sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli sposób na duże oszczędności

Kredyt hipoteczny z racji swojej skali jest standardowo zaciągany na minimum kilkanaście, a może nawet kilkanaście lat. W tym czasie oferty cenowe kredytu będą podlegały cyklicznym zmianom. Raz lepiej, raz gorzej-jak to w życiu. W zależności od skali kredytu możesz dzięki temu zaoszczędzić od kilkunastu do kilkuset tysięcy złotych. Warto w swoich planach uwzględniać możliwość zmiany banku, czyli refinansowania kredytu hipotecznego. W dzisiejszym artykule na temat zmiany banku celem polepszenia ceny kredytu hipotecznego dowiesz się:

1. co to jest refinansowanie kredytu,
2. ile można zaoszczędzić na zmianie banku,
3. jakie są koszty refinansu,
4. jaka jest lista dokumentów do refinansowania,
5. zaświadczenie z banku do refinansowania hipoteki.

refinansowanie kredytu

Co to jest refinansowanie kredytu?

Refinansowanie kredytu to, krótko mówiąc, przeniesienie kredytu z jednego droższego banku do drugiego, tańszego. Najczęściej celem jest obniżenie raty, zmiana waluty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania lub uzyskanie dodatkowej wolnej gotówki. Taka operacja, choć w Polsce jeszcze niezbyt spopularyzowana, pozwala w niektórych warunkach rynkowych znacznie polepszyć warunki posiadanego kredytu. Czasem nam również zwyczajnie nie po drodze z jakimś bankiem. Nie podoba nam się jakość obsługi, słabej jakości oferowane produkty finansowe czy choćby kwestia tak prozaiczna, jak brak oddziału w dogodnej lokalizacji, w której przebywamy.

Każdy kredyt hipoteczny będzie refinansowany

Kredyt hipoteczny jest co do zasady zawierany na dłuższy okres kredytowania. Często nawet na 25 i 30 lat. W tym okresie będzie kilka momentów z wyższymi i niższymi poziomami marży. Prawdopodobnie każdy kredytobiorca będzie miał kilka razy szansę na poprawienie swoich warunków kredytowania.

Obecnie Polacy nie mając żadnego wyboru są zmuszeni do korzystania z oferty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Banki powoli przygotowują się do wprowadzenia kredytów ze stałą stopą procentową. Jeśli na rynku powstanie „nowy front” będzie to szansa na zmianę banku.

W trakcie spłaty rat regularnych oraz cyklicznego podwyższenia wartości nieruchomości Twoje LTV (loan to value, stosunek kredytu do zabezpieczenia) będzie się cyklicznie obniżać. Obniżka LTV może oznaczać, że będziesz mniej ryzykownym klientem. Szczególnie, jeśli zejdziesz poniżej 80% i 50% LTV. Banki w związku z tym będą mogły zaproponować Tobie lepsze warunki kredytu.

Zmianę kredytu można rozważać również w przyszłości również, jako sposób na polepszenie warunków wcześniejszej spłaty, zmianę produktów dodatkowych, uzyskanie wolnej gotówki lub zmianę banku w ogóle np. z powodu niezadowalającej obsługi.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Jak obliczyć oszczędności z refinansowania?

Sens i oszczędności, jakie mogą wyniknąć z refinansowania, dość dobrze można zobrazować na podstawie kredytów z lat 2009–2010 r. Ten okres charakteryzował się stosunkowo wysokimi marżami. Marże dla kredytów złotowych zawierały się w przedziale 2,5–3%. Obecnie marże dla kredytów złotowych kształtują się w przedziale 1,5–2%. Istnieją zatem spore możliwości w zakresie uzyskania oszczędności. Poniżej dwa sposoby wyliczenia kosztów opłacalności.

1. Refinansowanie z obniżeniem raty

Przykładowe wyliczenia dla przeciętnego kredytu na 300 000 PLN, na 30 lat, raty równe, WIBOR3M 1,7%

Kredyt marża 2,5% – 1 467 PLN, ogólny koszt odsetkowy 228 139 PLN
Kredyt marża 1,5% – 1 297 PLN, ogólny koszt odsetkowy 167 064PLN

Różnica w ujęciu miesięcznym 170 PLN a w ogólnym koszcie odsetkowym różnica to 61 075 PLN.

Dzięki zdecydowanie niższej marży przeniesienie kredytu pozwala zaoszczędzić na średniej wielkości kredytu nawet do 3000 PLN/rok. W ten sposób kredytobiorca zaoszczędza około 1,75 raty/rok.

2. Refinansowanie ze skróceniem okresu kredytowania

Jeszcze lepiej wygląda sytuacja, w której refinansujemy kredyt, skracamy okres kredytowania dostosowując do obecnego poziomu raty.

Przykładowe wyliczenia dla przeciętnego kredytu na 300 000 PLN, na 30 lat, raty równe, WIBOR3M 1,7%

a)Kredyt marża 2,5% – 1 467 PLN, ogólny koszt odsetkowy 228 139 PLN
b)Kredyt marża 1,5% – 1 467 PLN, ogólny koszt odsetkowy 134 197 PLN

W drugiej opcji udało się skrócić okres kredytowania do 296 miesięcy zachowując wysokość raty z obecnego poziomu. Różnica w kosztach jest ogromna. Wynosi 93 942 PLN. Oszczędzasz ponad 90 000 PLN oraz skracasz okres kredytowania o ponad 5 lat.

Liczby mówią same za siebie. Chyba każdy z nas chciałby oszczędzić tak duże kwoty. Nie każdy kredytobiorca ma jednak świadomość, że na rynku kredytów hipotecznych są takie możliwości.Kredyt hipoteczny jest takim produktem, że należy go od czasu doglądać. Ewentualnie dogadać się z jakimś sensownym ekspertem kredytowym, by trzymał rękę na pulsie i informował o zmianach na rynku, które dadzą szansę zaoszczędzić pieniądze.

Jakie są koszty refinansowania kredytu?

Należy oczywiście wziąć pod uwagę koszta dodatkowe, jakie będzie trzeba ponieść, aby uzyskać refinansowanie. Wśród nich należy wymienić:

1. Wycena nieruchomości

Każdą nieruchomość, jeśli ma stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego, należy wycenić oraz określić stan techniczny. Koszt wyceny jest zależny od rodzaju nieruchomości. Mieszkanie będzie kosztowało około 500 PLN, działka 500 PLN, a dom najdrożej bo 800-100 PLN. Operat szacunkowy do kredytu można zrobić samemu lub zlecić w banku. Jest to zależne od wybranego banku. W ofertach nastawionych na refinans banki oferują okresowe promocje, w których wycena jest dla klienta bezpłatna.

2. Prowizja za wcześniejszą spłatę

Zazwyczaj w pierwszych 3-5 latach obowiązuje prowizja za wcześniejszą spłatę. Standardowy zakres to 1-3% pozostałego salda do spłaty.

3. Prowizja za udzielenie kredytu refinansowego

Zaciągnięcie kredytu refinansowego zazwyczaj nie wymaga poniesienia prowizji za udzielenie. Jeśli już, to musi być w zamian naprawdę zdecydowanie niższa marża. Tak, aby cała operacja była ekonomicznie uzasadniona. Niska marża powinna dać szansą na odrobienie kosztu startowego w relatywnie krótkim czasie poprzez niską ratę.

4. Opłaty w sądzie wieczystoksięgowym

Zmiana banku będzie wiązała się z koniecznością dokonania zmian w księdze wieczystej. Konieczne będzie wpisanie nowego banku koszt 200 PLN, wykreślenia starej hipoteki koszt 100 PLN oraz zapłacenia podatku PCC-3 19 PLN za ustanowienie hipoteki.

5. Ubezpieczenie pomostowe

Koszt, który powstaje od momentu wypłaty kredytu do przeniesienia nowej hipoteki na pierwsze miejsce w księdze wieczystej. Czas trwania jest uzależniony od lokalnego wydziału wieczystoksięgowego. Od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Średnia cena ubezpieczenia pomostowego to podwyżka 1 p.p (1% potocznie). Dla kredytu 300 000 PLN będzie to oznaczało podwyżkę o ok.170 PLN/mc w skali miesiąca.

Kalkulator kredytu refinansowego

Wyliczenie kredytu hipotecznego jest o tyle zrozumiałe, że w większości przypadków co lepsze, a co gorsze można sprawdzić na liczbach. Rozumiem, że trudno określać szanse na oko i przydałby się tego kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego. Polecam sprawdzić mój drugi serwis, który prowadzę na ten temat kalkulator refinansowania. Do wyliczenia opłacalności refinansowania będziesz potrzebować kilka danych min. wysokość salda kredytu, oprocentowanie nominalne (WIBOR + marża), pozostały okres do spłaty, prowizja za wcześniejszą spłatę, rodzaj rat (równe/ malejące).

Refinansowanie kredytu krok po kroku

Standardowy podział etapów uzyskania kredytu refinansowego to:

1. Wizyta u eksperta kredytowego.
2. Złożenie wniosku kredytowego.
3. Analiza kredytowa.
4. Decyzja kredytowa.
5. Podpisanie umowy kredytowej.
6. Spełnienie warunków do wypłaty kredytu.
7. Wypłata kredytu refinansowego.
8. Dyspozycja całkowitej spłaty starego kredytu.
9. Złożenie wniosku o wykreślenie spłaconej hipoteki.

Zmiana kredytu w pigułce

Banki standardowo sprawdzą Twoją zdolność kredytową, historię spłaty. Trzeba wykonać na nowo wycenę nieruchomości, aby ocenić czy wartość nieruchomości i stan techniczny są na wystarczającym poziomie.  Po analizie kredytowej bank wyda decyzję, a następnie udostępni umowę kredytową. Po podpisaniu umowy trzeba będzie pofatygować się do sądu wieczystoksięgowego. Do uruchomienia kredytu refinansowego będzie trzeba złożyć wniosek o wpis hipoteki na rzecz nowego banku. Koszt złożenia takiego wniosku to 200 PLN. Złożenie wniosku, nowe ubezpieczenie nieruchomości, dyspozycja całkowitej spłaty kredytu w starym, jak i nowym banku powinno pozwolić uruchomić Twój kredyt refinansowy. Po dokonaniu spłaty kredytu bank macierzysty jest zobowiązany do wystawienia zaświadczenia o spłacie kredytu oraz zgody na wykreślenie spłaconej hipoteki. Kolejny raz należy pofatygować się do sądu wieczystoksięgowego celem złożenia wniosku o wykreślenie starej hipoteki. Koszt wykreślenie starej hipoteki to 100 PLN. Nie zapomnij poinformować „nowego banku”, że „stara hipoteka” została wykreślona. Jest to potrzebne do obniżenia ubezpieczenia pomostowego.

Lista dokumentów do kredytu refinansowego

Jak każde finansowanie hipoteczne refinansowanie kredytu będzie wymagało uzyskania dokumentów osobistych, finansowych i nieruchomości. Te z kolei zależą od Twojej sytuacji i nieruchomości. Szczegółowe informacje znajdziesz w jednym z wcześniejszych wpisów lista dokumentów do kredytu hipotecznego. W stosunku do standardowego kredytu na zakup lub budowę, do kredytu refinansowego trzeba  dostarczyć zaświadczenie o kredycie oraz umowę kredytu hipotecznego przeznaczonego do spłaty.

Zaświadczenie o kredycie

Refinans jak każdy kredyt hipoteczny wymaga skompletowania odpowiedniej dokumentacji.  Dokumentacja finansowa, osobista i nieruchomości różni się tylko wymogiem przedłożenia umowy pierwotnej i zaświadczenia o kredycie. Koszt wydania zaświadczenia o kredycie jest uzależniony od banku-od 0 do 300 PLN. Zaświadczenie powinno zawierać następujące dane:

1. Dane osobowe kredytobiorcy.
2. Data udzielenia kredytu.
3. Wysokość pozostałego kapitału.
4. Odsetki naliczone od dnia ostatniej spłaty do dnia wystawienia zaświadczenia.
5. Prowizja za wcześniejszą spłatę.
6. Nr rachunku technicznego poprzez który ma zostać przeprowadzona spłata.
7. Deklaracja wydania dokumentów do zwolnienia hipoteki po spłacie kredytu.

Po jakim czasie można zmienić bank?

Nie ma żadnego ograniczenia w tym zakresie. Jeśli mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, Ty jesteś wpisany w dziale II jako właściciel, a obecny bank jest wpisany do działu IV jako wierzyciel hipoteczny, to możesz zmienić bank choćby w następnym tygodniu. Banki w żaden sposób nie limitują możliwości przeniesienia kredytu. Pamiętaj jednak, że to może być nieopłacalne ze względu np. na prowizję za wcześniejszą spłatę.

Wkład własny do kredytu refinansowego

Wkład własny do kredytu refinansowego to różnica między obecnym saldem zadłużenia, a wartością nieruchomości. Do oceny wartości nieruchomości trzeba zrobić wycenę zewnętrzną lub bankową. W przypadku kredytu refinansowego zazwyczaj nie ma obowiązku wniesienia wkładu własnego, o ile LTV (loan to value, stosunek kredytu do zabezpieczenia) jest na akceptowalnym poziomie banku docelowego.

Jakie koszty można dodać do refinansu?

Poza kapitałem można dodać z obecnego kredytu prowizję za wcześniejszą spłatę. Z kosztów wynikających z nowego kredytu można dodać prowizję za udzielenie kredytu (jeśli istnieje), wycenę, koszty związane z hipoteką. Można też uwzględnić środki na dowolny cel, o czym przeczytasz poniżej.

Kredyty refinansowe są lepsze od kredytów standardowych?

Refinansowanie kredytu mieszkaniowego to dla banków bardzo atrakcyjny kawałek rynku. Dzięki refinansowaniu nowy bank ma szansę na zdobycie nowego, ale już sprawdzonego klienta, osłabienie konkurencji, sprzedaż dodatkowych produktów do kredytu typu karta, limit, ubezpieczenie lub udzielenie dodatkowej kwoty kredytu.
Część banków już dziś widzi w tym biznes i udziela kredytów refinansowych na warunkach lepszych niż warunki standardowe. W takich sytuacjach klient najczęściej uzyska kredyt z niższą marżą, brakiem prowizji, a nawet taki, w którym nie będzie żadnych opłat tytułem wyceny, wpisów lub wykreśleń z ksiąg wieczystych itp. Uważam że refinansowanie zyska na znaczeniu, kiedy rynek standardowych kredytów zostanie mocno nasycony.  W dalszym ciągu jest bardzo duża luka między ilością nieruchomości na rynku a popytem. Z biegiem czasu będzie się to jednak zmieniało i rynek nowych nieruchomości nie będzie już tak aktywny jak teraz.

Refinansowanie jako możliwość uzyskania taniej gotówki

Zmiana kredytu hipotecznego daje również szanse na uzyskanie gotówki w cenie kredytu mieszkaniowego. Dzięki temu kredytobiorca ma szanse uzyskać środki na dowolny cel w oparciu o najniższe oprocentowanie na rynku. Najczęściej jest to zakres 20 %-30% kwoty kredytu głównego. Środkami tymi można swobodnie dysponować bez żadnej ingerencji banku.  Bank nie wymaga wykazania celu oraz nie wymaga rozliczenia środków. Takie możliwości dostępne są między innymi w :  ING Bank Śląski, BNP Paribas, PKO BP.

Czy Twój bank może nie zgodzić się na przeniesienie hipoteki?

Twój bank nie ma żadnej siły sprawczej, żeby nie zgodzić się na „zabranie” kredytu do innej instytucji. Jeśli przeprowadzisz transakcję prawidłowo, opłacisz wszystkie koszty i skutecznie spłacisz cały kapitał, to Twój bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Utrzymuj kontakt ze swoim ekspertem  kredytowym

Nie musisz sondować cały czas rynku kredytowego. Prawdopodobnie masz ciekawsze sprawy na głowie lub jesteś zajęty obowiązkami w swojej pracy. Dobrym rozwiązaniem jest utrzymywanie kontaktu ze swoim ekspertem kredytowym. Profesjonalny ekspert hipoteczny  powinien posiadać własną bazę danych klientów i podstawowe warunki cenowe ich kredytów. Dzięki temu ma możliwość cyklicznego przeglądu względem bieżącej sytuacji na rynku. Jeśli nadarzy się możliwość zmiany banku na tańszy, może skontaktować się z Tobą celem przedstawienia warunków zmiany banku.

Podsumowanie

Zamiana kredytu może być bardzo ciekawym rozwiązaniem. Wbrew obiegowej opinii nie jesteś „skazany” do końca życia na bank, w którym zaciągnąłeś kredyt.  Możesz swoim kredytem dysponować w dowolny sposób i kształtować jego formę tak, by spełniała Twoje wszystkie wymagania. Konkurencja na rynku daje dużo możliwości więc dlaczego ich nie wykorzystać? Jeśli nie dziś, to może w przyszłości. Obserwuj rynek, bo fajne oferty refinansowania na 100% pojawią się w przyszłości.

Zapraszam do komentowania

Jeśli masz jakiekolwiek pytania, wątpliwości czy uwagi odnośnie do tematyki refinansowania kredytu hipotecznego, skomentuj poniżej. Chętnie się odniosę :)

Refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli sposób na duże oszczędności
5 (100%) 15 vote[s]

Powiązane wpisy

[save_call]
Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w polityce prywatności. Rozumiem i akceptuję