Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny
Budowa domu
7 min. czytania
Budowa własnego domu to dla wielu spełnienie marzeń – kawa na tarasie, dzieci bawiące się na podwórku, a weekendy spędzone z przyjaciółmi przy grillu. To marzenie jednak nierzadko wiąże się z potrzebą pozyskania finansowania w postaci kredytu na budowę domu. Taki kredyt to wyzwanie, znacznie bardziej skomplikowane niż zakup gotowej nieruchomości. Nie wystarczy wybrać odpowiedniej oferty kredytowej – sukces inwestycji zależy od zrozumienia wszystkich etapów, od planowania aż po rozliczenie wydatków.
Inflacyjna spirala, a przede wszystkim COVID-19 oraz nieprzemyślane programy pomocowe – Bezpieczny Kredyt 2% przyciągnął wiele osób na rynek nieruchomości, co podbiło ceny domów i mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Coraz częściej osoby, które marzą o własnym miejscu na ziemi, zastanawiają się nad budową. Ale czy kredyt na budowę domu to rzeczywiście najlepsze rozwiązanie?
W tym artykule przeprowadzę Cię przez najważniejsze aspekty tego rodzaju kredytu – wyjaśnię, na co zwrócić uwagę, jak przygotować się do procesu kredytowego i jakie kroki podjąć, by budowa domu była spełnieniem marzeń, a nie finansowym koszmarem. Chcesz dowiedzieć się więcej? Czytaj dalej!
Spis treści
- podstawowe warunki kredytu na budowę domu,
- jakie jest oprocentowanie kredytu budowlanego,
- jak banki liczą zdolność dla kredytu hipotecznego na dom,
- listę dokumentów do kredytu na budowę domu,
- minimalne wymagania banków dotyczące budowy 1 m2,
- wycenę, kosztorys, inspekcję, finansowanie naprzemienne, karencję i dowiesz się, o co w tym chodzi,
- wszystko co dotyczy wkładu własnego do kredytu na budowę domu,
- jak prawidłowo wybrać ubezpieczenie nieruchomości na dom,
- jakie błędy podczas kredytu na budowę domu ludzie popełniają najczęściej,
- w czym może Ci pomóc doradca kredytowy.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Kredyt na budowę domu – warunki
Kredyt na budowę domu jest jednocześnie prosty i skomplikowany – to, co znamy z klasycznego kredytu hipotecznego, jak oprocentowanie, prowizja, czy możliwość wcześniejszej spłaty, działa tu tak samo. Jednak ten kredyt wymaga zupełnie innego podejścia. Dlaczego? Budowa domu to proces rozłożony w czasie i etapach, a finansowanie odbywa się poprzez wypłatę transz i szczegółowe rozliczenia kolejnych kroków.
Podstawą do uzyskania kredytu jest stabilny dochód oraz wkład własny. Najczęściej wkładem jest działka, ale w praktyce potrzebne będą dodatkowe środki na początkowe etapy budowy, jak wykonanie fundamentów czy stanu surowego zamkniętego. Tego typu kredyt wymaga także skrupulatnej organizacji i planowania – zarówno pod kątem dokumentacji dla banku, jak i harmonogramu prac.
W artykule przybliżę Ci każdy aspekt związany z kredytem na budowę domu. Dowiesz się, jakie warunki trzeba spełnić, na co uważać podczas podpisywania umowy oraz jak skutecznie planować budżet i rozliczenia, by realizacja projektu była płynna, a Twój wymarzony dom stawał się rzeczywistością krok po kroku.
Na jakie rodzaje domów można uzyskać kredyt hipoteczny?
Banki potrafią przystosować się do nowoczesnych rozwiązań technologicznych. Finansują niemal wszystkie rodzaje domów. Z najbardziej popularnych:
- domy murowane,
- domy szkieletowe,
- domy z bali (domy drewniane),
- domy modułowe,
- domy z prefabrykatów.
Jeśli będziesz budował dom we współpracy z producentem lub generalnym wykonawcą, zwróć uwagę na harmonogram płatności w umowie. Być może trzeba ją będzie dostosować do zasad wypłacania transz w danym banku lub iść ścieżką budowy z generalnym wykonawcą, nie w systemie gospodarczym.
Oprocentowanie kredytu na budowę domu
Oprocentowanie kredytu na budowę domu, podobnie jak w przypadku kredytów na zakup gotowych nieruchomości, zależy od bieżącej oferty banku, wysokości wkładu własnego, dodatkowych produktów, a także całkowitej kwoty kredytu.
W praktyce oznacza to, że wybierając kredyt budowlany, możesz spodziewać się podobnych warunków cenowych jak przy zakupie mieszkania – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) oraz całkowity koszt kredytu liczone są identycznie, bo budowa domu traktowana jest jako cel mieszkaniowy.
Wybierając dla siebie opcję finansowania możesz wybrać oprocentowanie zmienne lub oprocentowanie stałe na minimum 5 lat do przodu.
Oprocentowanie zmienne
W Polsce kredyty hipoteczne, w tym te na budowę domu, najczęściej wybierane są z oprocentowaniem zmiennym, które składa się ze zmiennej stopy WIBOR (najczęściej WIBOR 3M lub 6M) oraz stałej marży ustalanej indywidualnie przez bank. Taki rodzaj oprocentowania daje możliwość obniżenia kosztów w okresach niższych stóp procentowych, ale niesie ze sobą także pewne ryzyko.
Oprocentowanie zmienne oznacza brak pełnej kontroli nad wysokością miesięcznych rat – jeśli inflacja wzrośnie, Rada Polityki Pieniężnej może podnieść stopy procentowe, co spowoduje wzrost raty kredytu. Co ważne, nie ma limitu tego wzrostu, a całkowity koszt kredytu w okresie spłaty może okazać się znacznie wyższy niż początkowe wyliczenia.
Obecnie średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi między 7,5 a 8,0%, co stanowi znaczący koszt
Oprocentowanie stałe
Kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową są stosunkowo nowym rozwiązaniem na polskim rynku – choć pojawiły się w części banków już w 2018 roku, początkowo nie zyskały dużej popularności. Wiele osób obawiało się wyższych rat w porównaniu do kredytów z oprocentowaniem zmiennym, szczególnie w okresach niskich stóp procentowych. Dziś jednak, gdy stopy procentowe mogą gwałtownie się zmieniać, coraz więcej kredytobiorców zaczyna dostrzegać korzyści stabilnych rat.
Polskie banki są zobowiązane do oferowania stałej stopy procentowej na minimum 5 lat. Oznacza to, że przez ten okres zmiany stóp procentowych nie wpłyną na wysokość Twojej raty – masz pełną przewidywalność kosztów kredytu. Po upływie pięcioletniego okresu bank musi zaproponować nową, stałą stopę na kolejny okres lub umożliwić przejście na oprocentowanie zmienne, zgodne z umową kredytową.
Obecnie średnie oprocentowanie stałe wynosi 6,5–7,0%. Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się wyższe niż oprocentowanie zmienne, w rzeczywistości zapewnia ono stabilność, która dla wielu kredytobiorców może być bezcenna, zwłaszcza w niepewnych czasach.
RRSO Rzeczywista roczna stopa oprocentowania
Osobiście nie jestem zwolennikiem polegania wyłącznie na wskaźniku RRSO przy wyborze kredytu hipotecznego. Choć w założeniu ma on pomagać w ocenie, która oferta jest najtańsza, jego obliczenia pomijają kilka kluczowych aspektów – na przykład możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, która jest dla wielu kredytobiorców istotnym parametrem. Dodatkowo, w przypadku kredytu na budowę domu, pojawiają się inne specyficzne elementy, takie jak liczba transz, szczegółowy kosztorys, czy sposób rozliczenia środków, które mają duży wpływ na całkowity przebieg kredytowania.
RRSO, podobnie jak całkowity koszt kredytu, nie uwzględniają tych dodatkowych kwestii, dlatego wskaźnik ten powinien być traktowany raczej jako pomocniczy niż decydujący. Warto kierować się nim wstępnie, ale analizując kredyt na budowę domu, lepiej skupić się na szczegółach samej umowy oraz dostosować wybór kredytu do indywidualnych potrzeb i specyfiki planowanej inwestycji.
Koszty kredytu hipotecznego na budowę domu
Całkowity koszt kredytu będzie tylko nieznacznie się różnił od standardowej hipoteki. Wśród głównych parametrów do należy wymienić:
- prowizja od kredytu hipotecznego,
- odsetki od kredytu,
- wycena rzeczoznawcy,
- inspekcje do wypłaty transz,
- polisa majątkowa (ubezpieczenie nieruchomości),
- polisa życiowa (ubezpieczenie na życie),
- koszty produktów dodatkowych,
- wpis do księgi wieczystej (koszt zabezpieczenia kredytu).
Kredyt na budowę domu – jak liczyć zdolność kredytową?
Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym na budowę domu jest analizowana na standardowych zasadach, ale warto pamiętać, że każdy bank stosuje swoje specyficzne kryteria i algorytmy, co może prowadzić do znacznych różnic w maksymalnej kwocie kredytu. Bank oceni Twoje dochody, bieżące zobowiązania, wiek, liczbę osób w gospodarstwie domowym, miesięczne wydatki, a także wysokość wkładu własnego. Na tej podstawie określi, jaką kwotę możesz bezpiecznie pożyczyć, aby zachować zdolność terminowej spłaty.
Zgodnie z prawem, rata kredytu nie powinna przekraczać 50% wynagrodzenia gospodarstwa domowego. Dodatkowo banki są zobligowane przez KNF do uwzględniania potencjalnego wzrostu stóp procentowych – o 2,5% dla kredytów ze stałym oprocentowaniem i aż o 5 p.p. dla oprocentowania zmiennego. Taki bufor ma chronić przed nagłym wzrostem rat, choć w praktyce bywa różnie stosowany.
Ciekawostką jest fakt, że koszty najmu, które możesz równolegle ponosić w czasie budowy domu, zazwyczaj nie są brane pod uwagę w analizie zdolności kredytowej. Dlatego dobrze jest wstępnie oszacować swoją zdolność w kilku bankach, aby uzyskać najbardziej korzystną ofertę. Zdolność kredytowa w jednym banku może różnić się od innego nawet o kilkaset tysięcy złotych, co jest szczególnie widoczne w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą lub mających umowy o pracę z elementami prowizyjnymi.
Może zainteresuje Cię również:
Kredyt na budowę domu, a wkład własny – działka, gotówka i własne prace
Wkładem własnym przy kredycie hipotecznym na budowę domu może być wartość działki, na której powstanie budynek. Co ważne, w przypadku działki, jej dzisiejsza wartość, a nie pierwotna cena zakupu, będzie brana pod uwagę przez bank. Oprócz samej działki banki mogą zaliczyć na poczet wkładu własnego różne prace przygotowawcze, takie jak przyłącza, organizacja budowy czy własne środki przeznaczone na początkowe etapy budowy domu.
Materiał budowlany bez jego faktycznego wykorzystania na placu budowy nie jest uznawany przez większość banków za wkład własny, nawet jeśli posiadasz faktury zakupu.
Wartość wkładu własnego jest ustalana na podstawie kosztorysu budowlanego oraz operatu szacunkowego, który może wykonać rzeczoznawca z Twojego lub bankowego zlecenia. Im wyższa wycena, tym korzystniej dla Ciebie – różnica między wartością nieruchomości a kwotą kredytu będzie traktowana jako wkład własny.
Zazwyczaj banki wymagają 20% wkładu własnego, liczonego jako łączna wartość działki oraz planowanego budżetu budowy. W przypadku niższego wkładu wybór ofert może być ograniczony, a kredyt będzie droższy z uwagi na dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu. Większość banków wymaga, by wkład własny został zaangażowany przed uruchomieniem kredytu – dopiero po potwierdzeniu, że deklarowane środki zostały faktycznie przeznaczone na budowę, kredyt zostanie uruchomiony.
Warto pamiętać, że wysokość wkładu własnego wpływa na wskaźnik LTV (Loan to Value), który pokazuje stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Niższe LTV to mniejsze ryzyko dla banku, co zwykle oznacza lepsze warunki kredytowe. W przypadku wyższego LTV banki mogą podnieść cenę kredytu z uwagi na większe ryzyko.
Dlaczego kosztorys budowy domu jest tak istotny?
Przy ubieganiu się o kredyt na budowę domu niezbędnym elementem dokumentacji jest kosztorys budowlany, który należy dołączyć do wniosku kredytowego. Banki zazwyczaj udostępniają własne formularze kosztorysu, które kredytobiorca musi wypełnić. Czasem banki wymagają, by kosztorys został podpisany przez osobę z uprawnieniami, taką jak kierownik budowy czy rzeczoznawca, aby potwierdzić jego wiarygodność.
Kosztorys należy rozpisać zgodnie z wymogami banku, podając przewidywane koszty poszczególnych etapów budowy. Bankowi zależy na weryfikacji realności inwestycji oraz na podstawie tego dokumentu kontroluje wypłatę transz i późniejsze rozliczanie wykonanych prac.
Szczegółowy opis materiałów budowlanych, kosztów robocizny czy dokładnych wymiarów nie jest wymagany. Banki zazwyczaj nie potrzebują aż tak szczegółowych danych, wystarczy ogólna wycena kluczowych etapów budowy. Co ważne, bank sfinansuje jedynie elementy trwale związane z nieruchomością – nie można przeznaczyć środków na zakup wolnostojących mebli, choć na zabudowę stałą środki są akceptowane.
Dobrą praktyką jest dodanie do kosztorysu bufora finansowego na nieprzewidziane wydatki, jak nagłe wzrosty cen materiałów czy konieczność powtórzenia prac. Taki zapas pomoże uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zapewni elastyczność w realizacji projektu, zwłaszcza że kosztorys jest kluczowym dokumentem do rozliczania poszczególnych transz kredytu.
Szczegółowe informacje na temat kosztorysu budowlanego poruszyłem na blogu w temacie kosztorys budowlany.
Minimalny docelowy stan zaawansowania budowy domu
Co do zasady banki w większości wymagają, by doprowadzić nieruchomość do stanu pozwalającego na odbiór techniczny nieruchomości. Można przyjąć, że jest to stan deweloperski. Kilka banków wymaga, by dom docelowo został doprowadzony do stanu wykończonego (np. BNP Paribas).
Docelowy stan wykończenia będzie miał również wpływ na wartość nieruchomości. Koniecznie zwróć na to uwagę swojemu rzeczoznawcy!
Minimalny koszt budowy domu wymagany przez banki
Banki szczegółowo analizują kosztorys budowy oraz dokumentację techniczną każdej inwestycji, oceniając realność zakończenia budowy przy zaplanowanym budżecie. W praktyce oznacza to, że finansowanie musi być odpowiednio zabezpieczone, aby bank mógł przyznać kredyt hipoteczny – wymaga to zarówno właściwej wysokości kredytu, jak i wkładu własnego, by projekt mógł zostać ukończony.
Większość banków ustala minimalny koszt budowy na metr kwadratowy, który musi zostać spełniony w kosztorysie. Przeważnie minima te wynoszą od 3300 do 4500 PLN brutto za 1 m² powierzchni użytkowej (lub całkowitej, w zależności od zasad banku). Dla przykładu, jeśli planujesz budowę domu o powierzchni 150 m², banki będą oczekiwać, że koszt budowy wyniesie w przedziale od 495 000 do 675 000 PLN.
Dlaczego banki mają ustalone minima na budowę 1 m2?
Dla wielu klientów minimalne stawki budowy ustalone przez banki mogą wydawać się zbyt wysokie, zwłaszcza gdy planują budowę systemem gospodarczym, licząc na pomoc rodziny czy znajomych, co, ich zdaniem, mogłoby znacznie obniżyć koszty. Niestety, banki pozostają nieugięte w tej kwestii. Z perspektywy analityka bankowego, takie argumenty nie są wystarczające – bank bierze pod uwagę ryzyko, że deklarowana pomoc rodziny może się nie zrealizować.
Bank zakłada, że jeśli wsparcie okaże się niedostępne, klient będzie musiał dokończyć budowę w pełni komercyjnie, co oznacza wyższe koszty. Dlatego też bank wymaga przedstawienia kosztorysu opartego na rynkowych stawkach, a nie na założeniach o możliwych oszczędnościach z tytułu pomocy rodzinnej.
Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego na budowę domu?
Większość banków w Polsce nie ustala maksymalnych kosztów budowy na metr kwadratowy przy udzielaniu kredytów hipotecznych na budowę domu. Ostateczna kwota kredytu zależy głównie od Twojej zdolności kredytowej oraz wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym.
Może zainteresuje Cię również:
Kredyt na budowę domu – jak bank podzieli transze?
Podział kredytu hipotecznego na transze zależy od polityki wewnętrznej każdego banku. Na przykład ING Bank Śląski zazwyczaj dzieli kredyt na dwie transze, choć zdarzają się przypadki wypłaty w jednej transzy. Bank Millennium może uzależniać liczbę transz od wysokości kredytu, ustalając maksymalną kwotę dla jednej transzy, np. 200 000 PLN. Z kolei Santander Bank może dostosowywać liczbę i wysokość transz do bieżącej wartości nieruchomości.
Warto pamiętać, że jeśli ostatnia transza nie będzie Ci potrzebna, masz możliwość z niej zrezygnować. W takim przypadku raty kredytu będą naliczane od faktycznie wykorzystanej kwoty, co może obniżyć całkowity koszt kredytu.
Kredyt na budowę domu – jak się rozlicza transze?
Kredyt hipoteczny na budowę domu jest najczęściej wypłacany w transzach, które odpowiadają kolejnym etapom budowy. Liczba transz zależy od wysokości kredytu oraz poziomu zaawansowania inwestycji – mogą to być 1, 2, 3 lub nawet więcej transz. Pierwsza transza jest zwykle wypłacana jako zaliczka na podstawie aktualnej wyceny nieruchomości. Każda kolejna transza zależy już od rozliczenia środków przyznanych w poprzedniej – bank musi upewnić się, że przekazane środki zostały odpowiednio spożytkowane.
Banki komercyjne zazwyczaj nie wymagają faktur ani rachunków jako dowodu wydatkowania środków, co jest szczególnie wygodne dla kredytobiorców.
Rozliczenie każdej transzy odbywa się standardowo na podstawie inspekcji nieruchomości, zdjęć, wpisów w dzienniku budowy oraz kosztorysu dostarczonego do wniosku kredytowego. Bank po pozytywnym rozliczeniu przekazuje środki na kolejny etap. Koszt inspekcji zależy od banku – może wynosić od 0 do 300 PLN za etap. Inspekcję mogą przeprowadzać pracownicy banku na podstawie zdjęć lub osobiście na placu budowy, a czasami (rzadziej) zleca się ją rzeczoznawcy.
Rezygnacja z ostatniej transzy
Zdarza się, że mimo początkowych planów klient nie wykorzystuje wszystkich przyznanych środków kredytu na budowę domu, istnieje wtedy możliwość rezygnacji z ostatniej transzy. Raty będziesz płacił od wykorzystanej kwoty kredytu.
Dzieje się tak jednak niezmiernie rzadko. Wielu klientów początkowo niechętnie przyjmuje fakt, że bank wymaga wyższej kwoty kredytu niż planowali, co wydaje się nadwyżką. W efekcie jednak taka „nadwyżka” okazuje się ratunkiem – pomaga sfinansować koszty, które na początku były niedoszacowane, czy pokryć wydatki wynikające z konieczności poprawek lub zakupów, które wcześniej wydawały się zbędne.
Dzięki tej dodatkowej poduszce finansowej klienci unikają stresu związanego z koniecznością organizowania dodatkowych funduszy na finiszu budowy, kiedy koszty bywają trudne do przewidzenia. Dlatego planując budowę, warto być otwartym na dodatkowe środki kredytowe – mogą one stanowić solidne zabezpieczenie inwestycji i pomóc w uniknięciu nagłych problemów finansowych na końcowych etapach projektu.
Co zrobić, gdy zabraknie Ci środków do rozliczenia budowy?
Kosztorys budowlany jest fundamentem. Bank na jego bazie przeanalizuje wniosek, a później będzie Ciebie na jego podstawie rozliczał. Jeśli popełnisz błąd lub ceny materiałów pójdą w górę i w konsekwencji zabraknie Ci środków do dokończenia budowy, to masz kilka możliwości wyjścia z problemu:
- Uzupełnienie środków z własnej gotówki,
- Przedłużenie terminu oddania budowy. Będziesz prawdopodobnie potrzebował podpisać aneks do umowy kredytowej.
- Złożenie wniosku o podwyższenie kwoty kredytu. Będzie się to wiązało z koniecznością dostarczenia wszystkich dokumentów jak przy wniosku w tym kosztorysu zastępczego.
- Refinansowanie kredytu do nowego banku i dobranie dodatkowego kredytu.
Karencja, czyli jak się płaci raty podczas transz?
W trakcie trwania wypłaty transzy banki narzucają okres karencji. Karencja to okres spłaty samych odsetek od wypłaconej kwoty kredytu. Realną spłatę kredytu zaczynasz po zakończeniu okresu karencji.
Odsetkową ratę kredytu możesz wyliczyć według poniższego wzoru:
((WIBOR + marża + ubezpieczenie pomostowe %)*wypłacona część kredytu)/12.
Warto również zwrócić uwagę na maksymalny okres karencji. To czas, w którym kredytobiorca zobowiązuje się do wypłaty wszystkich transz. Najczęściej jest to 24 miesiące, ale zdarza się i 36 miesięcy. To zależy od banku. Istnieje możliwość wydłużenia tego okresu, ale trzeba aneksować umowę kredytową. Może się to wiązać z koniecznością nowego badania zdolności kredytowej.
Wycena nieruchomości do kredytu na budowę domu
Kredyt hipoteczny na budowę domu wiąże się z obowiązkową wyceną nieruchomości, która obejmuje szczegółowe określenie różnych wartości, takich jak wartość działki, wartość bieżąca inwestycji, wartość odtworzeniowa oraz prognozowana wartość końcowa. Rzeczoznawca majątkowy wykonujący wycenę opisuje również stan prawny i techniczny nieruchomości, a także analizuje jej mocne i słabe strony oraz potencjalne zagrożenia i korzyści.
Wybór rzeczoznawcy i rodzaju wyceny warto dostosować do wymogów banków, do których będziesz składać wnioski kredytowe. Każdy bank może mieć różne oczekiwania co do zawartości operatu szacunkowego, a niektóre wymagają dodatkowych załączników. Z punktu widzenia klienta korzystnym rozwiązaniem jest wykonanie wyceny zewnętrznej – płacisz raz, a wycenę możesz przedstawić w kilku bankach (3-4 wnioski), co jest bardziej opłacalne niż płacenie za wycenę w każdym banku z osobna.
Koszt wyceny zewnętrznej wynosi zazwyczaj od 1000 do 1500 PLN, zależnie od lokalizacji. W przypadku banków wymagających wyceny wewnętrznej koszt wynosi około 700 PLN, ale nie można jej wykorzystać w innym banku.
Maksymalny okres budowy domu
Standardowo banki przyznają na budowę domu 24 miesiące od momentu wypłaty pierwszej transzy, choć niektóre pozwalają na wydłużenie tego okresu do 36 miesięcy. W wyznaczonym czasie musisz wykorzystać wszystkie środki kredytowe – niewywiązanie się z tego terminu może skutkować utratą części finansowania.
Po ukończeniu budowy musisz przedstawić bankowi dowód jej zakończenia, najczęściej w postaci zgłoszenia zakończenia budowy, a rzadziej – pozwolenia na użytkowanie. To finalne rozliczenie jest niezbędne, aby formalnie zakończyć proces budowlany i kredytowy.
Jeśli napotkasz opóźnienia niezależne od Ciebie, banki są otwarte na wydłużenie okresu budowy. Wystarczy, że dostarczysz oświadczenie wyjaśniające przyczyny opóźnienia, a w niektórych przypadkach konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy kredytowej. Taki aneks pozwoli Ci na dokończenie budowy bez ryzyka utraty finansowania.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyIle trwa załatwienie kredytu na budowę?
Proces uzyskania kredytu na budowę domu trwa zazwyczaj od 2 do 3 miesięcy, co jest porównywalne do procedury przy standardowym kredycie mieszkaniowym. Choć w niektórych bankach można uzyskać decyzję szybciej, to jednak najlepsze oferty często wiążą się z dłuższym czasem oczekiwania z powodu dużego zainteresowania klientów. Dlatego na korzystniejsze warunki warto poczekać nieco dłużej.
Aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie finansowania i mieć pewność, że proces kredytowy przebiegnie pomyślnie, dobrze jest złożyć kilka wniosków kredytowych w różnych bankach. Daje to elastyczność wyboru i dodatkowe zabezpieczenie na wypadek, gdyby jedna z instytucji nie zaakceptowała wniosku lub wydłużyła procedurę. Dzięki temu możesz wybrać najkorzystniejszą ofertę bez presji czasu.
W którym momencie budowy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny?
Wniosek kredytowy możesz złożyć po uzyskaniu pozwolenia na budowę.
Powinieneś dla samego siebie dokładnie określić, kiedy będziesz potrzebować środków z kredytu na finansowanie budowy. Jeśli środków z kredytu hipotecznego będziesz potrzebował za np. rok, to być może składanie wniosku już w tym momencie nie ma sensu. Na rynku nie ma banków, które mają tak długi łączny termin analizy wniosku, termin ważności decyzji i umowy kredytowej.
By mieć komfort wyboru spośród wszystkich banków, całą operację możesz rozpocząć na 4–5 miesięcy przed planowaną wypłatą środków z kredytu.
Jeśli jednak chciałbyś mieć środki zapewnione wcześniej, to możesz skorzystać z finansowania naprzemiennego. Daje to wygodę uzyskania kredytu, wypłaty części środków i krzyżowego finansowania własnymi oszczędnościami wraz z kredytem hipotecznym.
Kredyt na budowę domu – krok po kroku
Budowa domu z pomocą banku to złożony proces. Jako główne etapy podczas starania się o kredyt hipoteczny wyróżniłbym:
- Wstępne rozeznanie sytuacji finansowej, osobistej i nieruchomości z pomocą eksperta kredytowego.
- Uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy domu.
- Skompletowanie dokumentów do wybranych banków.
- Złożenie wniosków kredytowych.
- Analizę kredytową.
- Pozytywna decyzja kredytowa.
- Negocjację warunków cenowych.
- Wybór banku docelowego.
- Analizę umowy kredytowej.
- Podpisanie umowy kredytowej.
- Spełnienie warunków do wypłaty transzy numer jeden.
- Wypłatę i rozliczenie kolejnych transz.
- Zakończenie procesu budowlanego.
Jakie dokumenty będziesz musiał mieć do kredytu na budowę domu?
Kredyt budowlany jest dużo bardziej skomplikowany od standardowej hipoteki w każdym aspekcie. W tym wypadku lista wymaganych dokumentów będzie również bardziej obszerna. By móc złożyć wniosek kredytowy do wszystkich banków, należy przygotować dokumenty z poniższej listy:
- podstawa nabycia działki np.: akt notarialny kupna-sprzedaży, akt notarialny darowizny, wyrok spadkowy,
- numer księgi wieczystej działki,
- prawomocne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy,
- wypis i wyrys z rejestru gruntów (zamiennie można użyć wyrys z mapy ewidencyjnej),
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy lub inny dokument potwierdzający budowlane przeznaczenie działki,
- dokument potwierdzający zapotrzebowanie energetyczne domu,
- zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
- dziennik budowy,
- kosztorys budowlany oraz harmonogram prac budowlanych – bankowy druk,
- projekt budowlany (techniczny) nieruchomości,
- operat szacunkowy.
Kredyt na budowę domu systemem gospodarczym czy z generalnym wykonawcą?
Wnioskując o kredyt budowlano-hipoteczny warto rozważyć deklarację budowy w systemie gospodarczym. W przypadku współpracy z generalnym wykonawcą bank wymaga umowy z wykonawcą, weryfikuje jej zakres, a środki z kredytu są przelewane bezpośrednio na konto wykonawcy. Natomiast deklaracja systemu gospodarczego pozwala na swobodniejsze zarządzanie finansami – całość środków trafia na Twoje konto, co daje pełną kontrolę nad wydatkami i sposobem ich rozliczania.
System gospodarczy oferuje także większą elastyczność. Jeśli zdecydujesz się współpracować z generalnym wykonawcą, rozliczanie na własną rękę daje Ci swobodę zmiany wykonawcy w razie potrzeby, bez konieczności aktualizowania umowy z bankiem. W ten sposób lepiej zabezpieczasz swoje interesy i masz pełny wgląd w wydatki.
Dodatkową korzyścią jest kwestia VAT-u. W praktyce, przy bezpośrednich rozliczeniach możesz lepiej monitorować naliczanie VAT-u, co nie zawsze jest możliwe przy klasycznych rozliczeniach z wykonawcą. System gospodarczy to bezpieczniejsza i bardziej elastyczna forma finansowania budowy domu.
Może zainteresuje Cię również:
Kredyt na budowę domu z prefabrykatów
Budowa domu z prefabrykatów, choć coraz popularniejsza, wiąże się ze specyficznymi wymaganiami finansowymi, które odróżniają ją od standardowego kredytowania budowy domu. Ponieważ wykonawcy domów prefabrykowanych często wymagają dużej wpłaty na początku, na etapie zlecenia produkcji elementów oraz tuż przed rozpoczęciem montażu na działce, standardowy system wypłaty transz może okazać się niewystarczający. Banki zazwyczaj nie stosują klasycznego podziału transz w przypadku prefabrykatów, ponieważ harmonogram płatności w tej technologii wymaga innej struktury finansowania.
Składając wniosek kredytowy, należy dostarczyć bankowi umowę z wykonawcą dotyczącą wyprodukowania domu oraz dokumenty rejestrowe firmy wykonawczej. Bank dokładnie analizuje te dokumenty, aby ocenić wiarygodność wykonawcy i sprawdzić zapisy umowy. Jeśli umowa zostanie zaakceptowana, bank będzie realizował wypłatę środków bezpośrednio na konto wykonawcy, na podstawie faktur zgodnych z harmonogramem płatności w umowie.
Budować samemu z własnych środków, czy wziąć kredyt?
Spora część ludzi boi się kredytów hipotecznych zaciąganych na wiele lat i myśli, by finansować budowę domu z bieżących wydatków. Takie rozwiązanie jest możliwe i udało się niejednej osobie. Niemniej warto wziąć pod uwagę minusy finansowania budowy domu z bieżących wpływów. Uważam, że budowa domu z własnych środków jest złym rozwiązaniem ze względu na poniższe:
- Cykliczne wzrosty cen materiałów i usług budowlanych. Może się okazać, iż na przestrzeni czasu materiały i ceny usług znacznie wzrosły. Więcej, niżby Cię wyniosły odsetki kredytu hipotecznego.
- Przyśpieszone niszczenie dotychczas wybudowanej nieruchomości. Jeśli coś nie jest używane i nikt nie dba na bieżąco, to zwyczajnie niszczeje.
- Obowiązek ponoszenia dodatkowych kosztów mieszkaniowych, np. wynajmu, dojazdu.
- Rozłożony w długim czasie obowiązek prowadzenia i nadzorowania inwestycji. Dzisiejszy świat jest bardzo szybki i energochłonny. W zależności od Twoich możliwości musisz sobie sam wyjaśnić, czy masz na tyle komfortu, żeby grzebać się w inwestycji przez wiele lat.
- Nie mając środków na całe finansowanie, tracisz możliwości negocjacyjne. Przegapiasz chwilowe promocje i realnie koszt finalny budowy wychodzi wyższy.
- Tracisz możliwości na współpracę z najlepszymi ekipami. Wiele z nich nie podejmuje się usług budowlanych, jeśli mają w danym momencie odpowiadać za niewielki wycinek inwestycji.
Z mojego punktu widzenia inwestycję, jaką jest budowa domu, należy rozpocząć i zakończyć na tyle szybko, na ile jest to możliwe. Rozciąganie budowy na lata to również ryzyko. Prowadzenie budowy z bieżących przypływów finansowych jest narażone na powyższe konsekwencje. Jeśli boisz zaciągać się kredyt na budowę domu na 20–30 lat, to musisz wiedzieć, że możesz kredyt hipoteczny nadpłacać. Nadpłaca się sam kapitał, przez co wstępnie wyliczone odsetki finalnie się zmniejszają.
Kredyt gotówkowy na budowę domu?
Od czasu do czasu spotykam się z podobnymi pomysłami. Ludzie przestraszeni transzami i ich rozliczeniem, kosztorysem i dodatkowymi obowiązkami myślą, że dzięki temu zrobią to szybciej i łatwiej. Owszem, kredyty hipoteczne na dom są bardziej skomplikowane. Cechują się jednak dużo niższym oprocentowaniem i RRSO.
Kredyty gotówkowe są bardziej ryzykowne. Kredytobiorcy hipoteczni s lepiej chronieni przez prawo w przypadku wpadnięcia z kłopoty finansowe. Mitem jest to, że wystarczy nie zapłacić 1-2 rat, żeby nieruchomość została zlicytowana. Bank musi nam pomóc udostępniając zawieszenie raty, wakacje kredytowe lub inne rozwiązania, które pomogą doraźnie. Gdyby Twoje kłopoty trwały dłużej możesz zawnioskować o pożyczkę z FWK (Fundusz Wsparcia Kredytobiorców), gdzie możesz liczyć na nieoprocentowaną pożyczkę. W ostateczności musisz otrzymać minimum 6 miesięcy na sprzedaż nieruchomości we własnym zakresie na warunkach rynkowych. W przypadku kredytu gotówkowego nie ma takich zabezpieczeń.
Budowa domu trwa powiedzmy do 24 miesięcy, a spłata kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Nad pożyczką gotówkową możesz się zastanowić, jeśli będziesz prowadził remont i Twoje potrzeby to załóżmy 50 000 PLN. Jeśli nie chcesz przepłacać, wybierz hipotekę.
Pożyczka hipoteczna jako sposób finansowania budowy domu
Nie otrzymasz pożyczki hipotecznej, jeśli zabezpieczeniem ma być działką z rozpoczętą budową. Pożyczkę hipoteczną możesz rozważyć, jeśli jesteś właścicielem innej nieruchomości.
Pożyczka hipoteczna oferuje środki na dowolny cel z długim okresem spłaty (do 20–25 lat), choć zazwyczaj z nieco wyższym oprocentowaniem. Jednak w porównaniu do kredytu gotówkowego, pożyczka hipoteczna jest zdecydowanie korzystniejsza pod względem kosztów.
Środki z pożyczki hipotecznej wypłacane są jednorazowo, co jest dużym plusem, jeśli potrzebujesz kwoty rzędu 150 000–200 000 PLN na dokończenie budowy lub jeśli bank nie zgadza się na zabezpieczenie kredytu na budowanej nieruchomości.
Może zainteresuje Cię również:
Czy warto współpracować z ekspertem kredytowym?
Rozpoczęcie budowy domu i organizacja kredytu budowlanego wiążą się z licznymi obowiązkami, które mogą przytłaczać, szczególnie jeśli po raz pierwszy masz do czynienia z tak skomplikowanym procesem. Warto więc rozważyć wsparcie eksperta kredytowego, który pomoże w uporządkowaniu formalności. Znalezienie dobrego doradcy to inwestycja w spokój i pewność – zapytaj znajomych czy rodzinę o rekomendacje albo poszukaj specjalistów online. Dobrym pomysłem jest wybór osoby, która aktywnie dzieli się swoją wiedzą, np. prowadząc bloga o kredytach (tu mała autoreklama!).
Doświadczony doradca kredytowy pomoże Ci przejść przez każdy etap procesu. Wspólnie sprawdzicie kosztorys, upewnicie się, że masz wszystkie wymagane dokumenty, i doradca przeprowadzi całą transakcję aż do momentu pozytywnej decyzji kredytowej. Co ważne, dla Ciebie jako klienta usługi doradcy są bezpłatne – wynagrodzenie wypłaca bank, z którym finalnie podpiszesz umowę.
Finansowanie naprzemienne
Czasami się zdarza, że chcemy zaangażować środki własne w trakcie wypłaty kredytu, już po uruchomieniu pierwszej transzy. Może to być np. związane ze sprzedażą obecnie posiadanej nieruchomości, terminem zapadalności lokaty, spodziewanymi środkami z innego tytułu, np. darowizny. W takiej sytuacji powinniśmy zainteresować się bankami oferującymi finansowanie naprzemienne.
W bankach, w których dopuszcza się finansowanie naprzemienne, możliwe jest łączenie środków własnych i kredytowych w trakcie procesu inwestycyjnego. Zwyczajowo przyjęta zasada jest taka, że to bank zawsze (poza małym wyjątkiem w Santanderze) kończy inwestycję, tzn. wypłaca ostatnią transzę finansowania.
Budowa domu na dużej działce
Jeśli budujesz na działce większej niż 3000 m2, to niestety duża liczba banków odpada już na starcie. Wstępnie mogą być zainteresowane PKO BP, BNP Paribas, ING Bank Śląski,Santander, BPS lub Millennium (zależy od wkładu własnego, wymaga minimum 40%). Możliwości uzyskania finansowania są uzależnione również od ewentualnej daty wystawienia warunków zabudowy.
Zakup niedokończonej budowy
To rozwiązanie, jak w przypadku standardowej budowy domu od podstaw, działa w kilku etapach. Bank wypłaca środki na rzecz sprzedającego po zawarciu umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości. Po jej zakupie konieczne jest przeniesienie pozwolenia na budowę, co może potrwać 1–2 miesiące. Po dopełnieniu tego formalnego kroku bank wypłaca kolejne transze środków, przeznaczone na dokończenie budowy.
Podobnie jak w przypadku budowy domu od podstaw, musisz przygotować kosztorys budowlany, który posłuży bankowi do kontrolowania inwestycji i określenia wypłat w transzach. Finalnie, po ukończeniu budowy, wymagane będzie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, które zamyka proces kredytowy i formalnie potwierdza zakończenie inwestycji.
Tu zapoznasz się z informacjami na temat zakupu domu w budowie na kredyt hipoteczny.
Budowa na działce, gdzie znajduje się już jeden dom
Jeśli planujesz budowę domu na działce należącej do rodziców lub teściów, mogą pojawić się trudności w uzyskaniu kredytu. Wiele banków nie akceptuje takiego celu kredytowania i zabezpieczenia, ponieważ uznaje taką nieruchomość za mniej atrakcyjną w przypadku konieczności jej sprzedaży, gdyby doszło do problemów ze spłatą kredytu.
Inne banki mogą wymagać, aby wszyscy właściciele działki przystąpili do kredytu jako współkredytobiorcy, a nie tylko wyrazili zgodę na obciążenie hipoteki. To rozwiązanie bywa problematyczne, bo „wciąga” rodzinę w zobowiązania finansowe, co może być niewygodne i wpłynąć na zdolność kredytową, a także skrócić okres spłaty kredytu ze względu na wiek współwłaścicieli.
W takiej sytuacji pozostaje niewiele opcji: kilka banków może rozpatrzyć taki kredyt, choć wybór będzie ograniczony. Alternatywnie, jeśli jest to możliwe, warto rozważyć podział działki i przepisanie jej części na Ciebie, co znacznie ułatwi proces kredytowania i zwiększy szanse na uzyskanie kredytu na korzystniejszych warunkach.
Refinansowanie poniesionych kosztów
Refinansowanie poniesionych kosztów budowy to jeden z celów, jaki dopuszczają banki. Jest to dobre rozwiązanie dla klientów, którzy własnym sumptem doprowadzili nieruchomość do stanu pozwalającego na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Celem klienta jest uzyskanie środków na wykończenie nieruchomości. Zamiast tony dokumentów (tutaj przeczytasz na temat listy dokumentów do kredytu) klient przedstawia w banku podstawowe dokumenty + faktury potwierdzające zakup określonych towarów. Dzięki temu szybciej i sprawniej może uzyskać środki.
Ponadto środki nie będą podzielone na transze i nie będzie obowiązku ich rozliczenia.
Jedyne ograniczenie to okres wstecz, w jakim dane zakupy zostały zrealizowane. Refinansowaniu poniesionych kosztów mieszkaniowych podlegają faktury wystawione w trakcie ostatnich 12 miesięcy.
Kredyt budowlany ekologiczny
Na rynku od kilku lat funkcjonują oferty banków, które wspierają inwestycje ekologiczne. Jest to związane z ogólnym trendem i oczekiwaniami instytucji europejskich.
Kredyty ekologiczne na budowę domu jednorodzinnego wymagają spełnienia określonych warunków zapotrzebowania energetycznego. Wymagania nie są wyśrubowane, gdyż wystarczy, iż Ep będzie poniżej 60kwh/rok/m2 i kredytobiorca będzie miał szanse na lepsze warunki cenowe. Wsparcie polega na obniżeniu ceny kredytu względem standardowej oferty kredytu mieszkaniowego. Dzięki temu można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na odsetkach.
Na dzień dzisiejszy banki, które wspierają domy energooszczędne i pasywne, to ING Bank Śląski, BPS, BOŚ Bank, PKO BP, Pekao S.A, mBank, BNP Paribas, VeloBank. Oferty wszystkich banków opisałem na swoim blogu.
Tu znajdziesz mój oddzielny artykuł na temat „Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny„
Ubezpieczenie domu w budowie
Każda nieruchomość kredytowana musi być docelowo ubezpieczona polisą majątkową z przeniesieniem cesji praw na bank Jest to obowiązkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
Minimalny wymagany zakres ubezpieczenia to mury i inne zdarzenia losowe. Warto jednak rozszerzyć zakres ubezpieczenia nieruchomości o dodatkowe ryzyka. Są to między innymi: odpowiedzialność cywilna, powódź, ogień, kradzież, zniszczenie dachu przez czynniki atmosferyczne itd. (ryzyka fakultatywne, czyli nieobowiązkowe). Rekomenduję nabycie polisy uwzględniającej wszystkie realne zdarzenia mogące zniszczyć Twoją nieruchomość. Dodatkowy koszt jest naprawdę niewielki. Strata całego majątku lub jego poważnej części mogłaby bardzo boleć, gdyby się okazało, że szersze ubezpieczenie kosztowało raptem kilkadziesiąt złotych rocznie więcej.
W przypadku kredytu udzielonego na budowę domu część banków wymaga, by polisę przedstawić do uruchomienia kredytu. Takowe ubezpieczenie należy przedstawić po formalnym zakończeniu budowy, tj. uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Minimalna wartość zabezpieczenia polisą podlega również wewnętrznej polityce danego banku. Może to być wartość kosztorysowa nieruchomości, wartość odtworzeniowa nieruchomości lub wartość kredytu. W mojej opinii najbardziej odpowiadająca to większa z wartości: wartość kosztorysowa lub wartość odtworzeniowa. Ubezpieczenie nieruchomości tylko na kwotę kredytu to zabezpieczanie jedynie interesów banku.
Kredyt na budowę domu – najczęściej popełniane błędy
Nie ma możliwości uniknięcia błędów w procesie budowlanym. To bardzo skomplikowana operacja, najczęściej wykonywana pierwszy raz. Jednocześnie błędy warto wyeliminować, bo te mogą skutkować odmową udzielenia kredytu.
Błędy, które ludzie popełniają najczęściej w trakcie budowy domu:
- Zakup działki budowlanej, która nie będzie akceptowana przez banki.
- Zaciągnięcie kredytu gotówkowego na zakup działki budowlanej.
- Zbyt niska przyjęta wartość kosztorysu.
- Zbyt niska wartość wkładu własnego.
- Złożenie tylko jednego wniosku kredytowego.
- Krótki okres na organizację kredytu względem planowanego startu budowy.
- Wybór banku, który cechuje się małą elastycznością dla budowy domu.
- Brak przeczytania umowy kredytu mieszkaniowego.
- Budowa niezgodna z kosztorysem.
- Brak komunikacji z bankiem w przypadku zmian budowlanych w trakcie procesu inwestycyjnego.
Największym błędem wedle moich obserwacji jest jednak bycie „najmądrzejszym”. Wielokrotnie spotkałem się poniższa postawą.
Mój kosztorys na 100% jest dobrze policzony, gdyż sąsiad 2 lata temu wziął większy kredyt hipoteczny, a budował mniejszy dom. Nie potrzebuję tak dużej kwoty kredytu, bo połowa rodziny będzie mi pomagała.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Moja opinia na temat „Kredytu na budowę domu”
Kredyt hipoteczny na budowę domu rzeczywiście jest bardziej wymagającym zobowiązaniem niż kredyt na zakup gotowej nieruchomości. Kredytobiorca staje się jednocześnie inwestorem, co wymaga znacznie więcej organizacji i odpowiedzialności. Budowa systemem gospodarczym oznacza konieczność szczegółowego planowania kosztów, zakupów i harmonogramów, a także koordynacji pracy różnych ekip budowlanych. Oprócz spłaty kredytu dochodzi obowiązek rozliczeń z bankiem i urzędami, co może wydawać się skomplikowane.
Taka inwestycja jest możliwa, ale wymaga solidnego przygotowania i wiedzy, zwłaszcza z zakresu kredytowania i organizacji budowy. Brak odpowiedniego przygotowania może wpłynąć na decyzję kredytową i realizację całej inwestycji. Jeśli potrzebujesz wsparcia w przejściu przez ten proces lub porad przy przygotowaniu wniosku kredytowego, chętnie pomogę. Dzięki doświadczeniu z ponad 1200 umów kredytowych, w tym licznych projektów budowy domu, mogę pomóc w realizacji tego marzenia.
Zapraszam do komentowania „Jak wziąć kredyt na dom”
Czy mój artykuł był dla Ciebie pomocny? Czy dowiedziałeś się wszystkiego na temat kredytu budowlanego? Jeśli kredyt mieszkaniowy jest miejscami dla Ciebie niejasny, daj znać w komentarzu. Pamiętaj, że oferty kredytów hipotecznych w poszczególnych bankach będą się między sobą różniły. Zapewniam, iż odpowiem na wszelkie wątpliwości związane z tą tematyką.
