x

Wniosek kredytowy

Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego

Dzisiaj chciałbym poruszyć temat niezwykle istotny dla każdego, kto myśli o budowie wymarzonego domu na własnej działce. Jako ekspert kredytowy, spotykam się z różnymi pytaniami dotyczącymi kredytów hipotecznych, ale jedno słowo kluczowe, które często się pojawia, to “kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego”. Wiele osób zastanawia się, jak dobrze przygotować się do tego procesu i jakie kroki powinno się podjąć przed rozpoczęciem budowy, aby uzyskać finansowanie na realizację swojego marzenia.

W tym artykule przybliżę Wam, jak przygotować kosztorys budowlany, na co zwrócić szczególną uwagę i jak ten dokument wpłynie na proces ubiegania się o kredyt hipoteczny. Wyjaśnię również, jakie inne aspekty warto wziąć pod uwagę, aby cały proces przebiegł sprawnie i bez większych przeszkód. Jeśli jesteś zainteresowany budową swojego domu, ten artykuł jest właśnie dla Ciebie! Zapraszam do lektury!

Spis treści

W dzisiejszym wpisie “Kosztorys do kredytu hipotecznego” dowiesz się:

  1. co to jest i co powinien zawierać kosztorys budowlany do kredytu,
  2. kto powinien sporządzić kosztorys budowy domu kredytu,
  3. dlaczego banki wymagają kosztorys inwestorski do budowy domu,
  4. jaki jest minimalny koszt budowy 1 m2 domu,
  5. czy do rozliczeń transzy kredytu trzeba mieć faktury,
  6. jakie są najczęściej popełniane błędy podczas wypełnienia kosztorysu budowy.

Czym jest jest kosztorys do kredytu hipotecznego?

Kosztorys budowlany do kredytu to jeden z podstawowych dokumentów do wniosku, jeśli zamierzasz budować od podstaw dom lub rozbudować istniejącą nieruchomość.
Kosztorys budowlany do kredytu to rozpiska wszystkich ważnych elementów budowy w podziale na poszczególne etapy budowy (stan zero, surowy otwarty, surowy zamknięty, deweloperski, pod klucz – tak w skrócie mniej więcej). Każdy bank ma na to przewidziany własny druk. Struktura kosztorysów pomiędzy bankami potrafi się delikatnie różnić. Nierzadko trzeba też wstępnie określić orientacyjne terminy realizacji poszczególnych prac budowlanych.  Niektóre banki wymagają, by na kosztorysie podpisała się osoba z uprawnieniami budowlanymi, np. kierownik budowy lub inspektor.

Dlaczego banki wymagają kosztorysu budowlanego?

Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego służy ocenie kosztów przewidzianych przez kredytobiorcę. Bank każdorazowo musi sprawdzić, czy prace wykonane oraz te zaplanowane są realne do przeprowadzenia. Szczególnie w odniesieniu do określonego czasu i w ramach podanych kosztów. Kosztorys budowlany musi współgrać z projektem technicznym nieruchomości.

W większości banków istnieją minima budowy 1 m2. Najczęściej jest to zakres 3 200 – 4 500 PLN/1 m2.. W zależności od banku, może się to odnosić do powierzchni użytkowej, użytkowej z pomieszczeniami gospodarczymi lub całkowitej.

Duża część kredytobiorców w tym momencie zaczyna protestować. Ekipa wyceniła koszt zrealizowania budowy niżej, roboty ziemne będą wykonywane własnoręcznie, ktoś tam posiada znaczne upusty w sklepach budowlanych itd. To nie ma znaczenia – budowa ma mieć szansę na realizację w sposób komercyjny. Nie są przyjmowane argumentacje, że pomoże dziadek, wujek, zaprzyjaźniony skład budowlany. Jeśli bank oceni, że przewidziane koszty poszczególnych etapów budowy domu są zbyt niskie, może poprosić o kosztorys zamienny. Warto wspomnieć, że zmiana tego parametru może być problemowa, gdyż może wymagać złożenia wniosku kredytowego od nowa. Warto zatem dobrze się zorientować przed rozpoczęciem procesu kredytowego, jakie jest podejście w wybranych bankach.

Kto przygotowuje kosztorys do kredytu hipotecznego?

Ty jesteś wnioskodawcą o kredyt hipoteczny, więc jest to twoja odpowiedzialność przed bankiem. Nikt inny nie ma świadomości jaki dom budujesz, w jakim standardzie wykończenie nieruchomości, czy chcesz wykonać stan deweloperski, czy stan wykończony. Zatem to ty powinieneś dostarczyć wypełniony kosztorys budowy domu.

Jak się do tego zabrać? Najlepiej podzielić kosztorys na kilka części i skoncentrować się na poszczególnych etapach budowy. Następnie warto wysłać zapytanie do wyselekcjonowanych 10 firm z każdego etapu (niestety z doświadczenia wiem, że odpowie około 30% z nich) oraz sprawdzić ceny materiałów i robót budowlanych w Internecie. Warto rozważyć bufor na nieprzewidziane wydatki 10-20%. Pamiętaj, że im więcej włożysz w to pracy, tym mniej później będziesz mieć problemów.

Na rynku funkcjonuje coś takiego jak Sekocenbud. Od prawie 30 lat Sekocenbud gromadzi i analizuje informacje na temat cen poszczególnych materiałów budowlanych. Na tej podstawie przedstawia modelowe koszty wykonania poszczególnych etapów i całych inwestycji. Oczywiście co inwestycja to inna technika, specyfika, indywidualne rozwiązania. Jednakże poglądowo, jako punkt odniesienia może z pewnością się na ich danych opierać.

Kosztorys do kredytu hipotecznego – komu można zlecić?

Jeśli sam nie czujesz się na siłach, możesz sprawę skonsultować z kierownikiem budowy. Warunkiem jest, by wybrany kierownik był specjalistą. Większość kierowników budowy przykro stwierdzić to “operatorzy pieczątki i długopisu” mimo, iż posiadają uprawnienia budowlane, wieloletnie doświadczenie i świadomość.

Coraz więcej osób korzysta z usług inspektora budowlanego. Ci zazwyczaj są dużo bardziej biegli i zorientowani w cenach i nowoczesnych technikach budowlanych od kierowników budowlanych. Mają większą świadomość na temat ceny materiałów budowlanych oraz usług.

Możesz również spróbować wyszukać firmy specjalizujące się w tworzeniu kosztorysów na zamówienie. Te po sprawdzeniu projektu domu, rozmowie o planowanym standardzie będą potrafiły wskazać koszty niezbędne do pokrycia, aby z powodzeniem zamknąć poszczególne etapy budowy domu.

Ile kosztuje sporządzenie kosztorysu budowy domu dla banku?

W zależności od rodzaju budowanego domu, stopnia komplikacji, standardu i zakresu wykonywanych prac kosztorys budowlany może kosztować od kilkuset to nawet kilku tysięcy złotych. Jeśli nie jesteś sam w stanie wykonać takiego zestawienia lub nie masz wręcz czasu, to warto skorzystać z usług zewnętrznego kosztorysanta. Taka osoba przeanalizuje projekt budowlany oraz dokona wywiadu na temat twoich planów i zapotrzebowań w stosunku do planowanej inwestycji. Zdecydowanie więcej będą kosztowały błędy w przypadku nieprawidłowego przygotowania kosztorysu budowlanego.

Zakres kosztorysu do kredytu hipotecznego

W kosztorysie budowlanym możesz uwzględnić w zasadzie wszystkie elementy stale złączone z nieruchomością. Nie dostaniesz niestety środków na sprzęt rtv, stół, krzesła, kanapę, luźno-stojące oświetlenie itp. Część banków jest w stanie skredytować również AGD do zabudowy, choć tu należy się dobrze zorientować, gdyż nie jest to standard. Nie ma również żadnego problemu, by uzyskać finansowanie na ogrodzenie, podjazd, trawnik i inne prace zewnętrzne. W kredycie możesz skredytować materiał oraz koszt usługi. W banku nie będą wymagali podziału na materiały i robociznę. Jeśli w kosztorysie budowlanym jest pozycja “podłogi”, to podajesz koszt całościowy za wszystkie składowe tej pozycji.

Jaki jest minimalny koszt budowy 1m2 w kredycie hipotecznym?

Zazwyczaj banki mają ustalone minimalne wartości na budowę 1m2 domu. Zawiera się to w przedziale 3 000 -4 000 PLN/1m2. Część banków liczy od powierzchni użytkowej. Część banków liczy od powierzchni użytkowej wraz z pomieszczeniami gospodarczymi, garażem i poddaszem użytkowym. Koniecznie sprawdź, jak to wygląda w wybranych bankach! Twój kosztorys budowlany musi uwzględniać minima ustalone przez wybrane instytucje.

Jaki jest maksymalny koszt budowy domu 1m2?

Można przyjąć poza pewnymi wyjątkami (np. BNP Paribas) banki nie mają maksymalnej kwoty na budowę domu. Jest to uzależnione od zdolności kredytowej wnioskodawcy oraz wyceny nieruchomości.

Jaki jest minimalny docelowy stan zaawansowania budowy dla banku?

Minimalny stan zaawansowania budowy to dla banku etap pozwalający na oddanie budynku do użytkowania. Część banków, jak np. ING Bank Śląski, Millennium, są w stanie zgodzić się na częściowy odbiór techniczny. Dwupoziomowa nieruchomość tworzy możliwość częściowego odbioru. Parter uzyska akceptację, a piętro jeszcze nie.

Banki nie zabezpieczają się na budowach, które docelowo nie będą formalnie zakończone, czyli nie sfinansują przykładowo stanu surowego zamkniętego. Z jakiego powodu? Wyobraźmy sobie sytuację, w której kredytobiorca traci zdolność płatniczą. Kredytobiorca nie posiada środków finansowych pozwalających na pokrycie całości zadłużenia wobec banku. Bank finalnie przejmuje niedokończoną nieruchomość. Pierwszy mały problem to mały potencjał sprzedaży rozgrzebanej inwestycji. Jest to bardzo skomplikowane. Niewiele osób chce kupować nieruchomość w takim stanie. Jeśli już, to za znacznie niższą kwotę, która dodatkowo z biegiem czasu będzie malała i malała.  Drugi powód to pozwolenie na budowę. Obecnie obowiązująca ustawa wskazuje, iż decyzja wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Bank nie ma działów, w których trzyma kierowników budowy czy ekipy budowlane, żeby dokończyć budowę. Bank jest zainteresowany szybkim zbyciem nieruchomości celem odzyskania środków finansowych i zamknięciem kredytu.

Jak złe oszacowanie kosztów budowy domu może wpłynąć na Twój kredyt hipoteczny?

Pamiętaj, iż w trakcie budowy ceny materiałów i usług budowlanych mogą pójść w górę. Twój plan budowy musi przewidywać pewien bufor bezpieczeństwa na ewentualne wzrosty cen. Większość wstępnych kosztorysów okazuje się, że w trakcie budowy została niedoszacowana. To tak trochę z doświadczenia. “My budujemy systemem gospodarczym”, “Mamy w rodzinie budowlańców”, “Architekt wyliczył nam kosztorys”, “Nasi znajomi zbudowali za 2 000 PLN/1mkw” Bla, bla, bla –  Słyszałem kilkaset razy. W trakcie procesu budowlanego wychodzą dodatkowe koszty lub pewne rzeczy trzeba zrobić ponownie. Zabezpieczenie odpowiedniej kwoty jest bardzo ważnym parametrem dla inwestora budowlanego. Odpowiednio zabezpieczona kwota nie spowoduje wstrzymania inwestycji.  Nie trzeba będzie składać dodatkowego wniosku o podwyższenie kredytu. Jeśli kosztorys budowlany jednak okaże się prawidłowy, można nie uruchamiać nadwyżki.

W jaki sposób rozlicza się transze kredytu hipotecznego?

Banki nie wypłacają kredytów na budowę domu w jednej transzy. Liczba transz kredytowych zależy od stanu zaawansowania. Transze są wypłacane zgodnie ze stanem zaawansowania inwestycji. Jeśli jest to dziura w ziemi, musisz się liczyć, że kredyt hipoteczny będzie wypłacony w 3–5 transzach. Jeśli wykonałeś we własnym zakresie część prac, to liczba transz może zostać zmniejszona do 1–4. Dopasuj planowany harmonogram prac budowlanych wraz z transzami, które będą wypłacane przez wybrany bank.

Pierwsza transza będzie wypłacona na podstawie wyceny nieruchomości. Kolejne transze oraz potwierdzenie zakończenia budowy będą każdorazowo wymagały inspekcji lub udokumentowania zdjęciami postępów na placu budowy. Dodatkowo trzeba przedstawić dziennik budowy zaktualizowany o aktualne wpisy z postępu prac.

Środki z kredytu hipotecznego należy wydatkować zgodnie z przedstawionym do wniosku kredytowego kosztorysem budowy. Istnieje możliwość przesunięcia pojedynczych prac między transzami. Nie ma niestety możliwości, by nie wykonać prac zadeklarowanych. Każda istotna zmiana w technologii budowlanej powinna być konsultowana z bankiem.

Można powiedzieć, że banki wymagają, by inwestycja została zakończona do 24 miesięcy od daty wypłaty pierwszej transzy. W przypadku problemów można ten termin swobodnie wydłużyć.

Jakie terminy uwzględnić w harmonogramie budowy?

Budowa domu systemem gospodarczym musi być dobrze zorganizowana pod kątem terminów. Banki jak we wszystkim mają swoje wymagania w tym zakresie.  Czas, w którym musisz się zmieścić z budową domu to 24 miesiące. Liczy się to od momentu wypłaty pierwszej transzy, do formalnego zakończenia. Finał inwestycji trzeba potwierdzić prawomocnym pozwoleniem na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia budowy. Część banków daje opcję wydłużonego terminu. Nie dłużej jednak niż 36 miesięcy. Nawet jeśli nie planujesz tak długiego okresu polecam uwzględnienie w swoim planie jakiegoś bufora na nieprzewidziane sytuacje. W umowie kredytowej znajdą się terminy, z których trzeba się wywiązać. Przekroczenie nie jest jakąś wielką tragedią, aczkolwiek będzie to wymagało wyjaśniania i być może aneksowania umowy.

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Jednym z fundamentalnych dokumentów do kredytu na budowę domu jest wycena nieruchomości. Wyceny będzie dokonywał rzeczoznawca na Twoje zlecenie lub osoba wskazana przez bank. Koszt operatu szacunkowego to 700-1000 PLN. Rzeczoznawca będzie dokonywał obliczeń na podstawie lokalizacji, sprzedaży nieruchomości z ostatnich 12 miesięcy, projektu technicznego i kosztorysu bankowego. Tworząc kosztorys budowy domu warto zorientować się, jakie są maksymalne widełki cenowe w tej konkretnej okolicy. Dzięki temu będziesz miał szansę odpowiednio dopasować się do maksymalnej wartości domu.

Lista dokumentów do wniosku kredytowego

Banki różnią się między sobą w zakresie wymaganej dokumentacji. By nie być ograniczonym w wyborze kredytu hipotecznego, proponuję przygotowanie kompletu, który będzie akceptowany w każdej instytucji. Będziesz musiał dostarczyć na potrzeby banku szereg dokumentów z poniższej listy:

  1. prawomocne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy,
  2. wypis i wyrys z rejestru gruntów/kopia mapy ewidencyjnej – nie starsze niż 3 miesiące,
  3. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy,
  4. podstawa nabycia działki (akt notarialny, darowizna, spadek, licytacja tip.),
  5. kosztorys do kredytu hipotecznego na druku bankowym,
  6. dziennik budowy,
  7. projekt techniczny (strona tytułowa, opis techniczny, zestawienie powierzchni, rzuty elewacji, zapotrzebowanie energetyczne),
  8. numer księgi wieczystej,
  9. zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
  10. operat szacunkowy (wycena nieruchomości).

Kosztorys do kredytu hipotecznego – druki bankowe skąd wziąć?

Jeśli potrzebujesz kosztorysu budowy na druku bankowym, odezwij się. Mam dostęp do aktualnych druków i mogę nawet czasami pomóc w wyjaśnieniu pewnych zawiłości, które poszczególne bankowe formatki się charakteryzują.

Jak wykorzystać kosztorys do kredytu hipotecznego w trakcie budowy domu?

Kosztorys do kredytu hipotecznego pomoże ci w trakcie prowadzenia budowy kontrolować wydatki. Na bieżąco wydatkując środki będziesz mógł sprawdzać, czy wcześniejsze założenia były słuszne. Jeśli nie i okaże się, że wydatkujesz więcej niż planowałeś, będziesz miał szansę na weryfikację wcześniejszych założeń i będziesz mógł dokonać oszczędności na kolejnych etapach.

Kosztorys do kredytu hipotecznego – najczęściej spotykane błędy

Pracując od 2009 roku w charakterze eksperta kredytowego zauważyłem, że spory procent przyszłych inwestorów powiela podobne błędy podczas przygotowania kosztorysu budowy domu do kredytu hipotecznego. Chciałbym wskazać na najważniejsze z nich, aby w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny napotkać jak najmniej problemów.

1. Niedoszacowanie kosztów prac budowlanych

Przyszli kredytobiorcy co dość zrozumiałe, chcą uniknąć wysokiego długu. Szczerze? Nie spotkałem jeszcze nigdy kredytobiorcy, który by powiedział, że przeszacował koszty inwestycji. Wszyscy, jak jeden mąż już po fakcie, twierdzą, że nie przewidzieli wielu zdarzeń. W trakcie budowy wychodzą “różne kwiatki”. A to czegoś w ogóle nie policzyli, a to wybrali droższy materiał zamiast tańszego, a to trzeba było zmienić ekipę na lepszą (droższą?). Taka opinia nie pojawia się tylko u lekkoduchów, ale też u osób, które podchodzą do papierków i wyliczeń bardzo poważnie. Przed rozpoczęciem prac budowlanych „przeczytali Internet”, obejrzeli każdy film tematyczny na Youtube, rozmawiali z dziesiątkami osób, zbierając najważniejsze informacje. A jednak coś w trakcie budowy domu nie wyszło.

2. Banki nie wszystko kredytują

Co do zasady należy przyjąć, że banki finansują tylko rzeczy trwale zespolone z nieruchomością. Bank nie da pieniędzy na telewizor, łóżko, kanapę. Jednak już meble wbudowane, oświetlenie, czasem na nawet AGD do zabudowy nie są żadnym problemem. Jak to rozwiązać? Banki nie wymagają faktur, więc niektórzy podwyższają wartości tam, gdzie jest na to przestrzeń. Dzięki czemu uzyskują przynajmniej część środków na sfinansowanie wyposażenia domu.

3. Brak przygotowania i przemyślenia kosztorysu

Jeśli deklarujesz wykonanie podłogi w drewnie, to bank nie zaakceptuje taniego panelu. Bardzo ważne jest wykonanie prawidłowego kosztorysu, gdyż bank na tej podstawie dokonuje wyceny nieruchomości, opierając się na prognozowanej wartości po pozwoleniu na użytkowanie. Obniżenie standardu wykończenia będzie miało wpływ na wartość nieruchomości. Bank może zarzucić niezgodność stanu zrealizowanego z dostarczonym do banku kosztorysem budowlanym.

4. Korzystanie z kosztorysu inwestorskiego innej osoby

Obserwuję różne grupy budowlane oraz forma tematyczne. Jednym z częściej spotykanych tematów to prośba o udostępnienie kosztorysu budowlanego celem przepisania na własne potrzeby. Wedle mojej opinii to jeden z częściej popełnianych błędów. Nie wiemy z jaką starannością osoba udostępniająca wykonała taki przykładowy kosztorys budowy domu. Nie wiemy, jaki założyła standard i zakres wykonania poszczególnych prac. W wielu kosztorysach nie ma informacji o metrażu nieruchomości. Ba, nie wiemy jaka była data sporządzenia kosztorysu. Przecież ceny są bardzo zmienne. W trakcie kilku lat mogły zajść bardzo duże różnice w cenach materiałów i usług.

Zmiany w projekcie w trakcie inwestycji

Kredyt został przyznany na podstawie przedłożonego wraz z wnioskiem kompletu dokumentów. Zmiany w projekcie w prowadzonej inwestycji mogą mieć wpływ na ocenę banku spełnienia warunków umowy kredytowej. Przy ustalaniu wszystkich istotnych parametrów typu wycena, LTV, oprocentowanie, wkład własny bank opierał się na komplecie dokumentów min. projekcie technicznym i wynikającym z niego kosztorysie. Co do zasady, każda istotna zmiana w projekcie powinna być zgłoszona do banku i przedyskutowana z działem analiz nieruchomości. Brak odpowiedniej komunikacji może w czarnym scenariuszu doprowadzić do wypowiedzenia umowy kredytowej i konieczności spłaty w 30 dni od otrzymania wypowiedzenia.

Projekty domów z gotowym kosztorysem

Podczas zakupu projektu budowlanego, szczególnie w formie online możesz liczyć na przykładowy kosztorys budowlany. Jest to dokument stworzony na podstawie przyjętych przepisów katalogowych, ale zupełnie nie oddaje bieżącej sytuacji rynkowej. Zdecydowanie odradzam bazowanie na tego typu wyliczeniach. Nie uwzględniają standardu, w który celujesz, zmian cen w przyszłości czy też zmian adaptacyjnych, które ewentualnie będziesz wprowadzać. Taki kosztorys budowy domu można potraktować czysto poglądowo. W żadnym wypadku nie możesz opierać na nim swojej inwestycji oraz kredytu hipotecznego. Budowa domu powinna być zawsze wyliczona indywidualnie.

Podsumowanie “Kosztorys budowy domu do banku”

Kosztorys budowlany to niby prosta rzecz, a jednak można popełnić sporo błędów. Konsekwencje tych błędów mogą być bardzo poważne, zatem należy dobrze się przygotować do tworzenia takiego kosztorysu. Kosztorys jest traktowany przez banki na serio. To od niego zależy wycena nieruchomości, rozliczenie i wypłata kolejnych transz, a nawet sama decyzja kredytowa. Kosztorys budowlany to jeden z fundamentów kredytu budowlano-hipotecznego. To, że zazwyczaj jest to jedna kartka A4, nie ma żadnego znaczenia. Kosztorys budowlany do kredytu powinien być bardzo dobrze przemyślany i wypełniony.

Zapraszam do komentowania “Kosztorys budowy domu”

Czy już wiesz, dlaczego prawidłowa kalkulacja kosztów budowy jest tak istotna z punktu widzenia kredytu hipotecznego? Czy wiesz co to jest kosztorys budowlany, kosztorys inwestorski, kosztorys powykonawczy, kosztorys remontu oraz kosztorys ofertowy?Jeśli masz jakieś spostrzeżenia lub pytania odnośnie kosztorysu budowlanego do kredytu hipotecznego, koniecznie daj znać w komentarzach poniżej. Bardzo chętnie pomogę w wyjaśnieniu wszystkich wątpliwości.

Formularz kontaktowy