Refinansowanie
14 kwietnia 2023
9
Spłacasz swój kredyt hipoteczny już jakiś czas. Nerwowa niepewność związana z obsługą kredytu hipotecznego dawno minęła. Raty kredytu są spłacane jedna za drugą. Nawet nie pamiętasz dokładnej ich wysokości. Czy wiesz, że możesz zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w skali każdego miesiąca? Jak to zrobić? Kredyt hipoteczny z racji swojej wysokości jest standardowo zaciągany na minimum kilkanaście, a może nawet kilkadziesiąt lat. W tym czasie oferty cenowe kredytu będą podlegały cyklicznym zmianom: raz lepszym, raz gorszym – jak to w życiu bywa. W zależności od skali kredytu możesz dzięki temu zaoszczędzić od kilkunastu do kilkuset tysięcy złotych. Warto zatem w swoich planach na przyszłość uwzględnić przeniesienie kredytu mieszkaniowego do innego banku. Twoje finanse są tego warte! W dzisiejszym artykule wyjaśnię w szczegółach na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego.
Spis treści
Z dzisiejszego artykułu “Refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli sposób na duże oszczędności” dowiesz się:
- co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego,
- jaka jest procedura refinansowania kredytu hipotecznego,
- ile można zaoszczędzić na zmianie banku,
- jakie są koszty refinansowania kredytu hipotecznego,
- jakie dokumenty należy przygotować,
- przeniesienie kredytu do innego banku – krok po kroku,
- co zawiera zaświadczenie z banku potrzebne do refinansowania hipoteki.
Co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie to przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku na lepszych warunkach. Najczęściej celem jest obniżenie raty, zmiana waluty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania lub uzyskanie dodatkowej wolnej gotówki. Taka operacja, choć w Polsce jeszcze niezbyt spopularyzowana, pozwala w niektórych warunkach rynkowych znacznie polepszyć warunki posiadanego zobowiązania. Czasem nam również zwyczajnie „nie po drodze” z jakimś bankiem. Nie jesteśmy zadowoleni z jakości obsługi, oferowanych produktów finansowych (np. lokat) czy choćby z braku oddziału w dogodnej lokalizacji. Zmiana banku może dać wiele korzyści na różnych polach. Koniecznie porównaj swój kredyt hipoteczny z obecnie panującymi warunkami cenowymi.
Jak to wygląda na świecie i w Polsce?
Internet podpowiada, że kredyt refinansowy w Polsce to odsetek w okolicach 5% wszystkich umów kredytowych. W porównaniu z krajami “starej Unii Europejskiej”, gdzie pożyczki dedykowane zmianie banku to niemal 50% wszystkich transakcji, wypadamy bardzo blado. Skąd tak duża różnica? Mała świadomość konsumenta, stosunkowo niewielka liczba ofert kredytów refinansowych oraz historycznie bardzo niskie stopy procentowe.
Każdy kredyt hipoteczny będzie refinansowany
W mojej opinii niemal każdy kredyt będzie miał w przyszłości szansę zmiany warunków na korzystniejsze. skąd ta pewność? Poniżej znajdziesz kilka argumentów. Koniecznie daj znać w komentarzu, czy się zgadzasz.
1. Cykliczna zmiana ofert
Kredyt hipoteczny jest, co do zasady, zawierany na dłuższy okres, często nawet na 25 lub 30 lat. W tym czasie będzie kilka momentów z wyższymi i niższymi poziomami marży. Prawdopodobnie każdy kredytobiorca będzie miał kilka razy szansę na poprawienie swoich warunków kredytowania.
2. Stała stopa procentowa
Przez wiele lat Polacy nie meli możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem. Zdecydowana większość (około 98%) kredytów hipotecznych w Polsce została udzielona na bazie oprocentowania zmiennego. Podwyżki stóp procentowych obnażyły pewne wybory, które zostały dokonane przez kredytobiorców. Ci, po zakończeniu wakacji kredytowych rozpoczną poszukiwania bardziej stabilnych i przewidywalnych rozwiązań. Banki już dziś oferują ciekawe rozwiązania w zakresie oprocentowania stałego, w tym również dla osób, które chcą przenieść kredyt hipoteczny do nowego banku.
3. Obniżenie LTV
W trakcie spłaty rat regularnych oraz cyklicznego podwyższenia wartości nieruchomości Twoje LTV (loan to value – stosunek kredytu do zabezpieczenia) będzie się cyklicznie obniżać. Obniżka LTV może oznaczać, że będziesz mniej ryzykownym klientem. Szczególnie, jeśli zejdziesz poniżej 80% i 50% LTV, a banki będą mogły zaproponować Ci lepsze warunki kredytu.
4. Żegnaj zły banku!
Zmianę kredytu można rozważać również jako sposób na polepszenie warunków wcześniejszej spłaty, zmianę produktów dodatkowych (konto bankowe, wpływ z wynagrodzenia, karta kredytowa, ubezpieczenie na życie etc.), uzyskanie wolnej gotówki lub zmianę banku w ogóle (np. z powodu niezadowalającej obsługi klienta).
Jak obliczyć oszczędności z refinansowania?
Sens i oszczędności, jakie mogą wyniknąć z refinansowania, dość dobrze można zobrazować na podstawie kredytów z lat 2009–2010 oraz z lat 2021-2022. Ten okres charakteryzował się stosunkowo wysokimi marżami, które dla dużej liczby kredytów złotowych zawierały się w przedziale 2,5–3%. Obecnie marże dla kredytów złotowych kształtują się w przedziale 1,5–2%. Istnieją zatem spore możliwości w zakresie uzyskania oszczędności. Poniżej dwa sposoby wyliczenia kosztów opłacalności.
1. Refinansowanie kredytu z obniżeniem raty
Przykładowe wyliczenia dla przeciętnego kredytu na 400 000 PLN, 30 lat, raty równe, WIBOR3M 6,6%:
- marża 2,5%: 3 250 PLN, ogólny koszt odsetkowy: 769 707 PLN;
- marża 1,5%: 2 962 PLN, ogólny koszt odsetkowy: 666 676 PLN.
Różnica w ujęciu miesięcznym to 284 PLN, a w ogólnym koszcie odsetkowym 102 356 PLN.
Dzięki zdecydowanie niższej marży przeniesienie średniej wielkości kredytu pozwala zaoszczędzić nawet do 3 408 PLN/rok, co oznacza ok. 1 raty mniej w ciągu roku.
2. Refinansowanie ze skróceniem okresu kredytowania
Jeszcze lepiej wygląda sytuacja, w której refinansujemy kredyt i skracamy okres kredytowania, dostosowując go do obecnego poziomu raty.
Przykładowe wyliczenia dla przeciętnego kredytu na 400 000 PLN, 30 lat, raty równe, WIBOR3M 6,60%:
- marża 2,5% – 3 247 PLN, ogólny koszt odsetkowy 769 032 PLN;
- marża 1,5% – 3 250 PLN, ogólny koszt odsetkowy 458 083 PLN.
W drugiej opcji udało się skrócić okres kredytowania do 264 miesięcy, zachowując wysokość raty z obecnego poziomu. Różnica w kosztach jest gigantyczna. Wynosi 310 949 PLN. Masz szansę obniżyć całkowity koszt kredytu 310 904 PLN oraz skrócić okres kredytowania o prawie 10 lat. “Dość opłacalne” rozwiązanie, nieprawdaż?
Spłacasz od nowa odsetki?
Jednym z największych mitów jest konieczność spłaty na nowo odsetek. Wynika to również z błędnego przekonania, że w kredycie wpierw spłaca się odsetki zamiast kapitału. Struktura raty (kapitał vs. odsetki) są zależne od okresu finansowania. Im krótszy okres kredytowania, tym więcej kapitału masz w racie i odpowiednio mniej odsetek. Drugim czynnikiem wpływającym na zawartość kapitału i odsetek jest wysokość oprocentowania. Refinansując hipotekę do innego banku na lepszych warunkach cenowych, w tym samym lub krótszym okresie kredytowania, będziesz wręcz płacić mniej odsetek, jak we wcześniejszym kredycie.
Kalkulator kredytu refinansowego
Wyliczenie kredytu hipotecznego nie jest zbyt trudne, a w większości przypadków lepsze i gorsze opcje można sprawdzić na liczbach. Rozumiem, że trudno określać szanse „na oko” i przydałby się kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego. Polecam więc sprawdzić mój drugi serwis, który prowadzę na ten temat: kalkulator refinansowania. Do wyliczenia opłacalności refinansowania będziesz potrzebować kilku danych, m.in.: wysokość salda kredytu, oprocentowanie nominalne (WIBOR + marża), pozostały okres do spłaty, prowizja za całkowitą spłatę, rodzaj rat (równe/malejące). Koniecznie zobacz, jak to będzie wyglądało w Twojej sytuacji!
Jakie są koszty refinansowania kredytu?
Należy oczywiście wziąć pod uwagę koszty dodatkowe, jakie będzie trzeba ponieść, aby uzyskać kredyt refinansowy. Zawsze wśród klientów pojawia się pytanie “Ile kosztuje refinansowanie kredytu?” Wśród nich należy wymienić:
1. Wycena nieruchomości
Każdą nieruchomość, jeśli ma stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego, należy wycenić oraz określić jej stan techniczny. Koszt wyceny jest zależny od rodzaju nieruchomości. Wycena mieszkania czy działki to koszt ok. 500 PLN. Za określenie wartości domu zapłacimy najwięcej, bo ok. 800–1000 PLN. Operat szacunkowy do kredytu można zrobić samemu lub zlecić w banku – jest to zależne od regulaminu. W ofertach nastawionych na kredyt refinansowy banki oferują okresowe promocje, w których wycena jest dla klienta bezpłatna.
2. Prowizja za wcześniejszą spłatę
Wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę jest uzależniona od oferty banku. Coraz częściej w ofertach banki nie stosują żadnych kosztów, lub są to minimalne stawki prowizji za wcześniejszą spłatę. Standardowy zakres to 0–3% pozostałego salda do spłaty.
3. Prowizja za udzielenie kredytu refinansowego
Zaciągnięcie kredytu refinansowego zazwyczaj nie wymaga poniesienia prowizji za jego udzielenie. Jeśli taka sytuacja ma miejsce, to w zamian bank powinien zaoferować naprawdę niską marżę, aby cała operacja była ekonomicznie uzasadniona. Niska marża powinna dać szansę na odrobienie kosztów startowych w relatywnie krótkim czasie poprzez niską ratę.
4. Opłaty w sądzie wieczystoksięgowym
Zmiana banku będzie wiązała się z koniecznością dokonania zmian w księdze wieczystej. Konieczne będzie wpisanie hipoteki nowego banku: koszt 200 PLN, wykreślenia starej hipoteki: koszt 100 PLN oraz zapłacenia podatku PCC-3 (19 PLN) za ustanowienie hipoteki.
Może zainteresuje Cię również:
Refinansowanie kredytu krok po kroku
Standardowy podział etapów uzyskania kredytu refinansowego to:
- wizyta u eksperta kredytowego,
- złożenie wniosku kredytowego,
- analiza kredytowa,
- decyzja kredytowa,
- podpisanie umowy kredytowej,
- spełnienie warunków do wypłaty kredytu,
- wypłata kredytu refinansowego,
- dyspozycja całkowitej spłaty starego kredytu,
- złożenie wniosku o wykreślenie spłaconej hipoteki.
Kolejność działania w przypadku refinansowania kredytu jest bardzo podobna, jak przy kredycie na zakup nieruchomości lub budowę domu.
Zmiana kredytu w pigułce
Banki standardowo sprawdzą Twoją zdolność kredytową, historię spłaty w BIK i nieruchomość. Trzeba wykonać na nowo wycenę, aby ocenić, czy wartość nieruchomości i stan techniczny są na wystarczającym poziomie. Po analizie kredytowej bank wyda decyzję, a następnie udostępni umowę kredytową. Po podpisaniu umowy trzeba będzie pofatygować się do sądu wieczystoksięgowego. Do uruchomienia kredytu refinansowego będzie trzeba złożyć wniosek o wpis hipoteki na rzecz nowego banku. Koszt złożenia takiego wniosku to 200 PLN. Złożenie wniosku, nowe ubezpieczenie nieruchomości i dyspozycja całkowitej spłaty kredytu powinny pozwolić na uruchomienie Twojego kredytu refinansowego. Po dokonaniu spłaty kredytu bank macierzysty jest zobowiązany do wystawienia zaświadczenia o spłacie oraz do udzielenia zgody na wykreślenie spłaconej hipoteki. Kolejny raz należy udać się do sądu wieczystoksięgowego celem złożenia wniosku o wykreślenie starej hipoteki. Koszt: 100 PLN. Nie zapomnij poinformować „nowego banku”, że „stara hipoteka” została wykreślona. Jest to potrzebne do obniżenia ubezpieczenia pomostowego.
Lista dokumentów do kredytu refinansowego
Kredyt refinansowy będzie wymagał skompletowania dokumentów osobistych, finansowych i nieruchomości. Te z kolei zależą od Twojej indywidualnej sytuacji i nieruchomości. Szczegółowe informacje znajdziesz w jednym z wcześniejszych wpisów lista dokumentów do kredytu hipotecznego. W stosunku do standardowego kredytu na zakup lub budowę do kredytu refinansowego trzeba dostarczyć zaświadczenie o kredycie oraz umowę kredytu hipotecznego przeznaczonego do spłaty.
Zaświadczenie o kredycie
Zaświadczenie o posiadanym kredycie będzie niezbędne, by Twój nowy bank dokonał przelewu na spłatę kredytu. Czas oczekiwania na zaświadczenie może wynieść nawet do 1-2 tygodni. Koszt jest uzależniony od bankowej tabeli opłat i wynosi od 0 do 300 PLN. W niektórych wypadkach może istnieć konieczność dostarczenia dwukrotnie zaświadczenia, jeśli nie zamkniesz całego procesu w 1 miesiąc. Taka konieczność może wynikać z terminu ważności zaświadczenia, które zwykle określa się na jeden miesiąc od wystawienia dokumentu. Zaświadczenie koniecznie powinno zawierać następujące dane:
- dane osobowe kredytobiorcy,
- numer i data umowy kredytowej,
- wysokość udzielonego kredytu,
- wysokość pozostałego kapitału,
- odsetki naliczone od dnia ostatniej spłaty do dnia wystawienia zaświadczenia,
- prowizja za spłatę kredytu,
- numer rachunku technicznego, poprzez który ma zostać przeprowadzona spłata,
- deklaracja wydania dokumentów do zwolnienia hipoteki po spłacie kredytu.
Zdolność kredytowa
Nowy bank będzie wymagał ponownego wyliczenia zdolności kredytowej. Nie ma znaczenia, że spłacasz swoje zobowiązanie terminowo od długiego czasu. Polskie prawo wymaga, by banki każdorazowo podczas udzielania finansowania hipotecznego dokonywały oceny zdolności płatniczej. Zdolność jest wyliczana między innymi na podstawie dochodu, wydatków, zobowiązań, liczby osób w gospodarstwie. Pamiętaj, że wpływ na decyzję ma kwota do refinansowania.
Po jakim czasie można zmienić bank?
Nie ma żadnego ograniczenia w tym zakresie. Jeśli mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, Ty jesteś wpisany w dziale II jako właściciel, a obecny bank jest wpisany do działu IV jako wierzyciel hipoteczny, to możesz zmienić bank choćby w następnym tygodniu. Banki w żaden sposób nie limitują możliwości przeniesienia kredytu. Pamiętaj jednak, że to może być nieopłacalne ze względu na np. prowizję za spłatę hipoteki.
Ile razy można refinansować kredyt hipoteczny?
Banki nie stosują żadnych ograniczeń w tym zakresie. Możesz zmieniać bank dowolną liczbę razy w trakcie okresu kredytowania. W przypadku częstych zmian zadbałbym jednak o to, by w BIK usuwać info o spłaconych kredytach. Jeśli analityk banku zauważy, że często “żonglujesz” swoim kredytem hipotecznym może wydać decyzję negatywną. Powodem będzie potencjalnie niska ocena uzyskania dochodu przez bank na Twoim zobowiązaniu.
Może zainteresuje Cię również:
Wkład własny do kredytu refinansowego
Wkład własny do kredytu refinansowego to różnica między obecnym saldem zadłużenia a wartością nieruchomości. Do oceny wartości nieruchomości trzeba zrobić wycenę zewnętrzną lub bankową. W przypadku kredytu refinansowego zazwyczaj nie ma obowiązku wniesienia wkładu własnego, o ile LTV (loan to value – stosunek kredytu do zabezpieczenia) jest na akceptowalnym poziomie banku docelowego.
Jakie koszty można dodać do refinansu?
Poza kapitałem można dodać np. prowizję za wcześniejszą spłatę. Z kosztów wynikających z nowego kredytu można dodać prowizję za udzielenie kredytu (jeśli istnieje), wycenę, opłaty związane z hipoteką. Można też uwzględnić środki na dowolny cel, o czym przeczytasz poniżej.
Kredyty refinansowe są lepsze od kredytów standardowych?
Kredyty refinansowe to dla banków bardzo atrakcyjny „kawałek” rynku. Dzięki refinansowaniu bank ma szansę na zdobycie nowego, ale już sprawdzonego klienta, osłabienie konkurencji, sprzedaż dodatkowych produktów do kredytu (np.karta, limit, polisa ubezpieczeniowa) lub udzielenie dodatkowej kwoty kredytu.
Część banków już dziś widzi w tym biznes i udziela kredytów refinansowych na warunkach lepszych niż warunki standardowe. W takich sytuacjach klient najczęściej uzyska kredyt z niższą marżą, brakiem prowizji, a nawet taki, w którym nie będzie żadnych opłat tytułem wyceny, wpisów lub wykreśleń z ksiąg wieczystych itp. Uważam, że refinansowanie zyska na znaczeniu, kiedy rynek standardowych kredytów zostanie mocno nasycony. W dalszym ciągu jest bardzo duża luka między liczbą nieruchomości na rynku a popytem. Z biegiem czasu będzie się to jednak zmieniało i rynek nowych nieruchomości nie będzie już tak aktywny jak teraz.
Refinansowanie jako możliwość uzyskania taniej gotówki
Zmiana kredytu hipotecznego daje również szansę na uzyskanie gotówki w cenie kredytu mieszkaniowego. Dzięki temu kredytobiorca może uzyskać środki na dowolny cel na podstawie najniższego oprocentowania na rynku. Najczęściej jest to zakres 20–30% kwoty kredytu głównego. Środkami tymi można swobodnie dysponować bez żadnej ingerencji banku. Bank nie wymaga wykazania celu oraz rozliczenia środków. Takie możliwości dostępne są między innymi w: ING Bank Śląski, Santander, PKO BP.
Czy Twój bank może nie zgodzić się na przeniesienie hipoteki?
Twój bank nie ma żadnej siły sprawczej, żeby zabronić przeniesienia kredytu do innej instytucji. Jeśli przeprowadzisz transakcję prawidłowo, opłacisz wszystkie koszty i skutecznie spłacisz cały kapitał, to Twój bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Nie ma żadnego wyboru w tym zakresie.
Utrzymuj kontakt ze swoim ekspertem kredytowym
Nie musisz sondować cały czas rynku kredytowego. Prawdopodobnie masz ciekawsze sprawy na głowie lub jesteś zajęty obowiązkami w swojej pracy. Dobrym rozwiązaniem jest utrzymywanie kontaktu ze swoim ekspertem kredytowym. Możesz skorzystać na tym w przyszłości. Profesjonalny ekspert hipoteczny w ramach swoich usług powinien posiadać bazę danych klientów i podstawowe warunki cenowe ich kredytów. Dzięki temu ma możliwość cyklicznego przeglądu ich ofert, uwzględniając bieżącą sytuację na rynku. Jeśli nadarzy się możliwość zmiany banku na tańszy, może skontaktować się z Tobą w celu przedstawienia warunków.
Podsumowanie “Refinansowanie kredytu hipotecznego”
Zamiana kredytu może być bardzo ciekawym rozwiązaniem. Refinansowanie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością odpowiedniego przygotowania. W Internecie napotkasz sporo nieprawdziwych informacji, które odradzają aby przenieść kredyt hipoteczny. Nieprawdziwie są obiegowe opinie, że jesteś skazany do końca życia na bank, w którym zaciągnąłeś kredyt. Brzmi jakbyś był jeńcem banku po podpisaniu umowy kredytowej. Możesz swoim kredytem dysponować w dowolny sposób i kształtować jego formę tak, by spełniała Twoje wszystkie wymagania. Konkurencja na rynku daje dużo możliwości, więc dlaczego ich nie wykorzystać? Jeśli nie dziś, to może w przyszłości. Obserwuj rynek, bo ciekawe oferty refinansowania na pewno się pojawią.
Zapraszam do komentowania
Czy już wiesz z czym wiąże się zaciągnięcie nowego kredytu? Jeśli masz jakiekolwiek pytania, wątpliwości czy uwagi dotyczące tematyki refinansowania kredytu hipotecznego, skomentuj poniżej. Blog w zamyśle ma pomagać i reagować na każdą aktywność moich czytelników. Kredyty hipoteczne Interesuje mnie opinia innych. Im więcej informacji od Was, tym lepiej.
