazać i jedne, i drugie. Liczę, że dzięki temu Twój wybór będzie bardziej świadomy, co za tym idzie – prawidłowy. W dzisiejszym wpisie „Kredyt hipoteczny w PeKaO S.A – 20 najważniejszych cech oferty” dowiesz się:

  1. jakie jest podejście PeKaO S.A. do różnych rodzajów dochodów.
  2. dlaczego wcześniejsza spłata kredytu w PeKaO S.A. to zdecydowany minus oferty.
  3. jakiego rodzaju produkty dodatkowe są wymagane do kredytu.
  4. czy bank udziela kredytów hipotecznych w walucie obcej.
  5. jak wygląda podsumowanie plusów i minusów oferty hipotecznej.

kredyt hipoteczny w pekao

 

1. Maksymalny okres kredytowania

Maksymalny okres kredytowania w PeKaO S.A to 30 lat dla kredytów złotowych i 20 lat dla kredytów walutowych. W tych okresach należy uwzględnić czas budowlany, tj. maksymalnie 24 miesiące dla budowy domu we własnym zakresie oraz maksymalnie 36 miesięcy dla inwestycji realizowanej przez inwestora zastępczego, np. spółdzielnię mieszkaniową, dewelopera. Okresy budowlane w PeKaO S.A. liczy się od momentu wypłaty transzy nr 1 do momentu zakończenia budowy pozwoleniem na użytkowanie w przypadku własnej budowy lub daty podpisania aktu notarialnego na zakup nieruchomości budowanej przez dewelopera. Trochę inaczej niż w większości banków, gdzie okres budowlany można liczyć do terminu wypłaty ostatniej transzy.

2. Maksymalny wiek kredytobiorcy

Kredytobiorca, spłacając zaciągnięty kredyt hipoteczny, musi to zrobić maksymalnie do dnia ukończenia 70. roku życia. Obowiązuje to wszystkich kredytobiorców – nawet tych, którzy nie udostępniają dochodów do liczenia zdolności kredytowej. Warto też zauważyć, iż w przypadku gdy suma okresu kredytowania i wieku kredytobiorcy przekracza 65 lat, bank będzie wymagał przedstawienia polisy na życie na min. 25% kwoty kredytu.

3. Kredyt hipoteczny w PeKaO S.A a dochody

Umowa o pracę na czas nieokreślony – bank wymaga, by umowa trwała od minimum 3 miesięcy. Zdolność jest sprawdzana na podstawie średniej z ostatniego kwartału. Zazwyczaj w celu potwierdzenia stabilności dochodu bank wymaga, by dostarczyć PIT za poprzedni rok. Słabszy wynik za rok poprzedzający może wpłynąć na zdolność kredytową. Jeśli kredyt przekracza 500 000 PLN, należy dostarczyć zaświadczenie o dochodzie z urzędu skarbowego za poprzednie 2 lata.

Umowa o pracę na czas określony – bank wymaga, by umowa trwała od minimum 3 miesięcy. Zdolność jest sprawdzana na podstawie średniej z ostatniego kwartału. Zazwyczaj w celu potwierdzenia stabilności dochodu bank wymaga, by dostarczyć PIT za poprzedni rok. Słabszy wynik za rok poprzedzający może wpłynąć na zdolność kredytową Jeśli kredyt przekracza 500 000 PLN, należy dostarczyć zaświadczenie o dochodzie z urzędu skarbowego za poprzednie 2 lata.  Względem umowy na czas nieokreślony bank „ścina” dochód o 20%.

Umowa zlecenie – bank wymaga, by umowa trwała od minimum 12 miesięcy. Zdolność jest sprawdzania na podstawie średniej dochodów ostatnich 12 miesięcy. Do wniosku należy dostarczyć zaświadczenie o dochodzie, umowę-zlecenie, rachunki, wpływy za ostatnie 12 miesięcy oraz PIT za zeszły rok. Względem umowy na czas nieokreślony bank zmniejsza dochód o 20%.

Umowa o dzieło – bank wymaga, by umowa trwała od minimum 12 miesięcy. Zdolność jest sprawdzania na podstawie średniej dochodów z ostatnich 12 miesięcy. Do wniosku należy dostarczyć zaświadczenie o dochodzie, umowę-zlecenie, rachunki, wpływy za ostatnie 12 miesięcy oraz PIT za zeszły rok. Bank do wyliczenia zdolności kredytowej uwzględnia dochód podatkowy/księgowy, a nie wpływy na rachunek, jeśli kredytobiorca ma umowę o dzieło z 50% kosztem uzyskania przychodu (umowy z przeniesieniem praw autorskich).

Działalność gospodarczabank wymaga, by umowa trwała od minimum 12 miesięcy. Zdolność jest sprawdzania na podstawie średniej dochodów z ostatnich 12 miesięcy. Do wniosku należy dostarczyć zaświadczenie o dochodzie, umowę-zlecenie, rachunki, wpływy za ostatnie 12 miesięcy oraz PIT za zeszły rok. Bank do wyliczenia zdolności kredytowej uwzględnia dochód podatkowy/księgowy, a nie wpływy na rachunek, jeśli kredytobiorca ma umowę o dzieło z 50% kosztem uzyskania przychodu (umowy z przeniesieniem praw autorskich).

4. Koszty startowe za udzielenie kredytu hipotecznego w PeKaO S.A

Od 10 lat nie przypominam sobie sytuacji, w której istniałaby możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego w PeKaO S.A. bez ponoszenia kosztów startowych w postaci prowizji lub ubezpieczenia od utraty pracy CPI. Standardowa prowizja obecnie wynosi 1,9% od zaciąganej kwoty lub 1,15%, jeśli kredytobiorca dodatkowo zakupi ubezpieczenie od utraty pracy CPI o wartości 2%. Koszty startowe można skredytować, pod warunkiem iż suma zaciąganego kredytu i kosztów startowych nie przekroczy 90% wartości nieruchomości. Innymi słowy, by istniała możliwość kredytowania kosztów startowych, wartość nieruchomości musi być wyższa niż suma tych kosztów.

5. Jaki jest wymagany wkład własny w PeKaO S.A?

PeKaO S.A. jest jednym z banków, który udziela kredytów z minimalnym wkładem w wysokości 10%. Taką zasadę stosuje tylko dla kredytów w złotówkach. Nieoficjalnie bank wymaga wniesienia wkładu wyższego niż 10% dla kredytów wyższych od 500 000 PLN. Ile dokładnie, to już zależy od wewnętrznej decyzji banku. Czasami wystarczy 15%, czasami trzeba wnieść nawet 20% wkładu. Dla kredytów w walucie obcej należy wnieść znacznie większe środki własne – 30% dla kredytów z okresem kredytowania do 15 lat oraz 40% dla kredytów z okresem kredytowania do 20 lat.

6. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Parametr, który szczególnie mnie irytuje w tym banku. Przez ostatnie kilka lat sposób rozliczania prowizji za wcześniejszą spłatę zmieniał się wielokrotnie. Dla jednych przez cały okres raz do roku istnieje możliwość darmowej nadpłaty 10% lub 15% w skali roku, dla innych 30% w trakcie pierwszych 3 lat, potem wszystkie nadpłaty są darmowe. Dla części osób obowiązująca prowizja przez cały okres kredytowania to 2%. Od lipca 2017 roku, gdy weszła ustawa o kredycie hipotecznym, maksymalna prowizja za wcześniejszą spłatę w PeKaO S.A. to 3% przez pierwsze 3 lata (zasady obowiązują dla kredytów udzielonych po 22.07.2017 r.). Prowizja nie może być jednak większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części mieszkaniowego kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty.

Bardzo ważnym jest brak możliwości nadpłaty przez bankowość elektroniczną. Oznacza to konieczność wizytowania oddziału banku i składania dyspozycji nadpłaty kredytu przy każdej chęci wcześniejszej spłaty kapitału. W przypadku dużych i rzadkich nadpłat nie widzę żadnego kłopotu, jednakże jeśli ktoś zamierzałby nadpłacać kilkaset złotych w skali miesiąca, cyklicznie co miesiąc, taka operacja byłaby mocno niekomfortowa. Do złożenia dyspozycji nie muszą być obecni wszyscy kredytobiorcy. Nadpłata może obniżać ratę lub skracać okres kredytowania. Każdorazowo trzeba zrobić aneks do umowy. Koszt aneksu zależy od momentu podpisania umowy  – 0 PLN lub 50 PLN za każdą zmianę.

7. Wstępna decyzja kredytowa

Zdecydowanie jednym z lepszych rozwiązań w kredycie hipotecznym PeKaO S.A. jest możliwość uzyskania darmowej wstępnej decyzji tylko na podstawie dokumentów osobistych i finansowych. Decyzja wstępna dla kredytów do 500 000 PLN w zdecydowanej większości przypadków odbywa się na poziomie oddziału bankowego. Oznacza to możliwość sprawdzenia swojej zdolności kredytowej dosłownie w trakcie kilku dni. Decyzja wstępna jest ważna 60 dni. W tym czasie trzeba dostarczyć wszystkie wymagane dokumenty, zrobić wycenę nieruchomości i podpisać umowę kredytową. W przeciwieństwie do wielu banków nie jest to decyzja systemowa podjęta przez automat, tylko realna ocena zdolności kredytowej, scoringu i historii kredytowej. Czyli bardzo wiarygodna ocena kredytobiorcy. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, możesz wesprzeć się wstępną decyzją w PeKaO S.A. Bank nie pobiera żadnej opłaty za wystawienie promesy udzielenia kredytu.

8. Wycena nieruchomości do kredytu w PeKaO S.A

Dość skomplikowane w porównaniu z resztą rynku. Wycena nieruchomości w kredytach do 300 0000 PLN kosztuje 137 PLN na rynku wtórnym, a 168 PLN na rynku pierwotnym lub wtórnym, gdy konieczny jest remont nieruchomości. Dla kwot kredytu wyższych od 300 0000 PLN koszt inspekcji to 479 PLN dla mieszkania i 832 PLN dla domu. Istnieje możliwość dostarczenia własnego operatu, ale każdorazowo należy dopłacić dodatkowo za inspekcję nieruchomości zgodnie z zasadami jak w przypadku kredytów poniżej 300 000 PLN. Bank nie ma listy akceptowanych rzeczoznawców. Akceptuje wyceny wszystkich rzeczoznawców po odbyciu przeszkolenia bankowego.

9. Czy istnieje możliwość zakupu działki budowlanej?

Niestety PeKaO S.A. nie oferuje kredytu na zakup działki budowlanej tak by była jedynym celem i zabezpieczeniem. Jedyną możliwością dokonania takiej transakcji jest zabezpieczenie na innej nieruchomości, która jest własnością wnioskodawcy, np. domu, mieszkania. Maksymalne LTV w takiej sytuacji to 60% dla kredytów w złotówkach oraz 50% dla kredytów walutowych.

10. Budowa domu

W mojej opinii budowa domu przy pomocy kredytu hipotecznego w PeKaO S.A. jest dość problemowa. Bank zwyczajowo dzieli kredyt na dość dużą liczbę transz. Kiedyś dla moich klientów kredyt na 350 000 PLN bank chciał podzielić na 6 transz Efekt był taki, że klienci grzecznie podziękowali i zdecydowali się na zaciągnięcie kredytu w droższym banku, aczkolwiek łatwiejszym we współpracy. Zaczynając od drugiej transzy i kończąc na rozliczeniu całej budowy, trzeba płacić każdorazowo za inspekcję 200 PLN. Kolejną kwestią jest okres budowlany, który wlicza się w 30 lat maksymalnego okresu kredytowania. Ucina to niestety realnie 24 miesiące. Niektórym klientom problemy sprawia kosztorys budowlany.

11. Inspekcja nieruchomości do rozliczenia transzy

Inspekcja nieruchomości celem rozliczenia transzy kosztuje 200 PLN. Z opłaty zwolniona jest wypłata pierwszej transzy oraz gdy środki są przelewane na rachunek powierniczy, z czym mamy do czynienia w przypadku nieruchomości budowanych przez deweloperów. W przypadku kredytów na budowę domu należy dodatkowo dostarczyć kosztorys powykonawczy. Jeśli zakupione materiały lub usługi nie zostały do inspekcji jeszcze wykonane, należy przedstawić rachunki lub faktury.

12. Produkty dodatkowe w kredycie w PeKaO S.A

Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w PeKaO S.A na akceptowalnych warunkach wymaga skorzystania z produktów dodatkowych. W standardowej ofercie jest to rachunek bankowy z wpływem z wynagrodzenia (w przypadku umowy o pracę, emerytury lub renty) lub dwukrotność raty (w przypadku działalności gospodarczej, umowy o dzieło, umowy-zlecenia). Rachunek można sobie wybrać ze wszystkich oferowanych w danym momencie przez bank. Obowiązek utrzymania rachunku z wpływem obowiązuje przez cały okres kredytowania. Przez pierwszy rok bank będzie wymagał również karty kredytowej (koszt ok.50 PLN skali roku) oraz ubezpieczenia nieruchomości (koszt 0,1% na rok, 0,027% na 3 lata lub 0,43% na 5 lat; składka jest wyliczana od wartości nieruchomości). Dodatkowo można skorzystać z ubezpieczenia od utraty pracy CPI w wysokości 2%, co daje możliwość obniżenia prowizji i marży.

13. Ubezpieczenie na życie

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego w PeKaO S.A. w kilku przypadkach wymaga zakupienia w banku lub dostarczenia własnej polisy z cesją. Standardowo bank wymaga polisy ubezpieczeniowej na minimum 25% kwoty kredytu w poniższych czterech przypadkach:

  1. suma wieku kredytobiorcy i okresu kredytowania przekracza 65 lat (dotyczy kredytobiorcy, którego dochody zostały przyjęte do oceny zdolności do spłaty);
  2. kredyt udzielany jest wyłącznie jednej osobie;
  3. o udzielenie kredytu wnioskuje kilku wnioskodawców, z których tylko jeden osiąga dochód uwzględniany w ocenie zdolności do spłaty (w jego przypadku wymagana jest umowa ubezpieczenia na życie);
  4. o udzielenie kredytu wnioskuje kilku Wnioskodawców, przy czym jeden z nich osiąga dochód stanowiący co najmniej 80% sumy dochodów wszystkich wnioskodawców (w jego przypadku wymagana jest umowa ubezpieczenia na życie).

Ubezpieczenie bankowe kosztuje 0,3% i jest liczone od wartości kredytu dla kredytobiorców w wieku 55 lat do dnia podpisania umowy kredytu. Składka ulega znacznemu podwyższeniu, jeśli na dzień podpisania umowy kredytobiorca ma ukończone 55 lat. Koszt ubezpieczenia to aż 1% od wartości kredytu. Produkt dla banku dostarcza Towarzystwo Ubezpieczeniowe Allianz Życie Polska S.A. Skorzystanie z ubezpieczenia bankowego pozwala obniżyć marżę bazową o 0,05 p.p. (0,05% potocznie).

14. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu

Ubezpieczenie niskiego wkładu to ubezpieczenie wymagane dla kredytów powyżej 80% LTV (loan to value, stosunek kredytu do wartości nieruchomości). Od niedawna bank zmienił sposób pobierania tej opłaty. Na dzień dzisiejszy jest to podniesienie marży bazowej o 0,2 p.p. (0,2% potocznie). Przez wiele lat bank PeKaO S.A. liczył ubezpieczenie niskiego wkładu zupełnie inaczej. Było to 0,06% od kwoty brakującego wkładu za każdy planowany miesiąc, w którym kredytobiorca zgodnie z harmonogram powinien zejść z kapitałem poniżej 80%.

15. Kredyt hipoteczny w walucie

PeKaO S.A. oprócz Alior Banku to ostatnia instytucja, która udziela kredytów hipotecznych walutowych. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym kredytobiorca może uzyskać kredyt w walucie, w której uzyskuje dochód. Kredyt hipoteczny w PeKaO S.A. można uzyskać między innymi w dolarach amerykańskich, funtach brytyjskich, euro, koronach norweskich, koronach szwedzkich. W zależności od okresu kredytowania trzeba wnieść 30% (kredyty do 15 lat) lub 40% wkładu własnego (kredyty do 20 lat). Walutowy kredyt hipoteczny w PeKaO S.A. jest indeksowany, co oznacza, iż na umowie wysokość kredytu jest podana w walucie. W dniu wypłaty środków jest przeliczana na walutę po kursie kupna. Do wniosku trzeba dostarczyć dokumentację przetłumaczoną przez tłumacza przysięgłego. Sporym problemem jest konieczność przelewu wynagrodzenia na rachunek w Polsce.

16. Finansowanie naprzemienne

Finansowanie naprzemienne to naprzemienna wypłata transz kredytu: raz bank – raz kredytobiorca. Taka możliwość w PeKaO S.A. istnieje tylko w przypadku kredytu na budowę domu lub na zakup nieruchomości od dewelopera. Podstawowym warunkiem jest wniesienie przez kredytobiorcę 10% wartości nieruchomości przed uruchomieniem kredytu. Przed uruchomieniem trzeba wykazać resztę środków na rachunku bankowym, lokacie lub innym miejscu zaakceptowanym przez bank.

17. Dodatek mieszkaniowy dla służb mundurowych

Teoretycznie istnieje możliwość zaakceptowania dodatku mundurowego dla pracowników służb mundurowych. Teoretycznie, gdyż bank wymaga, by informacja o dodatku znalazła się na zaświadczeniu o zarobkach. W praktyce taki zapis bardzo ciężko jest uzyskać z kadr, które nie uznają dodatku jako dochodu. Nie pomoże nawet zaświadczenie potwierdzające ustawowe zasady regulujące przyznawanie tego dodatku.

18. Urlop macierzyński

PeKaO S.A. akceptuje dochód kobiety będącej na urlopie macierzyńskim. Niestety dolicza dodatkowe koszty utrzymania w wysokości 1200 PLN/mies., co znacznie zmniejsza zdolność kredytową wnioskodawców. Zapytanie o pobyt na urlopie macierzyńskim lub zwolnieniu lekarskim znajduje się na zaświadczeniu o zarobkach. Nie ma zatem możliwości pominięcia tego faktu.

19. Zatrudnienie przez agencję pracy

PeKaO S.A. jako jeden z niewielu banków akceptuje dochody pracowników tymczasowych zatrudnionych na zasadzie leasingu pracowniczego.

20. Umowa na zastępstwo

PeKaO S.A. to jedyny bank na rynku udostępniający możliwość uwzględnienia dochodu z umowy na zastępstwo. Warunkiem jest ściśle określony czas umowy. Nie zawsze jednak umowy na zastępstwo zawierają konkretną datę. Z reguły są opatrzone klauzulą, iż obowiązują do czas powrotu osoby na zastępstwo, której dana osoba została zatrudniona.

Plusy oferty

  • Szybka, darmowa i wiarygodna decyzja wstępna
  • Niskie koszty wyceny nieruchomości dla kredytów do 300 000 PLN
  • Dostępność kredytów walutowych
  • Akceptowalność dodatku mieszkaniowego dla żołnierzy, umowy na zastępstwo, zatrudnienia przez agencję pracy
  • Relatywnie niski całkowity koszt kredytu
  • Minimalny wymagany wkład własny na poziomie 10%

Minusy oferty

  • Fatalne warunki wcześniejszej spłaty.
  • Bank mający opinię mało nowoczesnej instytucji finansowej.
  • Krótki okres kredytowania.
  • Problematyczny sposób budowy domu (liczba transz, płatna inspekcja, kosztorys).
  • Konieczność zawarcia umowy ubezpieczenia na życie w wielu przypadkach.
  • Podwyższenie kosztów socjalnych, gdy kobieta jest na urlopie macierzyńskim lub zwolnieniu lekarskim z powodu ciąży.
  • Brak realnej i dostępnej możliwości zakupu działki budowlanej.

Podsumowanie

Powyższy wpis nie jest zestawieniem suchych informacji, jakich wiele możesz znaleźć w Internecie. Jest szczegółowym opisem, z którego możesz dowiedzieć się bardzo istotnych informacji dotyczących kredytu hipotecznego w PeKaO S.A. Piszę o tym, co można, czego nie można zrealizować, jakie są plusy, a jakie są minusy oferty kredytu mieszkaniowego. Oczywiście to jest tylko moja subiektywna ocena, którą wyniosłem ze współpracy z bankiem od 10 lat. Dla jednych klientów kredyt hipoteczny w PeKaO S.A. to świetne rozwiązanie, dla innych już niekoniecznie. Tym wpisem chciałem podwyższyć świadomość i wiedzę osób zainteresowanych. Mam nadzieję, że tego rodzaju wpisy będą dla Ciebie przydatne.

Nie musisz koniecznie zgadzać się ze mną. Jeśli masz inny sposób widzenia koniecznie daj znać znać w komentarzu poniżej artykułu. Chętnie dowiem się jak Ty odbierasz ofertę kredytu hipotecznego w PeKaO S.A.

Kredyt hipoteczny w PeKaO S.A – 20 najważniejszych cech oferty
5 (100%) 14 votes

Powiązane wpisy