„Budowa domu to jak układanie puzzli” – Sławomir Zając o tym, jak zbudować dom bez błędów [Wywiad]

27-08-2025

7 min. czytania

Od wyboru działki, przez projekt i koszty, aż po wykończenie i energooszczędne rozwiązania. W tym wywiadzie Sławomir Zając, autor książki „Jak się wybudować i nie zwariować” i twórca bloga „Poradnik Budowlany”, zdradza, jak przejść przez proces budowy bez nerwów, przepłacania i niepotrzebnych poprawek. Zapraszam do lektury, bo ta rozmowa może być najlepszą inwestycją przed rozpoczęciem budowy.

1. Sławku, zanim zaczniemy rozmowę o technologiach, materiałach i kosztach, powiedz, co tak naprawdę czeka inwestora tuż przed wbiciem pierwszej łopaty w ziemię? Jakie błędy na tym etapie budowy domu zdarzają się najczęściej, i które widziałeś już setki razy?

Najczęstszy błąd to rozpoczęcie budowy w pośpiechu. Często słyszę, że ktoś chce ruszyć z pracami późną jesienią, aby wprowadzić się na Gwiazdkę kolejnego roku. Efekt? Budowa domu zaczyna się od projektu wybranego na chybił-trafił, bez przemyślenia i z niesprawdzonym wykonawcą.

Drugim błędem jest rozpoczęcie budowy bez wykonania badań gruntu (badań geotechnicznych), które pozwalają ocenić warunki gruntowo-wodne działki. To kluczowe, by uniknąć sytuacji, w której konieczna będzie zmiana sposobu posadowienia budynku albo wstrzymanie prac z powodu braku odpowiedniej nośności gruntu.

2. Kiedyś powiedziałeś, że budowa domu jest jak układanie puzzli – z tą różnicą, że nie wszystkie elementy od razu do siebie pasują. Co robić, gdy coś w tej układance nie chce się zgodzić, jeszcze zanim projekt na papierze zamieni się w rzeczywistość?

Prace projektowe to najlepszy moment na wprowadzanie zmian. Wtedy możemy dopasowywać elementy układanki tak długo, aż wszystkie puzzle znajdą swoje miejsce. Na papierze każda korekta jest prosta i tania, natomiast w trakcie budowy te same poprawki mogą oznaczać dodatkowe koszty i opóźnienia, a czasem nawet konieczność przeróbek konstrukcyjnych.

Dlatego im dokładniej dopracujemy projekt domu na początku, tym mniej problemów czeka nas na placu budowy.

3. Przypuszczam, że wielu naszych czytelników ma już kupioną działkę. Co jednak zrobić, gdy okazuje się, że nabyta ziemia wcale nie jest tak „idealna”, jak się wydawało? Jakie pułapki kryją się w tym pierwszym kroku, czyli w wyborze działki budowlanej, który może kosztować nas najwięcej?

Największa pułapka to zakup działki, na której budowa jest mocno utrudniona albo wręcz niemożliwa. Polecam zawsze zaczynać od sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dowiesz się z niego m.in., jaką część działki możesz zabudować, jaki rodzaj domu możesz postawić (parterowy, piętrowy) oraz jakie musisz mieć nachylenie i kolor dachu.

Jeśli działka nie jest objęta MPZP, koniecznie sprawdź, czy ma decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Brak planu i brak WZ w praktyce może oznaczać, że budowa domu w ogóle nie będzie możliwa.

Kolejny krok to sprawdzenie warunków gruntowych. Idealna sytuacja do posadowienia budynku to taka, kiedy w podłożu występują proste warunki gruntowe, a projektowany obiekt zalicza się do pierwszej kategorii geotechnicznej, który można posadowić bezpośrednio na gruncie. Jeśli jednak podłoże jest niekorzystne, może być konieczna kosztowna wymiana gruntu, sięgająca nawet kilkadziesięciu tysięcy złotych, zastosowanie płyty fundamentowej lub pali. W skrajnych przypadkach trzeba będzie zrezygnować z inwestycji.

4. A co z projektami? Czasem mamy w głowie jasną wizję domu, a potem trafiamy na projekt katalogowy i myślimy: „To może być ta droga do mojego domu”. Kiedy projekt katalogowy jest strzałem w dziesiątkę, a kiedy lepiej zainwestować w projekt indywidualny?

Jeżeli znajdziesz projekt domu katalogowy, który w 100% spełnia Twoje oczekiwania, to warto go kupić. Koszt zakupu i adaptacji takiego projektu, czyli dostosowania go do Twojej działki, jest zazwyczaj znacznie niższy niż stworzenie projektu indywidualnego od zera. Projekt katalogowy to także dobry wybór, jeśli chcesz wprowadzić w nim drobne zmiany, np. przesunąć okna lub zmienić ich wielkość.

Natomiast gdy planujesz powiększyć budynek, zmienić jego układ konstrukcyjny lub wprowadzić większe modyfikacje funkcji pomieszczeń, projekt indywidualny będzie bezpieczniejszym i bardziej elastycznym rozwiązaniem. Dzięki temu dom stanie się idealnie dopasowany do Ciebie, działki i Twojego stylu życia.

5. Tutaj niezmiernie ważny jest temat kosztorysu budowlanego, choć część osób traktuje go jako dokument poboczny, mniej istotny od reszty. Jakie błędy przy jego przygotowywaniu zdarzają się najczęściej i mogą później powodować dodatkowe koszty? Na co zwrócić uwagę, by uniknąć niechcianych pułapek?

Błędem jest sugerowanie się kosztorysami innych inwestorów. Każdy budynek jest inny – ma inną powierzchnię, kubaturę, materiały i rozwiązania. Jeżeli zamierzasz budować w systemie generalnego wykonawcy, najlepszym sposobem na rzetelne oszacowanie kosztów, jest zebranie kilku ofert od różnych firm budowlanych.

A gdy zakładasz samodzielnie zarządzać pracami, poproś projektanta o przygotowanie szczegółowego zestawienia materiałów (często jest to usługa płatna) i następnie skontaktuj się z wykonawcami z poszczególnych branż, by poznać ceny robocizny.

6. Mówiąc o budowie, często zapominamy o tym, co dzieje się poza jej murami. Jak naprawdę wygląda dzień na placu budowy? Co dzieje się, kiedy terminy zaczynają się rozmywać, a materiały nie docierają na czas? Jakie są Twoje najbardziej zapadające w pamięć „historie zza kulis” budowy?

Z punktu widzenia osoby, które buduje dom z pomocą wielu wykonawców, trudno mówić o typowym dniu na placu budowy. Inwestor pojawia się na budowie co kilka dni i sprawdza, czy wszystko jest wykonywane zgodnie z projektem i ustaleniami. Oczywiście trzeba być przygotowanym na opóźnienia, dlatego tak ważne są dobre relacje z wykonawcami. Dzięki temu, gdy jedna ekipa wejdzie na plac tydzień później, niż planowano, cała budowa nie staje w miejscu.

Budowa potrafi być stresująca, ale dobra wiadomość jest taka, że większość błędów można naprawić. Po zakończeniu inwestycji wiele „katastrof” wspominamy już tylko z uśmiechem – i często to właśnie te historie opowiadamy znajomym najchętniej.

7. I jeszcze jedno – jakie pytania warto zadać wykonawcy na samym początku współpracy? Czy są takie, które od razu pokażą, z kim mamy do czynienia?

Warto poprosić wykonawcę, aby dokładnie opowiedział, w jaki sposób będzie realizował poszczególne etapy budowy. Rzetelny fachowiec nie boi się dociekliwych inwestorów i chętnie odpowie na pytania, pokaże przykłady wcześniejszych realizacji i wyjaśni, dlaczego proponuje dane rozwiązania. Natomiast mniej rzetelny powie tylko: „Będzie Pan zadowolony” i może nas potraktować z góry.

8. Powiedz szczerze, jaka jest prawda o kosztach budowy domu? Gdzie można faktycznie zaoszczędzić, a gdzie nawet drobne oszczędności mogą zrujnować cały projekt? W jaki sposób inwestorzy wpadają w pułapkę „oszczędności”, które potem kosztują ich znacznie więcej?

Najprostsza i najbezpieczniejsza droga do obniżenia kosztów to budowa mniejszego i mniej skomplikowanego domu. Każdy dodatkowy metr kwadratowy to większy wydatek nie tylko na etapie budowy, ale i w przyszłym utrzymaniu.

Oszczędności można też szukać w wyborze rozwiązań i materiałów, np. poprzez pokrycie dachu blachodachówką zamiast dachówką ceramiczną czy rezygnacja z bardzo dużych, drogich przeszkleń. Warto przy tym pamiętać, aby zawsze porównywać całkowity koszt materiału i transportu.

Częstą pułapką jest skupienie się wyłącznie na „dużych” elementach, jak bloczki fundamentowe, pustaki czy stal zbrojeniowa, a jednocześnie przepłacanie na drobnych materiałach, jak papie, klejach, łącznikach czy taśmach uszczelniających. W skali całej budowy mogą to być tysiące złotych różnicy.

9. Z Twojej perspektywy, czy istnieją rozwiązania, które sprawiają, że budowa domu jest tańsza, a przy tym nie traci na jakości i funkcjonalności? Co realnie wpływa na budżet inwestycji?

Największe pole do oszczędności kryje się w dobrze przemyślanym i zoptymalizowanym projekcie domu. To na tym etapie decydujemy o konstrukcji, układzie pomieszczeń i rozwiązaniach technicznych, które mogą obniżyć koszty budowy bez utraty jej jakości czy funkcjonalności.

Oszczędności zapewni dodatkowo wybór rzetelnych wykonawców oraz porównywanie cen materiałów – i to nie tylko samych produktów, ale również transportu i montażu.

10. Kontynuując ten temat, jak już na początku budowy rozpoznać, czy wykonawca to prawdziwy fachowiec, czy tylko sprawny mówca? Jakie pytania warto zadać, by nie dać się zwieść ładnym słowom i mieć pewność, że nasza inwestycja przebiegnie bez problemów?

Dobrym testem jest zadanie konkretnych pytań o doświadczenie przy podobnych projektach oraz prośba o pokazanie zdjęć lub referencji z wcześniejszych realizacji. Rzetelny wykonawca chętnie je udostępni i szczegółowo opowie o przebiegu prac. Zdecydowanie warto zapytać o to, czy podpisze z nami umowę. Dobry fachowiec nie będzie miał z tym żadnego problemu.

11. Co sprawia, że ekipa budowlana staje się Twoim partnerem w budowie, a nie źródłem stresu przez kolejne miesiące?

Jeżeli ekipa budowlana przez długie tygodnie sprawia problemy, to znak, że współpraca się nie układa, i z niesolidnym wykonawcą najlepiej rozstać się jak najszybciej.

Aby uniknąć takiej sytuacji, zalecam regularnie bywać na budowie, kontrolować postęp prac i reagować od razu, gdy pojawiają się problemy. Wykonawca musi wiedzieć, że trzymamy rękę na pulsie.

12. Co dziś w budownictwie naprawdę działa i na co warto postawić, jeśli chcemy, żeby dom był bardziej przyszłościowy, energooszczędny, a przy tym nie przewrócił budżetu do góry nogami?

Przyszłościowy dom to taki, który będzie odpowiadał naszym potrzebom także za kilkanaście lat. Warto więc już na etapie projektu myśleć o elastyczności przestrzeni, np. wybudować dom z poddaszem do późniejszego zagospodarowania albo z możliwością rozbudowy. Pomieszczenia mogą zmieniać funkcje w zależności od potrzeb: gabinet na parterze może stać się pokojem dla dziecka, a pokój gościnny – domowym biurem.

A jeśli mowa o energooszczędności, to zaczyna się ona od poprawnej realizacji każdego etapu budowy. Nie ma znaczenia, że kupimy najlepsze okna czy izolację, gdy zostaną one źle zamontowane. Dlatego warto zadbać o każdy etap budowy, a po jej zakończeniu, wykonać badanie kamerą termowizyjną oraz badanie szczelności budynku.

13. Wśród Twoich klientów duże emocje wzbudzają tematy fotowoltaiki, rekuperacji, domów modułowych czy pasywnych? Co faktycznie warto wprowadzać, a co jest bardziej modą?

Fotowoltaika wciąż budzi wiele pytań: Czy to się opłaca? Kiedy inwestować? Obecne przepisy utrudniają precyzyjne określenie czasu zwrotu, dlatego polecam, aby już na etapie projektu domu uwzględnić możliwość montażu paneli, m.in. poprzez odpowiednie usytuowanie budynku względem stron świata czy powierzchni dachu. Samą instalację najlepiej wykonać dopiero po wprowadzeniu się, gdy znamy realne zużycie energii elektrycznej.

Z kolei domy pasywne przyciągają uwagę, ale entuzjazm często gaśnie po poznaniu kosztów. W mojej opinii lepiej skupić się na poprawnym wykonaniu domu o niskim zapotrzebowaniu na energię, bo budowa domu pasywnego da niewielkie korzyści.

Za to domy modułowe interesują głównie osoby planujące mniejsze budynki i oczekujące krótkiego czasu realizacji. To duży plus, ale wadą jest ograniczona liczba dostępnych projektów, co utrudnia pełne dopasowanie inwestycji do indywidualnych potrzeb.

14. Powiedz, jak to jest z tym nadzorem budowlanym? Czasem słyszy się, że inwestor powinien być na budowie codziennie, a czasem wystarczy „trzymać rękę na pulsie”. Jak Ty to widzisz? Jakie elementy nadzoru są absolutnie niezbędne, by budowa szła zgodnie z planem i bez problemów?

Kontrola jest niezbędna, szczególnie na początkowych etapach budowy, kiedy kładzione są fundamenty i powstają pierwsze elementy konstrukcji. Warto pojawiać się na placu co kilka dni, aby na bieżąco reagować na ewentualne problemy.

Kluczowe jest jednak zaangażowanie dobrego kierownika budowy, który upewni się, że prace są wykonywane zgodnie z projektem budowlanym i wiedzą techniczną. Jego rola w całym procesie budowlanym jest najbardziej odpowiedzialną funkcją.

15. Kiedy proces stawiania domu zaczyna przypominać „zabawę w detektywa” i odkrywasz, że coś nie idzie zgodnie z planem – jak radzisz sobie z niespodziewanymi problemami w trakcie realizacji inwestycji?

Jeśli prace są kontrolowane na bieżąco i mamy dobrego kierownika budowy, większość problemów można rozwiązać szybko i bez poważnych konsekwencji. Największe kłopoty pojawiają się wtedy, gdy nierzetelny wykonawca działa bez nadzoru, a błąd zostaje zauważony dopiero po kilku tygodniach.

Znam przypadki związane z koniecznością zburzenia dopiero co postawionej ściany działowej, ponieważ wykonawca źle odczytał wymiary z projektu. Gdyby kontrola odbyła się zaraz po wymurowaniu pierwszej warstwy, taki problem zostałby szybko wykryty i naprawiony.

16. Budowa to jedno, ale co potem? Jakie elementy wykończenia sprawiają, że dom staje się naprawdę funkcjonalny i komfortowy na lata? Co warto zrobić na samym początku, żeby potem nie żałować swojej decyzji?

Najwięcej komfortu w codziennym użytkowaniu daje dobrze przemyślane rozmieszczenie instalacji: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, oświetleniowej i niskoprądowej. Na etapie projektu warto zaplanować, ile gniazdek będzie w każdym pomieszczeniu, na jakiej wysokości będą łączniki świateł czy jakie przewody zostaną wyprowadzone na zewnątrz.

Warto również pamiętać o wyprowadzeniu kabli zasilających bramę wjazdową, czujniku bramy, furtce z zamkiem elektrycznym, domofonie oraz ewentualnie wideofonie. Dobrym rozwiązaniem jest wstawienie rury osłonowej AROT, która umożliwia przeciąganie kolejnych przewodów i ich wymianę. Może się ona przydać, gdy w przyszłości w Twojej okolicy pojawi się światłowód.

Dodatkowo polecam wyprowadzić gniazdka elektryczne na każdą ścianę tarasu i w innych miejscach na zewnątrz. Dzięki temu latem bez problemu podłączysz laptopa, telefon, elektryczną kosiarkę, piłę, podkaszarkę czy grilla, bez ciągnięcia kabli i przedłużaczy.

17. Opowiedz o Twoich ulubionych „patentach” budowlanych, które pomagają zaoszczędzić miejsce w domu, poprawiają ergonomię, a przy tym nie rujnują portfela.

Najważniejsze jest mądre zaplanowanie miejsc do przechowywania, bo w praktyce zawsze jest ich za mało. Większość z nas potrzebuje przestrzeni na ubrania, rowery, hulajnogi, zabawki, książki, gry, sprzęt elektroniczny i rzeczy związane z hobby.

Jednym z moich ulubionych rozwiązań jest wykorzystanie przestrzeni pod schodami. W zależności od wielkości wnęki można tam rozważyć zaprojektowanie wysuwanych szuflad lub półek albo jej zabudowanie i wstawienie drzwi. Dzięki temu powstanie schowek na odkurzacz i miotły, mała spiżarnia lub miejsce na wino czy inny alkohol, a nawet serwerownia bądź miejsce na narzędzia.

Takich praktycznych rozwiązań jest znacznie więcej: od wnęk na szafy w korytarzu po sprytne zabudowy w łazience. Kluczowe jest to, by o nich pomyśleć już na etapie projektu domu, bo wtedy można je zaplanować taniej, w tym bardziej funkcjonalnie.

18. Wracając do kwestii finansowania, kiedy lepiej wziąć kredyt na budowę domu, a kiedy opierać się na własnych oszczędnościach? Co doradzasz swoim klientom przy podejmowaniu tej decyzji?

Priorytetem powinno być uzyskanie finansowania na każdy etap budowy i szybkie jej zakończenie. Dlatego zniechęcam do finansowania budowy z bieżących środków, to generuje ryzyko dodatkowych kosztów, a im dłuższa budowa, tym większa niepewność cen.

Poza tym budowa z bieżących środków często oznacza wyższe koszty najmu. Jeśli masz inną nieruchomość, szybka przeprowadzka pozwoli Ci ją wynająć, a uzyskany dochód może przyspieszyć spłatę kredytu i zmniejszyć koszty odsetek. Pełne finansowanie budowy kredytem hipotecznym daje możliwość sprawnej organizacji prac, szybszego zakończenia inwestycji, a nawet korzystania z okazji cenowych, np. zakupu materiałów z wyprzedzeniem w dobrych cenach.

Oczywiście każdy przypadek jest inny, każdy ma inne dochody, buduje różne domy, ale chciałem przekazać jedno – budowa na kredyt jest dobrym oraz powszechnym rozwiązaniem, a korzystając z kredytu hipotecznego, dużo wcześniej wprowadzisz się do swojego wymarzonego domu niż poprzez finansowanie jego ze środków własnych.

Zobacz, co się bardziej opłaca: Budowa domu kredytem hipotecznym czy gotówką? [Analiza eksperta]

19. Jeśli miałbyś dać jedną, najważniejszą radę dla każdego, kto planuje budowę domu, co by to było? Co w tej branży się zmienia, a co pozostaje niezmienne?

Nie zmienia się jedno – aby wybudować dom, trzeba postawić na dobrych ludzi: projektantów, wykonawców i kierownika budowy.

20. Jakie książki, blogi czy filmy polecasz osobom, które chcą dobrze przygotować się do budowy domu i nie dać się złapać na marketingowe chwyty?

Zdecydowanie polecam książkę „Jak się wybudować i nie zwariować” – to praktyczny przewodnik, który stał się obowiązkową lekturą dla osób planujących budowę domu. Dzięki niej m.in. unikniesz stresu i chaosu, bo będziesz wiedzieć, jakie decyzje podejmować i w jakiej kolejności, poznasz realne koszty budowy domu oraz sposoby szacowania wydatków, nauczysz się rozmawiać z wykonawcami jak równy z równym, unikając kosztownych błędów. Otrzymasz również gotowy plan działania – od zakupu działki, przez wybór projektu, aż po odbiór domu.

Książkę można kupić na stronie Książka. – Książka – Jak się wybudować i nie zwariować?

Polecam także następujące serwisy: