Skontaktuj się
Księga wieczysta

PCC-3 od ustanowienia hipoteki – jak wypełnić deklarację?

22-12-2024

5 min. czytania

pcc-3

W dzisiejszym artykule na naszym blogu skierowanym do osób, które już zakupiły nieruchomość lub wybudowały dom, porozmawiamy o ważnym, choć często zapomnianym obowiązku, jakim jest podatek od czynności cywilnoprawnych za wpisane hipoteki i wypełnienie formularza PCC-3. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że istnieje konieczność dopełnienia tego obowiązku po zakupie lub wybudowaniu nieruchomości przy udziale kredytu hipotecznego, dlatego przygotowałem dla Was ten przystępny artykuł.

W przypadku zakupu nieruchomości, bardzo ważne jest dopełnienie formalności związanych z ustanowieniem hipoteki oraz uregulowanie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC-3). Podobne obowiązki istnieją także po wybudowaniu własnego domu, a nieuregulowanie ich może prowadzić do problemów z urzędem skarbowym.

W dalszej części artykułu omówimy krok po kroku, jak wypełnić formularz PCC-3, tak aby uniknąć błędów i potencjalnych nieprzyjemności związanych z niezapłaconym podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Dowiecie się również, jak zgłosić się z formularzem do odpowiedniego urzędu skarbowego oraz jakie dokumenty będą Wam potrzebne, aby dopełnić wszelkich formalności.

Pamiętajcie, że odpowiednie dopełnienie obowiązków podatkowych po zakupie lub wybudowaniu nieruchomości to nie tylko kwestia przepisów prawnych, ale także spokojnego korzystania z własnego kąta.

Spis treści

W dzisiejszym artykule „Jak wypełnić PCC-3 od ustanowienia hipoteki” dowiesz się:

  1. 1. Co to jest podatek PCC-3,
  2. jak wypełnić deklarację PCC-3/PCC-3A,
  3. Ile kosztuje i jak opłacić podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki,
  4. który urząd skarbowy będzie właściwym do złożenia deklaracji PCC-3
  5. ile masz czasu na złożenie podatku od czynności od cywilnoprawnych,
  6. jaka jest kara za brak opłaty i złożenia podatku od ustanowienia hipoteki (PCC-3).

Co to jest podatek PCC-3?

Podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki to podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który jest pobierany od kredytobiorców w przypadku ustanowienia hipoteki na rzecz banku, udzielającego kredytu hipotecznego. Hipoteka jest zabezpieczeniem dla banku, w przypadku gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacić swojego zobowiązania kredytowego.

Druk PCC-3 jest oznaczeniem formularza, który musi zostać wypełniony przez kredytobiorców w celu zgłoszenia ustanowienia hipoteki.

Warto dodać, że podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki różni się od podatku PCC płatnego przy zakupie nieruchomości (0-2% od wartości nieruchomości). Ten drugi jest opodatkowaniem samej umowy sprzedaży nieruchomości.

Ile kosztuje podatek PCC-3?

Istnieją dwie opcje wysokości tego podatku.

  1. Hipoteka ustalona: Jeśli wysokość hipoteki jest z góry ustalona na konkretną kwotę, wysokość podatku to 0,1% od wartości hipoteki. Ta stawka podatku zdarza się jednak niezmiernie rzadko. Banki komercyjne nie wykorzystują takiego rozwiązania. Dzieje się to częściej w przypadku pożyczek prywatnych.
  2. Hipoteka nieustalona: Standardowo komercyjne banki nie określają dokładnej wartości zabezpieczenia hipotecznego. Wysokość zabezpieczenia jest ustalana jako „hipoteka umowna do kwoty….”. Ustanowienie hipoteki „do kwoty….” powoduje, iż jest to wartość nieustalona. Może to być każda kwota do tej wyznaczonej maksymalnie wartości. Nie jest to konkretna liczba, a jedynie zakres. Hipoteka zawiera się w kwocie od 1 do maksymalnej wartości. Wartość hipoteki nie jest ustalona jednoznacznie, co oznacza, że stawka podatku jest ryczałtowa i wynosi 19 PLN.

Kiedy trzeba złożyć PCC-3 od hipoteki?

Deklarację PCC-3 należy złożyć oraz opłacić podatek w terminie do 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego.  Jaki to dzień powstania obowiązku podatkowego? Czytałem różnego rodzaju interpretacje obowiązującego prawa. Jedna z nich mówi, że jest to dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym. Druga z nich, że jest to data wypełnienia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, który jest załącznikiem do wniosku o wpis hipoteki. Ja sam osobiście uważam, że obowiązek zapłaty podatku biegnie od złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Do którego Urzędu Skarbowego należy złożyć formularz PCC-3?

Podatek rozliczasz w urzędzie skarbowym, w którym się rozliczasz na co dzień. Lokalizacja nieruchomości na której ustanawiasz hipotekę nie jest w tym przypadku decydująca. Możesz być właścicielem nieruchomości na terenie całego kraju, a deklarację należy złożyć do US właściwego z tytułu płatności podatków.

Numer rachunku, na który należy opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych?

Podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki opłacasz na konto urzędu skarbowego. Wszystkie urzędy skarbowe mają swoje strony internetowe. Na każdej z nich znajdziesz informacje o numerach rachunków służących do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Czy musisz złożyć formularz PCC-3, jeśli ustalałeś hipotekę w akcie?

Wniosek o wpis hipoteki może wykonać notariusz w akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości. W takim przypadku to notariusz jest zobowiązany do złożenia odpowiedniej deklaracji podatku od czynności cywilno prawnych. Notariusz będzie wymagał zapłaty podatku na miejscu (19 PLN). Będzie to doliczone do taksy i innych opłat pobieranych do umowy sprzedaży nieruchomości.

Jak wypełnić formularz PCC-3, jeśli jest kilku współwłaścicieli nieruchomości?

Jeśli właścicielami nieruchomości, która została obciążona hipoteką jest kilka osób, to jedna osoba wypełnia formularz PCC-3, ale dodatkowo dla każdego dodatkowego współwłaściciela nieruchomości należy wypełnić druk PCC-3A. W przypadku kilku współwłaścicieli sami sobie decydujecie, kto ma złożyć PCC-3, a kto PCC-3A. Poniżej znajdziesz instrukcję wypełnienia druków dla scenariusza, gdzie jest jeden właściciel oraz większa ilość.

Pamiętaj, że nie każdy kredytobiorca musi być współwłaścicielem nieruchomości. Jeśli, ktoś pomaga Tobie w zdolności kredytowej, a nie jest właścicielem nieruchomości, nie musi składać deklaracji PCC-3A.

Rodzaj nieruchomości podlegający podatkowi PCC-3

Co do zasady wszystkie rodzaje własności nieruchomości podlegają obowiązkowi. Jeśli jesteś posiadaczem nieruchomości o statusie: współwłasności i własności nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa, użytkowania wieczystego jesteś zobowiązany wypełnić druk PCC-3 i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Deklaracja PCC-3 – wersja papierowa czy online?

Deklarację PCC-3 możesz złożyć online lub w wersji papierowej. Uważam, że wersja online jest znacznie bardziej przystępna, szybsza i sprawi mniej kłopotów „szaremu Kowalskiemu”. Poniżej znajdziesz krok po kroku oraz dokładny opis, jak wypełnić formularz podatkowy online.

Co muszę przygotować do złożenia deklaracji podatkowej?

Złożenie deklaracji PCC-3 jest naprawdę bardzo proste. Musisz jednak wcześniej przygotować kilka informacji, żeby skutecznie przeprowadzić pełną rejestrację.

  • dowód osobisty,
  • umowę pożyczki/kredytu,
  • wysokość hipoteki. W umowie kredytowej znajdziesz w dziale zabezpieczenia kredytu informację o wysokości hipoteki. Najczęściej będzie to zwrot typu „hipoteka umowna do kwoty….”,
  • wysokość przychodu za poprzedni rok podatkowy. Przychód znajdziesz na ostatnio złożonej deklaracji podatkowej. Dzięki temu nie musisz dysponować podpisem elektronicznym i możesz wypełnić formularz PCC-3 online,
  • numer księgi wieczystej nieruchomości, do której złożony został wniosek o wpis hipoteki.

Jaka jest kara za brak złożenia deklaracji PCC-3?

Podatnik, który nie spełnił obowiązku złożenia deklaracji podatkowej PCC-3/PCC-3A oraz nie opłacił podatku w terminie, może podlegać karze za przestępstwo lub wykroczenie karne skarbowe.

Wysokość kary jest uzależniona od wartości niezapłaconego podatku. Z wykroczeniem mamy do czynienia, gdy kwota nie przekracza pięciokrotnej wysokości minimalnego wykroczenia. Jak wspomniałem w przypadku standardowego zobowiązania hipotecznego kwota podatku to 19 PLN. W związku z tym kara grzywny maksymalnie może wynosić  od 1/10 do dwudziestokrotności minimalnego wynagrodzenia.

Minimalne wynagrodzenie w 2025 roku to 4 666 PLN. Zatem kara za brak złożenia PCC-3/PCC-3A może wynieść od 467 PLN do 93 200zł.

Co zrobić, jeśli zapomniałeś o PCC-3?

Zgodnie z polskim prawem, możesz wypełnić deklarację i zapłacić podatek po czasie. Koniecznie musisz jednak wystosować do odpowiedniego urzędu skarbowego specjalne pismo tzw. czynny żal. Jest to pismo, w którym przepraszasz za zwłokę i wyjaśniasz powody nieterminowego złożenia deklaracji PCC-3. Jako powód możesz podać np. brak świadomości, że istnieje obowiązek podatkowy po ustanowieniu hipoteki.

Jeśli złożysz deklarację uzupełniając o „czynny żal” nawet po terminie, to US musi ją przyjąć i na 100% nie otrzymasz kary.

Przykładowa treść czynnego żalu do PCC-3

Warszawa, xx.xx.xxxx r

Imię i nazwisko,

PESEL

Dane Urzędu Skarbowego

ZAWIADOMIENIE O POPEŁNIENIU CZYNU ZABRONIONEGO
(czynny żal)
Na podstawie art. 16 § 1 Kodeksu karnego skarbowego zawiadamiam o popełnieniu przeze
mnie czynu zabronionego polegającego na tym, że nie złożyłem w ustawowym terminie deklaracji PCC-3 oraz nie opłaciłem podatku.
Równocześnie oświadczam, że przy popełnieniu wyżej wymienionego czynu nie
współdziałałem/łam z innymi osobami.
Niedotrzymanie ustawowych obowiązków jako podatnika wynikało z faktu, iż nie wiedziałem o obowiązku złożenia deklaracji od ustanowienia hipoteki.
Informuję również, że w dniu ………. wywiązałem/łam się z zaległych zobowiązań dokonując
płatności podatku.
W związku z powyższym wnoszę o odstąpienie od stosowania sankcji przewidzianych w KKS.
Z poważaniem
……………………

Adres strony internetowej do PCC-3/PCC-3A

Do złożenia podatku od ustanowienia hipoteki skorzystaj z linku do serwisu

https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy

Jak wypełnić formularz PCC-3 krok po kroku

Dla osób, które niezbyt pewnie czują się w dokumentach przygotowałem instrukcję krok po kroku, jak należy wypełnić formularz PCC-3, czyli tzw. podatek od ustanowienia hipoteki.

Krok 1

Należy zalogować się do e-Urzędu Skarbowego.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki logowanie

Krok 2

Musisz wybrać sposób logowania. Możesz wybrać:

  • Profil Zaufany, aplikację mObywatel, e-dowód lub bankowość elektroniczną,
  • PESEL/NIP i kwotę przychodów za poprzedni rok obrachunkowy.

Ja sam osobiście preferuję logowanie przez Profil Zaufany.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki jak się zalogować.

Krok 3

W tym kroku logujesz się.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki logowanie 2

Krok 4

Wybierasz opcję e-Deklaracje.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki e-deklaracje

Krok 5

Wpisujesz w wyszukiwarkę PCC-3

pcc-3 od ustanowienia hipoteki wybór formularza

Krok 6

Wybierasz PCC-3. Formularz PCC-3A jest dla dodatkowej osoby.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki wybór druku

Krok 7

Wpisujesz datę powstania obowiązku podatkowego i opcję, że deklaracje dotyczy Twojej osoby. Poniżej podstawią się dane PESEL/NIP (z oczywistych względów nie będę tego publikował). Klikasz „dalej”.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki 0

Krok 8

Musisz zaznaczyć nazwę właściwego Urzędu Skarbowego zaznaczyć czy składasz deklarację pierwszy raz czy chcesz dokonać korekty.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki 1

Krok 9

Musisz wybrać, kto składa wniosek. Jeśli jesteś jedynym właścicielem zaznaczasz „Inny podmiot”. Jeśli składasz wniosek z drugą lub większą ilością osób, musisz zaznaczyć „Podmiot zobowiązany solidarnie do zapłaty podatku”. Reszta danych powinna podstawić się na bazie informacji zaciągniętych z bazy meldunkowej lub ewentualnie do uzupełnienia.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki 2

Krok 10

Tu musisz zaznaczyć przedmiot opodatkowania i zwięźle opisać swój wniosek.

Tekst z ramki do skopiowania i edycji: Wpis hipoteki umownej do kwoty 750 000 PLN na rzecz ING Bank Śląski S.A, umowy umowy kredytowej xxxxxxx z dnia xx.xx.xxxx r, księga wieczysta WA2M/xxxxxxxx/1

pcc-3 od ustanowienia hipoteki 3

Krok 11

Zaznaczasz rodzaj czynności cywilnoprawnych. W przypadku kredytów hipotecznych bankowych zaznaczasz „ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej”. System sam podstaw stawkę należnego podatku.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki 4

Krok 12

Kwota należnego podatku od czynności cywilnoprawnych – 19 PLN.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki 5

Krok 13

Tutaj nic nie uzupełniasz. Klikasz następny krok.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki 6

Krok 14

Zaznaczasz, iż zapoznałeś się z pouczeniem.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki 7

Krok 15

Sprawdzasz podsumowanie wypełnionej deklaracji PCC-3.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki 8

Krok 16

Otrzymasz potwierdzenie wysyłki deklaracji.

pcc-3 od ustanowienia hipoteki wysłanie

Po wysłaniu deklaracji poproś współwłaściciela nieruchomości, żeby poprzez swój e-Urząd Skarbowy wysłał formularz PCC-3A

Pamiętaj, żeby zapłacić podatek w kwocie 19 PLN. Samo wypełnienie deklaracji nie jest kompletne, musisz koniecznie uiścić przelew do właściwego Urzędu Skarbowego.

Deklaracja PCC-3A współwłaściciela nieruchomości

To jest część poświęcona dla osób, które są współwłaścicielami nieruchomości.

Krok 1

Po zalogowaniu do e-Urzędu Skarbowego wybierasz PCC-3A

pcc-3A od ustanowienia hipoteki

Krok 2

Zaznaczasz datę i nazwę urzędu skarbowego odpowiedniego dla lokalizacji głównego podatnika.

pcc-3A od ustanowienia hipoteki 1

Krok 3

Podmiot zobowiązany solidarnie, reszta danych podstawi się samoistnie.

pcc-3A od ustanowienia hipoteki 2

Krok 4

Dane identyfikujące podatnika – tu wpisujesz dane osoby, która wypełniła deklarację właściwą. Dzięki temu system będzie mógł wypełnić obydwa wnioski w jedną całość.

pcc-3A od ustanowienia hipoteki 3

Krok 5

Wpisujesz 19 PLN jako podatek należy za ten typ czynności cywilnoprawnej.

pcc-3A od ustanowienia hipoteki 4

Krok 6

Zaznaczasz pouczenie

pcc-3A od ustanowienia hipoteki 5

Krok 7

Na koniec sprawdzasz wypełnienie. Jeśli jest poprawne, to akceptujesz i wysyłasz aplikację do e-Urzędu Skarbowego.

pcc-3A od ustanowienia hipoteki 6

Refinansowanie kredytu hipotecznego

Jeśli tu jesteś, to znaczy, że udało Ci się uzyskać kredyt hipoteczny. Chciałbym jednak zwrócić uwagę, że to nie oznacza, że masz w tym konkretnym banku być do końca okresu kredytowania. Warunki cenowe na przestrzeni czasu są zmienne i w trakcie następnych 5-10-15-20 lat na 100% trafią się momenty, gdy warunki rynkowe będą lepsze, niż warunki Twojej hipoteki. W takich sytuacjach warto zastanowić się nad refinansowaniem.

Refinansowanie kredytu hipotecznego to operacja zmiany banku, gdzie nowy tańszy bank spłaca dług o dotychczasowego. Operacja przeniesienia kredytu z jednego banku do drugiego jest praktycznie bezpłatna. Trzeba będzie wykonać wycenę nieruchomości (koszt 0-1000 PLN) oraz zmienić zapisy w księdze wieczystej (200 PLN za wpis nowej hipoteki, 100 PLN za wykreślenie starej hipoteki). Oczywiście trzeba będzie dostarczyć szereg dokumentów i przejść cały proces analizy kredytowej w tym badanie zdolności kredytowej.

Oczywiście nie ka sensu zmieniać banku, gdy oszczędność sięgnie 10 PLN w skali miesiąca, ale znam przypadki, gdy ludzie zyskiwali nawet po 500-1000 PLN miesięcznie. W takich przypadkach refinansowanie kredytu hipotecznego znacząco wpływało na budżet domowy.

Jeśli jesteś zainteresowany, czy w Twoim przypadku zmiana banku jest możliwa i opłacalna, odezwij się do mnie. Przeprowadzę kalkulację i pokażę bieżące możliwości. Moja pomoc jest dla Ciebie bezpłatna.

Podsumowanie „Jak złożyć PCC-3 od ustanowienia hipoteki”

Złożenie deklaracji PCC-3 jak widać, nie jest w żadnym wypadku trudne. Nie ma sensu wypełnianie druku skarbowego metodą tradycyjną, wizyta w urzędzie skarbowym lub wysyłka pocztą. Wypełnienie formatki zajmuje kilka minut i nie powinno sprawić nikomu kłopotu. Zdecydowanie warto ułatwić sobie życie. Pamiętaj koniecznie żeby zachować dokumenty, a w szczególności UPO (urzędowe potwierdzenie odbioru) Zachęcam zatem do korzystania z mojej instrukcji.

Zapraszam do komentowania

Czy już wiesz, jak złożyć formularz w sprawie podatku PCC-3 z wykorzystaniem kwalifikowanego podpisu elektronicznego ?Jeżeli będziesz miał jakiekolwiek pytania w kwestii złożenia deklaracji PCC-3 lub PCC-3A, koniecznie daj znać w komentarzu. Chętnie odpowiem na wszystkie wątpliwości.

Jeśli masz jakieś trudności może skorzystać z sekcji kontakt.

Przeczytaj również:

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?

Księga wieczysta

5 min. czytania

Jak wpisać hipotekę do księgi wieczystej?

Księga wieczysta

4 min. czytania

Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Księga wieczysta

3 min. czytania

Masz pytania lub uwagi?

Skorzystaj z formularza

Odpowiemy na Twoją wiadomość

    Wiadomość
    została
    przesłana

    Dziękuję!

    Odpowiem tak szybko jak to możliwe.