x

Nieruchomości

Kredyt na budowę domu – kompletny poradnik

Kredyt na budowę domu nie brzmi atrakcyjnie. Jednakże kawka na tarasie, dzieciaki ganiające po ogrodzie, grill ze znajomymi i taaaaa wielka wolność. Przyznać się, kto choć raz nie myślał o własnym domu (nawet niedużym ;)). Z dala od zgiełku miasta, które nigdy nie chodzi spać.

Bezpieczny kredyt 2% wprowadził spore zamieszanie na rynku. Ceny mieszkań i domów w ostatnim czasie rosną jak szalone. Rynek wtórny ceni się jak zawsze. Deweloperzy w odpowiedzi na znaczne zainteresowanie ze strony kupujących odpowiadają cyklicznymi podwyżkami cen. Kwestie swobody osobistej, relacji cen dom–mieszkanie, które nierzadko ze sobą konkurują, skłaniają coraz większą liczbę osób, by się budować. Ja, zatwardziały mieszczuch osobiście przyznaję się, że posiadanie wymarzonego domu to jeden z moich życiowych planów. Zakup działki budowlanej już za mną. Projekt budowlany wybrany już dawno. Koszt budowy oszacowany. Czekam tylko na trochę więcej czasu, żeby móc się poświęcić :)

Kredyt na budowę domu to pod względem skomplikowania jednak zupełnie inna para kaloszy, niż standardowy kredyt na zakup nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego na budowę domu występują parametry, które trzeba dobrze zrozumieć, by prawidłowo poukładać planowaną inwestycję. Samo udzielenie kredytu to pół sukcesu. Całą inwestycję trzeba jeszcze dowieźć do samego końca i całość rozliczyć.

Jak dostać kredyt na budowę domu? Zapraszam do lektury, a postaram się wyjaśnić wszystkie niuanse związane z budową domu.

Spis treści

W dzisiejszym wpisie “Kredyt na budowę domu – kompletny poradnik” chciałbym zaprezentować jak najwięcej przydatnych informacji, które mogą być ważne lub po prostu interesujące. Dzisiaj poznasz:

  1. co to jest kredyt budowlano-hipoteczny,
  2. jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego na budowę domu,
  3. jak banki liczą zdolność dla kredytu hipotecznego na dom,
  4. listę dokumentów do kredytu na budowę domu,
  5. minimalne wymagania banków dotyczące budowy 1 m2,
  6. wycenę, kosztorys, inspekcję, finansowanie naprzemienne, karencję i dowiesz się, o co w tym chodzi,
  7. wszystko co dotyczy wkładu własnego do kredytu na budowę domu,
  8. jak prawidłowo wybrać ubezpieczenie nieruchomości na dom,
  9. jakie błędy podczas kredytu na budowę domu ludzie popełniają najczęściej,
  10. w czym może Ci pomóc doradca kredytowy.

Kredyt na budowę domu – warunki

Kredyt na budowę domu to z jednej strony zwykły kredyt hipoteczny. Oprocentowanie kredytu, prowizja, produkty dodatkowe, wcześniejsza spłata i inne pozycje kosztowe są dokładnie takie same jak w przypadku kredytu na zakup mieszkania lub domu. Z drugiej strony jest to technicznie zupełnie inny kredyt, gdyż będziesz mieć do czynienia z wypłatą w transzach, rozliczaniem postępu prowadzonych prac i prowadzeniem inwestycji.

Musisz mieć stabilny dochód, który pozwoli na uzyskanie kredytu we wnioskowanej wysokości.

Koniecznie musisz posiadać wkład własny. Standardem jest posiadanie działki, nierzadko należy wnieść dodatkowe środki w postaci gotówki, którą wykorzystasz na budowę np. wykonanie fundamentów, stanu ZERO, SSO, SSZ lub deweloperskiego.

Musisz wiedzieć, że kredyt na budowę domu to spore wyzwanie pod kątem organizacji procesu oraz dokumentacji. Musisz zgrać wiele zdarzeń jedno po drugim, rozdzielać zadania ekipom podwykonawczym, zgrywać płatności oraz rozliczanie środków z bankiem.

Na jakie rodzaje domów można uzyskać kredyt hipoteczny?

Co do zasady banki potrafią przystosować się do nowoczesnych rozwiązań technologicznych. Finansują niemal wszystkie rodzaje domów. Z najbardziej popularnych:

  1. domy murowane,
  2. domy szkieletowe,
  3. domy z bali (domy drewniane),
  4. domy z prefabrykatów.

Musisz jednak wiedzieć, że w przypadku domów szkieletowych, prefabrykatów lub podobnych materiałów budowlanych mogą wystąpić pewne ograniczenia. Dla przykładu w kilku bankach budowa musi odbywać się przy udziale generalnego wykonawcy, co może podwyższyć koszt budowy choćby o podatek VAT.

Oprocentowanie kredytu na budowę domu

Oprocentowanie kredytu na budowę domu jest dokładnie takie samo jak w przypadku kredytu na zakup mieszkania lub domu. Oprocentowanie kredytu budowlanego jest uzależnione od wybranego banku, produktów dodatkowych, wkładu własnego o kwoty kredytu. Podobnie będą liczone RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) i całkowity koszt kredytu. Budowa domu to typowy cel mieszkaniowy, więc cena kredytu będzie liczona w ten sam sposób.

Wybierając dla siebie kredyt hipoteczny na budowę domu możesz wybrać oprocentowanie zmienne lub oprocentowanie stałe na minimum 5 lat do przodu.

Oprocentowanie zmienne

Kredyty hipotecznego w Polsce najczęściej są wybierane ze zmiennym oprocentowaniem. Oprocentowanie kredytu hipotecznego na budowę domu będzie składało się ze stopy procentowej WIBOR 3M/6M oraz indywidualnie ustalona marża banku. Oprocentowanie zmienne jest ryzykowne, gdyż nie jesteśmy w stanie do końca określić wysokości stopy procentowej. Jeśli wzrośnie inflacja, RPP postanowi podnieść stopy procentowe, Twoja rata kredytu również wzrośnie. Nie ma limitu wzrostu raty.

Na dzień dzisiejszy średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego to zakres 7,5 – 8,0%

Oprocentowanie stałe

Kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową są na rynku relatywnie krótki czas. W części banków dostępne były już w 2018 roku, aczkolwiek duża ilość kredytobiorców podchodziła do tego rozwiązania z rezerwą “nie widząc powodów” dlaczego mają płacić więcej, niż w przypadku kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem.

Banki w Polsce są zobligowane do udzielania kredytów ze stałą stopą procentową na minimum 5 lat w przód. W tym czasie wahania stopy procentowej nie mają wpływu na ratę kredytu. Po 5 latach spłaty kredytu bank musi przedstawić klientowi oprocentowanie stałe na kolejny okres. Jeśli się nie zgodzisz, przechodzisz na oprocentowanie zmienne zapisane w umowie kredytowej.

Na dzień dzisiejszy średnie oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego to 6,5-7,0%

RRSO Rzeczywista roczna stopa oprocentowania

Przyznam szczerze, że nie jestem zwolennikiem tego parametru. W zamyśle RRSO w kredycie hipotecznym ma wskazywać, która z oferty kredytów hipotecznych jest najtańsza. W samym wzorze na RRSO nie jest uwzględniona np. wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, a umówmy się jest to bardzo istotny parametr. Dodatkowo w kredycie na budowę domu istotne są cechy jak: ilość transz, kosztorys, sposób rozliczenia i inne, które mogą wydatnie wpływać na wybór kredytobiorcy. Także traktuj ten wskaźnik jak pomocniczy, ale nie decydujący.

Koszty kredytu hipotecznego na budowę domu

Całkowity koszt kredytu na budowę domu będzie tylko nieznacznie się różnił od standardowej hipoteki. Wśród głównych parametrów do należy wymienić:

  1. prowizja,
  2. odsetki od kredytu,
  3. wycena rzeczoznawcy,
  4. inspekcje do wypłaty transz,
  5. polisa majątkowa (ubezpieczenie nieruchomości),
  6. polisa życiowa (ubezpieczenie na życie),
  7. wpis do księgi wieczystej (koszt zabezpieczenia kredytu).

Kredyt na budowę domu – jak liczyć zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa dla kredytu hipotecznego na budowę domu odbywa się na standardowych zasadach. Bank będzie sprawdzał między innymi Twoje dochody, zobowiązania kredytowe, liczbę osób w gospodarstwie domowym, wydatki, wkład własny i kilka innych kwestii. Na tej podstawie oszacuje maksymalną zdolność kredytową z zachowaniem ryzyka terminowej spłaty przyszłego zobowiązania. Zgodnie z obowiązującym prawem maksymalna wysokość raty może wynosić 50% wynagrodzenia Twojego gospodarstwa domowego. Bank musi uwzględnić w liczeniu zdolności kredytowej potencjalny wzrost stopy procentowej + 2,5% dla oprocentowania stałego lub + 5 p.p dla oprocentowania zmiennego.

Co ciekawe w liczeniu zdolności kredytowej banki nie uwzględniają kosztów najmu nieruchomości, które równolegle z budową być może będziesz musiał ponosić.

Pamiętaj, żeby przed złożeniem wniosków swoją zdolność kredytową oszacować przynajmniej w kilku bankach. Każdy bank ma własne zasady oraz własny kalkulator do wyznaczania maksymalnej kwoty kredytu. Zdolność kredytowa w jednym banku może być oceniona na 700 000 PLN, a w innym kilkaset tysięcy złotych mniej lub więcej.

Kredyt na budowę domu, a wkład własny – działka, gotówka i własne prace

Wkładem własnym jest działka, na której będzie realizowana budowa domu. Bank uwzględni również jako wkład własny min. różnego rodzaju prace organizacyjne, przyłącza, czy też środki własne przeznaczone na budowę domu. Zakupione materiały budowlane bez ich wbudowania w większości banków nie są zaliczane jako wkład własny. Musiałbyś przedstawić faktury, choć i tak nie wszystkie banki by to zakwalifikowały.

Bank określi wartość wkładu własnego na podstawie kosztorysu budowlanego oraz wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy wykona rzeczoznawca na zlecenie Twoje lub banku. Zasadniczo im wyższa będzie to wartość, tym lepiej dla kredytobiorcy. Różnica między wartością nieruchomości, a wartością kredytu hipotecznego będzie oceniona jako wkład własny.

Większość banków będzie wymagała, aby wkład własny wnieść w całości przed uruchomieniem środków. Kredyt na budowę domu zostanie uruchomiony po potwierdzeniu, że całość deklarowanych środków została faktycznie zaangażowana.

Wkład własny obniża LTV (Loan to Value, stosunek kredytu hipotecznego do zabezpieczenia). Występuje tu pewna zależność. Im niższe LTV, tym większa szansa na uzyskanie lepszej ceny kredytu hipotecznego ze względu na mniejsze ryzyko banku. Im wyższe LTV, tym prawdopodobnie wyższa cena ze względu na większe ryzyko banku.

Kredyt na budowę domu – kosztorys budowlany

Kredyt na dom będzie wymagał dostarczenia do wniosku kredytowego kosztorysu budowy. Banki udostępniają własne druki. Wykonanie kosztorysu spoczywa na barkach kredytobiorcy. Zdarza się, że banki wymagają, aby na kosztorysie podpisał się kierownik budowy, osoba z uprawnieniami lub np. rzeczoznawca.

Kosztorys bankowy należy rozpisać zgodnie z zasadami narzuconymi przez dany bank. Bank będzie wymagał wypisania kwot, jakie przewidujesz na realizację składowej kosztorysu. Jest to konieczne do sprawdzenia realności inwestycji, wypłaty transz i rozliczania wykonanych prac. Nie musisz podawać cen materiałów budowlanych, kosztów robocizny, wyliczania metrów itd. Tak szczegółowe informacje na temat budowy są zbędne.

Szczegółowe informacje na temat kosztorysu budowlanego poruszyłem na blogu w temacie kosztorys budowlany.

Minimalny docelowy stan zaawansowania budowy domu

Co do zasady banki w większości wymagają, by doprowadzić nieruchomość do stanu pozwalającego na odbiór techniczny nieruchomości. Można przyjąć, że jest to stan deweloperski. Kilka banków wymaga, by dom docelowo został doprowadzony do stanu wykończonego (np. PKO BP, BNP Paribas). Docelowy stan wykończenia będzie miał również wpływ na wartość nieruchomości. Koniecznie zwróć na to uwagę swojemu rzeczoznawcy!

Kredyt na budowę domu – ile będziesz musiał wziąć?

Banki każdorazowo oceniają kosztorys klienta i dokumentację techniczną pod kątem szans ukończenia inwestycji. Aby uzyskać kredyt hipoteczny, finansowanie musi być ustalone na poziomie pozwalającym na zakończenie budowy. W zdecydowanej większości banki mają wyznaczone minima na budowę 1 metra kwadratowego (1m2). Wysokość finansowania najczęściej określana jest na podstawie iloczynu metrażu powierzchni użytkowej/całkowitej (zależy od banku) oraz kwoty, jaką dany bank ustalił na 1 m2. Najczęściej minimum na budowę 1 m2 zawiera się w przedziale 3000 – 4200 PLN brutto. Także kredyt na budowę domu, by został pozytywnie rozpatrzony będzie wymagał zabezpieczenia odpowiedniej sumy pożyczki i środków własnych. Koszt budowy dla domu o metrażu 150 m2 wyniesie w zakresie 450 000 – 630 000 PLN. Pod kątem wartości nieruchomości będziesz musiał ustalić wysokość kredytu oraz wkładu własnego.

Dlaczego banki mają ustalone minima na budowę 1 m2?

Minima na budowę 1 m2 domu oczywiście często wywołują u niektórych klientów zdumienie i niezrozumienie. Klienci „tłumaczą”, że jest to budowa systemem gospodarczym. Według wielu osób np. pomoc rodziny znacznie ograniczy koszty, więc minimalne stawki budowy domu wyznaczone przez banki są zbyt wysokie. Niestety to w żadnym wypadku nie stanowi argumentu dla analityka. Analityk w odpowiedzi może przedstawić własny punkt widzenia. Bank będzie dopuszczał możliwość, że z pomocy rodziny nic nie wyjdzie. Bez rodzinnej pomocy transakcja będzie musiała zostać sfinalizowana na zasadach rynkowych. Może się to wiązać z potrzebą zaciągnięcia wyższego kredytu hipotecznego.

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego na budowę domu?

Można przyjąć, że poza pewnymi wyjątkami (np.BNP Paribas) banki nie stosują w swoich regulacjach limitu kosztów na budowę domu. Maksymalna kwota kredytu na budowę domu będzie ograniczona zdolnością kredytową oraz wyceną nieruchomości.

Kredyt na budowę domu – jak bank podzieli transze?

Podział transz kredytu jest uzależniony od wewnętrznej polityki banku. Niemal każdorazowo ING Bank Śląski podzieli kredyt hipoteczny na dwie transze (zdarza się przypadki, że wypłacą w jednej transzy). Część banków uzależni liczbę transz od wysokości kredytu hipotecznego. Maksymalna liczba transz może być ustalona na pewną kwotę, np. 200 000 PLN. Przykładem jest Millennium. Reszta banków, np. Santander, może uzależniać wysokość transz i ich liczbę od bieżącej wartości nieruchomości. Pamiętaj, że gdyby ostatnia transza nie była Ci potrzebna, możesz z niej zrezygnować. Raty będziesz płacił od faktyczne wykorzystanej kwoty kredytu.

Kredyt na budowę domu – jak się rozlicza transze?

Kredyty hipoteczne na budowę domu są dzielone na transze podzielone na etapy budowy. Bank może podzielić kredyt hipoteczny na 1, 2, 3 lub nawet więcej transz. Na podział wpływa wysokość kredytu oraz stopień zaawansowania inwestycji. Wypłata transzy nr 1 jest najczęściej realizowana zaliczkowo na podstawie wyceny nieruchomości. Wypłata każdej kolejnej transzy jest uzależniona od rozliczenia prac budowlanych, na które klient otrzymał środki w poprzedniej transzy. Większość banków nie wymaga, by legitymować się fakturami lub rachunkami. Takie podejście panuje wśród banków komercyjnych. Trochę inaczej podchodzą do tej kwestii banki spółdzielcze (wyjątkiem jest BPS). Standardowo banki spółdzielcze żądają faktur w wysokości 60% inwestycji.

Standardowo rozliczenie otrzymanych pieniędzy odbywa się na podstawie inspekcji nieruchomości, zdjęć inwestycji, dziennika budowy oraz kosztorysu dostarczonego do wniosku kredytowego. Po pozytywnym zaopiniowaniu wydatków z poprzedniej transzy wypłacana jest kolejna.

Koszt rozliczenia poszczególnych etapów budowy wynosi między 0 PLN a 300 PLN w zależności od banku. Forma rozliczenia zależy od banku. Mogą to być zdjęcia własne lub inspekcja pracownika banku, rzadziej inspekcja rzeczoznawcy.

Rezygnacja z ostatniej transzy

Jeśli budowę uda się zrealizować bez wykorzystania wszystkich przyznanych środków, to istnieje możliwość, by nie uruchamiać ostatniej transzy. Rzadko faktycznie tak się dzieje, gdyż niemal w 100% inwestycji klienci mijają się z rzeczywistością. Spotkałem się wielokrotnie z sytuacją, w której klient na początku irytował się faktem, że musi zaciągnąć wyższy kredyt na budowę domu, niż planował. Na końcu był zadowolony, ponieważ nie doszacował kosztów budowy, nie uwzględnił pewnych wydatków lub pewne rzeczy musiał poprawić. Początkowa nadwyżka finansowa, która zdawała się zbędna, pozwoliła uniknąć problemów z dodatkową organizacją wkładu własnego.

Co zrobić, gdy zabraknie Ci środków do rozliczenia budowy?

Kosztorys budowlany jest fundamentem. Bank na jego bazie przeanalizuje wniosek, a później będzie Ciebie rozliczał. Jeśli popełnisz błąd lub ceny materiałów pójdą w górę i w konsekwencji zabraknie Ci środków do dokończenia budowy, to masz kilka możliwości wyjścia z problemu:

  1. Uzupełnienie środków z własnej gotówki,
  2. Przedłużenie terminu oddania budowy. Będziesz prawdopodobnie potrzebował podpisać aneks do umowy kredytowej.
  3. Złożenie wniosku o podwyższenie kwoty kredytu. Będzie się to wiązało z koniecznością dostarczenia wszystkich dokumentów jak przy wniosku w tym kosztorysu zastępczego.
  4. Refinansowanie kredytu hipotecznego do nowego banku.

Karencja, czyli jak się płaci raty podczas transz?

W trakcie trwania wypłaty transzy banki narzucają okres karencji. Karencja to okres spłaty samych odsetek od wypłaconej kwoty kredytu. Realną spłatę kredytu zaczynasz po zakończeniu okresu karencji.

Odsetkową ratę kredytu możesz wyliczyć według poniższego wzoru:

((WIBOR + marża + ubezpieczenie pomostowe %)*wypłacona część kredytu)/12.

Warto również zwrócić uwagę na maksymalny okres karencji. To czas, w którym kredytobiorca zobowiązuje się do wypłaty wszystkich transz. Najczęściej jest to 24 miesiące, ale zdarza się i 36 miesięcy. To zależy od banku. Istnieje możliwość wydłużenia tego okresu, ale trzeba aneksować umowę kredytową. Może się to wiązać z koniecznością nowego badania zdolności kredytowej.

Ile masz czasu na budowę domu?

W większości banków otrzymasz okres karencji na maksymalnie 24/36 miesięcy (druga opcja to rzadkość). W tym czasie płacisz same odsetki. Do tego w zależności od banku otrzymasz 6-12 miesięcy na przedstawienie dokumentu potwierdzającego zakończenie budowy i jej rozliczenie.

Wycena nieruchomości do kredytu na budowę domu

Kredyt hipoteczny na budowę domu oznacza konieczność dokonania wyceny nieruchomości.Wycena określa różnego rodzaju wartości (wartość działki, wartość bieżącą inwestycji, wartość odtworzeniową, wartość prognozowaną), stan prawny, stan techniczny oraz opisuje zalety i wady – szanse i zagrożenia – i wiele, wiele innych.

Kto wykonuje wycenę budowy domu?

Wycena, zwana również operatem szacunkowym, to dokument tworzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Akceptowalność rzeczoznawcy majątkowego, specjalne wytyczne lub dodatkowe druki to indywidualne wymagania określane przez każdy bank z osobna. Można skorzystać z wyceny wewnętrznej oferowanej przez banki lub zrealizować wycenę zewnętrzną we własnym zakresie. Wybór sposobu dokonania wyceny należy zostawić na moment przed złożeniem wniosków kredytowych, dopiero gdy zdecydujesz się na 3–4 banki, w których złożysz wnioski. Z punktu widzenia klienta dużo lepszym rozwiązaniem jest realizacja wyceny zewnętrznej. Zamiast płacić za każdą wycenę domu z osobna (pamiętaj, że należy złożyć 3–4 wnioski kredytowe), klient płaci jeden raz.

Maksymalny okres budowy domu

Można przyjąć, iż banki dają na wybudowanie domu 24 miesiące. Kilka z nich dopuszcza możliwość, by budowa trwała 36 miesięcy. Czas ten liczy się od wypłaty pierwszej transzy. Do wskazanej daty musisz wypłacić wszystkie środki. W przeciwnym wypadku możesz utracić część finansowania. Łączny maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego to 420 miesięcy.

Jeśli napotkasz na problemy i będziesz mieć opóźnienia w procesie budowlanym, które wynikają z przyczyn niezależnych od Ciebie, nie jest żadnym problemem wydłużenie okresu budowlanego w banku. W takiej sytuacji należy dostarczyć do banku oświadczenie wyjaśniające powody opóźnienia. Być może trzeba będzie podpisać aneks do umowy kredytowej.

Ile trwa załatwienie kredytu na budowę?

Uzyskanie kredytu na budowę domu nie różni się specjalnie od standardowego kredytu mieszkaniowego, jeśli chodzi o czas trwania całego procesu. Mniej więcej należy założyć około 2-3 miesiące. Owszem, w kilku bankach udaje się to szybciej. Jednakże te najlepsze banki zazwyczaj mają najwięcej chętnych, co oznacza, że na te korzystniejsze warunki musisz cierpliwie poczekać.

Kiedy złożyć wniosek o kredyt na budowę domu?

Wniosek możesz złożyć po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Powinieneś dla samego siebie dokładnie określić, kiedy będziesz potrzebować środków z kredytu na finansowanie budowy. Jeśli środków z kredytu hipotecznego będziesz potrzebował za np. rok, to być może składanie wniosku już w tym momencie nie ma sensu. Na rynku nie ma banków, które mają tak długi łączny termin analizy wniosku, termin ważności decyzji i umowy kredytowej. By mieć komfort wyboru spośród wszystkich banków, całą operację możesz rozpocząć na 4–5 miesięcy przed planowaną wypłatą środków z kredytu. Jeśli jednak chciałbyś mieć środki zapewnione wcześniej, to możesz skorzystać z finansowania naprzemiennego. Daje to wygodę uzyskania kredytu, wypłaty części środków i krzyżowego finansowania własnymi oszczędnościami wraz z kredytem hipotecznym.

Kredyt na budowę domu – krok po kroku

Budowa domu z pomocą banku to złożony proces. Jako główne etapy podczas starania się o kredyt hipoteczny wyróżniłbym:

  1. Wstępne rozeznanie sytuacji finansowej, osobistej i nieruchomości z pomocą eksperta kredytowego.
  2. Uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy domu.
  3. Skompletowanie dokumentów do wybranych banków.
  4. Złożenie wniosków kredytowych.
  5. Analizę kredytową.
  6. Uzyskanie decyzji kredytowej.
  7. Negocjację warunków cenowych.
  8. Wybór banku docelowego.
  9. Analizę umowy kredytowej.
  10. Podpisanie umowy kredytowej.
  11. Spełnienie warunków do wypłaty transzy numer jeden.
  12. Wypłatę i rozliczenie kolejnych transz.
  13. Zakończenie procesu budowlanego.

Jakie dokumenty będziesz musiał mieć do kredytu na budowę domu?

Kredyt budowlany jest dużo bardziej skomplikowany od standardowej hipoteki w każdym aspekcie. W tym wypadku lista wymaganych dokumentów będzie również bardziej obszerna. By móc złożyć wniosek kredytowy do wszystkich banków, należy przygotować dokumenty z poniższej listy:

  1. podstawa nabycia działki np.: akt notarialny kupna-sprzedaży, akt notarialny darowizny, wyrok spadkowy,
  2. numer księgi wieczystej działki,
  3. prawomocne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy,
  4. wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  5. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy lub inny dokument potwierdzający budowlane przeznaczenie działki,
  6. zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
  7. dziennik budowy,
  8. kosztorys budowlany oraz harmonogram prac budowlanych – bankowy druk,
  9. projekt budowlany (techniczny) nieruchomości,
  10. operat szacunkowy.

Kredyt na budowę domu systemem gospodarczym czy z generalnym wykonawcą?

Jeśli chodzi o kredyt budowlano-hipoteczny, to proponuję deklarować system gospodarczy. W systemie z generalnym wykonawcą bank będzie chciał zobaczyć umowę z kontrahentem, przeanalizować jej zakres, a same wypłaty środków pójdą na rachunek generalnego wykonawcy. Deklarując system gospodarczy, dostaniesz całość środków na własne konto i będziesz miał możliwość swobodnego dysponowania nimi. Nawet jeśli nawiążesz współpracę z generalnym wykonawcą, lepiej jest wszelkich rozliczeń dokonywać osobiście. W takiej sytuacji masz trochę lepsze panowanie nad transakcją. Nawet, jeśli w trakcie budowy rozstaniesz się z generalnym wykonawcą, to nie musisz zmieniać swojej umowy z bankiem. Moim zdaniem to bezpieczniejsza forma. Ponadto musisz zapłacić VAT, co w przypadku klasycznych rozliczeń nie zawsze występuje (znam prawo, ale też wiem, jak wygląda polska rzeczywistość).

Kredyt na budowę domu z prefabrykatów

Budowa domu z prefabrykatów to coraz częstsze zjawisko, jakie obserwuję na rynku. Finansowaniem takiej budowy domu przebiega inaczej, jak w standardowym przypadku. Charakter inwestycji powoduje, iż wykonawca takiej umowy wymaga wpłaty wysokiej kwoty na etapie zlecenia wyprodukowania elementów oraz chwilę przed rozpoczęciem prac budowlanych.. Bank nie będzie w stanie sfinansować inwestycji z prefabrykatów w klasycznym systemie wypłaty transz. Taki rodzaj harmonogramu płatności powoduje, iż składając wniosek do banku trzeba dostarczyć umowę o wyprodukowanie domu i dokumenty rejestrowe wykonawcy. Bank przeanalizuje treść umowy oraz samego wykonawcę. Jeśli zaakceptuje te dokumenty, to transze będą wypłacane na rzecz wykonawcy na bazie faktur wystawianych zgodnie z podpisaną umową.

Budować samemu z własnych środków, czy wziąć kredyt na budowę domu?

Spora część ludzi boi się kredytów hipotecznych zaciąganych na wiele lat i myśli, by finansować budowę domu z bieżących wydatków. Takie rozwiązanie jest możliwe i udało się niejednej osobie. Niemniej warto wziąć pod uwagę minusy finansowania budowy domu z bieżących wpływów. Uważam, że budowa domu z własnych środków jest złym rozwiązaniem ze względu na poniższe:

  1. Cykliczne wzrosty cen materiałów i usług budowlanych. Może się okazać, iż na przestrzeni czasu materiały i ceny usług znacznie wzrosły. Więcej, niżby Cię wyniosły odsetki kredytu hipotecznego.
  2. Przyśpieszone niszczenie dotychczas wybudowanej nieruchomości. Jeśli coś nie jest używane i nikt nie dba na bieżąco, to zwyczajnie niszczeje.
  3. Obowiązek ponoszenia dodatkowych kosztów mieszkaniowych, np. wynajmu, dojazdu.
  4. Rozłożony w długim czasie obowiązek prowadzenia i nadzorowania inwestycji. Dzisiejszy świat jest bardzo szybki i energochłonny. W zależności od Twoich możliwości musisz sobie sam wyjaśnić, czy masz na tyle komfortu, żeby grzebać się w inwestycji przez wiele lat.
  5. Nie mając środków na całe finansowanie, tracisz możliwości negocjacyjne. Przegapiasz chwilowe promocje i realnie koszt finalny budowy wychodzi wyższy.
  6. Tracisz możliwości na współpracę z najlepszymi ekipami. Wiele z nich nie podejmuje się usług budowlanych, jeśli mają w danym momencie odpowiadać za niewielki wycinek inwestycji.

Z mojego punktu widzenia inwestycję, jaką jest budowa domu, należy rozpocząć i zakończyć na tyle szybko, na ile jest to możliwe. Rozciąganie budowy na lata to również ryzyko. Prowadzenie budowy z bieżących przypływów finansowych jest narażone na powyższe konsekwencje. Jeśli boisz zaciągać się kredyt na budowę domu na 20–30 lat, to musisz wiedzieć, że możesz kredyt hipoteczny nadpłacać. Nadpłaca się sam kapitał, przez co wstępnie wyliczone odsetki finalnie się zmniejszają.

Kredyt gotówkowy na budowę domu?

Od czasu do czasu spotykam się z podobnymi pomysłami. Ludzie przestraszeni transzami i ich rozliczeniem, kosztorysem i dodatkowymi obowiązkami myślą, że dzięki temu zrobią to szybciej i łatwiej. Owszem, kredyty hipoteczne na dom są bardziej skomplikowane. Cechują się jednak dużo niższym oprocentowaniem i RRSO. Budowa domu trwa powiedzmy do 24 miesięcy, a spłata kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Nad pożyczką gotówkową możesz się zastanowić, jeśli będziesz prowadził remont i Twoje potrzeby to załóżmy 50 000 PLN. Jeśli nie chcesz przepłacać, wybierz hipotekę.

Pożyczka hipoteczna jako sposób finansowania budowy domu

Jeśli budujesz dom, jednocześnie posiadasz inną nieruchomość, możesz pomyśleć nad zaciągnięciem pożyczki hipotecznej. Pożyczka hipoteczna to środki na dowolny cel, na długi okres (20-25 lat). Pożyczka hipoteczna będzie droższa jak kredyt hipoteczny, ale znacznie tańsza jak kredyt gotówkowy. Środki z pożyczki hipotecznej uzyskasz w jednej transzy. Taki zabieg ma sens, jeśli do dokończenia budowy zostało Ci niewiele np. 150 000 – 200 000 PLN lub bank nie chce zabezpieczyć się na Twojej budowie. Pożyczka hipoteczna będzie wymagała znacznie mniejszej ilości dokumentacji.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie rozpoczęcia budowy?

Z punktu widzenia banków procedura uprawniająca do rozpoczęcia starania się o kredyt hipoteczny nie ma żadnego znaczenia. Banki akceptują pozwolenie oraz zgłoszenie rozpoczęcia budowy. Co do zasady banki akceptują złożenie wniosków zaraz po uzyskaniu jednego z wyżej wymienionych dokumentów. Niemniej w pewnym momencie należy przedstawić, że obydwie drogi zostały usankcjonowane uprawomocnieniem.

Czy warto współpracować z ekspertem kredytowym?

Rozumiem, że skala obowiązków już na samym starcie inwestycji może przerażać. Część obowiązków możesz zredukować, powierzając realizację kredytu doradcy kredytowemu. Zapytaj znajomych lub rodziny, czy mogą polecić jakiś kontakt. Jeśli nie, przeszukaj Google i Facebooka. Lepiej znaleźć osobę, która np. prowadzi blog o kredytach (mała autoreklama ;)), niż podejść do przypadkowej osoby w oddziale. Doświadczony ekspert kredytowy wyjaśni wszelkie zawiłości, sprawdzi Twój kosztorys, zadba, byś dysponował kompletną listą dokumentów, oraz przeprowadzi transakcję aż do pozytywnej decyzji kredytowej. Usługa doradcy jest dla Ciebie darmowa. Wynagrodzenie wypłaca bank, w którym podpiszesz umowę i wypłacisz kredyt hipoteczny.

Finansowanie naprzemienne

Czasami się zdarza, że chcemy zaangażować środki własne w trakcie wypłaty kredytu, już po uruchomieniu pierwszej transzy. Może to być np. związane ze sprzedażą obecnie posiadanej nieruchomości, terminem zapadalności lokaty, spodziewanymi środkami z innego tytułu, np. darowizny. W takiej sytuacji powinniśmy zainteresować się bankami oferującymi finansowanie naprzemienne. Zwyczajowo przyjęta zasada jest taka, że to bank zawsze (poza małym wyjątkiem w Santanderze) kończy inwestycję, tzn. wypłaca ostatnią transzę finansowania. W bankach, w których dopuszcza się finansowanie naprzemienne, możliwe jest łączenie środków własnych i kredytowych w trakcie procesu inwestycyjnego.

Kredyt na budowę domu na dużej działce

Jeśli budujesz na działce większej niż 3000 m2, to niestety duża liczba banków odpada już na starcie. Wstępnie mogą być zainteresowane PKO BP, BNP Paribas, ING Bank Śląski,Santander, BPS lub Millennium (zależy od wkładu własnego, wymaga minimum 40%). Możliwości uzyskania finansowania są uzależnione również od ewentualnej daty wystawienia warunków zabudowy.

Zakup niedokończonej budowy

To bardzo podobne rozwiązanie, jak w przypadku standardowej budowy wymarzonego domu od podstaw. Bank wypłaci środki na rzecz sprzedającego po umowie przyrzeczonej przenoszącej własność. Następnie musisz przenieść pozwolenie na budowę (ok. 1–2 miesiące) i otrzymasz od banku środki na dokończenie budowy. Podobnie jak w przypadku budowy od początku musisz przedstawić kosztorys, wypłata kredytu będzie w transzach i należy finalnie uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Budowa na działce, gdzie znajduje się już jeden dom

Twoi rodzice lub teściowe chcą udostępnić działkę, żebyś mógł pobudować swój dom? To masz konkretny problem! Część banków nie zaakceptuje takiego celu kredytowania i zabezpieczenia. W rozumieniu banków taka nieruchomość może być nieatrakcyjna, w przypadku konieczności jej sprzedania i odzyskania środków z kredytu, jeśli przestaniesz go spłacać. Kolejne instytucje będą wymagały, żeby wszyscy właściciele przystąpili do kredytu. Nie wystarczy sama zgoda na pełne obciążenie hipoteki. Przyznasz, że mało komfortowe byłoby “wikłanie” rodziny w Twoje sprawy finansowe. Ponadto odbiłoby się to na zdolności, a nawet skróceniu okresu kredytowania. W takim przypadku pozostają  2-3 banki lub ewentualny podział działki, jeśli jest to możliwe.

Refinansowanie poniesionych kosztów

Refinansowanie poniesionych kosztów budowy to jeden z celów, jaki dopuszczają banki. Jest to dobre rozwiązanie dla klientów, którzy własnym sumptem doprowadzili nieruchomość do stanu pozwalającego na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Celem klienta jest uzyskanie środków na wykończenie nieruchomości. Zamiast tony dokumentów (tutaj przeczytasz na temat listy dokumentów do kredytu) klient przedstawia w banku podstawowe dokumenty + faktury potwierdzające zakup określonych towarów. Dzięki temu szybciej i sprawniej może uzyskać środki. Ponadto środki nie będą podzielone na transze i nie będzie obowiązku ich rozliczenia. Jedyne ograniczenie to okres wstecz, w jakim dane zakupy zostały zrealizowane. Refinansowaniu poniesionych kosztów mieszkaniowych podlegają faktury wystawione w trakcie ostatnich 12 miesięcy.

Kredyt budowlany ekologiczny

Na rynku od kilku lat funkcjonują oferty banków, które wspierają inwestycje ekologiczne. Jest to związane z ogólnym trendem i oczekiwaniami instytucji europejskich.
Kredyty ekologiczne na budowę domu jednorodzinnego wymagają spełnienia określonych warunków zapotrzebowania energetycznego. Wymagania nie są wyśrubowane, gdyż wystarczy, iż Ep będzie poniżej 60kwh/rok/m2 i kredytobiorca będzie miał szanse na lepsze warunki cenowe. Wsparcie polega na obniżeniu ceny kredytu względem standardowej oferty kredytu mieszkaniowego. Dzięki temu można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na odsetkach.
Na dzień dzisiejszy banki, które wspierają domy energooszczędne i pasywne, to ING Bank Śląski, BPS, BOŚ Bank, PKO BP, Pekao S.A, mBank, BNP Paribas. Oferty wszystkich banków opisałem na swoim blogu.

Tu znajdziesz mój oddzielny artykuł na temat “Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny

Ubezpieczenie domu w budowie

Każda nieruchomość kredytowana musi być docelowo ubezpieczona polisą majątkową z przeniesieniem cesji praw na bank Jest to obowiązkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Minimalny wymagany zakres ubezpieczenia to mury i inne zdarzenia losowe. W przypadku kredytu udzielonego na budowę domu część banków wymaga, by polisę przedstawić do uruchomienia kredytu. Takowe ubezpieczenie należy przedstawić po formalnym zakończeniu budowy, tj. uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Minimalna wartość zabezpieczenia polisą podlega również wewnętrznej polityce danego banku. Może to być wartość kosztorysowa nieruchomości, wartość odtworzeniowa nieruchomości lub wartość kredytu. W mojej opinii najbardziej odpowiadająca to większa z wartości: wartość kosztorysowa lub wartość odtworzeniowa. Ubezpieczenie nieruchomości tylko na kwotę kredytu to zabezpieczanie jedynie interesów banku.

Dodatkowe ryzyka ubezpieczenia

Poza podstawowymi wymogami banku warto się zastanowić nad dodatkowymi ryzykami. Są to między innymi: odpowiedzialność cywilna, powódź, ogień, kradzież, zniszczenie dachu przez czynniki atmosferyczne itd. (ryzyka fakultatywne, czyli nieobowiązkowe). Rekomenduję nabycie polisy uwzględniającej wszystkie realne zdarzenia mogące zniszczyć Twoją nieruchomość. Jeśli mieszkasz obok zbiornika wodnego, koniecznie ubezpiecz się od powodzi. Jeśli mieszkasz w pobliżu lasu, zastanów się nad ubezpieczeniem domu od pożaru. Polecam również ubezpieczenie dachu od przepięć i kradzieży z włamaniem. Dodatkowy koszt jest naprawdę niewielki. Strata całego majątku lub jego poważnej części mogłaby bardzo boleć, gdyby się okazało, że szersze ubezpieczenie kosztowało raptem kilkadziesiąt złotych rocznie więcej.

Kredyt na budowę domu – najczęściej popełniane błędy

Nie ma możliwości uniknięcia błędów w procesie budowlanym. To bardzo skomplikowana operacja, najczęściej wykonywana pierwszy raz. Jednocześnie błędy warto wyeliminować, bo te mogą skutkować odmową udzielenia kredytu.

Błędy, które ludzie popełniają najczęściej w trakcie budowy domu:

  1. Zakup działki budowlanej, która nie będzie akceptowana przez banki.
  2. Zbyt niska przyjęta wartość kosztorysu.
  3. Zbyt niska wartość wkładu własnego.
  4. Krótki okres na organizację kredytu względem planowanego startu budowy.
  5. Wybór banku, który cechuje się małą elastycznością dla budowy domu.
  6. Budowa niezgodna z kosztorysem.
  7. Brak komunikacji z bankiem w przypadku zmian budowlanych w trakcie procesu inwestycyjnego.

Największym błędem wedle moich obserwacji jest jednak bycie „najmądrzejszym”. Wielokrotnie spotkałem się poniższa postawą.

Mój kosztorys na 100% jest dobrze policzony, gdyż sąsiad 2 lata temu wziął większy kredyt hipoteczny, a budował mniejszy dom. Nie potrzebuję tak dużej kwoty kredytu, bo połowa rodziny będzie mi pomagała.

Moja opinia na temat “Kredytu na budowę domu”

Kredyt hipoteczny na budowę domu to specyficzny produkt hipoteczny. Jest dużo trudniejszy niż zakup gotowej nieruchomości. Kredytobiorca wciela się równolegle w postać inwestora i musi podołać dodatkowym obowiązkom. Nie skupia się tylko na spłacie kredytu, musi wykazać się pod kątem organizacyjnym. Budowa domu systemem gospodarczym wymaga odpowiedniego planowania inwestycji pod kątem kosztów, zakupów i terminów. Kredytobiorca musi dograć współpracę z różnymi ekipami budowlanymi i w końcu rozliczyć się z odpowiednimi urzędami oraz bankiem. Poszerza to znacznie wachlarz jego standardowych obowiązków. Z pewnością nie jest to inwestycja dla wszystkich. Jest to do realizacji, ale braki w wiedzy, choćby kredytowej, mogą pokrzyżować nasze plany by uzyskać pozytywną decyzję kredytową. By tego uniknąć, choćby od strony kredytu hipotecznego, należy dokładnie sprawdzić, jak wyglądają najważniejsze związane z tym kwestie. Liczę, iż mój artykuł pomoże choćby w kredycie.

Zapraszam do komentowania “Jak wziąć kredyt na dom”

Czy mój artykuł był dla Ciebie pomocny? Czy dowiedziałeś się wszystkiego na temat kredytu hipotecznego na budowę domu? Jeśli kredyt hipoteczny jest miejscami dla Ciebie niejasny, daj znać w komentarzu. Pamiętaj, że oferty kredytów hipotecznych w poszczególnych bankach będą się między sobą różniły. Zapewniam, iż odpowiem na wszelkie wątpliwości związane z tą tematyką.

Formularz kontaktowy