sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości

Kredyt hipoteczny wymaga złożenia określonej listy dokumentów. Jednym z nich jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Dokument ten określa szczegółowo kto sprzedaje, kto kupuje, co jest przedmiotem transakcji, na jakich warunkach cenowych, jaki jest uzgodniony termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz określa inne parametry ustalane indywidualnie przez obydwie strony. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości to bardzo istotny dokument, gdyż w razie  kłopotów ma głos decydujący w rozstrzyganiu sporów. To właśnie zapisy z umowy przedwstępnej decydują o pomyślnym rozwiązaniu dla jednej ze stron, jeśli dojdzie do konfliktu, czy wręcz do sprawy sądowej. Prawidłowe spisanie umowy przedwstępnej jest zatem szalenie istotne dla naszego bezpieczeństwa i komfortu na przestrzeni całego procesu zakupu nieruchomości. Jeśli ktoś prawidłowo zadba o swoje zabezpieczenie w postaci umowy wstępnej na zakup nieruchomości, może spać spokojnie.

Spis treści

Umowa wstępna-niby prosta sprawa. Jednak jak się wgłębić znajdziemy kilka punktów zapalnych. W dzisiejszym wpisie postaram się wskazać :

1. jaki rodzaj umowy wybrać – „cywilną” czy notarialną,
2. podstawowe zapisy jakie muszą znaleźć się  w umowie przedwstępnej,
3. zadatek czy zaliczka – co wybrać,
4. jaki wyznaczyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
5. jakie załączniki należy dołączyć do umowy.

umowa przedwstępna

Wybór formy umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może być zawarta w formie notarialnej lub jak się zwykło mawiać w formie „cywilno-prawnej”. W odniesieniu do kredytu hipotecznego banki nie mają specjalnych wymagań w tej kwestii. Wybór jak podpisać pozostawiają zainteresowanym. Jak to zwykle bywa, każda decyzja  ma swoje plusy i minusy. Prześledźmy najważniejsze z nich:

1. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Umowa w tej formie jest droższa. Cena za podpisanie umowy wynosi połowę taksy notarialnej umowy przyrzeczonej. Sporadycznie zdarza się, że notariusz dzieli taksę notarialną na pół, podpisując umowę wstępną i umowę przyrzeczoną. Dodatkowo w razie potrzeby trzeba liczyć 150 PLN za wpis ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej, co zabezpiecza stronę kupującą. Umowa w tej formie jest bezpieczniejsza i ma większą moc dowodową w przypadku kłopotów. Umowa w formie aktu zwyczajowo jest pozbawiona wad prawnych. Warto zastanowić się nad podpisaniem umowy w tej formie, jeśli z jakichś powodów bardzo zależy nam na kupnie nieruchomości. Notarialna umowa przedwstępna daje możliwość sądowego egzekwowania wykonania zapisów umowy. Wycofanie się z umowy strony sprzedającej jest w takiej sytuacji bardzo problemowe.

2. Umowa przedwstępna w formie „cywilno-prawnej”

Umowa wstępna praktycznie jest darmowa. Może być spisana na kartce papieru lub na komputerze. W związku z faktem, iż nie jest tworzona przez profesjonalistów, a jej wartość jest niższa niż forma aktu notarialnego, na wypadek kłopotów ciężar dowodowy jest znacznie niższy. Na jej podstawie nie można składać wniosków do księgi wieczystej np. wpisu roszczeniowego zabezpieczającego interesu kupującego. „Cywilno-prawna” wersja bardzo często zawiera zapisy abuzywne. W przypadku konfliktu sądowego wady prawne i zapisy abuzywne mogą przeszkodzić w dochodzeniu roszczeń. W przypadku chęci wycofania się sprzedającego nie ma zbyt wielkich możliwości, by się temu przeciwstawić.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Co to jest zaliczka?

Forma zaliczki nie została oficjalnie uregulowania w prawie. Nie stanowi zatem zabezpieczenia zakupu nieruchomości, a jedynie część ceny. Do skutków wręczenia zaliczki należy zatem stosować przepisy dotyczące umów wzajemnych. Zaliczka w wolnym tłumaczeniu jest korzystna, bo w razie nieotrzymania kredytu sprzedający zwraca ją w pełnej wysokości. Jednocześnie jest niekorzystna, gdyż pozwala wycofać się stronie sprzedającej bez istotnych powodów (nie jest to możliwe w przypadku umowy przedwstępnej notarialnej). Zaliczka występuje w kilku artykułach kodeksu (622, 626, 743, 751, 763, 773 i 859-3) bez podanej definicji.

Co to jest zadatek?

Zadatek to środek do zabezpieczenia transakcji. Jeśli jednak to sprzedający z jakichś powodów się rozmyśli, jest zobowiązany oddać zadatek w podwójnej otrzymanej wysokości. Jeśli kupujący nie otrzyma kredytu, strona sprzedająca zatrzymuje otrzymaną kwotę. Nie zawsze jednak. Spotkałem się z kilkoma wyrokami, gdy dla sądu wykazanie złożenia kilku wniosków i uzyskanie decyzji negatywnej, było działaniem niezawinionym przez kupującego. Sąd nakazał stronie sprzedającej zwrot zadatku. . Zadatek jest zdefiniowany w art. 394 k.c.

A może zadatek z klauzulą?

Ostatnimi czasy dość powszechne jest stosowanie zapisu w umowach przedwstępnych, iż zadatek jest zwrotny w całości lub części, jeśli strona kupująca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej na kwotę xx np. z 2/3 banków.   Ma to na celu zabezpieczenie kupującego, gdyby banki, do których złożył wnioski kredytowe, nie udzieliły kredytu lub udzieliły kredytu, ale w kwocie, która jest do akceptacji dla kupujących. Część notariuszy nie chce uwzględniać w umowie tego typu rozwiązania, twierdząc, iż zadatek z zasady nie ma żadnych wyłączeń.

W jakiej wysokości wpłacać środki na zadatek lub zaliczkę?

Podpisanie umowy przedwstępnej jest bardzo często tożsame z koniecznością wpłaty przez kupujących pewnej kwoty pieniędzy. Wysokość kwoty jest uzależniona od umowy między stronami transakcji. Banki nie mają specjalnych wymagań, że to ma być 5%, 10% czy też jakakolwiek inna kwota. Jest to kwestia dogadania się między sprzedającym a kupującym. Zazwyczaj jest to kwota między 5% a 10% wartości transakcyjnej. Jakiekolwiek będą to wpłaty, proponuję, by były realizowane poprzez przelew bankowy, a nie płatności gotówką. W przypadku przelewu warto w tytule zaznaczyć adres i numer zawartej umowy. Potwierdzenie zapłaty gotówką, spisane ręcznie, zawsze może się zniszczyć czy zagubić, a potwierdzenie przelewu będzie na stałe zewidencjonowane w systemie bankowym.

Jaki czas na zawarcie umowy przyrzeczonej?

Dobrze dobrany czas na zawarcie umowy przyrzeczonej jest bardzo istotny. Pozwala na spokojne załatwienie dokumentacji, znalezienie banków, złożenie wniosków, zapoznanie się i podpisanie umowy kredytowej. Niestety trudno jest określić realny czas, a ja osobiście zalecam moim klientom minimum 2 miesiące (najlepiej 3 miesiące) jako czas na załatwienie wszystkich formalności. Bardzo często daje się całość zorganizować dużo szybciej, ale bywają sytuacje, że proces jest bardziej skomplikowany, przez co termin bywa przekroczony. W przypadku, gdy kupujący zapłacił zadatek, taka sytuacja jest mało komfortowa. Strona sprzedająca może zechcieć skorzystać z okazji, by zatrzymać zadatek, a nieruchomość z powrotem wystawić na sprzedaż. Warto zatem zabezpieczyć się na wstępie, by móc spokojnie działać, nawet jeśli po drodze zdarzą się niespodziewane kłopoty.

Ile na wypłatę kredytu?

Cyklicznie trafiają do mnie klienci z podpisaną umową wstępną, w której zobowiązali się do przelewu środków w dniu podpisania umowy przyrzeczonej. Praktycznie taka operacja jest dostępna tylko w jednym banku-ING Bank Śląski. W reszcie cała operacja będzie trwała przynajmniej kilka dni. W umowie należy zawrzeć dla własnego bezpieczeństwa od 7 do 10 dni roboczych na przelew środków z kredytu. Sprawa jeszcze bardziej się komplikuje, jeśli Twój kredyt ma spłacać kredyt sprzedającego. Środki na spłatę kredytu pójdą w powyższym terminie. Przelew reszty środków na rzecz sprzedającego może być jednak uzależniony od rozliczenia kredytu, wystawienia dokumentów potwierdzających i złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki.

Wzór umowy przedwstępnej

Każda umowa przedwstępna zakupu nieruchomości wymaga uwzględnienia w niej stałych, minimalnych danych, aby mogła zostać zaakceptowana w banku analizującym dokumenty do kredytu hipotecznego. Każda umowa powinna zawierać przynajmniej:

1. Informacje podstawowe

1. dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),
2. data i miejsce zawarcia umowy,

2. Informacje dotyczące nieruchomości

1. przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału),
2. cena kupna-sprzedaży,
3. informacja, czy formą zabezpieczenia transakcji ma być zadatek czy zaliczka,
4. numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych,
6. termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
7. termin wydania przedmiotu umowy,
8. oświadczenie właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny,
9. oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,
10. Oświadczenie właściciela o liczbie osób zameldowanych w nieruchomości,
11. wysokość nabywanego udziału w nieruchomości (jeśli nie kupujemy na zasadach wspólnoty majątkowej),

3. Informacje porządkowe

1. informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne wynikające z charakteru nieruchomości),
2. informacja, który sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron (np. sąd właściwy dla nieruchomości),
3. parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy.

Załączniki do umowy przedwstępnej

Lista dokumentów jest uzależniona od rodzaju nieruchomości i indywidualnej sytuacji, którą dana nieruchomość się charakteryzuje. Temat szeroko omówiłem w jednym z wcześniejszych wpisów dokumenty do kredytu.

Chciałem jednocześnie zwrócić uwagę, iż wszystkie dokumenty nieruchomości należy zawrzeć w formie załączników do umowy. Dodatkowo warto uwzględnić zdjęcia nieruchomości oraz spis zawartości lokalu. Załączniki należy wyliczyć i odpowiednio nazwać na ostatniej stronie umowy. Od momentu umowy przedwstępnej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej może minąć dłuższy okres. Istnieje zatem ryzyko, iż w tym czasie stanie się coś, co obniży wartość nieruchomości np. powódź, zalanie, pożar. Znane mi się również przypadki, kiedy kupujący potrafili rozebrać np. podłogę, zabudowę kuchenną, szafę wnękową. Pozostanie wyposażenia nie zostało zapisane w umowie i sprzedający uważał, że skorzysta na swoich dobrach. Zdjęcia nieruchomości wraz z oświadczeniem sprzedającego, iż nieruchomość zostanie przedstawiona do odbioru w stanie nienaruszonym pozwolą uniknąć tego typu sytuacji.

Wpierw umowa wstępna czy spotkanie z ekspertem?

Wizyta u eksperta kredytowego powinna być pierwszą czynnością. Ekspert kredytowy ma wtedy 100% szansę na lokalizację słabych punktów, wyjaśnienie problematyki zakupu nieruchomości, wskazanie wymaganych terminów i co najważniejsze sprawdzenie nieruchomości. Profesjonalny ekspert będzie mógł wskazać notariusza do współpracy lub przygotować draft umowy przedwstępnej.

Drafty umów dostępne w Internecie

Ku mojemu zdziwieniu wiele osób korzysta z draftów umów dostępnych w Internecie. Najczęściej są to niewiele warte przykłady umów. Brakuje w nim wielu podstawowych danych. Posiadają błędy formalne i zapisy abuzywne. Przestrzegam przed używaniem tego typu dokumentacji do tak ważnej transakcji jak zakup nieruchomości.

Pełnomocnik do podpisania umowy przedwstępnej

Zdarza się, iż nie ma możliwości, by umowę podpisały wszystkie zainteresowane osoby. Można wtedy podeprzeć się pełnomocnictwem do podpisu wystawionym przez osoby uprawnione. Dokument ten musi koniecznie być poświadczony notarialnie. Podpisując umowę, należy przy każdym podpisie dopisać „zgodnie z pełnomocnictwem Rep. A …….”

Błędy popełniane na etapie umowy przedwstępnej

Kredytobiorcy zaaferowani całą otoczką zakupu nieruchomości bardzo często niezbyt przykładają się do jednej z najważniejszych kwestii – umowy przedwstępnej, jej zapisów, poprawności i innych. Chciałbym zwrócić uwagę, na najczęstsze błędy popełniane przez ludzi.

1. Niedokładnie opisanie nieruchomości.
2. Zbyt wysoka kwota wpłacona na zadatek lub zaliczkę.
3. Zbyt niska kwotą wpłacona na zadatek lub zaliczkę.
4. Brak podpisów wszystkich sprzedających lub kupujących.
5. Zbyt krótki termin na realizację transakcji.
6. Spisanie umowy przedwstępnej „na kolanie”.
7. Brak daty umowy przyrzeczonej.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna to wstęp do uniknięcia lub ograniczenia problemów, jakie mogą wystąpić w trakcie załatwiania kredytu. Nikt nie podpisuje umowy na tzw. dobre czasy, kiedy wszystko idzie jak z płatka. Zapisy wcześniej uznane za przesadne mogą okazać się bardzo istotne, jeśli chodzi o bezpieczeństwo i minimalizację strat, kiedy zaczną się trudności. Polecam zatem traktować każdą ewentualność jako możliwy scenariusz i zabezpieczyć się tak, by spać spokojnie. Zakup nieruchomości nie jest tym samym, co zakup bułki w sklepie, należy zatem  nadać tej transakcji odpowiednią rangę i znaczenie poprzez zapisy w umowie przedwstępnej.

Zapraszam do komentowania

Jeśli masz jakiekolwiek pytania odnośnie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, to śmiało komentuj poniżej. Chętnie pomagam :)

Oceń nas

Powiązane wpisy

Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w polityce prywatności. Rozumiem i akceptuję