Kiedy spadną stopy procentowe? Analiza rat kredytu hipotecznego

Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe NBP o 0,25 p.p. i od 3 lipca 2025 r. stopa referencyjna wynosi 5,00%. Eksperci, m.in. ze Związku Banków Polskich, szacują, że rata kredytu hipotecznego spadnie o ok. 150–170 zł przy kwocie 400 tys. zł, choć efekty tego będą widoczne z opóźnieniem, zależnie od WIBOR-u. Niestety, Polska w porównaniu do wielu krajów europejskich, nadal oferuje jedne z najwyższych oprocentowań kredytów hipotecznych. Kiedy spadną raty kredytów? W dzisiejszym artykule postaram się odpowiedzieć na to pytanie.

Aktualizacja prognoz stóp [3 lipca 2025 rok]

Po ostatnim posiedzeniu RPP z 1-2 lipca 2025 r., czyli w miesiącu nowej projekcji inflacyjnej NBP, Rada postanowiła obniżyć stopy procentowe o 0,25 punktu procentowego. Od 3 lipca 2025 r. obowiązują więc nowe stawki:

• stopa referencyjna: 5% w skali roku;
• stopa lombardowa: 5,50% w skali roku;
• stopa depozytowa: 4,50% w skali roku;
• stopa redyskontowa weksli: 5,05% w skali roku;
• stopa dyskontowa weksli: 5,10% w skali roku.

Przypomnę tylko, że w maju 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na długo oczekiwaną obniżkę stóp procentowych, redukując stopę referencyjną o 0,5 punktu procentowego do poziomu 5,25%. Była to pierwsza taka zmiana od października 2023 r. (wówczas stopa referencyjna do kwietnia 2025 r. wynosiła 5,75%) i sygnał potencjalnego początku cyklu łagodzenia polityki pieniężnej. Decyzja ta została podjęta w odpowiedzi na spadek inflacji do 4,2% w kwietniu oraz osłabienie dynamiki wzrostu gospodarczego. Co z kolei było wskaźnikiem na potencjalną potrzebę stymulacji aktywności ekonomicznej.

Jednocześnie prezes NBP Adam Glapiński dość jednoznacznie, przynajmniej w oficjalnej wersji tonuje nastroje. Wedle słów Prezesa NBP obniżka stóp procentowych jest „dostosowaniem” polityki pieniężnej, a nie początkiem trwałego cyklu obniżek.

Wypowiedź eksperta:

„RPP podjęła decyzję o obniżeniu stóp procentowych o 0,25 p.p. W nadchodzących miesiącach można spodziewać się kolejnych cięć. Warto jednak podkreślić, że rynek zareagował na te sygnały już wcześniej — wskaźniki rynkowe, na których opierają się cenniki kredytów hipotecznych, obniżyły się znacząco już od około miesiąca. W niektórych przypadkach spadki wynoszą nawet około 1 p.p., co wskazuje, że rynek wyczekuje dalszych obniżek. Zakładam, że oprocentowanie oraz wysokość rat kredytowych będą sukcesywnie spadać.”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Co to są stopy procentowe?

W Polsce podstawą do wyznaczania wszelakiego oprocentowania dla produktów kredytowych jest stopa referencyjna, czyli stopa procentowa. Jej wysokość ustalana jest zwyczajowo raz na miesiąc przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Taki zabieg ma przeciwdziałać inflacji, a więc innymi słowy, wzrostowi cen materiałów i usług.

Spójrz na prosty przykład.

Jeśli RPP podniesie stopy procentowe, to konsumenci i podmioty gospodarcze są mniej zainteresowane zaciąganiem zobowiązań, w tym również kredytów mieszkaniowych. Czyli w przypadku podwyżki stopy, wzrasta rata oraz całkowity koszt kredytu. Odwracając sytuację, gdy stopy procentowe spadną, raty kredytów oraz całkowity koszt również ulegną obniżce.

Miejmy jednak nadzieję, że po kilku latach zmagań z wysoką inflacją i redukcją ryzyk związanych z cenami energii, nadszedł w końcu czas na obniżki, które przede wszystkim odczują osoby posiadające zobowiązania kredytowe.

Polecam Ci mój artykuł, jak zabezpieczyć swoje raty, gdy nastąpi wzrost stopy procentowej.

Co to jest WIBOR?

Na podstawie stopy referencyjnej rynek ustala poziom wskaźnika referencyjnego WIBOR (*do wyboru masz stawki WIBOR: 1M/3M/6M/12M), który jest z kolei składnikiem oprocentowania kredytów hipotecznych. WIBOR oraz marża tworzą wspólnie oprocentowanie nominalne. Zalecam zapamiętać, że WIBOR zmienia się w czasie, w zależności od wahań rynku.

Kiedy spadną raty kredytu hipotecznego w 2025 roku?

Dwie widoczne obniżki są już za nami (maj i lipiec 2025 r.). Ostrożne prognozy zwiastują, że w kolejnych miesiącach na posiedzeniach Rady Polityki Pieniężnej, również możemy spodziewać się spadku stóp procentowych. Wszyscy liczymy po cichu, że będą one miały charakter cykliczny, a nie jednorazowy.

Część specjalistów zakłada, że WIBOR 3M może spaść aż do 4,03% przez następne 6-9 miesięcy, co przełożyłoby się np. na obiżenie raty o ok. 600 zł przy kredycie 500 tys. zł. Z kolei WIBOR 6M może zejść do ok. 4,18%, co po kolejnej obniżce RPP i zmianie WIBOR-u pozwoli na spadek raty o ok. 528 zł.

Co więcej, rynek nie czeka na decyzje Rady Polityki Pieniężnej – postanowił działać szybciej, reagując na sygnały od prof. Glapińskiego o możliwym łagodzeniu polityki pieniężnej. W odpowiedzi na te zapowiedzi WIBOR (*1M/3M/6M/12M), czyli wskaźnik, który wpływa na oprocentowanie kredytów, zaliczył dawno niewidziane spadki. W zależności od jego rodzaju jesteśmy świadkami obniżek w zakresie 0,05-0,3 p.p w dosłownie 2 dni!

Co to oznacza dla przeciętnego Kowalskiego? A to, że jeśli niedługo zamierzasz złożyć wniosek kredytowy bądź aktualizować swój wskaźnik WIBOR, to możesz liczyć na niższe oprocentowanie i niższe raty kredytowe.

Dlaczego RPP może wstrzymać się z obniżkami stóp procentowych? [Analiza aktualnej sytuacji gospodarczej]

Wzrost wynagrodzeń nadal silny

Presja płacowa nie słabnie. W maju 2025 r. średnie wynagrodzenie było o 9% wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej. To jeden z głównych motorów inflacji popytowej, który może powstrzymywać RPP przed cięciem stóp procentowych.

Polacy więcej wydają = rośnie konsumpcja

Sprzedaż detaliczna wzrosła o 4,4% r/r. Oznacza to wzrost popytu wewnętrznego, co w dłuższej perspektywie może przełożyć się na wyższą inflację bazową.

Niepewność wokół cen energii

Brak oficjalnych prognoz na IV kwartał 2025 r. oraz możliwość wygaszenia wsparcia mogą wpłynąć na wzrost kosztów energii dla gospodarstw i firm.

PKB rośnie szybciej niż oczekiwano

Wzrost gospodarczy na poziomie 2,4% w 2024 r. i 3,5% w 2025 r. sugeruje silne odbicie polskiej gospodarki. To oczywiście bardzo dobra wiadomość, ale mogąca zniechęcić RPP do zbyt szybkiego luzowania polityki pieniężnej.

Polityka fiskalna pod presją

Deficyt sektora finansów publicznych wciąż jest bardzo wysoki (ponad 6%). A większe zadłużenie państwa oznacza presję na inflację, która może ograniczać przestrzeń do obniżek stóp.

Brak informacji o budżecie na 2025 r.

Nadal nic nie wiemy o planach wydatków i prognozach dochodów na rok 2025, co również nie ułatwia tworzeniu projekcji inflacji.

Do jakiego poziomu inflacji dąży Rada Polityki Pieniężnej?

RPP ma dokładnie określony cel inflacyjny. W „świecie idealnym” powinniśmy „żyć” w Polsce z inflacją na poziomie 2,5%. Jednocześnie dopuszcza się jej maksymalne odchylenie +/- 1 p.p. Co oznacza, że w przypadku, gdy będzie się ona poruszała się w kanale 1,5-3,5%, cel ten dalej będzie spełniony.

Obecnie inflacja wynosi 4,1%, teoretycznie jest więc tylko trochę powyżej celu inflacyjnego. Paradoks polega na tym, że niektóre dobre informacje z gospodarki oznaczają złe informacje dla kredytobiorców. Tu nie wszyscy będą ich sprzymierzeńcami.

[..] kierując się jednym, jedynym kryterium. Jest nim walka z inflacją, z nadmierną inflacją, dążąc do ustabilizowania niskiego poziomu inflacji w średnim okresie czasu, mniej więcej dwóch lat. To jest jedyny cel kształtowania polityki pieniężnej i stóp procentowych.

Prezes NBP, prof. Adam Glapiński

Prezes NBP zdecydowanie odciął się od sugestii, że RPP kieruje się sytuacją kredytobiorców, co „w ogóle nie leży w zakresie zadań” banku centralnego. Podkreślił dodatkowo, że kredyty mieszkaniowe interesują NBP jedynie jako jeden z elementów ruchów finansowych w gospodarce, ale nie stanowią celu jego działań.

Stopy procentowe a oprocentowanie kredytów hipotecznych

W przypadku kredytów hipotecznych oprocentowanie jest ściśle zależne od stóp procentowych. WIBOR obok marży jest składową oprocentowania zmiennego. Stopy procentowe mają również wpływ na stawki oprocentowania stałego. Jeśli RPP obniżyłaby ich wartość, to oprocentowanie kredytów hipotecznych proporcjonalnie podąży w tym samym kierunku. Dodam jeszcze, że w przypadku znaczącego spadku WIBOR banki mogą podwyższać marże kredytowe.

Skutek tego jest jeden: pomimo niższych stóp procentowych, raty kredytu oscylują na wysokim poziomie, bo korzyści wynikające z obniżek niwelowane są przez wyższe koszty kredytowania. Aby temu zapobiec, przyda Ci się w tym temacie pomoc doświadczonego eksperta kredytowego, który potrafi i umie negocjować z bankami.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Prognoza kosztów dla kredytów hipotecznych na rok 2025

Nie jestem w stanie dokładnie określić zakresu obniżek stóp procentowych, a więc i finalnej wartości kosztów dla kredytów hipotecznych. Zwizualizuję Ci to na podstawie różnych scenariuszy.

Oto moje prognozy kosztów.

Ile spadnie rata kredytu po obniżce stóp procentowych?

Spadek raty i kosztów odsetkowych będzie zależeć od wysokości obniżki stóp procentowych. Założyłem trzy scenariusze: kredyt mieszkaniowy na 300 000 zł, 450 000 zł oraz 600 000 zł. Dla każdego przypadku identyczny jest okres kredytowania (25 lat), a marża bankowa oscyluje na poziomie 2%.

Kredyt hipoteczny 300 000 zł, okres kredytowania 25 lat, marża 2%

Kredyt hipoteczny 450 000 zł, okres kredytowania 25 lat, marża 2%

Kredyt hipoteczny 600 000 zł, okres kredytowania 25 lat, marża 2%

Wniosek ogólny, jaki musisz wynieść z powyższych obliczeń, jest taki, że nawet niewielka obniżka stóp procentowych ma realny wpływ na wysokość rat miesięcznych, całkowity koszt kredytu i finalnie na Twoje możliwości kredytowe.

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny 600 tys. złotych: warunki, oprocentowanie, zdolność kredytowa, wkład własny

Stopy procentowe a zdolność kredytowa

Wysokość stóp procentowych ma także realny wpływ na zdolność kredytową. Im niższe stopy procentowe, tym wyższa zdolność kredytowa. Im wyższe stopy procentowe, tym zmniejsza się dostępna maksymalna kwota kredytu.

Dobra wiadomość jest taka, że w tym zakresie może się zadziać na rynku sporo dobrego, choć jednocześnie może się to odbić negatywnie na cenach nieruchomości (*mimo że już od dłuższego czasu słyszymy o ich rzekomych obniżkach).

Zrobiłem symulację zdolności kredytowej dla singla o dochodach w wysokości 7 000 zł oraz dwójki osób o łącznych dochodach na kwotę 10 000 zł.

Zdolność kredytowa singla o dochodach 7 000 zł

Zdolność kredytowa pary o dochodach 10 000 zł

Z powyższych informacji najważniejsze jest to, byś zapamiętał, że spadający WIBOR oznacza, że możesz dostać wyższy kredyt, płacić niższą ratę i szybciej zrealizować plan zakupu mieszkania. Ale im więcej osób wróci na rynek, tym szybciej może skończyć się czas takich okazji cenowych. Jeśli czekasz z decyzją – to być może jest to właściwy moment, by podjąć się sfinansowania nieruchomości.

Zbadaj swoją zdolność kredytową, korzystając z darmowego kalkulatora. *Pamiętaj, że narzędzie wygeneruje szacunkowe wyliczenia, które mogą się różnić od obliczeń banków.

Kiedy Rada Polityki Pieniężnej zmienia stopy procentowe?

Posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej odbywają się zwyczajowo w pierwszych dniach miesiąca. Posiedzenia te dzielą się na decyzyjne i niedecyzyjne. W 2025 r. mamy 11 posiedzeń decyzyjnych i 1 niedecyzyjne (sierpień 2025).

Co obecnie wybrać oprocentowanie stałe czy zmienne?

Biorąc pod uwagę spadki stóp procentowych, można skłaniać się do wyboru kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Najszybciej na spodziewane obniżki zareaguje kredyt oparty o WIBOR 1M (np. w ING Bank Śląski), wolniej WIBOR 3M (np. w mBank), jeszcze wolniej WIBOR 6M (np. w PKO BP).

Z kolei kredyt ze stałą ratą to dobre rozwiązanie dla osób, które cenią sobie spokój i przewidywalność. Nawet jeśli stopy procentowe zaczną spadać, sytuacja na świecie może się szybko zmienić – i wtedy raty zmienne mogą znowu wzrosnąć. Stałe oprocentowanie daje poczucie bezpieczeństwa, choć na starcie musisz być przygotowany na spłatę wyższej raty (ok. 1 punkt procentowy więcej).

Aktualnie różnica między oprocentowaniem zmiennym i stałym jest na poziomie około 1 p.p. Prawdopodobnie dopiero pierwsze trzy cięcia stóp spowodują zrównanie rat.

Jeśli chciałbyś dowiedzieć się więcej na temat różnic między tymi dwoma typami oprocentowania, zapraszam do zapoznania się z moim wpisem: Oprocentowanie stałe czy zmienne: co teraz wybrać?

Prognozy stóp procentowych NBP w 2025 r.

Prześledźmy jeszcze ścieżkę stóp procentowych, którą przedstawił jeden z banków (dokładnie BNP Paribas). Poniekąd może ona dać Ci odpowiedź na pytanie: „stała czy zmienna stopa procentowa”. Według szacunków instytucji nie jest wykluczony scenariusz bardziej zdecydowanych cięć stóp procentowych. Bank podtrzymuje jednak opinię, że do końca przyszłego roku stopa referencyjna w Polsce zostanie obniżona do 3,50%. Innymi słowy, mniej cięć w tym roku, oznaczałoby więcej luzowania w 2026 r.

Co przeciętny Kowalski może wyczytać z powyższych wykresów? Pierwszy po lewej ukazuje, że ścieżka obniżek stóp procentowych rozpocznie się od lipca 2025 r., spadek do 4,50% do końca 2025 r. i dalszy spadek do 3,50% do końca 2026 r. Na drugiej infografice, widzisz wycenę rynkową przyszłych stóp NBP, które są zbliżone do prognoz BNP Paribas, co sugeruje, że rynek uwzględnia możliwość obniżek stóp w swoich wycenach.

Jakie to może mieć znaczenie dla kredytobiorców i inwestorów?

Dla kredytobiorców:

• oczekiwane obniżki stóp procentowych mogą przełożyć się na niższe raty kredytów w II poł. 2025 r.​

Dla inwestorów:

• potencjalne obniżki stóp mogą wpłynąć na rentowność obligacji i kursy walutowe, co warto uwzględniać w swoich strategiach inwestycyjnych.

Czy raty kredytów ze stałym oprocentowaniem również się obniżą?

Jeśli posiadasz kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem, to spadki stóp procentowych nie wpłyną na ratę Twojego zobowiązania. Spadek oprocentowania będziesz mógł odczuć dopiero po zakończeniu obowiązywania oprocentowania stałego. Możesz rozważyć kwestię refinansowania kredytu do innego banku celem polepszenia swoich warunków.

Pamiętaj tylko, że nie możesz refinansować kredytu ze stałego oprocentowania na zmienne. Możesz zmienić tylko ze stałego na stałe. Jeśli posiadasz kredyt ze stałą ratą, warto wstrzymać się z decyzją o zmianie instytucji na kilka miesięcy, już po ustabilizowaniu się oprocentowania na niższych poziomach.

Spadki stóp procentowych pozytywnie wpłyną na oferty banków kierowane dla nowych klientów. Nowe oferty oprocentowania stałego również będą niższe niż dotychczasowe warunki cenowe.

Historia zmian stóp procentowych w Polsce (2016–2025)

Cofnijmy się jeszcze do przeszłości. Zobaczmy, jak stopa referencyjna kształtowała się na przestrzeni ostatnich 9 lat. Dane pochodzą z oficjalnych źródeł NBP.

Obecny poziom stóp procentowych, jest zdecydowanie wyższy niż w latach 2016–2021 r. Rekorodowo niski wynik miał miejsce na przełomie maja 2020 r. i września 2021 r. Wówczas stopa osiągnęła jedyne 0,1% (w latach 2016-04.2020 r. – 1,5%). Przekładało się to oczywiście na dobrą passę w zaciąganiu kredytów. Później, jak widzimy nastąpił skok, we wrześniu było to już 6,75%, zaś powolny spadek zaczął się od sierpnia 2023 r. i trwa nadal.

Co z kredytami hipotecznymi w 2025? Podsumowanie

Zacznę od tego, co musisz wiedzieć jako przyszły kredytobiorca.

1. Rynek nieruchomości może się ożywić: jeśli stopy procentowe zaczną realnie spadać, więcej osób będzie chciało kupić mieszkania. A to może oznaczać koniec obniżek cen.
2. To może być dobry moment na zakup nieruchomości: dziś mieszkania są tańsze niż kilka lat temu. Jeśli kupisz teraz, jest szansa, że kupisz na „dołku” cenowym, zanim rynek odbije.
3. Niższe stopy = łatwiej o kredyt: spadek stóp procentowych zwiększa zdolność kredytową i obniża miesięczną ratę, co może ułatwić Ci decyzję o nabyciu nieruchomości.
4. Zmienne oprocentowanie może się opłacić: jeśli wybierzesz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, Twoja rata prawdopodobnie będzie stopniowo malała – o ile trend spadku stóp się utrzyma.
5. Optymizm wraca na rynek: ludzie znów zaczynają myśleć o inwestycjach, co pokazuje m.in. sukces programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. W 2025 roku liczba udzielanych kredytów może wzrosnąć.

Jeśli nie wiesz albo obawiasz się tego, jak przystąpić do kredytu hipotecznego, zerknij na mój osobny wpis:

• Jak wybrać kredyt hipoteczny i jakich błędów unikać?

Zapraszam do komentowania!

FAQ: pytania czytelników