Kredyt na mieszkanie — wszystko, co warto wiedzieć przed podjęciem decyzji
Rynek wtórny
10 min. czytania
Środki na lokatach to jakieś marne grosze. Oszczędzony kapitał trudno zatem chronić przed inflacją. W odpowiedzi na rzeczywistość wielu inwestorów przerzuciło swoje środki na zakup nieruchomości. Kupujący mocno drenują rynek, aby zapłacić jak najmniej, a sprzedający nie bardzo chcą obniżać ceny wywoławczej. W związku z tym coraz większa liczba osób zainteresowanych zakupem nieruchomości kieruje swoją uwagę w stronę nieruchomości z licytacji komorniczych. Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji to bardzo skomplikowana transakcja. O powodzeniu jej decyduje prawidłowy wybór banków, odpowiednie przygotowanie transakcji przed zakupem oraz precyzyjny i szybki proces wnioskowania do banku. Laik ma szansę popełnić całą masę błędów, co może skutkować np. utratą wpłaconego wadium.
W poniższym artykule znajdziesz bardzo szczegółowy opis i charakterystykę zakupu od komornika. W dzisiejszym wpisie „Kredyt na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej” dowiesz się:
Przed zakupem nieruchomości z licytacji komorniczej na kredyt warto rozpisać sobie całą transakcję krok po kroku. Pozwoli to na szybszą i lepszą organizację całej operacji. Jako główne wskazałbym poniższe kroki:
Zakup mieszkania, działki lub domu z licytacji komorniczej to dużo bardziej skomplikowana operacja jak reszta transakcji. Po pierwsze skomplikowany stan prawny nieruchomości, po drugie bardzo krótki czas na zakończenie operacji, po trzecie ograniczona ilość banków zainteresowanych finansowaniem nieruchomości od komornika. Niemniej godna uwagi, gdyż daje szanse na okazyjny zakup nieruchomości. Jednym zdaniem „kto nie ryzykuje ten nie pije szampana” Do standardu jaki chciałbym określić należy sprawdzić:
Nie wszystkie banki dają możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. Można nawet powiedzieć, że zdecydowana mniejszość rynku oferuje taką opcję. To dość mocne ograniczenie w dostępnej ofercie. Jednocześnie nie jest to jedyne ograniczenie w kwestii doboru dostępnych banków. Aby określić szanse na uzyskanie finansowania, zapraszam Udzielam klientom bezpłatnej pomocy, wykorzystując moje 10-letnie doświadczenie w organizacji kredytów hipotecznych.
W tej transakcji wszystko musi nabyć dopięte na ostatni guzik. Ustalona strategia finansowania, sprawdzona zdolność kredytowa, zebrana dokumentacja i ustalony maksymalny limit wartości nieruchomości do którego licytujemy (emocje, hazard żeby nas za mocno ” nie poniosło” ;)). Można wykonać jeszcze jedną dodatkową czynność – uzyskać promesę udzielenia kredytu. Promesa kredytowa to imienne przyrzeczenie banku udzielenia kredytu. Bank po sprawdzeniu dokumentów finansowych i osobistych wypowie się co do możliwości uzyskania kredytu na wnioskowaną kwotę. Promesa jest zazwyczaj ważna 1 miesiąc od jej wystawienia. Nierzadko trzeba zapłacić za jej wystawienie. Koszt zależy od banku od 0 do 300 PLN.
Zakup nieruchomości z licytacji na kredyt wymaga wykonania bardzo skrupulatnej pracy i wcześniejszego przygotowania się do transakcji. W pierwszym etapie należy określić banki, do których wnioskodawca będzie składał wniosek. Można to zrobić samemu lub przy współpracy z ekspertem hipotecznym. Następnie należy przygotować komplet dokumentów finansowych i osobistych. Wszystko po to, aby po ewentualnej wygranej licytacji móc uzupełnić dokumenty nieruchomości i złożyć wnioski do wybranych banków. Od momentu wygrania licytacji do terminu wpłaty środków czas na zapłatę pełnej kwoty mija od 14 do 30 dni (należy sprawdzić regulamin licytacji). Dla wielu banków jest to czas na granicy do wydania decyzji i wypłaty środków.
Każda nieruchomość będąca celem kredytowania musi zostać wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego. W zależności od banku można dostarczyć własny operat lub wycenę zlecaną przez bank. Operat szacunkowy będzie posiadał również komornik, który musi udostępnić ten dokument wszystkim osobom zainteresowanym zakupem. Istnieje możliwość akceptacji wyceny komornika, choć nie każdy bank ją zaakceptuje. Pamiętaj, żeby sprawdzić datą wykonania wyceny na potrzeby komornika. Banki akceptują operaty wykonane maksymalnie 12 miesięcy wstecz. Posiadanie własnej wyceny już w momencie złożenia wniosku zdecydowanie przyśpieszy cały proces. Jeśli mieszkanie jest zamieszkane przez osoby, które nie chcą dopuścić do jego sprzedaży, dokonanie wyceny nieruchomości może być bardzo problemowe lub wręcz niemożliwe.
Minimalny akceptowany wkład własny wnoszony w gotówce to 10%. Wkład własny należy wpłacić przed uruchomieniem środków z kredytu. Do wkładu własnego zalicza się wadium, które licytujący musiał wpłacić jako warunek przystąpienia do licytacji, oraz ewentualne dodatkowe pieniądze. Wkład własny należy udokumentować potwierdzeniem przelewu z rachunku kredytobiorcy. Wkład własny na poziomie 20% daje jednak zdecydowanie większe możliwości, jeśli chodzi o liczbę dostępnych banków oraz zdecydowanie lepszą cenę kredytu. Istnieje możliwość, iż dzięki zakupowi nieruchomości w cenie niższej niż wartość rynkowa bank zaliczy tę nadwyżkę jako wkład własny. Dzięki temu masz szansę uniknąć opłaty za ubezpieczenie niskiego wkładu lub uzyskać niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Przykład:
Wartość wynikająca z wyceny – 400 000 PLN
Wartość wywoławcza – 300 000 PLN
Koniec negocjacji – 334 000 PLN
Wymagany wkład własny 34 000 PLN
Kredyt 300 000 PLN
LTV dla części banków będzie wynosiło 75%, a dla części banków 90%. Dlaczego? Część banków jako punkt odniesienia przyjmie wartość z wyceny, a część wartość po której została sprzedana nieruchomość. Różnica w LTV może w sposób znaczy przełożyć się na warunki cenowe kredytu.
Dokumenty finansowe i osobiste zależą od indywidualnej sytuacji danej osoby lub gospodarstwa domowego. Potencjalne wymagania w Twojej sytuacji można sprawdzić w jednym z wcześniejszych moich wpisów. Nieco precyzyjnej da się określić listę dokumentów nieruchomości, które trzeba złożyć wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny.
Szczegółowe wymagania opisałem w jednym z poprzednich tematów na blog lista dokumentów do kredytu
Transakcja ta, inna niż standardowy sposób nabycia nieruchomości, różni się delikatnie kosztami. Podstawową kwestią jest fakt, iż nie ma typowego aktu notarialnego, sporządzanego przez notariusza. Odpada zatem koszt taksy notarialnej i związanych z tym dodatków (wypisów aktu itd). Podstawą nabycia jest tzw. „przybicie”, czyli uprawomocniony dokument od komornika. Na podstawie tego dokumentu można zmienić wpisy w księdze wieczystej. Do kilku lat wstecz nie trzeba było również płacić podatku PCC tzw. podatku od wzbogacenia, czyli 2% od wartości rynkowej nieruchomości.
Jak wygląda reszta kosztów? Wśród najważniejszych wymieniłbym:
Każda licytacja nieruchomości musi być poprzedzona ogłoszeniem o jej dacie. Odpowiednia ustawa reguluje zasady o minimalnych wymogach dotyczących ogłoszenia o licytacji. Licytacja musi być ogłoszona na minimum 2 tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym, a także w urzędzie gminy właściwym dla nieruchomości będącej przedmiotem licytacji. Nie jest to zbyt wygodne rozwiązanie dla osób chcących mieć dostęp do najlepszych ofert rynkowych.
Pierwsza licytacja komornicza rozpoczyna się od kwoty, która stanowi 3/4 (75%) wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym. Jeśli oferta ta nie znajdzie zainteresowanych, druga licytacja rozpoczyna się od 2/3 (66%) wartości nieruchomości. Jak widać, w przypadku mniejszego zainteresowania istnieje możliwość zakupu nieruchomości w bardzo dobrej cenie.
Licytacje komornicze mają otwarty charakter, co oznacza, iż udział jest dostępny dla każdego, kto wpłaci wadium. Sama licytacja nieruchomości wygląda jak każda inna. Minimalna wartość postąpienia to 1% wartości nieruchomości. Oznacza to, że przy wartości nieruchomości 300 000 PLN minimalna kwota przebicia poprzedniej propozycji to 3 000 PLN. Wygrywa ten, kto poda największą kwotę w trakcie trwania licytacji komorniczej.
Wadium (rękojmia) to 1/10 wartości wyjściowej, jaką należy wpłacić na zabezpieczenie finalizacji transakcji. Przykładowo jeśli nieruchomość zostanie wyceniona na 300 000 PLN, należy wpłacić 30 000 PLN. Wadium należy wpłacić do dnia poprzedzającego licytację pod rygorem braku możliwości do jej przystąpienia. Wadium jest zwracane, jeśli licytujący nie wygra licytacji, ewentualnie jeśli nie weźmie w niej udziału. W momencie kiedy licytant przedstawi najwyższą propozycję, wadium jest traktowane jako wkład własny. Przepada bez możliwości zwrotu, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku bez względu na okoliczności np. brak uzyskania kredytu hipotecznego. To w interesie potencjalnego nabywcy leży kwestia zapewnienia środków na zakup nieruchomości.
Wpisy hipotek oraz wszelkie roszczenia są wykreślane z księgi wieczystej po licytacji i zapłacie całości środków. Nawet jeśli komornik nie uzyskał ze sprzedaży nieruchomości całego długu, nabywana nieruchomość będzie wolna od obciążeń. Komornik będzie próbował dochodzić spełnienia wierzytelności z innego majątku dłużnika, o ile takowy istnieje.
Najbardziej problemowy jest wpis dożywocia. To prawo, o ile zostało zgłoszone na maksymalnie 3 dni przez licytacją, będzie obowiązywało również nowego właściciela nieruchomości. Jeśli umowa dożywocia nie precyzowała, jakie świadczenia wchodzą w jej zakres, właściciel mieszkania będzie musiał przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło, opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom (art. 908 § 1 kodeksu cywilnego). Jeśli w księdze wieczystej nieruchomości będzie wpisane dożywocie, żaden z banków na chwilę obecną nie zabezpieczy się na hipotece.
Zakup nieruchomości z licytacji jest ryzykowny w kilku momentach. Posiadanie świadomości, gdzie są słabe punkty i ich niwelacja pozwalają doprowadzić transakcje do szczęśliwego finału. Wśród najważniejszych zagrożeń wskazałbym:
Polskie prawo nie przesądza konieczności wyprowadzki dotychczasowych lokatorów po uzyskaniu prawa własności. Lokatorzy, jeśli nie będą mieli dobrej woli i możliwości zmiany miejsca zamieszkania mogą przebywać w Twojej nieruchomości, aż do czasu otrzymania zamiennego lokum. Ile to będzie trwało zależy od gminy i jej stanu posiadania lokali zastępczych.
Z możliwości uczestnictwa w licytacji zwolnione ustawowo są:
Doskonała alternatywa dla kredytu hipotecznego. Dla zabezpieczenia środków w całości lub części transakcji można wykorzystać limit kredytowy w rachunku. Limit w rachunku, który by pozwolił na sfinansowanie mieszkania w całości lub części, jest raczej dostępny tylko dla osób uzyskujących dochody z działalności o wysokich miesięcznych przepływach. Oprocentowanie limitu w skali roku wynosi od ok. 5,7% od wykorzystanych środków kredytowych.
Bardzo dobry zamiennik w przypadku posiadania gotówki na całość transakcji. Licytujący po wygraniu transakcji płaci gotówką za nieruchomość. Następnie po formalnym zakończeniu transakcji i wpisie właściciela do hipoteki może starać się o kredyt hipoteczny, którego celem jest refinansowanie poniesionych kosztów mieszkaniowych. Bank zwraca do 80-90% wpłaconej kwoty za zakup nieruchomości. Zależy to od indywidualnej polityki danego banku.
Nieruchomość bez obciążenia hipoteki pozwala, by ją wykorzystać jako zabezpieczenie nieruchomości kupowanej na transakcji komorniczej. W kilku bankach nieruchomość nie musi być własnością licytującego. Dodatkowe zabezpieczenie może być użyczone np. przez rodzinę, znajomego. Dzięki takiemu zabiegowi zyskujemy możliwość finansowania dodatkowo w kilku bankach. W takiej opcji trzeba dostarczyć dokumentację wraz z wyceną dla obydwu nieruchomości oddzielnie. Po uzyskaniu prawa do nabywanej nieruchomości oraz dokonaniu wpisu właściciela w dziale II księgi wieczystej istnieje możliwość zamiany zabezpieczenia i zwolnienie nieruchomości, która czasowo posłużyła do sfinalizowania zakupu z licytacji komorniczej.
Środki na dowolny cel są zabezpieczone na hipotece nieruchomości. Pożyczka hipoteczna jest trochę droższa od kredytu na zakup. O ile w przypadku kredytu celowego oprocentowanie wyniesie w zakresie 3,5–4%, o tyle w przypadku pożyczki hipotecznej będzie zawierać się między 5–6% w skali roku. Pożyczka hipoteczna jest korzystnym rozwiązaniem, ponieważ można uzyskać ją znacznie wcześniej. Nie trzeba czekać na zakończenie licytacji. Można przygotować się do zakupu nieruchomości od komornika i tylko czekać, aż na rynek trafi jakaś okazja.
Nieruchomości zakupione na licytacji zazwyczaj wymagają gruntownego remontu. Istnieje możliwość, by do kredytu na zakup dodać środki na remont nieruchomości. Banki kredytują wyposażenie trwale zespolone z nieruchomością. np. meble do zabudowy, biały montaż, podłogę, kafelki, malowanie i inne. Do wniosku należy dostarczyć kosztorys na druku bankowym. Kosztorysy mają zazwyczaj prostą konstrukcję. W kwotach można uwzględnić zarówno materiały, jak i robociznę. Nie trzeba podawać konkretnych materiałów, producentów, modeli, liczby metrów bieżących czy kwadratowych. Kredyt na remont będzie wypłacony po formalnym nabyciu nieruchomości. Maksymalny czas na wykonanie remontu to zakres 6–12 miesięcy. Rozliczenie następuje na podstawie zdjęć wykonanych we własnym zakresie lub podczas inspekcji pracownika banku. Nie trzeba zbierać faktur oraz rachunków, dzięki czemu można zaoszczędzić na robociźnie.
Kredyt na zakup nieruchomości z licytacji to wyższa szkoła jazdy. Nawet doświadczony ekspert kredytowy pomagający w uzyskaniu takiego finansowania czuje delikatny dreszcz emocji przy tego typu transakcji. Przed transakcją należy sprawdzić wiele różnych kwestii. Jest naprawdę kilka punktów zapalanych, a konsekwencje kosztuję utratę wadium.
Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji to jedna z trudniejszych transakcji. Mają na to wpływ głównie dwa czynniki. Pierwszym jest ograniczona liczba banków, które będą zainteresowane tego typu finansowaniem. Drugim czynnikiem ograniczającym jest czas, w którym trzeba przeprowadzić cały proces. Być może warto ryzykować, gdyż licytacja daje możliwości zakupu nieruchomości po znacznie niższej cenie od rynkowej. To jest transakcja dla świadomych uczestników gry. Jeśli dobrze przemyślisz wszystkie kroki to istnieje bardzo duża szansa na kupno nieruchomości znacznie poniżej ceny rynkowej. Transakcje tego rodzaju szczególnie polecałbym ludziom, którzy w razie nieotrzymania kredytu będą mogli wyłożyć gotówkę, a następnie zrefinansować poniesione koszty mieszkaniowe. Ewentualnie dla tych, którzy posiadają nieruchomość na której hipotece można oprzeć całą transakcję.
Jeśli masz jakiekolwiek pytania w kwestii kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej, daj znać koniecznie znać w komentarzu poniżej. Postaram się odnieść do każdego pytania i wątpliwości.
Masz pytania lub uwagi?
Odpowiemy na Twoją wiadomość
Wiadomość
została
przesłana
Dziękuję!
Odpowiem tak szybko jak to możliwe.