sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Kredyt na budowę domu – 100% wiedzy

Kawka na tarasie, dzieciaki ganiające po ogrodzie, grill ze znajomymi i taaaaa wielka wolność. Przyznać się, kto choć raz nie myślał o własnym domu (nawet niedużym ;)). Z dala od zgiełku miasta, które nigdy nie chodzi spać. Ja, zatwardziały mieszczuch, osobiście przyznaję się, że to jeden z moich życiowych planów. Ceny mieszkań w ostatnim czasie rosną jak szalone. Rynek wtórny ceni się jak zawsze. Deweloperzy w odpowiedzi na znaczne zainteresowanie ze strony kupujących odpowiadają cyklicznymi podwyżkami cen. Kwestie swobody osobistej, relacji cen dom–mieszkanie, które nierzadko ze sobą konkurują, skłaniają coraz większą liczbę osób, by się budować. Kredyt na budowę domu to pod względem skomplikowania zupełnie inna para kaloszy niż standardowy kredyt na zakup nieruchomości. W kredytowaniu budowy występują parametry, które trzeba dobrze zrozumieć, by prawidłowo poukładać planowaną inwestycję. Jak dostać kredyt na dom? Zapraszam do lektury.

Spis treści

W dzisiejszym wpisie Kredyt na budowę domu – kompletny poradnik chciałbym zaprezentować jak najwięcej przydatnych informacji, które mogą być ważne lub po prostu interesujące. Dzisiaj poznasz:

1. listę dokumentów do wniosku kredytowego,
2. minimalne wymagania banków dotyczące budowy 1 m2,
3. wycenę, kosztorys, inspekcję, finansowanie naprzemienne, karencję i dowiesz się, o co w tym chodzi,
4. jakie jest oprocentowanie kredytu na dom,
5. jaki zakres ubezpieczenia domu wybrać,
6. jakie błędy podczas kredytowania domu ludzie popełniają najczęściej,
7. w czym może Ci pomóc doradca kredytowy.

Kredyt na budowe domu

Co to jest kredyt budowlano-hipoteczny?

Kredyt budowlano-hipoteczny to zwykły kredyt hipoteczny, ale celem jest budowa nieruchomości, najczęściej domu jednorodzinnego.

Rodzaje domów finansowanych przez banki

Co do zasady banki potrafią przystosować się do aktualnych rozwiązań technologicznych. Finansują niemal wszystkie rodzaje domów.

1. domy murowane,
2. domy szkieletowe,
3. domy z bali,
4. domy z prefabrykatów.

Oprocentowanie

Oprocentowanie kredytu na budowę domu jest dokładnie takie samo jak w przypadku kredytu na zakup mieszkania lub domu. Podobnie będą liczone RRSO i całkowity koszt kredytu. Jest to typowy cel mieszkaniowy. Oferta będzie taka sama jak w przypadku kredytów standardowych. W związku z tym masz szansę na najlepsze warunki cenowe. Na dzień dzisiejszy średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego to zakres 3,3–4% w skali roku. Oprocentowanie kredytu budowlanego jest uzależnione od banku, wkładu własnego i kwoty kredytu.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Zdolność kredytowa

Liczenie zdolności kredytowej w kredytach budowlano-hipotecznych odbywa się na standardowych zasadach. Bank będzie sprawdzał między innymi Twoje dochody, zobowiązania kredytowe, liczbę osób w gospodarstwie domowym, wydatki i kilka innych kwestii. Na tej podstawie oszacuje możliwość terminowej spłaty przyszłego zobowiązania. Plusem jest brak uwzględniania kosztów najmu nieruchomości, które równolegle z budową być może będziesz musiał ponosić. Pamiętaj, że zdolność kredytową każdy bank liczy według własnych zasad. Każdy ma własny kalkulator do wyznaczania maksymalnej kwoty kredytu. W jednym banku mogą policzyć zdolność kredytową na 500 000 PLN, a w innym kilkaset tysięcy złotych mniej lub więcej.

Kredyt na budowę domu a wkład własny

Pierwszym najczęściej stosowanym wkładem własnym jest działka, na której będzie realizowana budowa domu. Bank uwzględni również jako wkład własny min. zakupiony projekt techniczny, różnego rodzaju prace organizacyjne, przyłącza czy też środki własne przeznaczone na budowę domu. Zakupione materiały bez wbudowania w większości banków nie są zaliczane jako wkład własny. Bank określi wartość udziału własnego na podstawie kosztorysu budowlanego oraz wyceny nieruchomości. Zasadniczo im wyższa będzie to wartość, tym lepiej dla kredytobiorcy. Środki własne obniżają LTV (Loan to Value, stosunek kredytu do zabezpieczenia). Występuje tu pewna zależność. Im niższe LTV, tym większa szansa na uzyskanie lepszej ceny kredytu ze względu na mniejsze ryzyko banku. Im wyższe LTV, tym prawdopodobnie wyższa cena ze względu na większe ryzyko banku.

Kosztorys budowlany do banku

Każdy z banków będzie wymagał dostarczenia do wniosku kredytowego kosztorysu budowy. Banki udostępniają własne druki. Wykonanie kosztorysu spoczywa na barkach kredytobiorcy. Nierzadko banki wymagają, aby na kosztorysie podpisał się kierownik budowy, osoba z uprawnieniami lub np. rzeczoznawca. Kosztorys bankowy należy rozpisać zgodnie z zasadami narzuconymi przez dany bank. Jest to konieczne do sprawdzenia realności inwestycji, wypłaty transz i rozliczania wykonanych prac. Szczegółowe informacje na temat kosztorysu budowlanego poruszyłem na blogu w temacie kosztorys budowlany.

Minimalny docelowy stan zaawansowania

Co do zasady banki w większości wymagają, by doprowadzić nieruchomość do stanu pozwalającego na odbiór techniczny nieruchomości. Można przyjąć, że prawo określa to jako stan deweloperski. Kilka banków wymaga, by dom docelowo został doprowadzony do stanu wykończonego.

Minimalna wysokość kredytu hipotecznego

Banki każdorazowo oceniają kosztorys klienta i dokumentację techniczną pod kątem szans ukończenia inwestycji. Bank będzie wymagał, by finansowanie było ustalone na poziomie pozwalającym na zakończenie budowy. W zdecydowanej większości banki mają ustalone minima na budowę 1 metra kwadratowego (1 m2). Wysokość finansowania najczęściej określana jest na podstawie iloczynu metrażu powierzchni użytkowej/całkowitej (zależy od banku) oraz kwoty, jaką dany bank ustalił na 1 m2. Najczęściej minimum na budowę 1 m2 zawiera się w przedziale 2000–2500 PLN brutto. Także kredyt na budowę domu, by został pozytywnie rozpatrzony będzie wymagał zabezpieczenia odpowiedniej sumy pożyczki i środków własnych. Koszt budowy dla domu o metrażu 150 m2 wyniesie w zakresie 300 000–350 000 PLN.

Dlaczego banki mają ustalone minima na budowę 1 m2?

Minima na budowę 1 m2 domu oczywiście często wywołują u klientów zdumienie i zdenerwowanie. Klienci „tłumaczą”, że jest to budowa systemem gospodarczym. Według wielu osób np. pomoc rodziny znacznie ograniczy koszty, więc stawki bankowe są zbyt wysokie. Niestety to w żadnym wypadku nie stanowi argumentu dla analityka. Analityk w odpowiedzi może przedstawić własny punkt widzenia. Bank będzie dopuszczał możliwość, że z pomocy rodziny nic nie wyjdzie. Bez rodzinnej pomocy transakcja będzie musiała zostać sfinalizowana na zasadach rynkowych. Może się to wiązać z potrzebą zaciągnięcia wyższego kredytu.

Na ile transz bank podzieli kredyt?

Jest to uzależnione od wewnętrznej polityki banku. Niemal każdorazowo ING Bank Śląski podzieli kredyt na dwie transze. Część banków uzależni liczbę transz od wysokości kredytu. Maksymalna liczba transz może być ustalona na pewną kwotę, np. 100 000 PLN. Przykładem jest Millennium. Reszta banków, np. Santander, może uzależniać wysokość transz i ich liczbę od bieżącej wartości nieruchomości. Pamiętaj, że gdyby ostatnia transza nie była Ci potrzebna, możesz z niej zrezygnować.

Jak się rozlicza transze?

Kredyty na budowę domu są dzielone na transze. W zależności od stopnia zaawansowania inwestycji bank może podzielić kredyt na 1, 2, 3 lub nawet 4 transze. Wypłata transzy nr 1 jest najczęściej realizowana zaliczkowo na podstawie wyceny nieruchomości. Wypłata każdej kolejnej transzy jest uzależniona od rozliczenia prac budowlanych, na które klient otrzymał środki w poprzedniej transzy. Banki zazwyczaj nie wymagają, by legitymować się fakturami/rachunkami. Te wymagające to banki spółdzielcze. Żądają faktur w wysokości 60% inwestycji. Żaden z ogólnopolskich banków komercyjnych nie ma takiego podejścia. Standardowo rozliczenie otrzymanych pieniędzy odbywa się na podstawie inspekcji nieruchomości, zdjęć inwestycji, dziennika budowy oraz kosztorysu dostarczonego do wniosku kredytowego. Po pozytywnym zaopiniowaniu wydatków z poprzedniej transzy wypłacana jest kolejna. Koszt rozliczenia poszczególnych etapów budowy wynosi między 0 a 300 PLN w zależności od banku.

Rezygnacja z ostatniej transzy

Jeśli budowę uda się zrealizować bez wykorzystania wszystkich przyznanych środków, to istnieje możliwość, by nie uruchamiać ostatniej transzy. Rzadko faktycznie tak się dzieje, gdyż niemal w 100% inwestycji klienci mijają się z rzeczywistością. Spotkałem się wielokrotnie z sytuacją, w której klient na początku denerwował się faktem, że musi zaciągnąć wyższy kredyt na budowę domu, niż planował. Na końcu był zadowolony, ponieważ nie doszacował kosztów budowy, nie uwzględnił pewnych wydatków lub pewne rzeczy musiał poprawić. Początkowa nadwyżka, która zdawała się zbędna, pozwoliła uniknąć problemów z dodatkową organizacją środków finansowych.

Karencja, czyli jak się płaci raty podczas transz?

W trakcie trwania wypłaty transzy banki narzucają okres karencji. Karencja to okres spłat samych odsetek od wypłaconej kwoty kredytu. Ratę kredytu możesz wyliczyć według poniższego wzoru:

((WIBOR + marża + ubezpieczenie pomostowe %)*wypłacona część kredytu)/12.

Warto również zwrócić uwagę na maksymalny okres karencji. To czas, w którym kredytobiorca zobowiązuje się do wypłaty wszystkich transz. Najczęściej jest to 24 miesiące, ale zdarza się i 36 miesięcy. To zależy od banku. Istnieje możliwość wydłużenia tego okresu, ale trzeba aneksować umowę kredytową. Może się to wiązać z koniecznością nowego badania zdolności kredytowej.

Wycena nieruchomości

Budowa domu oznacza konieczność dokonania wyceny nieruchomości. Wycena określa różnego rodzaju wartości (wartość działki, wartość bieżącą inwestycji, wartość odtworzeniową, wartość prognozowaną), stan prawny, stan techniczny oraz opisuje zalety i wady – szanse i zagrożenia – i wiele, wiele innych.

Wycena, zwana również operatem szacunkowym, to dokument tworzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Akceptowalność rzeczoznawcy majątkowego, specjalne wytyczne lub dodatkowe druki to indywidualne wymagania określane przez każdy bank z osobna. Można skorzystać z wyceny wewnętrznej oferowanej przez banki lub zrealizować wycenę zewnętrzną we własnym zakresie. Wybór sposobu dokonania wyceny należy zostawić na moment przed złożeniem wniosków kredytowych, dopiero gdy zdecydujesz się na 3–4 banki, w których złożysz wnioski. Z punktu widzenia klienta dużo lepszym rozwiązaniem jest realizacja wyceny zewnętrznej. Zamiast płacić za każdą wycenę domu z osobna (pamiętaj, że należy złożyć 3–4 wnioski kredytowe), klient płaci jeden raz.

Maksymalny okres budowy domu

Można przyjąć, iż banki dają na wybudowanie domu 24 miesiące. Czas ten liczy się od wypłaty pierwszej transzy. Kilka z nich dopuszcza możliwość, by budowa trwała 36 miesięcy. Łączny maksymalny okres spłaty to 420 miesięcy. Jeśli napotkasz na problemy i będziesz mieć opóźnienia w procesie budowlanym, które wynikają z przyczyn niezależnych od Ciebie, nie jest żadnym problemem wydłużenie okresu budowlanego w banku. W takiej sytuacji należy dostarczyć do banku oświadczenie wyjaśniające powody opóźnienia. Być może trzeba będzie podpisać aneks do umowy kredytowej.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Ile trwa załatwienie kredytu na budowę?

Uzyskanie decyzji na finansowanie budowy nie różni się specjalnie, jeśli chodzi o czas trwania całego procesu. Mniej więcej należy założyć około 2 miesiące. Owszem, w kilku bankach udaje się to szybciej. Jednakże te najlepsze banki zazwyczaj mają najwięcej chętnych, co oznacza, że na te korzystniejsze warunki musisz cierpliwie poczekać :)

Kiedy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny?

Powinieneś dokładnie określić, kiedy będziesz potrzebować środków z kredytu na finansowanie budowy. Jeśli środków z kredytu będziesz potrzebował za np. rok, to być może składanie wniosku już w tym momencie nie ma sensu. Na rynku nie ma banków, które mają tak długi łączny termin analizy wniosku, termin ważności decyzji i umowy kredytowej. By mieć komfort wyboru spośród wszystkich banków, całą operację możesz rozpocząć na 4–5 miesięcy przed planowaną wypłatą środków z kredytu. Jeśli jednak chciałbyś mieć środki zapewnione wcześniej, to możesz skorzystać z finansowania naprzemiennego. Daje to wygodę uzyskania kredytu, wypłaty części środków i krzyżowego finansowania własnymi oszczędnościami wraz z kredytem budowlano-hipotecznym.

Kredyt na budowę domu krok po kroku

Budowa domu z pomocą banku to złożony proces. Jako główne etapy wyróżniłbym:

1. Wstępne rozeznanie sytuacji finansowej, osobistej i nieruchomości z pomocą eksperta kredytowego.
2. Uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy domu.
3. Skompletowanie dokumentów do wybranych banków.
3. Złożenie wniosków kredytowych.
4. Analizę kredytową.
5. Uzyskanie decyzji kredytowej.
6. Negocjację warunków cenowych.
7. Wybór banku docelowego.
8. Analizę umowy kredytowej.
9. Podpisanie umowy kredytowej.
10. Spełnienie warunków do wypłaty transzy numer jeden.
11. Wypłatę i rozliczenie kolejnych transz.
12. Zakończenie procesu budowlanego.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie rozpoczęcia budowy?

Z punktu widzenia banków procedura uprawniająca do rozpoczęcia starania się o kredyt nie ma żadnego znaczenia. Banki akceptują pozwolenie oraz zgłoszenie rozpoczęcia budowy. Co do zasady banki akceptują złożenie wniosków zaraz po uzyskaniu jednego z wyżej wymienionych dokumentów. Niemniej w pewnym momencie należy przedstawić, że obydwie drogi zostały usankcjonowane uprawomocnieniem.

Lista niezbędnych dokumentów

Kredyt budowlany jest dużo bardziej skomplikowany od standardowej hipoteki w każdym aspekcie. W tym wypadku lista wymaganych dokumentów będzie również bardziej obszerna. By móc złożyć wniosek kredytowy do wszystkich banków, należy przygotować dokumenty z poniższej listy:

1. podstawa nabycia działki np.: akt notarialny kupna-sprzedaży, akt darowizny, wyrok spadkowy,
2. numer księgi wieczystej działki,
3. prawomocne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy,
4. wypis i wyrys z rejestru gruntów,
5. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy lub inny dokument potwierdzający budowlane przeznaczenie działki,
6. zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
7. dziennik budowy,
8. kosztorys budowlany na bankowym druku,
9. projekt techniczny nieruchomości,
10. operat szacunkowy.

System gospodarczy czy z generalnym wykonawcą?

Jeśli chodzi o kredyt, to proponuję deklarować system gospodarczy. W systemie z generalnym wykonawcą bank będzie chciał zobaczyć umowę z kontrahentem, przeanalizować jej zakres, a same wypłaty środków pójdą na rachunek generalnego wykonawcy. Deklarując system gospodarczy, dostaniesz całość środków na własne konto i będziesz miał możliwość swobodnego dysponowania nimi. Nawet jeśli nawiążesz współpracę z generalnym wykonawcą, lepiej jest wszelkich rozliczeń dokonywać osobiście.

Budować samemu z własnych środków czy wziąć kredyt na budowę domu?

Spora część ludzi boi się kredytów zaciąganych na wiele lat i myśli, by finansować budowę domu z bieżących wydatków. Takie rozwiązanie jest możliwe i udało się niejednej osobie. Niemniej warto wziąć pod uwagę minusy finansowania budowy domu z bieżących wpływów.

  1. Cykliczne wzrosty cen materiałów i usług budowlanych. Może się okazać, iż na przestrzeni czasu materiały i ceny usług znacznie wzrosły. Więcej, niżby Cię wyniosły odsetki kredytu hipotecznego.
  2. Przyśpieszone niszczenie dotychczas wybudowanej nieruchomości. Jeśli coś nie jest używane i nikt nie dba na bieżąco, to zwyczajnie niszczeje.
  3. Obowiązek ponoszenia dodatkowych kosztów mieszkaniowych, np. wynajmu, dojazdu.
  4. Rozłożony w długim czasie obowiązek prowadzenia i nadzorowania inwestycji. Dzisiejszy świat jest bardzo szybki i energochłonny. W zależności od Twoich możliwości musisz sobie sam wyjaśnić, czy masz na tyle komfortu, żeby grzebać się w inwestycji przez wiele lat.
  5. Nie mając środków na całe finansowanie, tracisz możliwości negocjacyjne. Przegapiasz chwilowe promocje i realnie koszt finalny budowy wychodzi wyższy.
  6. Tracisz możliwości na współpracę z najlepszymi ekipami. Wiele z nich nie podejmuje się usług budowlanych, jeśli mają w danym momencie odpowiadać za niewielki wycinek inwestycji.

Budowa z bieżących środków?

Z mojego punktu widzenia inwestycję, jaką jest budowa domu, należy rozpocząć i zakończyć na tyle szybko, na ile jest to możliwe. Prowadzenie budowy z bieżących przypływów finansowych jest narażone na powyższe konsekwencje. Jeśli boisz zaciągać się kredyt na budowę domu na 20–30 lat, to musisz wiedzieć, że możesz kredyt hipoteczny nadpłacać. Nadpłaca się sam kapitał, przez co wstępnie wyliczone odsetki finalnie się zmniejszają.

Kredyt gotówkowy na budowę domu?

Od czasu do czasu spotykam się z podobnymi pomysłami. Ludzie przestraszeni transzami i ich rozliczeniem, kosztorysem i dodatkowymi obowiązkami myślą, że dzięki temu zrobią to szybciej i łatwiej. Owszem, kredyty hipoteczne na dom są bardziej skomplikowane. Cechują się jednak dużo niższym oprocentowaniem i RRSO. Budowa domu trwa powiedzmy do 24 miesięcy, a spłata kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Nad pożyczką gotówkową możesz się zastanowić, jeśli będziesz prowadził remont i Twoje potrzeby to załóżmy 50 000 PLN. Jeśli nie chcesz przepłacać, wybierz hipotekę.

Współpraca z ekspertem kredytowym

Rozumiem, że skala obowiązków już na samym starcie inwestycji może przerażać. Część obowiązków możesz zredukować, powierzając realizację kredytu doradcy kredytowemu. Zapytaj znajomych lub rodziny, czy mogą polecić jakiś kontakt. Jeśli nie, przeszukaj Google i Facebooka. Lepiej znaleźć osobę, która np. prowadzi blog o kredytach (mała autoreklama ;)), niż podejść do przypadkowej osoby w oddziale. Doświadczony ekspert kredytowy wyjaśni wszelkie zawiłości, sprawdzi Twój kosztorys, zadba, byś dysponował kompletną listą dokumentów, oraz przeprowadzi transakcję aż do pozytywnej decyzji kredytowej. Usługa doradcy jest dla Ciebie darmowa. Wynagrodzenie wypłaca bank, w którym podpiszesz umowę i wypłacisz kredyt.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Finansowanie naprzemienne

Czasami się zdarza, że chcemy zaangażować środki własne w trakcie wypłaty kredytu, już po uruchomieniu pierwszej transzy. Może to być np. związane ze sprzedażą obecnie posiadanej nieruchomości, terminem zapadalności lokaty, spodziewanymi środkami z innego tytułu, np. darowizny. W takiej sytuacji powinniśmy zainteresować się bankami oferującymi finansowanie naprzemienne. Zwyczajowo przyjęta zasada jest taka, że to bank zawsze (poza małym wyjątkiem w Santanderze) kończy inwestycję, tzn. wypłaca ostatnią transzę finansowania. W bankach, w których dopuszcza się finansowanie naprzemienne, możliwe jest łączenie środków własnych i kredytowych w trakcie procesu inwestycyjnego.

Kredyt na budowę na działce rolnej

Jeśli budujesz na działce większej niż 3000 m2, to niestety duża liczba banków odpada już na starcie. Wstępnie mogą być zainteresowane PKO BP, BNP Paribas, ING Bank Śląski, Santander, lub Millennium (zależy od wkładu własnego, wymagają minimum 40%). Możliwości uzyskania finansowania są uzależnione również od ewentualnej daty wystawienia warunków zabudowy.

Zakup niedokończonej budowy

To bardzo podobne rozwiązanie jak w przypadku standardowej budowy wymarzonego domu od podstaw. Bank wypłaci środki na rzecz sprzedającego po umowie przyrzeczonej przenoszącej własność. Następnie musisz przenieść pozwolenie na budowę (ok. 1–2 miesiące) i otrzymasz od banku środki na dokończenie budowy. Podobnie jak w przypadku budowy od początku musisz przedstawić kosztorys, wypłata kredytu będzie w transzach i należy finalnie uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Refinansowanie poniesionych kosztów

Refinansowanie poniesionych kosztów budowy to jeden z celów, jaki dopuszczają banki. Jest to dobre rozwiązanie dla klientów, którzy własnym sumptem doprowadzili nieruchomość do stanu pozwalającego na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Celem klienta jest uzyskanie środków na wykończenie nieruchomości. Zamiast tony dokumentów (tutaj przeczytasz na temat listy dokumentów do kredytu) klient przedstawia w banku podstawowe dokumenty + faktury potwierdzające zakup określonych towarów. Dzięki temu szybciej i sprawniej może uzyskać środki. Ponadto środki nie będą podzielone na transze i nie będzie obowiązku ich rozliczenia. Jedyne ograniczenie to okres wstecz, w jakim dane zakupy zostały zrealizowane. Refinansowaniu poniesionych kosztów mieszkaniowych podlegają faktury wystawione w trakcie ostatnich 12 miesięcy.

Kredyt budowlany ekologiczny

Na rynku zaczynają się pojawiać oferty banków, które wspierają inwestycje ekologiczne. Wsparcie polega na obniżeniu ceny kredytu względem oferty standardowej. Nie jest tego dużo, ale warto rozważyć możliwości, jakie oferują banki. Na dzień dzisiejszy banki, które wspierają domy energooszczędne i pasywne, to ING Bank Śląski i BOŚ Bank. ING nieznacznie obniża marżę. BOŚ Bank obniża i marżę, i prowizję.

Ubezpieczenie domu w budowie

Każda nieruchomość kredytowana musi być docelowo ubezpieczona polisą majątkową z przeniesieniem cesji praw na bank. Minimalny wymagany zakres ubezpieczenia to mury i inne zdarzenia losowe. W przypadku kredytu udzielonego na budowę domu część banków wymaga, by polisę przedstawić do uruchomienia kredytu. Takowe ubezpieczenie należy przedstawić po formalnym zakończeniu budowy, tj. uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Minimalna wartość zabezpieczenia polisą podlega również wewnętrznej polityce danego banku. Może to być wartość kosztorysowa nieruchomości, wartość odtworzeniowa nieruchomości lub wartość kredytu. W mojej opinii najbardziej odpowiadająca to większa z wartości: wartość kosztorysowa lub wartość odtworzeniowa. Ubezpieczenie nieruchomości tylko na kwotę kredytu to zabezpieczanie jedynie interesów banku.

Dodatkowe ryzyka ubezpieczenia

Poza podstawowymi wymogami banku warto się zastanowić nad dodatkowymi ryzykami. Są to między innymi: odpowiedzialność cywilna, powódź, ogień, kradzież, zniszczenie dachu przez czynniki atmosferyczne itd. (ryzyka fakultatywne, czyli nieobowiązkowe). Rekomenduję nabycie polisy uwzględniającej wszystkie realne zdarzenia mogące zniszczyć Twoją nieruchomość. Jeśli mieszkasz obok zbiornika wodnego, koniecznie ubezpiecz się od powodzi. Jeśli mieszkasz w pobliżu lasu, zastanów się nad ubezpieczeniem domu od pożaru. Polecam również ubezpieczenie dachu od przepięć i kradzieży z włamaniem. Dodatkowy koszt jest naprawdę niewielki. Strata całego majątku lub jego poważnej części mogłaby bardzo boleć, gdyby się okazało, że szersze ubezpieczenie kosztowało raptem kilkadziesiąt złotych rocznie więcej.

Najczęściej popełniane błędy

Nie ma możliwości uniknięcia błędów w procesie budowlanym. To bardzo skomplikowana operacja, najczęściej wykonywana pierwszy raz. Największym błędem wedle moich obserwacji jest bycie „najmądrzejszym”.

Mój kosztorys na 100% jest dobrze policzony, gdyż sąsiad 2 lata temu wziął większy kredyt, a budował mniejszy dom. Nie potrzebuję tak dużej kwoty kredytu, bo połowa rodziny będzie mi pomagała.

Zatem które błędy ludzie popełniają najczęściej w trakcie budowy domu na kredyt?

1. Zbyt niska przyjęta wartość kosztorysu.
2. Krótki okres na organizację kredytu względem planowanego startu budowy.
3. Wybór banku, który cechuje się małą elastycznością dla budowy domu.
4. Budowa niezgodna z kosztorysem.
5. Brak komunikacji z bankiem w przypadku zmian budowlanych w trakcie procesu inwestycyjnego.
6. Zakup działki, która nie będzie akceptowana przez banki.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na budowę domu to specyficzny produkt hipoteczny. Jest dużo trudniejszy niż zakup gotowej nieruchomości. Kredytobiorca wciela się równolegle w postać inwestora i musi podołać dodatkowym obowiązkom. Budowa domu systemem gospodarczym wymaga odpowiedniego planowania inwestycji pod kątem kosztów, zakupów i terminów. Kredytobiorca musi dograć współpracę z różnymi ekipami budowlanymi i w końcu rozliczyć się z odpowiednimi urzędami oraz bankiem. Poszerza to znacznie wachlarz jego standardowych obowiązków. Z pewnością nie jest to inwestycja dla wszystkich. Jest to do realizacji, ale braki w wiedzy, choćby kredytowej, mogą pokrzyżować nasze plany by uzyskać pozytywną decyzję kredytową. By tego uniknąć, choćby od strony kredytu hipotecznego, należy dokładnie sprawdzić, jak wyglądają najważniejsze związane z tym kwestie. Liczę, iż mój artykuł pomoże choćby w kredycie.

Zapraszam do komentowania

Czy mój artykuł był dla Ciebie pomocny? Czy dowiedziałeś się wszystkiego na temat budowy z wykorzystaniem kredytu hipotecznego? Jeśli masz jakiekolwiek pytanie dotyczące kredytu budowlanego, śmiało komentuj. Zapewniam, iż odpowiem na wszelkie wątpliwości związane z tą tematyką

Powiązane wpisy

Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w polityce prywatności. Rozumiem i akceptuję