Nieruchomości
24 czerwca 2022
4
Wiele osób, szukając swojego wymarzonego lokum, natrafia na nieruchomości obciążone hipoteką banku. W tym momencie spora część potencjalnych klientów rezygnuje z zakupu, bojąc się w ich mniemaniu ryzykownej transakcji. W rzeczywistości transakcja taka wcale nie jest niebezpieczna. Nie należy się obawiać zakupu nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu sprzedających. Takich nieruchomości jest na rynku cała masa. Banki mają wypracowane skuteczne mechanizmy. W dzisiejszym wpisie chciałbym rozwiać wszelkie wątpliwości dotyczące tego tematu. Wskażę, co zrobić, aby kupno nieruchomości obciążonej hipotecznie przeprowadzić poprawnie, bezpiecznie i szybko.
Spis treści
Wpis pod tytułem „Jak kupić nieruchomość z kredytem. 6 ważnych kwestii!” to w skrócie:
- jak sprawdzić nieruchomość z kredytem,
- lista dokumentów niezbędnych do transakcji,
- jakie informacji powinno zawierać zaświadczenie o kredycie,
- “step by step” czyli krok po kroku kupna nieruchomości z kredytem.
1. Prawidłowe sprawdzenie nieruchomości
Jeśli podczas poszukiwań natkniemy się na taką nieruchomość, należy na wstępie poprosić obecnego właściciela o podstawowe informacje:
- nazwa banku zabezpieczonego hipoteką,
- wysokość udzielonego kredytu hipotecznego,
- wysokość pozostałego kapitału do spłaty,
- waluta kredytu.
- wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę,
- terminowość dotychczasowej spłaty.
Następnie należy zweryfikować księgę wieczystą i akt notarialny zakupu nieruchomości. Jeśli jest to kredyt w PLN, to sprawa jest prosta. Wymienione informacje wystarczą, by udzielić odpowiedzi, czy zakup tej konkretnej nieruchomości ma sens. Podobnie jest w przypadku kredytu walutowego. Dodatkowo wtedy należy dokładnie wyliczyć, czy zadłużenie nieruchomości nie przewyższa ustalonej wartości transakcyjnej. Taka sytuacja mogłaby nastąpić ze względu na wzrost kursu waluty od zakupu nieruchomości. Jeżeli tak się stanie, obecny właściciel nieruchomości będzie musiał pokryć nadwyżkę nad wartością transakcyjną z własnej kieszeni .
Jak sprawdzić nieruchomość z rynku wtórnego opisałem w następującym temacie: Sprawdzenie nieruchomości na rynku wtórnym. Sprawdzenie nieruchomości na rynku wtórnym.
2. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości
Do złożenia wniosku kredytowego najczęściej należy koniecznie podpisać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości. W zależności od stopnia skomplikowania transakcji należy uwzględnić konkretne informacje. Umowa może być podpisana w formie aktu notarialnego, co może wygenerować dodatkowe koszty. Ludzie wybierają dość często formę umowy potocznie zwaną “cywilno-prawnej”, czyli osobiście między stronami. Automatycznie odbija się to na jakości umów. Brakuje w nich wielu podstawowych informacji.
Minimalny zakres umowy
Absolutne minimum, jakie musi się znaleźć w takiej umowie to:
- Dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon).
- Przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału).
- Data i miejsce zawarcia umowy.
- Ustalona przez strony cena kupna-sprzedaży nieruchomości
numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych. - Dane dotyczące kredytu hipotecznego właściciela (nazwa banku, waluta, wysokość zadłużenia, terminowość dotychczasowych spłat, numer rachunku technicznego do całkowitej spłaty).
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Termin wydania przedmiotu umowy.
- Oświadczenie właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny.
- Oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich.
- Oświadczenie właściciela o liczbie osób zameldowanych w nieruchomości.
- Informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka.
- Wysokość nabywanego udziału w nieruchomości (jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej).
- Informacje o załącznikach (zaświadczenie o kredycie, podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości).
- Informacje, jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron (np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej).
- Parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy wszystkich uczestników transakcji.
Szczegółowo na temat warunków zawarcie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości pisałem w jednym ze wpisów na blogu – umowa przedwstępna zakupu nieruchomości.
3. Zaświadczenie o kredycie
Jeżeli zakup nieruchomości będzie finansowany przy pomocy kredytu hipotecznego, to do wniosku kredytowego należy dołączyć zaświadczenie o kredycie. W zaświadczeniu powinny być zawarte następujące informacje:
- Nazwa banku.
- Data i numer umowy kredytowej.
- Dane obecnych kredytobiorców.
- Wysokość udzielonego kredytu wyrażona w walucie,
- Aktualne saldo pozostałe do spłaty wyrażone w walucie,
- Kurs według którego przeliczany jest kredyt na dzień wystawienia zaświadczenia.
- Aktualne saldo kredytu przeliczone po przyjętym kursie na złotówki
- Prowizja za wcześniejszą spłatę.
- Odsetki naliczone od ostatniej zapłaconej raty.
- Rachunek techniczny służący do wcześniejszej, całkowitej spłaty kredytu lub rachunek, do którego kredytobiorca nie ma dostępu.
- Informacja że bank po całkowitej spłacie kredytu wystawi dokument, zezwalający na zwolnienie wszystkich przyjętych zabezpieczeń w tym min. wykreślenie zabezpieczenia z działu IV KW – Hipoteka.
- Data wystawienia zaświadczenia.
Zaświadczenie zazwyczaj ma termin ważności 30 dni od daty wystawienia. Może się więc zdarzyć, że zaświadczenie trzeba będzie organizować dwa razy – na moment analizy oraz na moment wypłaty kredytu. Pierwszy raz może być wymagany do wniosku kredytowego, drugi raz do podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Zaświadczenie jest zazwyczaj płatne 200–300 PLN, w zależności od banku. Wygenerowanie zajmuje nawet do 14 dni od daty złożenia wniosku. Proszę zatem uwzględnić to w terminarzu swoich działań.
4. Kredyt spłacony, ale hipoteka dalej jest wpisana
Przeszukując rynek nieruchomości, być może trafisz na mieszkanie, działkę lub dom, w którego księdze wieczystej wpisana jest hipoteka. Jednocześnie właściciel upiera się, że kredyt hipoteczny został spłacony już jakiś czas temu. Jest to absolutnie możliwe, gdyż wykreślenie hipoteki nie następuje automatycznie. Wykreślenia musi dokonać właściciel, posiłkując się odpowiednim zaświadczeniem uzyskanym od wierzyciela hipotecznego. Koszt wykreślenia to 100 PLN, czyli połowa kwoty wpisu hipoteki.
5. Zakup nieruchomości krok po kroku
Banki kredytujące i zarazem spłacające nie boją się jakoś szczególnie tego typu transakcji, choć oczywiście są przy nich bardzo uważne. Można rzec, że jest to dla nich chleb powszedni. Po umowie przedwstępnej, podpisaniu umowy kredytowej następnym krokiem jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Do aktu notarialnego będzie również potrzebne aktualne zaświadczenie o kredycie. Będzie to oddzielny wymóg notariusza. Opiszę dokładnie, jak wygląda sprawa przelewu środków na przykładzie:
Wartość transakcyjna – 300 000 PLN
Wkład własny kredytobiorców – 30 000 PLN
Wysokość kredytu kupujących – 270 000 PLN
Saldo zadłużenia sprzedających – 150 000 PLN
W pierwszej kolejności kredytobiorcy wpłacają środki własne na wskazane w akcie notarialnym konto sprzedającego (30 000 PLN). Do wypłaty środków z kredytu trzeba złożyć wniosek o wpis hipoteki nowych właścicieli (200 PLN). Wystarczy sam wniosek, nie trzeba czekać aż wpis pojawi się w księdze wieczystej. Następnie zgodnie z zaświadczeniem o kredycie uruchamiana jest transza na spłatę kredytu (150 000 PLN). W okresie mniej więcej dwóch tygodni sprzedający powinien dostarczyć dokumenty o całkowitej spłacie swojego kredytu wraz ze zgodą na wykreślenie zobowiązania z księgi wieczystej. W części banków istnieje możliwość równoległej wypłaty na spłatę kredytu oraz resztę dla właścicieli.
Kolejnym krokiem jest złożenie w Sądzie Wieczystoksięgowym wraz z zaświadczeniem z banku o całkowitej spłacie wniosku o wykreślenie spłaconej hipoteki (100 PLN). Po tym następuje wypłata reszty środków z kredytu hipotecznego na rzecz sprzedających (120 000 PLN). Sąd, po pozytywnej weryfikacji dokumentów, wykreśla nieaktualne obciążenie hipoteczne (w zależności od lokalizacji sądu może to potrwać nawet ok. 12 miesięcy), a na jej miejsce “przesuwa się” wpis hipoteczny z banku, w którym został zaciągnięty kredyt na zakup przez kupujących. W tym momencie obniżą się też Twoje koszty docelowe – skończy się obowiązek ubezpieczenia pomostowego.
Może zainteresuje Cię również:
6. Obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową
Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie długów właściciela, które nie były terminowo spłacane i decyzją sądu zostały zabezpieczone na hipotece dłużnika. To może być specyficzny przypadek transakcji. Sprawa jest łatwa, jeśli chodzi o obciążenie typowo bankowe. Bank w drodze ugody może wystawić zaświadczenie podobne jak w przypadku hipoteki standardowej. Gorzej, a wręcz tragicznie sytuacja wygląda w momencie, gdy hipoteka przymusowa jest wpisana na rzecz innego podmiotu – osoby prywatnej lub firmy. Banki raczej nie będą zainteresowane udzieleniem kredytu, jeśli część z tych środków ma być przeznaczona na spłatę zobowiązań. Ma to związek z faktem, iż istnieje ryzyko pojawienia się problemów z wykreśleniem hipoteki przez te podmioty.
Podsumowanie
Bardzo duży procent nieruchomości jest obciążony kredytem hipotecznym. Nie jest to specjalnie ryzykowne dla Ciebie, gdyż transakcja należy do kategorii standardowych. Banki mają swoje mechanizmy na tego typu sytuacje. Wystarczy wiedzieć co należy sprawdzić, o jakie dokumenty poprosić właściciela oraz jak wygląda krok po kroku przeprowadzenie takiej operacji.
Zapraszam do komentowania
Jeśli masz jakieś pytania lub wątpliwości do tego jak kupić nieruchomość z kredytem, napisz komentarz poniżej. Bardzo chętnie odpowiem.
