Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego

Kosztorys budowlany do kredytu to jeden z podstawowych dokumentów do wniosku, jeśli zamierzasz budować od podstaw dom lub rozbudować istniejący. Kosztorys budowlany do kredytu to rozpiska wszystkich ważnych elementów budowy w podziale na poszczególne etapy budowy (stan zero, surowy otwarty, surowy zamknięty, deweloperski, pod klucz – tak w skrócie mniej więcej). Każdy bank ma na to przewidziany własny druk. Struktura kosztorysów pomiędzy bankami potrafi się delikatnie różnić. Nierzadko trzeba też wstępnie określić orientacyjne terminy realizacji poszczególnych prac budowlanych.  Niektóre banki wymagają, by na kosztorysie podpisała się osoba z uprawnieniami budowlanymi, np. kierownik budowy lub inspektor.

Spis treści

W dzisiejszym wpisie “Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego” dowiesz się:

1. Co to jest i co powinien zawierać kosztorys budowlany do kredytu,
2. kto powinien przygotować kosztorys budowlany do kredytu,
3. dlaczego banki wymagają kosztorysu do budowy domu,
4. jaki jest minimalny koszt budowy 1 m² domu,
5. czy do rozliczeń transzy kredytu trzeba mieć faktury,
6. jakie są najczęściej popełniane błędy podczas wypełnienia kosztorysu budowlanego.

Dlaczego bank wymaga kosztorysu budowlanego?

Kosztorys budowlany do kredytu dla banku służy ocenie kosztów przewidzianych przez kredytobiorcę. Bank każdorazowo musi sprawdzić, czy prace wykonane oraz te zaplanowane są realne do przeprowadzenia. Szczególnie w odniesieniu do określonego czasu i w ramach podanych kosztów. Kosztorys budowlany musi współgrać z projektem technicznym nieruchomości. W większości banków istnieją minima budowy 1 m². Najczęściej jest to zakres 2000–2500 PLN/1 m^2.. W zależności od banku może się to odnosić do powierzchni użytkowej lub całkowitej. Duża część kredytobiorców w tym momencie zaczyna protestować. Ekipa wyceniła niżej, pewne prace będą wykonywane własnoręcznie, ktoś tam posiada znaczne upusty w sklepach budowlanych itd. To nie ma znaczenia – budowa ma mieć szansę na realizację w sposób komercyjny. Nie są przyjmowane argumentacje, że pomoże dziadek, wujek, zaprzyjaźniony skład budowlany. Jeśli bank oceni, że przewidziane koszty są zbyt niskie, może poprosić o edycję kosztorysu. Warto wspomnieć, że zmiana tego parametru może być problemowa, gdyż może wymagać złożenia wniosku od nowa. Warto zatem dobrze się zorientować przed rozpoczęciem procesu kredytowego, jakie jest podejście w wybranych bankach.

Kto przygotowuje kosztorys budowlany do kredytu?

To Ty jesteś wnioskodawcą, Ty będziesz odpowiadał za wykonanie budowy przed bankiem, zatem to Ty powinieneś dostarczyć wypełniony kosztorys budowy domu. Jak się do tego zabrać? Na rynku funkcjonuje coś takiego jak Sekocenbud. Od prawie 30 lat Sekocenbud gromadzi i analizuje informacje na temat cen poszczególnych materiałów budowlanych. Na tej podstawie przedstawia modelowe koszty wykonania poszczególnych etapów i całych inwestycji. Oczywiście co inwestycja to inna technika, specyfika, indywidualne rozwiązania. Jednakże poglądowo, jako punkt odniesienia może z pewnością się na ich danych opierać. Jeśli sam nie czujesz się na siłach, możesz skorzystać z pomocy kierownika budowy. Warunkiem jest, by wybrany kierownik był specjalistą. Większość kierowników budowy przykro stwierdzić to “operatorzy pieczątki i długopisu”. Coraz więcej osób korzysta z usług inspektora budowlanego. Ci zazwyczaj są dużo bardziej biegli i zorientowani w cenach i nowoczesnych technikach budowlanych. Możesz również spróbować wyszukać firmy specjalizujące się w tworzeniu kosztorysów na zamówienie. Także wybór istnieje. Owszem za wiedzę i umiejętności trzeba zapłacić. Jednakże zdecydowanie więcej będą kosztowały błędy w przypadku nieprawidłowego przygotowania kosztorysu budowlanego.

Zakres kosztorysu budowlanego

W kosztorysie możesz uwzględnić w zasadzie wszystkie elementy stale złączone z nieruchomością. Nie dostaniesz niestety środków na sprzęt rtv, stół, krzesła, kanapę, luźno-stojące oświetlenie itp. Część banków jest w stanie skredytować również AGD do zabudowy. Nie ma również żadnego problemu by uzyskać finansowanie na ogrodzenie, podjazd, trawnik i inne prace zewnętrzne. W kredycie możesz skredytować materiał oraz koszt usługi.

Minimalny koszt budowy 1m²

Zazwyczaj banki mają ustalone minimalne wartości na budowę 1m2 domu. Zawiera się to w przedziale 3 000 -4 000 PLN/1m2. Część banków liczy od powierzchni użytkowej. Część banków liczy od powierzchni użytkowej wraz z pomieszczeniami gospodarczymi, garażem i poddaszem użytkowym. Koniecznie sprawdź, jak to wygląda w wybranych bankach! Twój kosztorys budowlany musi uwzględniać minima ustalone przez wybrane instytucje.

Maksymalny koszt budowy domu 1m²

Można przyjąć poza pewnymi wyjątkami (np. BNP Paribas) banki nie mają maksymalnej kwoty na budowę domu. Jest to uzależnione od zdolności kredytowej wnioskodawcy oraz wyceny nieruchomości.

Minimalny docelowy stan zaawansowania budowy

Minimalny stan zaawansowania budowy to dla banku etap pozwalający na oddanie budynku do użytkowania. Część banków, jak np. ING Bank Śląski, Millennium, są w stanie zgodzić się na częściowy odbiór techniczny. Dwupoziomowa nieruchomość tworzy możliwość częściowego odbioru. Parter uzyska akceptację, a piętro jeszcze nie. Banki nie zabezpieczają się na budowach, które docelowo nie będą formalnie zakończone. Z jakiego powodu? Wyobraźmy sobie sytuację, w której kredytobiorca traci zdolność płatniczą. Kredytobiorca nie posiada środków finansowych pozwalających na pokrycie całości zadłużenia wobec banku. Bank finalnie przejmuje niedokończoną nieruchomość. Pierwszy mały problem to mały potencjał sprzedaży rozgrzebanej inwestycji. Jest to bardzo skomplikowane. Niewiele osób chce kupować nieruchomość w takim stanie. Jeśli już, to za znacznie niższą kwotę, która dodatkowo z biegiem czasu będzie malała i malała.  Drugi powód to pozwolenie na budowę. Obecnie obowiązująca ustawa wskazuje, iż decyzja wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Bank nie ma działów, w których trzyma kierowników budowy czy ekipy budowlane, żeby dokończyć budowę. Bank jest zainteresowany szybkim zbyciem nieruchomości celem odzyskania środków finansowych i zamknięciem kredytu.

Złe oszacowanie kosztów budowy domu

Pamiętaj, iż w trakcie budowy ceny materiałów i usług budowlanych mogą pójść w górę. Twój plan budowy musi przewidywać pewien bufor bezpieczeństwa na ewentualne wzrosty cen. Większość wstępnych kosztorysów okazuje się, że w trakcie budowy została niedoszacowana. To tak trochę z doświadczenia. “My budujemy systemem gospodarczym”, “Mamy w rodzinie budowlańców”, “Architekt wyliczył nam kosztorys”, “Nasi znajomi zbudowali za 2 000 PLN/1mkw” Bla, bla, bla –  Słyszałem kilkaset razy. W trakcie procesu budowlanego wychodzą dodatkowe koszty lub pewne rzeczy trzeba zrobić ponownie. Zabezpieczenie odpowiedniej kwoty jest bardzo ważnym parametrem dla inwestora budowlanego. Odpowiednio zabezpieczona kwota nie spowoduje wstrzymania inwestycji.  Nie trzeba będzie składać dodatkowego wniosku o podwyższenie kredytu. Jeśli kosztorys budowlany jednak okaże się prawidłowy, można nie uruchamiać nadwyżki.

W jaki sposób rozlicza się transze kredytu?

Banki nie wypłacają kredytów na budowę domu w jednej transzy. Liczba transz zależy od stanu zaawansowania. Transze są wypłacane zgodnie ze stanem zaawansowania inwestycji. Jeśli jest to dziura w ziemi, musisz się liczyć, że kredyt będzie wypłacony w 3–5 transzach. Jeśli wykonałeś we własnym zakresie część prac, to liczba transz może zostać zmniejszona do 1–4 Pierwsza transza będzie wypłacona na podstawie wyceny nieruchomości. Kolejne transze oraz potwierdzenie zakończenia budowy będą każdorazowo wymagały inspekcji lub udokumentowania zdjęciami. Dodatkowo trzeba przedstawić dziennik budowy zaktualizowany o aktualne wpisy z postępu prac. Środki z kredytu należy wydatkować zgodnie z przedstawionym do wniosku kosztorysem budowy. Istnieje możliwość przesunięcia pojedynczych prac między transzami. Nie ma niestety możliwości, by nie wykonać prac zadeklarowanych. Każda istotna zmiana w technologii powinna być konsultowana z bankiem. Można powiedzieć, że banki wymagają, by inwestycja została zakończona do 24 miesięcy od daty wypłaty pierwszej transzy.

Jakie terminy uwzględnić w harmonogramie budowy?

Budowa domu systemem gospodarczym musi być dobrze zorganizowana pod kątem terminów. Banki jak we wszystkim mają swoje wymagania w tym zakresie.  Czas, w którym musisz się zmieścić z budową domu to 24 miesiące. Liczy się to od momentu wypłaty pierwszej transzy, do formalnego zakończenia. Finał inwestycji trzeba potwierdzić prawomocnym pozwoleniem na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia budowy. Część banków daje opcję wydłużonego terminu. Nie dłużej jednak niż 36 miesięcy. Nawet jeśli nie planujesz tak długiego okresu polecam uwzględnienie w swoim planie jakiegoś bufora na nieprzewidziane sytuacje. W umowie kredytowej znajdą się terminy, z których trzeba się wywiązać. Przekroczenie nie jest jakąś wielką tragedią, aczkolwiek będzie to wymagało wyjaśniania i być może aneksowania umowy.

Wycena nieruchomości

Jednym z fundamentalnych dokumentów do kredytu na budowę domu jest wycena nieruchomości. Wyceny będzie dokonywał rzeczoznawca na Twoje zlecenie lub osoba wskazana przez bank. Koszt operatu szacunkowego to 700-1000 PLN. Rzeczoznawca będzie dokonywał obliczeń na podstawie lokalizacji, sprzedaży nieruchomości z ostatnich 12 miesięcy, projektu technicznego i kosztorysu bankowego. Tworząc kosztorys warto zorientować się, jakie są maksymalne widełki cenowe w tej konkretnej okolicy. Dzięki temu będziesz miał szansę odpowiednio dopasować się do maksymalnej wartości domu.

Może zainteresuje Cię również:

Wniosek kredytowy

Kredyt na działkę budowlaną krok po kroku

Wniosek kredytowy

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Lista dokumentów do budowy

Banki różnią się między sobą w zakresie wymaganej dokumentacji. By nie być ograniczonym w wyborze kredytu hipotecznego, proponuję przygotowanie kompletu, który będzie akceptowany w każdej instytucji. Do stałego wymogu zaliczyłbym poniższy zestaw.

1. pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy,
2. wypis i wyrys z rejestru gruntów/kopia mapy ewidencyjnej,
3. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy,
4. podstawa nabycia działki (akt notarialny, darowizna, spadek, licytacja tip.),
5. dziennik budowy,
6. projekt techniczny,
7. numer księgi wieczystej,
8. zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
9. operat szacunkowy.

Podstawowe błędy w kosztorysie

Przez 10 lat pracy w charakterze eksperta kredytowego zauważyłem, że spory procent przyszłych inwestorów powiela podobne błędy podczas przygotowania kosztorysu do banku. Chciałbym wskazać na najważniejsze z nich.

1. Niedoszacowanie kosztów prac budowlanych

Przyszli kredytobiorcy co dość zrozumiałe, chce uniknąć wysokiego długu. Szczerze? Nie spotkałem jeszcze nigdy kredytobiorcy, który by powiedział, że przeszacował koszty inwestycji. Wszyscy, jak jeden mąż już po fakcie, twierdzą, że nie przewidzieli wielu zdarzeń. W trakcie budowy wychodzą różne kwiatki. A to czegoś w ogóle nie policzyli, a to wybrali droższy materiał zamiast tańszego, a to trzeba było zmienić ekipę na lepszą (droższą?). Taka opinia nie pojawia się tylko u lekkoduchów, ale też u osób, które podchodzą do papierków i wyliczeń bardzo poważnie. „Przeczytali Internet”, obejrzeli każdy film tematyczny na Youtube, rozmawiali z dziesiątkami osób, zbierając najważniejsze informacje. A jednak coś nie wyszło.

2. Banki nie wszystko kredytują

Co do zasady należy przyjąć, że banki finansują tylko rzeczy trwale zespolone z nieruchomością. Bank nie da pieniędzy na telewizor, łóżko, kanapę. Jednak już meble wbudowane, oświetlenie, czasem na nawet AGD do zabudowy nie są żadnym problemem. Jak to rozwiązać? Banki nie wymagają faktur, więc niektórzy podwyższają wartości tam, gdzie jest na to przestrzeń. Dzięki czemu uzyskują przynajmniej część środków na sfinansowanie wyposażenia domu.

3. Brak przygotowania i przemyślenia kosztorysu

Jeśli deklarujesz wykonanie podłogi w drewnie, to bank nie zaakceptuje taniego panelu. Bardzo ważne jest wykonanie prawidłowego kosztorysu, gdyż bank na tej podstawie dokonuje wyceny nieruchomości, opierając się na prognozowanej wartości po pozwoleniu na użytkowanie. Obniżenie standardu wykończenia będzie miało wpływ na wartość nieruchomości. Bank może zarzucić niezgodność stanu zrealizowanego z dostarczonym do banku kosztorysem budowlanym.

Zmiany w projekcie w trakcie inwestycji

Kredyt został przyznany na podstawie przedłożonego wraz z wnioskiem kompletu dokumentów. Zmiany w projekcie w prowadzonej inwestycji mogą mieć wpływ na ocenę banku spełnienia warunków umowy kredytowej. Przy ustalaniu wszystkich istotnych parametrów typu wycena, LTV, oprocentowanie, wkład własny bank opierał się na komplecie dokumentów min. projekcie technicznym i wynikającym z niego kosztorysie. Co do zasady, każda istotna zmiana w projekcie powinna być zgłoszona do banku i przedyskutowana z działem analiz nieruchomości. Brak odpowiedniej komunikacji może w czarnym scenariuszu doprowadzić do wypowiedzenia umowy kredytowej i konieczności spłaty w 30 dni od otrzymania wypowiedzenia.

Projekty domów z gotowym kosztorysem

Kupując projekt budowlany, szczególnie w formie online możesz liczyć na załącznik w formie kosztorysu budowlanego. Zdecydowanie odradzam bazowanie na tego typu wyliczeniach. Nie uwzględniają standardu, w który celujesz, zmian cen w przyszłości czy też zmian, które ewentualnie będziesz wprowadzać. Taki kosztorys można potraktować czysto poglądowo. W żadnym wypadku nie możesz opierać na nim swojej inwestycji oraz kredytu.

Podsumowanie

Kosztorys budowlany to niby prosta rzecz, a jednak można popełnić sporo błędów. Konsekwencje tych błędów mogą być bardzo poważne, zatem należy dobrze się przygotować do tworzenia takiego kosztorysu. Kosztorys jest traktowany przez banki na serio. To od niego zależy wycena nieruchomości, rozliczenie i wypłata kolejnych transz, a nawet sama decyzja kredytowa. Kosztorys budowlany to jeden z fundamentów kredytu budowlano-hipotecznego. To, że zazwyczaj jest to jedna kartka A4, nie ma żadnego znaczenia. Kosztorys budowlany do kredytu powinien być bardzo dobrze przemyślany i wypełniony.

Zapraszam do komentowania

Jeśli masz jakieś spostrzeżenia lub pytania odnośnie kosztorysu do kredytu hipotecznego, koniecznie daj znać w komentarzach poniżej. Bardzo chętnie pomogę w wyjaśnieniu wszystkich wątpliwości.

Michał Dawidowicz

michal.dawidowicz@blogkredytowy.pl
600-616-919

Dodano: 20 stycznia 2023