Refinansowanie kosztów mieszkaniowych

To, że inwestycja w nieruchomość jest dużym wydatkiem, nie jest dla nikogo żadną tajemnicą. Wiele osób uważa, że zakup mieszkania za gotówkę, to dobry pomysł, ponieważ kredyt hipoteczny jest dużym obciążeniem, a raty kredytu spłaca się przez wiele lat. Jeśli jednak kupujesz mieszkanie lub budujesz dom i angażujesz wszystkie swoje oszczędności, może się okazać, że nie masz już pieniędzy na realizację innych celów. Czy wiesz, że jest wyjście z tej sytuacji, które pomoże Ci „cofnąć czas”? Jest nim refinansowanie poniesionych kosztów mieszkaniowych. Uwaga! to nie jest refinansowanie kredytu hipotecznego! To jest zupełnie inna procedura i zamysł!

Zapewne teraz Cię zaskoczyłem, ponieważ refinansowanie kojarzy się zazwyczaj z przeniesieniem kredytu do innego banku. Okazuje się jednak, że możesz w ten sposób odzyskać swoje własne pieniądze zainwestowane w nieruchomość. Zamieniasz po prostu kapitał własny na kredyt hipoteczny, a bank podobnie jak przy standardowym procesie analizuje Twoją zdolność kredytową, wartość nieruchomości oraz dokumenty związane z transakcją zakupu mieszkania. Dzięki takiemu mechanizmowi znacząco poprawisz swoją płynność finansową i zyskasz większą swobodę w zarządzaniu budżetem.

Kiedy jest sens to robić?

Warto rozważyć refinansowanie zakupu nieruchomości, gdy potrzebujesz gotówki. Kredyt hipoteczny to jedno z najtańszych źródeł finansowania i jest korzystniejszą opcją niż inne, droższe formy kredytowania, takie jak np. pożyczka hipoteczna, czy kredyt gotówkowy. Co więcej, koszt zewnętrznego źródła finansowania jest często niższy od kosztu kapitału własnego.

Wiele osób decyduje się na kredyt refinansowy, gdy okazuje się, że ich oszczędności znacząco stopniały po zakupie nieruchomości i chcą poprawić swoją płynność finansową. Może się zdarzyć, że kolejne, niespodziewane wydatki związane z mieszkaniem, uszczuplą, a nawet wyzerują Twój budżet.

Możliwość pozyskania dodatkowej gotówki na korzystnych warunkach to duża zaleta tego rozwiązania. Decyzja o refinansowaniu poniesionych kosztów mieszkaniowych zapewni Ci dostęp do pieniędzy, które możesz wykorzystać według własnych potrzeb. Dobrym przykładem jest remont, zakup kolejnej nieruchomości, inwestycje czy po prostu poduszka finansowa.

Należy też pamiętać o tym, że zamiast zamrażać duży kapitał w jednym aktywie, lepiej podzielić go na kilka inwestycji lub przeznaczyć na inne cele. Może się okazać, że zyski z inwestycji będą wyższe niż odsetki od kredytu mieszkaniowego.

Taka operacja ma sens, jeśli planujesz odzyskać zainwestowany kapitał w rozsądnym terminie. W większości banków można wnioskować o taki kredyt do 12 miesięcy od daty zakupu nieruchomości, ale niektóre instytucje umożliwiają refinansowanie nawet do 24 miesięcy.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Oprocentowanie i zasady kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny na wycofanie wkładu własnego ma dokładnie te same zasady, co kredyt na zakup nieruchomości lub kredyt na budowę domu. Dla banku jest to cel mieszkaniowy i podlegasz dokładnie tym samym zasadom.

Refinansowanie kosztów budowy domu systemem gospodarczym

Budowa domu systemem gospodarczym pozwala na stopniowe realizowanie inwestycji we własnym tempie i zgodnie z indywidualnymi możliwościami finansowymi. Nie jesteśmy jednak w stanie wszystkiego przewidzieć. Dodatkowe wydatki, wzrost cen materiałów budowlanych, energii i transportu, mogą spowodować, że w miarę postępów prac pojawi się potrzeba finansowania zewnętrznego. Takim momentem jest często etap wykończenia domu. W takich sytuacjach refinansowanie kosztów budowy pozwoli Ci szybko pozyskać pieniądze bez konieczności szczegółowego rozliczania wydatków, tworzenia kosztorysów czy też podziału na transze.

Na czym polega to rozwiązanie?

Refinansowanie kosztów poniesionych na budowę domu polega na tym, że wnioskujesz o kredyt hipoteczny, który pokrywa już poniesione koszty budowy. Dzięki temu możesz odzyskać część zainwestowanego kapitału i przeznaczyć go na dalsze prace lub inne potrzeby.

Od razu chciałem Cię uprzedzić, że refinansowanie jest możliwe, gdy budowa osiągnęła stan pozwalający na formalne zakończenie budowy – potocznie zwany stan deweloperski. Bank musi być pewien, że budowa domu będzie skończona. Jeśli budowa nie jest zakończona, to być może będziesz musiał dokonać hybrydy tj. zaciągnąć kredyt na dokończenie budowy i dobrać środki na wycofanie wkładu własnego.

Przykładowo masz potrzebę 250 000 PLN, ale 50 000 PLN brakuje do dokończenia budowy do stanu deweloperskiego. W takiej sytuacji dzielisz kredyt na dwie części. Refinansowanie poniesionych wydatków i 50 000 PLN na finalizację procesu budowlanego.

Bank zleci również wycenę nieruchomości rzeczoznawcy, który przygotuje operat szacunkowy z aktualną wartością budynku oraz działki. Na tej podstawie bank maksymalną kwotę kredytu, jaką możesz otrzymać. Musisz też spełniać standardowe wymagania kredytowe, czyli wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową i nienaganną historią kredytową, a także wykupić ubezpieczenie nieruchomości.

Korzyści z refinansowania kosztów budowy domu

W przypadku tradycyjnego kredytu budowlanego finansowanie odbywa się w transzach i wymaga szczegółowego kosztorysu. Z kolei kredyt hipoteczny refinansowy umożliwia uzyskanie całej kwoty jednorazowo. Zapewni Ci to większą swobodę w planowaniu wydatków i przyspieszy realizację kolejnych etapów budowy. Nie będziesz już musiał odkładać prac na później i szybciej zamieszkasz w swoim wymarzonym domu.

Nie bez znaczenia jest też kwestia kosztów odsetkowych. Taki kredyt jest bardziej opłacalny niż kredyt budowlany, ze względu na brak okresu karencji. Bank finansuje bowiem prawie gotową nieruchomość, a nie dziurę w ziemi, czy fundamenty i w ten sposób może wszystko wypłacić w jednej transzy, nie płacisz odsetek tylko od razu pełne raty kapitałowo-odsetkowe.

Jak wygląda refinansowanie kosztów zakupu nieruchomości?

Zakup mieszkania za gotówkę ma swoje zalety, ale wadą jest to, że zamrażasz sporą kwotę, która może być Ci potrzebna w każdej chwili. Zawsze można pomyśleć np. o kredycie gotówkowym, ale czy warto płacić tak wysokie odsetki? Nie mówiąc już o tym, że kwota takiego finansowania jest ograniczona i nie zawsze wystarczy, zwłaszcza gdy zmienia się Twoja sytuacja życiowa.

Dobra wiadomość jest taka, że możesz swoje pieniądze uwolnić i skorzystać z wycofania wpłaconych środków. Jest to bardzo dobre rozwiązanie, gdy np. po zakupie nieruchomości zdecydujesz się na jej remont lub wykończenie, a nawet zmianę jej przeznaczenia.

Odzyskanie zainwestowanych pieniędzy w postaci kredytu hipotecznego jest też dobrym sposobem, gdy myślisz o zakupie kolejnej nieruchomości, rozbudowaniu swojego portfela inwestycyjnego, czy większych wydatkach takich jak zakup samochodu.

O czym warto pamiętać?

Jeśli kupiłeś nieruchomość na rynku pierwotnym, to musisz założyć księgę wieczystą. Bank nie uruchomi kredytu, dopóki proces ten nie zostanie zakończony. Trochę to inaczej wygląda, niż dokonujesz klasycznego zakupu nieruchomości od dewelopera na kredyt. Rozpatrywanie wniosku może trwać w skrajnych przypadkach nawet kilka miesięcy, jeśli sąd jest obłożony wieloma sprawami. Dlatego warto zadbać o uregulowanie formalności zaraz po sfinalizowaniu transakcji zakupu.   

Maksymalna kwota do wycofania wpłaconych środków

Kwota refinansowania zależy od wartości nieruchomości oraz wkładu własnego wymaganego przez bank. Standardowo instytucje finansowe umożliwiają odzyskanie do 80% wartości nieruchomości (LtV). Jeśli zatem Twoja nieruchomość kosztowała 500 000 zł, to możesz uzyskać kredyt hipoteczny refinansowy na kwotę nie większą niż 400 000 zł.

Na wysokość refinansowania wpływ ma również Twoja aktualna zdolność kredytowa, historia kredytowa wnioskodawcy oraz polityka banku dotycząca ryzyka kredytowego. Na przykład w przypadku nieruchomości o nietypowej lokalizacji, specyficznej konstrukcji lub wymagających gruntownego remontu, bank może ograniczyć pułap kwoty maksymalnej.

Niektóre banki umożliwiają refinansowanie powyżej 80% wartości nieruchomości, ale w takich przypadkach musisz liczyć się z koniecznością zakupu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Może to wpłynąć na całkowity koszt kredytu, dlatego warto dokładnie przeanalizować warunki oferty przed podjęciem decyzji o refinansowaniu.

Może zainteresuje Cię również:

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny a okres kredytowania

Wybór kredytu

5 min. czytania

Dokumenty do kredytu hipotecznego

Wniosek kredytowy

6 min. czytania

Do kiedy można wykonać wycofanie środków zakupu lub budowy nieruchomości?

W zdecydowanej większości banków refinansowanie kosztów jest możliwe w okresie do 12 miesięcy od daty zakupu mieszkania lub poniesienia kosztów budowy. W nielicznych przypadkach okres ten może zostać wydłużony do 24 miesięcy. Ostateczna decyzja zależy od wewnętrznych procedur danej instytucji finansowej oraz rodzaju inwestycji.

Dokumenty wymagane do wniosku kredytowego

Jeśli chcesz starać się o refinansowania poniesionych kosztów mieszkaniowych, to podobnie jak w przypadku standardowego kredytu musisz przedstawić dokumenty, które potwierdzą Twoje prawo do nieruchomości oraz poniesione wydatki. Banki skrupulatnie weryfikują każdy wniosek, dlatego z góry zadbaj o to, żeby dostarczyć komplet poprawnie wypełnionych dokumentów.

Przygotowałem listę niezbędnych dokumentów wraz z krótkim wyjaśnienie ich roli w procesie refinansowania.

Dokumenty potwierdzające Twoją sytuację finansową

Choć refinansowanie dotyczy już poniesionych kosztów, to bank musi się upewnić, że masz zdolność kredytową i dochody, które pozwolą Ci na spłatę zobowiązania. Rodzaj i liczba dokumentów będą zależeć od Twojej formy zatrudnienia, rodzaju współpracy, czy formy rozliczania z urzędem skarbowym.

Umowa o pracę

• zaświadczenie o dochodach na druku bankowym,
• wyciąg z rachunku bankowego potwierdzający wpływ z wynagrodzenia,
• Zaświadczenie z ZUS o podstawie naliczania składek ubezpieczeniowych (w przypadku wypłaty gotówką).

Działalność gospodarcza

• PIT + UPO za ostatnie 1/2 lata (zależy od banku),
• KPiR/Ewidencja sprzedaży za poprzedni rok i bieżący okres rozliczeniowy,
• zaświadczenia z US/ZUS o niezaleganiu.

Dokumenty dotyczące nieruchomości

1. aktualny wypis z księgi wieczystej. Pamiętaj, żeby zadbać o założenie księgi wieczystej w przypadku transakcji na rynku pierwotnym. Dopiero wtedy będziesz mógł wnioskować o refinansowanie,
2. świadectwo energetyczne,
3. ubezpieczenie nieruchomości,
4. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dokumenty potwierdzające zakup nieruchomości

Akt notarialny, który potwierdzi, że jesteś właścicielem nieruchomości to najważniejszy dokument, bez którego refinansowanie nie będzie możliwe. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym będzie musiał także przedstawić umowę deweloperską lub umowę przedwstępną.

Dodatkowo będziesz musiał udowodnić przelanie środków własnych w formie imiennej faktury lub poprzez potwierdzenia przelewu.

Dokumenty związane z budową nieruchomości

Jeżeli refinansowanie dotyczy budowy domu, to należy przedstawić przede wszystkim faktury imienne. Bank akceptuje jedynie faktury wystawione na osobę wnioskującą o refinansowanie. Z dokumentów musi jasno wynikać, jaki był zakres prac i jakie koszty poniosłeś za budowę domu (robocizna, materiały itd.). Chciałem tu dodać, że banki nie akceptują faktur wystawionych na firmę wnioskodawcy. Refinansowanie dotyczy wyłącznie wydatków poniesionych przez osobę prywatną, dlatego wszystkie dokumenty muszą być wystawione na jej imię i nazwisko.

Udzielenie kredytu będzie wymagało dostarczenia zestawu typowych dokumentów związanych z budową domu:

• pozwolenie na budowę/pozwolenie na użytkowanie,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów (zamiennie kopia mapy ewidencyjnej),
• projekt budowlany,
• warunki zabudowy lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• dziennik budowy,
• wycena nieruchomości.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie

Z mojego doświadczenia wiem, że wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że refinansowanie kosztów zakupu mieszkania, czy budowy domu jest możliwe. Tymczasem jest to skuteczny sposób na odzyskanie zainwestowanych pieniędzy, który ma duże zalety. Pozyskaną w ten sposób gotówkę możesz bowiem przeznaczyć na dowolny cel i zrealizować swoje potrzeby. Warto podkreślić, że refinansowanie kosztów ma formę kredytu hipotecznego, który jest najtańszą formą finansowania inwestycji. Jeśli zatem masz pytania lub zastanawiasz się, czy to rozwiązanie pasuje do Twojej sytuacji, warto skonsultować się z ekspertem kredytowym.