sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Wycena nieruchomości to oficjalna ocena wartości, standardu i określenie szeregu istotnych kwestii związanych z nabywanym mieszkaniem, domem, działką lub lokalem usługowym. Złożenie wniosku kredytowego o kredyt mieszkaniowy wymaga, by zrobić wycenę nieruchomości zwanym fachowo operatem szacunkowym. Nie jest to specjalnie duży koszt, ale warto i ten czynnik uwzględnić w swoim wyborze. Odpowiednia dobrana wycena nieruchomości – w niektórych sytuacjach może nam pomóc w uzyskaniu kredytu hipotecznego. W dzisiejszym wpisie “Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego” dowiesz się:

1. co to jest wycena nieruchomości,
2. kto i w jakim celu wycenia nieruchomość,
3. koszt wyceny nieruchomości,
4. czy można wykonać własne oszacowanie.

wycena nieruchomości

Kto wykonuje wycenę nieruchomości ?

Wycenę nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy to osoba posiadająca oficjalne, zawodowe uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. Jest to jeden z zawodów, który został uznany za zawód zaufania publicznego. Osoba wykonująca obowiązki rzeczoznawcy musi cechować się wysoką etyką, bezstronnością i profesjonalizmem. Rzeczoznawca majątkowy, by móc wykonywać wyceny na potrzeby banków, musi przejść szkolenie bankowe, a następnie zostać wpisanym na specjalną listę rzeczoznawców. To, czy rzeczoznawca majątkowy znajduje się na liście akceptowanych osób, możesz sprawdzić tutaj. Ponadto część banków ma własne listy akceptowanych rzeczoznawców majątkowych. Nie wystarczy zdać szkolenia bankowego, by móc wykonywać wyceny na potrzeby kredytów mieszkaniowych. Warto wiedzieć, że banki mają swoje “czarne listy” nieakceptowanych rzeczoznawców majątkowych. Operaty szacunkowe tych osób nie są akceptowane.

Jak się szacuje wartość nieruchomości ?

Najbardziej klasycznym sposobem jest podejście porównawcze. Polega to na zebraniu danych dotyczących sprzedaży podobnych nieruchomości z okresu 1 roku lub 2 lat (zależy od wskazań banku) z obszaru, na którym znajduje się nabywana nieruchomość. Podobieństwo nieruchomości powinno wynikać z rodzaju, wielkości, standardu wykończenia itp. Rzeczoznawca na tej podstawie wylicza cenę 1 m2, co pozwala na wyliczenie wartości całej nieruchomości.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Składasz kilka wniosków. Wycena własna czy bankowa?

Pytanie, które pojawia się w głowie prawie każdego klienta przy wyborze kredytu. W mojej opinii zależy to od wybranych banków i inwestycji. Jak wspominałem w kilku poprzednich wpisach, jeśli jest taka możliwość, należy złożyć wniosek do 3–4 banków. Wybór kilku wniosków oznacza konieczność wykonania dokładnie takiej samej liczby wycen. Może to niestety wygenerować dodatkowe koszty, gdyż każda wycena to zazwyczaj dodatkowe kilkaset złotych. Dlatego też należy starać się zminimalizować koszty. O tym, czy wycena nieruchomości ma być własna, czy wewnętrzna bankowa, należy zdecydować po wyborze banków. Warto wspomnieć, iż własna wycena bankowa potrafi znacznie przyśpieszyć proces załatwiania kredytu. Może to być istotne, jeśli kredytobiorca ma ograniczony czas na organizację finansowania. Wycena własna obligatoryjnie musi mieć formę operatu szacunkowego wykonanego zgodnie ze sztuką. Wycena bankowa najczęściej przyjmuje formę opinii bankowej zgodnej z indywidualnymi wytycznymi. Można ją nazwać skróconym operatem szacunkowym. Poza bankiem dokument ten ma niewielką wartość.

Czy wszystkie banki honorują wycenę klienta?

Akceptacja wyceny przyniesionej przez klienta jest kwestią indywidualnej decyzji każdego z banków. Część banków ją akceptuje, a część nie. Banki akceptujące: Alior, BNP Paribas, ING Bank Śląski, Millennium, BOŚ Bank, PEKAO , Eurobank, Pocztowy, Santander, PEKAO Bank Hipoteczny. Banki nie akceptujące: PKO BP, Citi Handlowy, mBank.

Weryfikacja własnego operatu przez bank

Fakt, że dostarczamy wycenę wykonaną przez certyfikowanego rzeczoznawcę nie oznacza, że bank przyjmie wszystkie zawarte w niej informacje bez słowa sprzeciwu. Banki sprawdzają wyceny pod kątem prawidłowego wykonania wyliczeń. Zdarza się, że przyjęta wartość nieruchomość jest poddawana korekcie. Oczywiście najczęściej w dół, w górę raczej się to nie zdarza.

Wartość rynkowa vs. wartość transakcyjna

Wartość rynkowa nieruchomości to wartość, która zostanie określona w operacie szacunkowym. Wartość transakcyjna to wartość, która została ustalona w umowie między stroną kupującą i sprzedającą. W zależności od banku może zostać przyjęta niższa lub wyższa z powyższych wartości. Ma to szczególne znaczenie, jeśli kupujemy nieruchomość w okazyjnej cenie i zostanie to potwierdzone w operacie szacunkowym. Różnica między wartością rynkową a transakcyjną może być uznana na tej samej zasadzie co wkład własny. Warto wtedy poszukać banku, który do ustalania parametrów kredytu uwzględni wartość rynkową nieruchomości, dzięki czemu mamy szansę na np. lepszą marżę, co pozwoli zmniejszyć koszta odsetkowe.

Cena za operat szacunkowy

Ceny są różne w zależności od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i osoby wykonującej. Jeśli weźmiemy pod uwagę rynek warszawski, to cena za wykonanie operatu dla jednego mieszkania oscyluje w okolicach 500 PLN, dla działki to ok. 500 PLN, dla domu 800–1000 PLN. Jaka jest cena w pozostałych rejonach? Szczerze mówiąc, nie wiem. Podejrzewam, że ceny są trochę niższe :). Takie są finansowe realia stolicy.

Wartość prognozowana

Wiele osób się dziwi, jak można wycenić mieszkanie lub dom w budowie lub mieszkanie po dokonaniu wykończenia. W tym celu rzeczoznawca majątkowy dokonuje oceny wartości nieruchomości docelowej. W przypadku kredytu na budowę domu lub wykończenie nieruchomości należy do wniosku dostarczyć kosztorys uwzględniający deklarowane prace. Na tej podstawie osoba wykonująca wycenę wyliczy wartość docelową/prognozowaną nabywanej nieruchomości. W oparciu o tę wartość bank będzie ustalał LTV, marżę czy też wysokość ubezpieczenia nieruchomości. Nie ma znaczenia, że nieruchomość fizycznie jeszcze nie istnieje i być może nie została wbita nawet łopata w ziemię. Rzeczoznawca majątkowy będzie potrafił ustalić, jaka jest prognozowana wartość nieruchomości.

Termin przydatności operatu szacunkowego

Banki zwyczajowo limitują termin ważności operatu szacunkowego. Jest to maksymalnie 12 miesięcy od jego wykonania. W sytuacji gdy rynek jest w mocnym trendzie spadkowym lub wzrostowym, proponowałbym jednak aktualizacje wyceny maksymalnie do 3 miesięcy. Będzie to zdecydowanie bardziej odpowiadało temu jak bank będzie weryfikował nasz operat.

Aplikacje do określenia ceny nieruchomości

Automatyzacja życia to proces przed którym nie ma odwrotu. W ostatnim czasie jak grzyby po deszczu powstają różnego rodzaju strony, systemy i aplikacje służące wycenie nieruchomości bez udziału człowieka. Nieruchomości i ich standard, ułożenie, lokalizacja, potencjał dochodowy są na tyle indywidualne, ze wszelkie tego typu narzędzia traktowałbym jako dodatek. W żadnym wypadku nie opierałbym się wartościach wskazywanych przez automaty.

Podsumowanie

Kwestia wyceny nieruchomości zazwyczaj jest spychana na dalszy plan. Jest to jednak bardzo ważny dokument, gdyż dla banku jest wyznacznikiem wartości nieruchomości. Umiejętne wykorzystanie wyceny pozwala uniknąć kłopotów związanych z np. wartością rynkową niższą od transakcyjnej lub wręcz potrafi pomóc w uzyskaniu tańszego kredytu dzięki wycenie wyższej od wartości transakcyjnej. Ważne jest też to, by zminimalizować liczbę wycen, jakie trzeba opłacać w bankach. Dostarczenie własnego operatu (o ile jest to możliwe) zmniejszy koszty starania się o finansowanie.

Zapraszam do komentowania

Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości związane z wyceną nieruchomości do kredytu koniecznie daj znać w komentarzu. Postaram się odnieść do wszystkich reakcji.

Powiązane wpisy

Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w polityce prywatności. Rozumiem i akceptuję