sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Kredyt na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej

Środki na lokatach to jakieś marne grosze. Oszczędzony kapitał trudno zatem chronić przed inflacją. W odpowiedzi na rzeczywistość wielu inwestorów przerzuciło swoje środki na zakup nieruchomości. Kupujący mocno drenują rynek, aby zapłacić jak najmniej, a sprzedający nie bardzo chcą obniżać ceny wywoławczej. W związku z tym coraz większa liczba osób zainteresowanych zakupem nieruchomości kieruje swoją uwagę w stronę nieruchomości z licytacji komorniczych. Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji to bardzo skomplikowana transakcja. O powodzeniu jej decyduje prawidłowy wybór banków, odpowiednie przygotowanie transakcji przed zakupem oraz precyzyjny i szybki proces wnioskowania do banku. Laik ma szansę popełnić całą masę błędów, co może skutkować np. utratą wpłaconego wadium. W poniższym artykule znajdziesz bardzo szczegółowy opis i charakterystykę zakupu od komornika. W dzisiejszym wpisie „Kredyt  na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej” dowiesz się:

  1. Jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem.
  2. Jakie są ryzyka zakupu nieruchomości od komornika.
  3. Jakie są inne sposoby finansowania poza kredytem na zakup nieruchomości z licytacji.
  4. Ile potrzeba czasu na organizację całej transakcji.
  5. Jakim wkładem własnym trzeba dysponować.

kredyt na zakup nieruchomości z licytacji

Załatwienie kredytu hipotecznego krok po kroku

Przed zakupem nieruchomości z licytacji komorniczej na kredyt warto rozpisać sobie całą transakcję krok po kroku. Pozwoli to na szybszą i lepszą organizację całej operacji. Jako główne wskazałbym poniższe kroki:

  1. Wizyta u doradcy kredytowego celem określenia zdolności kredytowej, wskazania banków, które będą chętne do sfinansowania inwestycji oraz listy dokumentów, jakie trzeba zebrać do złożenia wniosków.
  2. Określenie strategii finansowania nieruchomości (kredyt hipoteczny, pożyczka hipoteczna, gotówka, refinansowanie poniesionych kosztów szczegółowe informacje poniżej).
  3. Znalezienie nieruchomości oraz jej sprawdzenie pod kątem możliwości uzyskania kredytu hipotecznego.
  4. Obejrzenie nieruchomości w terminie wyznaczonym przez komornika (nie zawsze jest to możliwe).
  5. Uzyskanie promesy udzielenia kredytu przez bank.
  6. Wpłata wadium.
  7. Udział w licytacji komorniczej.
  8. Potwierdzenie przybicia wygrania licytacji komorniczej.
  9. Wpłata środków w trakcie 14–30 dni od dnia wygrania licytacji.
  10. Wpis praw właścicielskich do działu II do księgi wieczystej.

Wadium (rękojmia)

Wadium (rękojmia) to 1/10 wartości wyjściowej, jaką należy wpłacić na zabezpieczenie finalizacji transakcji. Przykładowo jeśli nieruchomość zostanie wyceniona na 300 000 PLN, należy wpłacić 30 000 PLN. Wadium należy wpłacić do dnia poprzedzającego licytację pod rygorem braku możliwości do jej przystąpienia. Wadium jest zwracane, jeśli licytujący nie wygra licytacji, ewentualnie jeśli nie weźmie w niej udziału. W momencie kiedy licytant przedstawi najwyższą propozycję, wadium jest traktowane jako wkład własny. Przepada bez możliwości zwrotu, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku bez względu na okoliczności np. brak uzyskania kredytu hipotecznego. To w interesie potencjalnego nabywcy leży kwestia zapewnienia środków na zakup nieruchomości.

Wkład własny

Minimalny akceptowany wkład własny wnoszony w gotówce to 10%. Wkład własny należy wpłacić przed uruchomieniem środków z kredytu. Do wkładu własnego zalicza się wadium, które licytujący musiał wpłacić jako warunek przystąpienia do licytacji, oraz ewentualne dodatkowe pieniądze. Wkład własny należy udokumentować potwierdzeniem przelewu z rachunku kredytobiorcy. Wkład własny na poziomie 20% daje jednak zdecydowanie większe możliwości, jeśli chodzi o liczbę dostępnych banków oraz zdecydowanie lepszą cenę kredytu. Istnieje możliwość, iż dzięki zakupowi nieruchomości w cenie niższej niż wartość rynkowa bank zaliczy tę nadwyżkę jako wkład własny. Dzięki temu masz szansę uniknąć opłaty za ubezpieczenie niskiego wkładu lub uzyskać niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Przykład:

Wartość wynikająca z wyceny – 400 000 PLN

Wartość wywoławcza – 300 000 PLN

Koniec negocjacji – 334 000 PLN

Wymagany wkład własny 34 000 PLN

Kredyt 300 000 PLN

LTV dla części banków będzie wynosiło 75%, a dla części banków 90%. Dlaczego? Część banków jako punkt odniesienia przyjmie wartość z wyceny, a część wartość po której została sprzedana nieruchomość. Różnica w LTV może w sposób znaczy przełożyć się na warunki cenowe kredytu.

Czy wszystkie banki udzielają kredytów na zakup nieruchomości z licytacji?

Nie wszystkie banki dają możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. Można nawet powiedzieć, że zdecydowana mniejszość rynku oferuje taką opcję. To dość mocne ograniczenie w dostępnej ofercie. Jednocześnie nie jest to jedyne ograniczenie w kwestii doboru dostępnych banków. Aby określić szanse na uzyskanie finansowania, zapraszam Udzielam klientom bezpłatnej pomocy, wykorzystując moje 10-letnie doświadczenie w organizacji kredytów hipotecznych.

Promesa udzielenia kredytu

W tej transakcji wszystko musi nabyć dopięte na ostatni guzik. Ustalona strategia finansowania, sprawdzona zdolność, zebrana dokumentacja i ustalony maksymalny limit wartości nieruchomości do którego licytujemy (emocje, hazard żeby nas za mocno ” nie poniosło” ;)). Można wykonać jeszcze jedną dodatkową czynność – uzyskać promesę udzielenia kredytu. Promesa kredytowa to imienne przyrzeczenie banku udzielenia kredytu. Bank po sprawdzeniu dokumentów finansowych i osobistych wypowie się co do możliwości uzyskania kredytu na wnioskowaną kwotę. Promesa jest zazwyczaj ważna 1 miesiąc od jej wystawienia. Nierzadko trzeba zapłacić za jej wystawienie. Koszt zależy od banku od 0 do 300 PLN.

Czas na organizację kredytu hipotecznego

Zakup nieruchomości z licytacji na kredyt wymaga wykonania bardzo skrupulatnej pracy i wcześniejszego przygotowania się do transakcji. W pierwszym etapie należy określić banki, do których wnioskodawca będzie składał wniosek. Można to zrobić samemu lub przy współpracy z ekspertem hipotecznym. Następnie należy przygotować komplet dokumentów finansowych i osobistych. Wszystko po to, aby po ewentualnej wygranej licytacji móc uzupełnić dokumenty nieruchomości i złożyć wnioski do wybranych banków. Od momentu wygrania licytacji do terminu wpłaty środków czas na zapłatę pełnej kwoty mija od 14 do 30 dni (należy sprawdzić regulamin licytacji). Dla wielu banków jest to czas na granicy do wydania decyzji i wypłaty środków.

Wycena nieruchomości

Każda nieruchomość będąca celem kredytowania musi zostać wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego. W zależności od banku można dostarczyć własny operat lub wycenę zlecaną przez bank. Operat szacunkowy będzie posiadał również komornik, który musi udostępnić ten dokument wszystkim osobom zainteresowanym zakupem. Istnieje możliwość akceptacji wyceny komornika, choć nie każdy bank ją zaakceptuje. Posiadanie własnej wyceny już w momencie złożenia wniosku zdecydowanie przyśpieszy cały proces. Jeśli mieszkanie jest zamieszkane przez osoby, które nie chcą dopuścić do jego sprzedaży, dokonanie wyceny nieruchomości może być bardzo problemowe lub wręcz niemożliwe.

Gdzie szukać okazji do zakupu?

Każda licytacja nieruchomości musi być poprzedzona ogłoszeniem o jej dacie. Odpowiednia ustawa reguluje zasady o minimalnych wymogach dotyczących ogłoszenia o licytacji. Licytacja musi być ogłoszona na minimum 2 tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym, a także w urzędzie gminy właściwym dla nieruchomości będącej przedmiotem licytacji. Nie jest to zbyt wygodne rozwiązanie dla osób chcących mieć dostęp do najlepszych ofert rynkowych.

Kilka tygodni temu odkryłem, iż na rynku funkcjonuje jeszcze serwis Listaprzetargow.pl, który daje dostęp do ogłoszeń komorniczych z całego kraju, a także przetargów organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, urzędy miast/gmin, spółki skarbu państwa oraz syndyków (w sumie około 6 500 stron). Dzięki wygodnemu systemowi powiadomień nie musimy sami śledzić pojawiających się ogłoszeń, dostajemy je raz dziennie lub nawet częściej w mailu. Serwis oferuje również opcję monitoringu rynku wtórnego (portale Olx, Gumtree, Gratka itp.). W przeciwieństwie do portalu Krajowej Rady Komorniczej Listaprzetargow.pl ma wygodną wyszukiwarkę, a każde ogłoszenie jest dokładnie opisane. Dostęp do bazy jest w formie abonamentu i w zależności od wybranego okresu dostęp kosztuje 99,99 PLN/miesiąc, 239,99 PLN/3 miesiące lub 599,99 PLN/12 miesięcy.

kredyt na zakup nieruchomości z licytacji 2

Wyjściowa cena sprzedaży nieruchomości w licytacji komorniczej

Pierwsza licytacja komornicza rozpoczyna się od kwoty, która stanowi 3/4 (75%) wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym. Jeśli oferta ta nie znajdzie zainteresowanych, druga licytacja rozpoczyna się od 2/3 (66%) wartości nieruchomości. Jak widać, w przypadku mniejszego zainteresowania istnieje możliwość zakupu nieruchomości w bardzo dobrej cenie.

Jak wygląda przebieg licytacji komorniczej?

Licytacje komornicze mają otwarty charakter, co oznacza, iż udział jest dostępny dla każdego, kto wpłaci wadium. Sama licytacja nieruchomości wygląda jak każda inna. Minimalna wartość postąpienia to 1% wartości nieruchomości. Oznacza to, że przy wartości nieruchomości 300 000 PLN minimalna kwota przebicia poprzedniej propozycji to 3 000 PLN. Wygrywa ten, kto poda największą kwotę w trakcie trwania licytacji komorniczej.

Limit kredytowy w rachunku

Doskonała alternatywa dla kredytu hipotecznego. Dla zabezpieczenia środków w całości lub części transakcji można wykorzystać limit kredytowy w rachunku. Limit w rachunku, który by pozwolił na sfinansowanie mieszkania w całości lub części, jest raczej dostępny tylko dla osób uzyskujących dochody z działalności o wysokich miesięcznych przepływach. Oprocentowanie limitu w skali roku wynosi od ok. 5,7% od wykorzystanych środków kredytowych.

Refinansowanie poniesionych kosztów zakupu nieruchomości

Bardzo dobry zamiennik w przypadku posiadania gotówki na całość transakcji. Licytujący po wygraniu transakcji płaci gotówką za nieruchomość. Następnie po formalnym zakończeniu transakcji i wpisie właściciela do hipoteki może starać się o kredyt hipoteczny, którego celem jest refinansowanie poniesionych kosztów mieszkaniowych. Bank zwraca do 80-90% wpłaconej kwoty za zakup nieruchomości. Zależy to od indywidualnej polityki danego banku.

Zabezpieczenie kredytu na drugiej nieruchomości

Nieruchomość bez obciążenia hipoteki pozwala, by ją wykorzystać jako zabezpieczenie nieruchomości kupowanej na transakcji komorniczej. W kilku bankach nieruchomość nie musi być własnością licytującego. Dodatkowe zabezpieczenie może być użyczone np. przez rodzinę, znajomego. Dzięki takiemu zabiegowi zyskujemy możliwość finansowania dodatkowo w kilku bankach. W takiej opcji trzeba dostarczyć dokumentację wraz z wyceną dla obydwu nieruchomości oddzielnie. Po uzyskaniu prawa do nabywanej nieruchomości oraz dokonaniu wpisu właściciela w dziale II księgi wieczystej istnieje możliwość zamiany zabezpieczenia i zwolnienie nieruchomości, która czasowo posłużyła do sfinalizowania zakupu z licytacji komorniczej.

Pożyczka hipoteczna

Środki na dowolny cel są zabezpieczone na hipotece nieruchomości. Pożyczka hipoteczna jest trochę droższa od kredytu na zakup. O ile w przypadku kredytu celowego oprocentowanie wyniesie w zakresie 3,5–4%, o tyle w przypadku pożyczki hipotecznej będzie zawierać się między 5–6% w skali roku. Pożyczka hipoteczna jest korzystnym rozwiązaniem, ponieważ można uzyskać ją znacznie wcześniej. Nie trzeba czekać na zakończenie licytacji. Można przygotować się do zakupu nieruchomości od komornika i tylko czekać, aż na rynek trafi jakaś okazja.

Środki na remont nieruchomości

Nieruchomości zakupione na licytacji zazwyczaj wymagają gruntownego remontu. Istnieje możliwość, by do kredytu na zakup dodać środki na remont nieruchomości. Banki kredytują wyposażenie trwale zespolone z nieruchomością. np. meble do zabudowy, biały montaż, podłogę, kafelki, malowanie i inne. Do wniosku należy dostarczyć kosztorys na druku bankowym. Kosztorysy mają zazwyczaj prostą konstrukcję. W kwotach można uwzględnić zarówno materiały, jak i robociznę. Nie trzeba podawać konkretnych materiałów, producentów, modeli, liczby metrów bieżących czy kwadratowych. Kredyt na remont będzie wypłacony po formalnym nabyciu nieruchomości. Maksymalny czas na wykonanie remontu to zakres 6–12 miesięcy. Rozliczenie następuje na podstawie zdjęć wykonanych we własnym zakresie lub podczas inspekcji pracownika banku. Nie trzeba zbierać faktur oraz rachunków, dzięki czemu można zaoszczędzić na robociźnie.

Lista dokumentów do kredytu

Dokumenty finansowe i osobiste zależą od indywidualnej sytuacji danej osoby lub gospodarstwa domowego. Potencjalne wymagania w Twojej sytuacji można sprawdzić w jednym z wcześniejszych moich wpisów. Nieco precyzyjnej da się określić listę dokumentów nieruchomości, które trzeba złożyć wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny.

  1. Operat szacunkowy nieruchomości
  2. Protokół z licytacji komorniczej
  3. Postanowienie o przebiciu w przypadku licytacji wraz podaniem terminu zapłaty, numeru rachunku, na który powinna być dokonana wpłata
  4. Potwierdzenie wpłaty wadium
  5. Numer księgi wieczystej

Szczegółowe wymagania opisałem w jednym z poprzednich tematów na blog lista dokumentów do kredytu

Co się dzieje z zadłużeniami z księgi wieczystej po zakończeniu transakcji?

Wpisy hipotek oraz wszelkie roszczenia są wykreślane z księgi wieczystej po licytacji i zapłacie całości środków. Nawet jeśli komornik nie uzyskał ze sprzedaży nieruchomości całego długu, nabywana nieruchomość będzie wolna od obciążeń. Komornik będzie próbował dochodzić spełnienia wierzytelności z innego majątku dłużnika, o ile takowy istnieje.

Najbardziej problemowy jest wpis dożywocia. To prawo, o ile zostało zgłoszone na maksymalnie 3 dni przez licytacją, będzie obowiązywało również nowego właściciela nieruchomości. Jeśli umowa dożywocia nie precyzowała, jakie świadczenia wchodzą w jej zakres, właściciel mieszkania będzie musiał przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło, opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom (art. 908 § 1 kodeksu cywilnego). Jeśli w księdze wieczystej nieruchomości będzie wpisane dożywocie, żaden z banków na chwilę obecną nie zabezpieczy się na hipotece.

Jakie są ryzyka zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej?

Zakup nieruchomości z licytacji jest ryzykowny w kilku momentach. Posiadanie świadomości, gdzie są słabe punkty i ich niwelacja pozwalają doprowadzić transakcje do szczęśliwego finału. Wśród najważniejszych zagrożeń wskazałbym:

  1. długi czas oczekiwania na decyzję kredytową.
  2. możliwość utraty wadium ze względu na brak spełnienia warunków licytacji; wadium jest traktowane jak zadatek.
  3. prawdopodobna konieczność eksmisji dotychczasowych właścicieli – może to być długotrwały proces ze względu na brak dostępu do socjalnych lokali zamiennych.
  4. wątpliwy stan techniczny nieruchomości i potencjalna konieczność wydatkowania bliżej nieokreślonych kwot na doprowadzenie do stanu używalności.

Kto nie może brać udziału w licytacji?

Z możliwości uczestnictwa w licytacji zwolnione ustawowo są:

  1. osoby będące na licytacji w charakterze urzędowym.
  2. strony postępowania (dłużnik, komornik) oraz ich dzieci, małżonkowie rodzice, rodzeństwo.
  3. licytanci, którzy nie dotrzymali warunków wcześniejszej licytacji dotyczącej tej samej nieruchomości.
  4. osoby, które do nabycia nieruchomości potrzebuję specjalnej zgody, np. cudzoziemcy.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji to jedna z trudniejszych transakcji. Mają na to wpływ głównie dwa czynniki.

Pierwszym jest ograniczona liczba banków, które będą zainteresowane tego typu finansowaniem.

Drugim czynnikiem ograniczającym jest czas, w którym trzeba przeprowadzić cały proces. Być może warto ryzykować, gdyż licytacja daje możliwości zakupu nieruchomości po znacznie niższej cenie od rynkowej. To jest transakcja dla świadomych uczestników gry. Jeśli dobrze przemyślisz wszystkie kroki to istnieje bardzo duża szansa na kupno nieruchomości znacznie poniżej ceny rynkowej. Transakcje tego rodzaju szczególnie polecałbym ludziom, którzy w razie nieotrzymania kredytu będą mogli wyłożyć gotówkę, a następnie zrefinansować poniesione koszty mieszkaniowe. Ewentualnie dla tych, którzy posiadają nieruchomość na której hipotece można oprzeć całą transakcję.

W powyższym artykule rozpisałem wszystkie punkty zapalne zakupu nieruchomości od komornika na kredyt. Jak widać, jest ich dużo, więc zalecam ostrożność i analizę każdego kroku.

Jeśli masz jakiekolwiek pytania w kwestii kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej, daj znać koniecznie znać w komentarzu poniżej. Postaram się odnieść do każdego pytania i wątpliwości.

Kredyt na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej
4.8 (95.29%) 34 votes

Powiązane wpisy