Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Rynek wtórny
7 min. czytania
Przeglądając strony internetowe, często można znaleźć oferty mieszkań bez założonej księgi wieczystej. Zwykle są to mieszkania spółdzielczo-własnościowe. Cena tych nieruchomości potrafi być zdecydowanie niższa, niż mieszkań własnościowych o podobnym standardzie. Interesować się, kupować czy zostawić ze względu na potencjalne komplikacje? Temat ciekawy, często wracający do mnie jak bumerang, gdyż ten polski wynalazek (mieszkania spółdzielczo-własnościowe) ma całkiem duży udział w rynku nieruchomości. Wiele mieszkań pobudowanych w latach 60-80’ych ma status mieszkania spółdzielczo-własnościowego bez hipoteki. Nie należy się bać takich transakcji, ale jednocześnie należy dokładnie sprawdzić wszystkie słabe punkty, jakie mogą wystąpić w tego typu transakcji.
Zapraszam do lektury, jak kupić nieruchomość na kredyt bez założonej KW. W dzisiejszym wpisie przeczytasz:
Księga wieczysta to swoisty dowód osobisty nieruchomości. W księdze wieczystej opisane są najważniejsze informacje dotyczące danej nieruchomości. Księga wieczysta składa się z kilku działów:
Dział I składa się z dwóch poddziałów:
Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości” – dokładne oznaczenie nieruchomości pochodzące z ewidencji gruntów (katastru)
Dział I-Sp – „Spis praw związanych z nieruchomością” – wpisy praw związanych z daną nieruchomością
Dział II – wpisy praw związanych z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym
Dział III – wpisy praw związanych z ograniczeniem praw, roszczeniami, ograniczeniem w rozporządzaniu nieruchomością i roszczenia ciążące na nieruchomości.
Dział IV – wpisy praw związanych z hipoteką ciążącą na nieruchomości.
Zgodnie z ustawą z dnia 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.1982 Nr 19 poz.147) księga wieczysta ma pewne istotne cechy, które czynią ten dokument wyjątkowym:
Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej pozbawia ochrony wynikającej z powyżej opisanych cech. Nie ma możliwości sprawdzenia istotnych danych (danych właściciela, oznaczenia nieruchomości, roszczeń czy też hipoteki). W przypadku zakupu nie chroni nas rękojmia. Dla przykładu: nie ma pewności czy nieruchomość przypadkiem nie została sprzedana innej osobie np. 2 godziny wcześniej. Jest to oczywiście przypadek rzadko spotykany. Jednak biorąc pod uwagę, iż zakup mieszkania nie jest zwykłą transakcją, wszelkie ewentualne słabe punkty należy rozpatrzyć z dużą uwagą. Nie należy zrażać się do takich nieruchomości już na samym starcie. Czasem zakup takiej nieruchomości daje możliwość wynegocjowania dużo niższej kwoty zakupu, co może być dużą zachętą.
Sprawdzenie nieruchomości z księgą może ograniczyć się do sprawdzenia księgi wieczystej, ale zakup podobnej nieruchomości bez KW wymaga sprawdzenia dodatkowych dokumentów. Przede wszystkim jest to podstawa nabycia nieruchomości. Najczęściej jest to akt notarialny na podstawie, którego obecny właściciel nabył prawo do nieruchomości. Inne możliwe dokumenty potwierdzające własność:
Na rynku takich mieszkań jest kilka procent i jak już wspomniałem zdecydowana większość to mieszkania spółdzielczo-własnościowe. Zakup takiego mieszkania przy użyciu kredytu hipotecznego wymaga dodatkowej analizy. Przede wszystkim należy poprosić obecnego właściciela o zdobycia zaświadczenia wydanego przed spółdzielnię mieszkaniową. Zaświadczenie to powinno mieć moc do założenia księgi wieczystej. W zaświadczeniu powinny znaleźć się poniższe dane:
To jednak nie jest koniec. Od 24 maja 2013 roku decyzją Sądu Najwyższego weszła w życie uchwała (sygn. akt III CZP 104/12) mówiąca o tym, iż w przypadku mieszkania spółdzielczo-własnościowego ustanowionego w budynku posadowionym na gruncie, do którego spółdzielnia mieszkaniowa nie posiada prawa własności lub użytkowania wieczystego, założenie księgi wieczystej jest zawieszone do czasu wyjaśnienia prawa własności. Brak prawa spółdzielni do gruntu oznacza brak możliwości kredytowania takiego mieszkania. Jak to sprawdzić? Bardzo prosta rzecz – wystarczy znać numer księgi wieczystej gruntu i dokonać szybkiej analizy. Wśród internetowych ogłoszeń takie „wadliwe” mieszkania bardzo często zawierają dopisek, iż możliwy jest zakup tylko za gotówkę.
By ustalić prawo spółdzielni mieszkaniowej do gruntu należy sprawdzić księgę wieczystą. W dziale II nieruchomości będzie zapis dotyczący właściciela nieruchomości i prawa do gruntu. Jak znaleźć księgę wieczystą gruntu? Można to zrobić po numerze działki lub po adresie. Dokładny sposób opisałem w jednym z wpisów na blogu https://blogkredytowy.pl/jak-znalezc-ksiege-wieczysta/
Z reguły proces zakupu mieszkania bez księgi wieczystej przy użyciu kredytu hipotecznego jest bardzo podobny do przypadku, nazwijmy to, „mieszkania standardowego”. Jest jednak kilka dodatkowych kroków opisanych powyżej, jak analiza większej ilości dokumentacji czy sprawdzenie prawa do użytkowania gruntu przez SM. Kolejność, która według mnie pomaga to wszystko usystematyzować, jest następująca:
Co do zasady, to w takich transakcjach najczęściej wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości składa notariusz w akcie notarialnym kupna-sprzedaży. Nie ma jednak żadnych przeciwwskazań, żeby takowy wniosek do sądu złożył nabywca.
Koszt założenia księgi wieczystej to 200 PLN, wpisania nowego właściciela również 200 PLN.
Bezpieczny kredyt 2% to program dopłat do kredytu hipotecznego. Dzięki niemu realne oprocentowanie kredytu to 2%. Dopłaty trwają do 10 lat, spłata odbywa się w ratach malejących. Program skierowany jest do osób nabywających lub budujących swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną. W ustawie o bezpiecznym kredycie nie ma żadnych zastrzeżeń, iż nie można finansować mieszkań spółdzielczo-własnościowych bez księgi wieczystej. Zatem w tym wypadku Bezpieczny Kredyt 2% jest dostępny.
Reasumując, każda transakcja jest inna. Nie należy bać się zakupu, ale należy mieć świadomość wszelkiego ryzyka związanego z taką transakcją. Zdaję sobie sprawę, że pierwszy kontakt z taką nieruchomością może wiązać ręce, dlatego też proponuję dokładną analizę lub kontakt ze specjalistą, który przeprowadzi przez proces zakupu takiego mieszkania. Zakup nieruchomości spółdzielczo-własnościowej bez księgi wieczystej rodzi pewne dodatkowe obowiązki, które bez specjalistycznej wiedzy mogą być zaniedbane.
Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, pytania lub spostrzeżenia na temat „Kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej” komentuj poniżej.
Masz pytania lub uwagi?
Odpowiemy na Twoją wiadomość
Wiadomość
została
przesłana
Dziękuję!
Odpowiem tak szybko jak to możliwe.