Nieruchomości
30 października 2023
4
Rozważasz zakup wymarzonego mieszkania czy domu, ale dowiedziałeś się, że jest obciążone hipoteką? Jeśli poczułeś niepewność, nie jesteś sam. Wielu przyszłych nabywców rezygnuje z zakupu z obaw przed potencjalnymi ryzykami takiej transakcji. Ale czy naprawdę zakup nieruchomości z hipoteką, jest aż tak niebezpieczny i powinniśmy takiej transakcji unikać?
Odpowiedź jest prosta: nie! Transakcja taka, mimo pewnych specyfik, może być równie bezpieczna jak każda inna, o ile zostaną podjęte odpowiednie kroki. Nieruchomości obciążone hipoteką stanowią znaczący procent ofert na rynku, a banki posiadają sprawdzone procedury zapewniające bezpieczeństwo takim transakcjom.
W tym artykule prześledzimy krok po kroku proces zakupu nieruchomości z hipoteką, wyjaśnię, jakie mechanizmy zabezpieczają interes nabywcy i jak można przeprowadzić taką transakcję szybko i skutecznie. Zapraszam do lektury, abyś mógł podjąć świadomą decyzję i zyskać pewność, że Twój zakup jest bezpieczny. Jeśli potrzebujesz dodatkowego wsparcia w tej kwestii, z przyjemnością Ci pomogę!
Spis treści
Wpis pod tytułem „Zakup nieruchomości z hipoteką: Jak bezpiecznie stać się jej właścicielem?” to w skrócie:
- czym dokładnie jest hipoteka,
- jak sprawdzić nieruchomość z kredytem hipotecznym,
- o co należy zadbać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej,
- jakie informacji powinno zawierać zaświadczenie banku o kredycie,
- zakup nieruchomości obciążonej hipoteką – jakich dokumentów będziesz potrzebował,
- jak wygląda wypłata kredytu hipotecznego po akcie notarialnym umowy sprzedaży,
- jak wygląda ustanowienie hipoteki,
- jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej,
- czy banki akceptują wszystkie hipoteki.
Czym dokładnie jest hipoteka?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które służy do zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości będącej zabezpieczeniem.
Wierzytelność wpisuje się do działu IV księgi wieczystej danej nieruchomości. Wpis hipoteki może być dobrowolny np. w związku z zaciągnięciem kredytu hipotecznego lub przymusowy np. w związku z długami, których właściciel nieruchomości nie spłacał.
Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej ustala pierwszeństwo, gdyby właściciel ogłosił upadłość lub nastąpiłaby egzekucyjna sprzedaż nieruchomości. Wyjątek stanowią zadłużenia względem ZUS i US, które są najwyżej uprzywilejowane.
Jak sprawdzić nieruchomość obciążoną hipoteką?
Jeśli podczas poszukiwań natkniemy się na dom lub mieszkanie obciążone hipoteką, należy na wstępie poprosić obecnego właściciela o podstawowe informacje dotyczące kredytu hipotecznego.
- nazwa banku zabezpieczonego hipoteką,
- wysokość udzielonego kredytu hipotecznego,
- wysokość pozostałego kapitału do spłaty,
- waluta kredytu,
- wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę,
- terminowość dotychczasowej spłaty.
Następnie należy zweryfikować księgę wieczystą i akt notarialny zakupu nieruchomości. Jeśli jest to kredyt hipoteczny w PLN, to sprawa jest prosta. Wymienione informacje wystarczą, by udzielić odpowiedzi, czy zakup tej konkretnej nieruchomości ma sens. Podobnie jest w przypadku kredytu walutowego. Dodatkowo wtedy należy dokładnie wyliczyć, czy zadłużenie nieruchomości nie przewyższa ustalonej wartości transakcyjnej. Taka sytuacja mogłaby nastąpić ze względu na wzrost kursu waluty od zakupu nieruchomości. Jeżeli tak się stanie, obecny właściciel nieruchomości będzie musiał pokryć nadwyżkę nad wartością transakcyjną z własnej kieszeni .
Jak sprawdzić nieruchomość z rynku wtórnego opisałem w następującym temacie: Sprawdzenie nieruchomości na rynku wtórnym. Sprawdzenie nieruchomości na rynku wtórnym.
Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości
Do złożenia wniosku kredytowego najczęściej należy koniecznie podpisać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości. W zależności od stopnia skomplikowania transakcji należy uwzględnić konkretne informacje.
Umowa przedwstępna może być podpisana w formie aktu notarialnego, co może wygenerować dodatkowe koszty. Ludzie wybierają dość często formę umowy potocznie zwaną “cywilno-prawnej”, czyli osobiście między stronami. Moim zdaniem jest to gorsze rozwiązanie, gdyż w wielu takich umowach znajdują się błędy i niedociągnięcia.
Minimalny zakres przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości
Absolutne minimum, jakie musi się znaleźć w takiej umowie to:
- Dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon).
- Przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału).
- Data i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej.
- Ustalona przez strony cena kupna-sprzedaży nieruchomości
- Numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych.
- Dane dotyczące kredytu hipotecznego właściciela (nazwa banku, waluta, wysokość zadłużenia, terminowość dotychczasowych spłat, numer rachunku technicznego do całkowitej spłaty).
- Termin zawarcia umowy sprzedaży.
- Termin wydania przedmiotu umowy.
- Oświadczenie właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny.
- Oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich.
- Oświadczenie właściciela o liczbie osób zameldowanych w nieruchomości.
- Informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka.
- Wysokość nabywanego udziału w nieruchomości (jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej).
- Informacje o załącznikach (zaświadczenie o kredycie, podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości).
- Informacje, jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron (np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej).
- Parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy wszystkich uczestników transakcji.
Szczegółowo na temat warunków zawarcie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości pisałem w jednym ze wpisów na blogu – umowa przedwstępna zakupu nieruchomości.
Zaświadczenie o kredycie hipotecznym wpisanym do księgi wieczystej
Jeżeli zakup nieruchomości będzie finansowany przy pomocy kredytu hipotecznego, to do wniosku kredytowego należy dołączyć zaświadczenie potwierdzające szereg informacji o kredycie obciążającym nieruchomość.
W zaświadczeniu powinny być zawarte następujące informacje:
- Nazwa banku.
- Data i numer umowy kredytowej.
- Dane obecnych kredytobiorców.
- Wysokość udzielonego kredytu wyrażona w walucie,
- Aktualne saldo pozostałe do spłaty wyrażone w walucie,
- Kurs według którego przeliczany jest kredyt na dzień wystawienia zaświadczenia.
- Aktualne saldo kredytu przeliczone po przyjętym kursie na złotówki
- Prowizja za wcześniejszą spłatę.
- Odsetki naliczone od ostatniej zapłaconej raty.
- Rachunek techniczny służący do wcześniejszej, całkowitej spłaty kredytu lub rachunek, do którego kredytobiorca nie ma dostępu.
- Informacja że bank po całkowitej spłacie kredytu wystawi dokument, zezwalający na zwolnienie wszystkich przyjętych zabezpieczeń w tym min. wykreślenie zabezpieczenia z działu IV KW – Hipoteka.
- Data wystawienia zaświadczenia.
Zaświadczenie zazwyczaj ma termin ważności 30 dni od daty wystawienia. Może się więc zdarzyć, że zaświadczenie trzeba będzie organizować dwa razy – na moment analizy kredytowej oraz na moment wypłaty kredytu. Pierwszy raz może być wymagany do wniosku kredytowego, drugi raz przed zawarciem umowy sprzedaży.
Zaświadczenie jest zazwyczaj płatne każdorazowo 200–300 PLN w zależności od banku.
Wygenerowanie zajmuje nawet do 14 dni od daty złożenia wniosku. Proszę zatem uwzględnić to w terminarzu swoich działań.
Dyspozycja spłaty kredytu hipotecznego
W większości banków sama spłata środków nie będzie wystarczająca. Bank może wymagać potwierdzenie złożenia odrębnej dyspozycji na wniosek sprzedającego. Bez konkretnej informacji środki będą leżały i czekały. Należy sprawdzić w umowie kredytowej, gdyż zwyczajowo banki zastrzegają, iż dyspozycja spłaty kredytu powinna zostać wykonana na kilka dni roboczych przed jej zaistnieniem. Sposób zlecenia spłaty kredytu jest również zależny od banku. W części banków dostępne są wszystkie kanały komunikacji : oddział, infolinia, bankowość elektroniczna. W części dostęp do takiej usługi może wymagać zachowania procedury tradycyjnej i wizyty w oddziale.
Może zainteresuje Cię również:
List mazalny
W przypadku całkowitej spłaty długu hipotecznego wierzyciel hipoteczny musi przygotować dokument potwierdzający spłatę zadłużenia oraz zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Taki dokument jest zazwyczaj bezpłatny. Czas oczekiwania jest zależny od banku, ale można przyjąć od kilku dni do 2 tygodni roboczych. Na podstawie tego dokumentu należy wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wniosek taki przygotowuje i podpisuje nowy właściciel nieruchomości.
Kredyt spłacony, ale hipoteka dalej jest wpisana
Przeszukując rynek nieruchomości, być może trafisz na mieszkanie, działkę lub dom, w którego księdze wieczystej wpisana jest hipoteka. Jednocześnie właściciel upiera się, że kredyt hipoteczny został spłacony już jakiś czas temu. Jest to absolutnie możliwe, gdyż wykreślenie hipoteki nie następuje automatycznie. Wykreślenia musi dokonać właściciel, posiłkując się odpowiednim zaświadczeniem uzyskanym od wierzyciela hipotecznego (tzw. list mazalny). Koszt wykreślenia hipoteki to 100 PLN, czyli połowa kwoty wpisu.
Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką – jak wygląda spłata kredytu sprzedającego?
Banki kredytujące i zarazem spłacające nie boją się jakoś szczególnie tego typu transakcji, choć oczywiście są przy nich bardzo uważne. Można rzec, że jest to dla nich chleb powszedni. Po umowie przedwstępnej, podpisaniu umowy kredytowej następnym krokiem jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Do aktu notarialnego będzie również potrzebne aktualne zaświadczenie o kredycie (nie starsze niż 30 dni). Będzie to oddzielny wymóg notariusza. Opiszę dokładnie, jak wygląda sprawa przelewu środków na przykładzie:
Wartość transakcyjna – 300 000 PLN
Wkład własny kredytobiorców – 30 000 PLN
Wysokość kredytu kupujących – 270 000 PLN
Saldo zadłużenia sprzedających – 150 000 PLN
W pierwszej kolejności kredytobiorcy wpłacają środki własne na wskazane w akcie notarialnym konto sprzedającego (30 000 PLN). Warunki wypłaty kredytu będą również wymagały, aby złożyć wniosek o wpis ustanowienia hipoteki nowych właścicieli (200 PLN). Wystarczy sam wniosek do sądu wieczystoksięgowego, nie trzeba czekać aż wpis pojawi się w księdze wieczystej. Następnie zgodnie z zaświadczeniem o kredycie uruchamiana jest transza na spłatę kredytu (150 000 PLN). Środki te zawsze należy przelewać na rachunek techniczny, czyli taki do którego sprzedający nie ma dostępu. Należy sprawdzić, czy bank sprzedającego nie wymaga, aby ten złożył specjalną dyspozycję wcześniejszej spłaty. W okresie mniej więcej od kilku dni roboczych dwóch tygodni sprzedający powinien dostarczyć dokumenty o całkowitej spłacie swojego kredytu wraz ze zgodą na wykreślenie zobowiązania z księgi wieczystej.
Kolejnym krokiem jest złożenie przez nowego właściciela nieruchomości w Sądzie Wieczystoksięgowym wniosku o wykreślenie hipoteki (100 PLN)wraz z zaświadczeniem z banku o całkowitej spłacie. Posiadając kopię wniosku o wykreślenie nowy właściciel udaje się do swojego banku. Po tym następuje wypłata reszty środków z kredytu hipotecznego na rzecz sprzedających (120 000 PLN). Sąd, po pozytywnej weryfikacji dokumentów wykreśla nieaktualne obciążenie hipoteczne (w zależności od lokalizacji sądu wieczystoksięgowego może to potrwać nawet ok. 12 miesięcy), a na jej miejsce “przesuwa się” wpis hipoteczny z banku, w którym został zaciągnięty kredyt na zakup przez kupujących.
W części banków istnieje możliwość równoległej wypłaty na spłatę kredytu oraz resztę dla właścicieli.
Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, ale przed założeniem księgi wieczystej
Jeśli znalazłeś całkiem nową nieruchomość z rynku wtórnego, na którą obecny właściciel zaciągnął kredyt mieszkaniowy, ale ta nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, to taka transakcja jest tylko do realizacji, jeśli posiadasz gotówkę lub masz możliwość zabezpieczenia się na hipotece swojej innej nieruchomości. Żaden z banków nie zrealizuje takiej transakcji, gdy nieruchomość jest na etapie oczekiwania na założenie księgi wieczystej.
Obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową
Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie długów właściciela, które nie były terminowo spłacane i decyzją sądu zostały zabezpieczone na hipotece dłużnika.
To może być specyficzny przypadek transakcji. Sprawa jest łatwa, jeśli chodzi o obciążenie typowo bankowe. Bank w drodze ugody może wystawić zaświadczenie podobne jak w przypadku hipoteki standardowej.
Gorzej, a wręcz tragicznie sytuacja wygląda w momencie, gdy hipoteka przymusowa jest wpisana na rzecz innego podmiotu – osoby prywatnej, firmy, ZUS-u lub Urzędu Skarbowego. Banki raczej nie będą zainteresowane udzieleniem kredytu, jeśli część z tych środków ma być przeznaczona na spłatę zaległych zobowiązań sprzedającego. Ma to związek z faktem, iż istnieje ryzyko pojawienia się problemów z wykreśleniem hipoteki przez te podmioty.
Jeśli jednak posiadasz działkę, mieszkanie lub dom z czystą hipoteką, to możesz bez problemu sfinansować kredytem zadłużoną nieruchomość. Banki wtedy mają standardowe zabezpieczenie, a tylko cel kredytowania nie jest zgodny z ich wewnętrzną polityką.
Podsumowanie “Zakup nieruchomości z hipoteką”
Bardzo duży procent nieruchomości w ofercie rynkowej jest obciążony kredytem hipotecznym. Nie oznacza to jednak, że stanowią one większe ryzyko dla potencjalnego nabywcy. W rzeczywistości, transakcja zakupu takiej nieruchomości jest standardowa, a banki są świetnie przygotowane do obsługi tego typu operacji. Kluczem do sukcesu jest znajomość procedur i niezbędnych dokumentów. Ważne jest, by wiedzieć, jakie pytania zadać sprzedającemu, jakie dokumenty od niego uzyskać oraz jak krok po kroku przeprowadzić cały proces, by był on bezpieczny i korzystny dla obu stron. Pamiętaj też, że w przypadku wątpliwości możesz skorzystać z pomocy profesjonalistów, takich jak doradcy kredytowi, którzy pomogą Ci w przejściu przez cały proces bez przeszkód. Warto inwestować z głową i pewnością siebie!
Zapraszam do komentowania
Czy wiesz już wszystko na temat nieruchomości obciążonej hipoteką? Czy już wiesz, jak wygląda zakup mieszkania obciążonego hipoteką? Jeśli masz jakieś pytania lub wątpliwości do tego jak kupić nieruchomość z kredytem, napisz komentarz poniżej. Bardzo chętnie odpowiem.
