Wywiady
22 czerwca 2022
16
Niewątpliwie zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest nie tylko trudną i odpowiedzialną decyzją, ale również skomplikowanym i kryjącym wiele tajemnic procesem. Dzięki Rafałowi Boguckiemu, doradcy kredytowemu firmy Profit Tree, który w sposób szczery i wyczerpujący odpowiedział nam na nasze pytania, możemy dowiedzieć się nieco więcej na temat popularnego „mortgage’u”. Ten wywiad to lektura obowiązkowa dla każdego, kto zastanawia się nad kredytem na dom czy mieszkanie w Wielkiej Brytanii. Przybliżamy jak wygląda zaciągnięcie kredytu hipotecznego w UK.
Michał Dawidowicz (MD): Jaki wpływ ma Brexit na kredyty hipoteczne w Wielkiej Brytanii? Co z cenami nieruchomości?
Rafał Bogucki (RB): Obserwując oferty banków w ostatnich kilku miesiącach, można dojść do wniosku, że Brexit ma dość pozytywny wpływ, nie tylko na same kredyty hipoteczne, ale także na ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Ogromną rolę odegrał tutaj sam bank centralny Wielkiej Brytanii, czyli Bank of England, który 4 sierpnia 2016 roku obniżył stopę procentową do najniższego w historii poziomu 0.25%. Komitet Polityki Pieniężnej (ang. Monetary Policy Committee) 2 sierpnia bieżącego roku ponownie zagłosował, aby stopa procentowa Banku Angielskiego (ang. Base Rate) pozostała na aktualnym, bardzo niskim poziomie. W związku z czym osoby, chcące zaczerpnąć korzyści płynących z bardzo kuszących ofert kredytodawców w Wielkiej Brytanii pod koniec bieżącego roku lub dopiero na początku przyszłego, mogą odetchnąć z ulgą, gdyż tendencja najprawdopodobniej jeszcze się utrzyma.
Czy opłaca się brać kredyt hipoteczny w UK? Może lepiej całe życie wynajmować?
RB:Należy zdawać sobie sprawę z pewnej niesamowicie istotnej różnicy między kupnem domu czy też mieszkania, a jego wynajmowaniem. Kwestia, którą klient musi wziąć pod uwagę w chwili podejmowania decyzji, to różnica w odpowiedzialności, jaka będzie na nim ciążyła przez najbliższe kilkadziesiąt lub kilkanaście lat w przypadku kredytu hipotecznego, w porównaniu z kilkunastoma lub nawet niekiedy kilkoma miesiącami zobowiązującymi go do płatności za czynsz wynajmowanego mieszkania lub domu. Decyzja o skorzystaniu z kredytu hipotecznego w UK jest o tyle ważna, że banki w Wielkiej Brytanii mają prawo do odebrania nieruchomości w przypadku, gdy nie będziemy regularnie spłacać naszego kredytu.
Po pierwsze jednak, na sytuacje, które sprawiają, że tracimy możliwość spłacania kredytu, takie jak choroba, śmierć członka rodziny czy utrata pracy, możemy się ubezpieczyć. Należy pamiętać, że rynek ubezpieczeń w Anglii jest bardzo duży, a ceny – konkurencyjne. To sprawia, że możemy zminimalizować ryzyko odebrania nam nieruchomości przez bank, uiszczając co miesiąc naprawdę niewielką opłatę.
Wynajmując mieszkanie, niestety nie budujemy swojej przyszłości. Pieniądze, na które ciężko pracujemy, co miesiąc znikają z naszego konta i zasilają konto kogoś innego, nie zostawiając nam żadnej wartości dodanej. Nie opłaca nam się również lokować pieniędzy w takie miejsce, np. robiąc remont, czy urządzając mieszkanie, na czym cierpi jakość naszego życia.
Niestety, wynajmowanie mieszkania jest odwrotnością inwestycji. Zdecydowana większość z nas nie dysponuje kapitałem, pozwalającym na zakup mieszkania „od ręki”, jako emigranci nie mamy również odziedziczonych nieruchomości w UK – jeśli planujemy pozostać na Wyspach, jedyną dojrzałą decyzją jest więc kredyt hipoteczny.
MD:Jakie podstawowe warunki należy spełnić, aby móc się ubiegać o kredyt hipoteczny w UK?
RB:Pierwszym podstawowym warunkiem jest posiadanie wkładu własnego, tzw. depozytu, który musi stanowić na dzień dzisiejszy minimum 5% wartości nieruchomości, jaką pragniemy kupić. Wyjątek od tej reguły stanowią tzw. domy lub mieszkania przyznawane osobom będącym w ciężkiej sytuacji finansowej przez lokalną radę miasta określaną w UK mianem Borough Council, w przypadku których depozytem klienci dysponować nie muszą, pod warunkiem, że “odmieszkali” w owym domu okres co najmniej 3 lat – wówczas Council przydziela nawet 35% wartości nieruchomości na poczet wkładu własnego w momencie chęci wykupienia takiej nieruchomości przez lokatora. Oczywiście owy lokator nie otrzymuje gotówki do ręki, a jedynie zapewnienie na piśmie, że Rada Miasta będzie partycypować przy kredycie hipotecznym w banku.
Kolejnym ważnym warunkiem są zarobki klienta, gdzie w UK przyjmuje się, iż wysokość kredytu mniej więcej (z bardzo dużym naciskiem na “mniej więcej”) będzie stanowić 4.5 raza naszych rocznych zarobków brutto. Niestety dość często okazuje się to nie do końca prawda, gdyż na chwilę obecną (według zarządzenia Financial Conduct Authority) banki dysponują swoimi wewnętrznymi kalkulatorami (tzw. Affordability calculators), które weryfikują znacznie więcej aspektów niż tylko zarobki klienta. Są to np. zadłużenia, karty kredytowe, informacja na temat tego, czy klienci posiadają niepełnoletnie dzieci, które są przecież w 100% zależne finansowo od swoich rodziców, a więc wiąże się to z kosztami i tym samym zmniejszeniem potencjalnego budżetu wymaganego do zapłacenia raty kredytu. Osoby samozatrudnione, lub prowadzące własną firmę, spółkę itp. muszą pamiętać, że wymagany okres takowego zatrudnienia powinien wynosić minimum 2 lata. W wyjątkowych sytuacjach, klient może być samozatrudniony zaledwie przez rok, ale wówczas musi przygotować się na to, by wkład własny na zakup nieruchomości wynosił co najmniej 25%.
Na koniec należy również wspomnieć o aspektach, które całkowicie dyskwalifikują kredytobiorcę, takie jak np. wysokie zadłużenie w innym banku czy sprawa w sądzie z tytułu niespłacania zadłużenia (ang. CCJ, default account, IVA).
Podsumowując, w dzisiejszych czasach ciężko jest stworzyć jeden prosty schemat, a przynajmniej taki, który nie zawierałby się na kilkudziesięciu lub kilkuset stronach, aby przewidzieć każdy możliwy scenariusz potrzebny do stworzenia pod każdego klienta. Wszyscy klienci muszą zostać potraktowani indywidualnie, a ich kredyty również powinny być dopasowane w taki sposób, aby odpowiadały ich preferencjom do podejmowania ryzyka, czy sytuacji finansowej.
MD:Co w przypadku osób, które nie są w stanie dalej spłacać swojego zadłużenia? Czy to się często zdarza?
RB:Należy zdawać sobie sprawę z wszelkiego ryzyka, wiążącego się z kredytem hipotecznym, jeszcze zanim tego dokonamy. Tak jak wspomniałem wcześniej, w przypadku, gdy nie będziemy spłacali kredytu regularnie, bank może nam odebrać nieruchomość. Dzieje się tak za sprawą dokumentu Legal Charge, który klient, chcący otrzymać kredyt hipoteczny w UK, musi dobrowolnie podpisać i zgodzić się z jego warunkami i konsekwencjami. Prawo w Wielkiej Brytanii wyraźnie zaznacza, że choć nieruchomość w chwili zakupu w całości należy do kredytobiorcy, to bank ma prawo zabezpieczyć swój interes właśnie za sprawą naszej nieruchomości, którą to w sytuacji braku płatności ze strony klienta (zazwyczaj musi być to dość duże opóźnienie np. kilku miesięcy) może sprzedać. Brzmi prosto, prawda? W razie tarapatów, utraty pracy, czy zmiany zdania, wystarczyłoby po prostu przestać spłacać kredyt i po krzyku. Niestety na przejęciu nieruchomości przez bank kłopoty klienta bardzo często się nie kończą. Otóż nieraz okazuje się, że bank nie jest w stanie odzyskać w całości zadłużenia ze sprzedaży domu/mieszkania, jakie był mu należny klient w momencie przejęcia jego nieruchomości. Dzieje się tak za sprawą zazwyczaj dużego pośpiechu ze strony banku, aby takiej niewygodnej nieruchomości jak najszybciej się pozbyć w związku z czym dochodzi do licytacji, obniżenia ceny domu i tego typu zabiegów sprzedażowych.
Na szczęście (niestety na nieszczęście klienta) banki wpadły na genialny pomysł jak zapobiegać takim sytuacjom. Nazwali go “Higher Lending Charge” i jest to swego rodzaju ubezpieczenie na ewentualność zaistnienia różnicy w wysokości pożyczki klienta, a gotówką jaką bank otrzyma ze sprzedaży naszej nieruchomości. Za to ubezpieczenie oczywiście płaci klient, ale kwota ta na szczęście jest dopisana do kredytu, więc jest to nieodczuwalne. Na czym polega haczyk? Otóż ubezpieczyciel ma prawo zwrócić się do klienta, który spowodował problem i szkodę o zwrot pieniędzy, które zostały wypłacone bankowi (jak nietrudno sobie to wyobrazić, kwoty te mogą wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy funtów). Na szczęście w dzisiejszych czasach zdarza się to już niezwykle rzadko, dzieje się tak za sprawą odpowiednich środków ostrożności w postaci nakazu weryfikowania każdego klienta, oraz jego historii kredytowej i jego zarobków przez Mortgage Adviserów w UK.
W głównej jednak mierze zasługą zapobiegania tego typu przykrym sytuacjom są specjalne ubezpieczenia prywatne, mające na celu dosłownie uchronić klienta od braku środków finansowych w każdej możliwej sytuacji, takiej jak: utrata pracy z powodu redukcji etatów, długoterminowa choroba (ang. Accident and Unemployment Insurance, Income Protection Insurance), zachorowanie na chorobę krytyczną taka jak nowotwór, czy wylew (ang. Critical Illness Insurance), czy nawet w śmierć jednego lub obydwojga aplikantów (ang. Life Cover Insurance, Mortgage Protection Insurance). Należy bowiem pamiętać, iż rynek ubezpieczeniowy w Wielkiej Brytanii jest największym i najbardziej rozwiniętym w Europie i trzecim co do wielkości, oraz ilości klientów i skuteczności, na świecie (na pierwszym i drugim miejscu przodują USA i Japonia).
MD:Co jeśli dostaniemy pracę w innym mieście i będziemy chcieli się przenieść – co z naszym kredytem?
RB: To dobre pytanie. Podstawowym warunkiem banku, dotyczącym naszego kredytu i zakupionej nieruchomości jest wymóg jej zamieszkiwania, określany w UK jako “dwelling”. W przypadku, gdyby klient z jakiegoś powodu nie chciał już w niej mieszkać, lub dojazdy do pracy oddalonej o kilkaset mil nie wchodzą w grę, w takiej sytuacji pozostaje jedynie sprzedaż nieruchomości. Zapewne wiele osób myśli – a dlaczego nie miał(a)bym po prostu jej komuś wynająć i jeszcze dodatkowo czerpać z tego korzyści finansowej, a kredyt sam by się spłacał? Odpowiedź leży w prawie angielskim, którego zapis z pewnością znajdziemy w dokumentacji kredytu (ang. Mortgage Deed), który wyraźnie zakazuje wynajmowania naszej jedynej nieruchomości, na której to ciąży kredyt hipoteczny. Konsekwencją wynajmowania takiego domu jest możliwość odebrania nam do niej praw przez bank, czyli innymi słowy grozi nam po prostu eksmisja.
MD:Czemu w sprawie kredytu lepiej udać się do brokera niż bezpośrednio do banku?
RB:To moje ulubione pytanie, jakie dość często pada z ust klientów. Odpowiedź jest bardzo prosta – większe portfolio ofert oraz dostęp do tych banków lub building societies, które dla wielu klientów są nieznane, z racji bycia „przygniecionym” przez popularne instytucje. Korzyści płynące ze skorzystania z oferty takiego “mniej znanego” banku lub building society są dość oczywiste. Mniejszy bank jest w stanie oszczędzić na personelu i drogim budynku, co bardzo często odzwierciedla się w ich korzystniejszych ofertach oprocentowania, oraz kosztach administracyjnych aplikacji kredytu hipotecznego. Oczywiście nie zawsze jest to regułą, gdyż duże banki posiadające większy budżet są również w stanie kusić klientów atrakcyjnymi ofertami. Aczkolwiek i tutaj często zdarza się, że niezależny doradca kredytowy ma korzystniejszą ofertę niż pani w okienku danego banku.
MD:Jakie warunki trzeba spełnić, aby zostać brytyjskim brokerem kredytowym?
RB:Warunek jest jeden – kwalifikacje CeMAP (Certificate in Mortgage Advice and Practice) poziomu trzeciego, które można uzyskać na The London Institute of Banking & Finance. Są to kwalifikacje spełniające standardy organu postępowania finansowego w Wielkiej Brytanii (ang. Financial Conduct Authority, w skrócie FCA), bez których wykonywanie tego zawodu na terenie UK jest niedozwolone.
MD:Załóżmy, że Polak w Wielkiej Brytanii chce wziąć kredyt hipoteczny. Od czego musiałby zacząć i dlaczego miałby skorzystać z Waszych usług?
RB:Przede wszystkim dla wielu Polaków urzędowy język angielski nadal stanowi dość dużą barierę w kontakcie z doradcą kredytowym, czy w późniejszym etapie także prawnikiem. Problemem mogą być również dokumenty związane z zakupem nieruchomości, z którymi to kancelaria będzie wymagała, aby klient się zapoznał oraz je uzupełnił. Rolą doradcy kredytowego w naszej firmie, poza oczywiście pomocą w odnalezieniu najkorzystniejszego dla klienta kredytu, oraz skompletowaniu wszystkich niezbędnych informacji i papierów, dość często okazuje się być także pomoc w zakresie uzupełnienia odpowiednich pism w języku angielskim ze strony prawnika. W każdej innej sytuacji, jeśli okazałoby, że klient nie rozumie lub nie jest w stanie uzupełnić jakiegoś formularza (zakładając, że udał się do angielskiego doradcy), pozostaje pomoc tłumacza, co oznacza w tym momencie dodatkowe koszty.
Może zainteresuje Cię również:
MD:Jak wygląda pośrednictwo Waszych doradców między bankiem a kredytobiorcą?
RB:Zazwyczaj odbywa się to na zasadzie kontaktu telefoniczno-mailowego. Oczywiście są osoby, które absolutnie preferują kontakt w cztery oczy i wówczas dla nich także znajdziemy czas, ale coraz częściej nasi klienci preferują konsultację i rozmowy przez telefon. Jak nietrudno sobie wyobrazić, jest to po prostu znacznie praktyczniejsze, i zwyczajnie wygodniejsze dla klienta.
MD:Czy faktycznie dużo Polaków korzysta z Waszych usług? W jakich sprawach najczęściej dzwonią?
RB: Konsultanci w Profit Tree, każdego miesiąca wykonują ok. 4500-5000 telefonów do nowych klientów. Jak łatwo sobie wyobrazić, niektóre z tych telefonów w przyszłości mogą przerodzić się w transakcję zakupu nieruchomości. Nasza firma specjalizuje się w kilku obszarach finansowych, są to oczywiście kredyty hipoteczne, ale również ubezpieczenia zdrowotne oraz ubezpieczenia na samochód, leasing, ubezpieczenia firm, oraz pracowników, finansowe zabezpieczenie przyszłości dziecka (oprocentowane konto oszczędnościowe), a także księgowość. Klient, który skorzysta raz z jednej z naszych usług, w przyszłości prawdopodobnie znów do nas wróci. Nie bez powodu określamy się mianem “Centrum Finansowego” – po prostu klient znajdzie u nas kompleksową obsługę z bardzo szerokiego zakresu finansów. Dobrym przykładem takiej obsługi może być tutaj chociażby wewnętrzna wymiana informacji. Czyli klient, który rozliczał się przez naszych księgowych od kilku ostatnich lat, pewnego dnia wpadnie na pomysł kupna domu, może wówczas liczyć na sprawny przebieg transferu informacji i wymaganych rozliczeń podatkowych siebie lub firmy do doradcy kredytowego.
MD: Dziękuję Rafał za bardzo dużą ilość cennych informacji. Jestem pewien że czytelnicy mojego bloga dzięki Twoim wyjaśnieniom znajdą odpowiedzi na wiele wątpliwości związanych z zaciągnięciem kredytu w UK. Czy mógłbyś podać dane kontaktowe na której najlepiej się odzywać w kwestii uzyskania pomocy z Waszej firmy?
RB: Ja również dziękuję. Każdy zainteresowany może skorzystać z dowolnej formy kontaktu. Szczegóły na stronie https://www.profittreefinance.co.uk/#kontakt
Jeśli masz jakieś uwagi, pytania lub ciekawe informacje dotyczące kredytu hipotecznego w UK śmiało odzywaj się w komentarzach poniżej. Żaden post nie pozostanie bez odpowiedzi :)
