x

Kredyty hipoteczne

Kredyt hipoteczny na ryczałcie

Kredyt hipoteczny na ryczałcie nawet w niedalekiej przeszłości to był dość niszowy przypadek. Na dobrą sprawę ograniczony do zaledwie kilku branż m.in programistów, lekarzy lub budowlańców. Obecnie w związku ze zmianami “Polskiego Ładu” ryczałt ewidencjonowany bardzo mocno zyskał na zainteresowaniu osób prowadzących działalność gospodarczą również w innych segmentach. Niewątpliwie jest to bardzo atrakcyjne z punktu widzenia podatków. Wielu klientów skuszonych mniejszymi obciążeniami fiskalnymi zmieniło sposób opodatkowania. Niestety podejście w bankach do klienta na ryczałcie nie okazało się w ogóle elastyczne. Osoby, które dokonały zmiany opodatkowania w 2022 roku zderzyły się ze ścianą i problemami ze zdolnością kredytową. Z dzisiejszego artykułu dowiesz się o wszystkich istotnych zagadnieniach związanych z tematem “Ryczałt a kredyt hipoteczny”.

Spis treści

Z dzisiejszego artykułu “Kredyt hipoteczny na ryczałcie” dowiesz się:

  1. co to jest ryczałt ewidencjonowany,
  2. minimalne wymogi akceptacji działalności gospodarczej na ryczałcie,
  3. jak “Polski Ład” wpłynął na dochód dla klienta na ryczałcie,
  4. które banki liczą najlepiej zdolność kredytową dla ryczałtu,
  5. które zawody są najchętniej widziane przez banki,
  6. ile czasu trzeba czekać z kredytem hipotecznym po zmianie na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
  7. lista dokumentów w przypadku ryczałtu do złożenia wniosków kredytowych.

Na czym polega ryczałt od przychodów ewidencjonowanych?

Ryczałt ewidencjonowany jest uproszczoną formą rozliczenia z urzędem skarbowym. W przypadku ryczałtu prowadzący firmę ewidencjonuje tylko przychód. W przeciwieństwie do rozliczeń podatkiem liniowym przedsiębiorca nie zbiera dokumentacji kosztów i jej nie rozlicza. W zależności od rodzaju prowadzonej firmy, a dokładnie wybranego numeru PKD stawki podatkowe w przypadku ryczałtowców mieszczą się w zakresie od 2% do 17% uzyskanego przychodu.

Jak długo trzeba prowadzić działalność na ryczałcie?

Banki podchodzą do działalności gospodarczej bardzo ostrożnie. Osoby prowadzące działalność gospodarczą muszę wykazać znacznie dłuższy staż niż osoby zatrudnione na umowę o pracę.

Banki wymagające minimum 12 miesięcy

Banki, które wymagają od przedsiębiorców prowadzenia działalności gospodarczej od minimum 12 miesięcy to:

  1. Alior,
  2. Millennium,
  3. BOŚ,
  4. Santander – dla kredytów do 300 tys. PLN
  5. Pekao – dla kredytów do 500 000 PLN
  6. mBank.

Banki wymagające minimum 2 lata

Banki, które wymagają od przedsiębiorców prowadzenia firmy przez minimum 2 lata to:

  1. Citi Handlowy*,
  2. PKO BP,
  3. ING Bank Śląski,
  4. Santander – dla kredytów powyżej 300 tys. PLN,
  5. Pekao – dla kredytów powyżej 500 000 PLN,
  6. BNP Paribas.

*tylko dla zmieniających z KPiR za ryczałt.

Zmiana formy zatrudnienia na B2B

Kilka z powyższych banków jest w stanie “odpuścić” i na zasadzie odstępstwa udzielić kredytu bez spełnienia minimalnych wymogów prowadzenia działalności gospodarczej (minimum 12/24 miesięcy). Będziesz musiał udowodnić, iż wykonujesz swoje obowiązki w branży, w której posiadasz doświadczenie. Bank nie chce udzielać kredytów nowicjuszom. Bank chce mieć pewność, iż klient poradzi sobie w nowej roli. Koniecznym będzie przedstawienie świadectwa pracy lub innych umów potwierdzających staż w danym zawodzie. Zmiana na B2B musi być w miarę płynna tj. bez długiej przerwy między stary i nowym zatrudnieniem. Wniosek kredytowy będziesz mógł złożyć po 3-6-9-12 miesiącach od założenia firmy. Podobne zasady będą dotyczyły ryczałtowców jak i osoby rozliczające się poprzez KPiR.

Zmiana sposobu rozliczenia z książki przychodów i rozchodów na ryczałt w 2022 roku

Na początku 2022 roku (Polski Ład) wielu przedsiębiorców zachęconych niższymi podatkami zmieniło sposób opodatkowania na ryczałt. Podatek liniowy wydawał się zdecydowanie gorszym i bardziej problemowym rozwiązaniem. Mimo możliwości odliczenia kosztów, stawki na podatku liniowym były dla wielu nieatrakcyjne. Następnie wielu klientów szukając możliwości uzyskania kredytu hipotecznego napotkało na spore problemy ze zdolnością kredytową, a nawet brak możliwości akceptacji nowej formy dochodu. Niestety dla części banków zmiana sposobu rozliczenia oznacza w pewnym sensie otworzenie nowej firmy, a w konsekwencji konieczność prowadzenia jej przez minimalny wymagany okres np. 24 miesięcy. Nie jest tak jednak we wszędzie. W kilku bankach istnieje możliwość akceptacji dochodu nawet, gdy u klienta nastąpiła zmiana na ryczałt w trakcie kilku ostatnich miesięcy.

Jak się liczy zdolność kredytową dla ryczałtowców?

Banki nie są przychylne dla tej formy opodatkowania. Ponieważ dla ryczałtu nie jest prowadzona ewidencja kosztów banki nie wiedzą, jaką wysokość dochodu należy estymować dla konkretnego przypadku. Znany jest tylko i wyłącznie sumaryczny przychód. Najczęściej przyjmowany jest ustalony z góry pewien procent od wysokości przychodu. Poniżej znajdziesz skrócone opisy, jak do wyliczenia dochodu podchodzą najbardziej popularne banki dla ryczałtowców. Mimo wszystkich przeciwności masz do wyboru kilka ciekawych opcji.

Alior – kredyt hipoteczny – ryczałt

Jeden z najbardziej przychylnych banków dla klienta rozliczającego się na bazie ryczałtu. W zależności od danej sytuacji bank może policzyć dochód nawet jako 80% przychodów, co powoduje, że w tym banku Twoja zdolność kredytowa będzie liczona bardzo dobrze. Kredyt w Alior to jeden z liderów na rynku.

BOŚ Bank – kredyt hipoteczny – ryczałt

Zaskakująca pozycja dla przedsiębiorców na ryczałcie, ale warto ją rozpatrzyć. Twoja zdolność kredytowa wedle zasad banku będzie wyliczona w oparciu o 50% przychodów pomniejszonych o składki ZUS.

ING Bank Śląski – kredyt hipoteczny – ryczałt

Zdolność kredytowa będzie uzależniona od branży, w której prowadzisz działalność gospodarczą. Twój dochód zostanie wyliczony przez specjalny kalkulator. Będzie uzależniony od rodzaju PKD, wysokości przychodu za badany okres oraz deklarowanych kosztów. Na całkiem sensowne wartości w liczeniu zdolności kredytowej mogą liczyć przedstawiciele: informatyki, opieki zdrowotnej oraz usług finansowych wraz z ubezpieczeniami. Jeśli szukasz banku, który liczy dobrze zdolność kredytową, to ING zdecydowanie jest godne uwagi.

mBank – kredyt hipoteczny – ryczałt

Twój dochód wedle zasad banku to pięciokrotność wysokości zapłaconego podatku w zeszłym roku, co następnie należy podzielić przez 12. Im większa stawka zapłaconego ryczałtu, tym wyższa zdolność kredytowa.

Pekao – kredyt hipoteczny – ryczałt

Obok Alior Bank jeden z liderów. Bank Pekao policzy dochód nawet do 80% uzyskanego przychodu za badany okres. W tym banku możesz liczyć na świetnie liczoną zdolność kredytową. Jeden z bankowych liderów dla przedsiębiorców na ryczałcie.

Santander – kredyt hipoteczny – ryczałt

Santander świetnie liczy zdolność kredytową dla przedsiębiorców rozliczających się na ryczałcie ze stawką 14%. Są to lekarze i architekci.


Indywidualne wyliczenie zdolności kredytowej dla Ciebie

Wyliczenie maksymalnej zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego jest uzależnione od wielu różnych parametrów osobistych, finansowych i nieruchomości. Niestety nie jest możliwe opisanie tego w sposób przejrzysty w jednym artykule. Ludzie charakteryzują się różnymi parametrami. Jeśli jesteś zainteresowany wyliczeniem zdolności kredytowej, możesz skontaktować się ze mną. Będę potrzebował do tego wszystkiego trochę Twoich danych. Mam dostęp do bankowych kalkulatorów zdolności kredytowej, znam wewnętrzne procedury i znam specyfikę ryczałtowców. Mamy za sobą w formie ponad 350 kredytów dla osób na ryczałcie. Moja usługa jest dla Ciebie darmowa.

Które zawody są dla banków najbardziej atrakcyjne

Jeśli w prowadzonej działalności gospodarczej rozliczasz się na bazie ryczałtu, to banki będą najbardziej przychylne jeśli będziesz wykonywał zawód:

  1. programisty,
  2. lekarza,
  3. architekta.

Lista dokumentów do wniosku o kredyt hipoteczny dla ryczałtowców

Uzyskanie kredytu hipotecznego będzie wymagało w zależności od banków różnych zestawów dokumentacji. Istnieje jednak pewien minimalny zasób dokumentacji, który będziesz musiał złożyć wraz z wnioskiem kredytowym. Twój bank wyda decyzję kredytową na podstawie poniższego zestawienia:

  1. ewidencja sprzedaży za rok bieżący i ubiegły w formie podsumowania,
  2. ewidencja sprzedaży za rok bieżący i ubiegły w formie szczegółowe (zależy od banku),
  3. PIT 28 + UPO za rok lub dwa lata wstecz,
  4. potwierdzenie opłaty podatku za rok bieżący i ubiegły,
  5. zaświadczenie z ZUS o braku zaległości – nie starsze niż 1mc,
  6. zaświadczenie z US o braku zaległości – nie starsze niż 1mc,
  7. druki bankowe do działalności,
  8. świadectwa pracy, umowy zlecenie/umowy o dzieło – celem potwierdzenia stażu zawodowego.

Zobowiązania w przypadku ryczałtowców

Jeśli zaciągniesz zobowiązanie finansowe typu: leasing, limit kredytowy, kartę kredytową, kredyt obrotowy w 100% będą obciążały Twoją zdolność kredytową. W przeciwieństwie do przedsiębiorców, którzy wybrali podatek liniowy nie będziesz miał możliwości, żeby wliczyć w koszty raty leasingu czy też raty odsetkowej od kredytu firmowego.

Ryczałt a kredyt hipoteczny – krok po kroku

Co do zasady każda transakcja kredytu hipotecznego jest dość podobna. Organizacja finansowania zajmie od 1 do 3 miesięcy. Poniżej znajdziesz standardowe krok po kroku do realizacji kredytu mieszkaniowego.

Spotkanie z ekspertem kredytowym

Do spotkania przygotuj zestaw danych gospodarstwa domowego (ilość osób, wiek, zobowiązania, stan cywilny), dane firmy (PKD, stawka podatku, wysokość przychodu) oraz dane planowanej inwestycji (rodzaj nieruchomości, wartość, wkład własny). W trakcie spotkania specjalista na podstawie danych dokona analizy Twojego przypadku, policzy zdolność kredytową oraz zaproponuje najlepsze oferty kredytu hipotecznego.

Poszukiwanie nieruchomości

Znając swoją zdolność kredytową możesz rozpocząć poszukiwania wymarzonej nieruchomości.

Potwierdzenie możliwości uzyskania kredytu u eksperta

Warto ponownie potwierdzić możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, jeśli Twoja zdolność kredytowa była wyliczona kilka tygodni przed znalezieniem nieruchomości. Banki potrafią zmieniać kalkulatory zdolności kredytowej. Przegadaj warunki umowy przedwstępnej szczególnie w zakresie terminu obowiązywania oraz wpłaty zaliczki/zadatku.

Podpisanie umowy przedwstępnej oraz skompletowanie listy dokumentów

Pamiętaj, iż dobrze przygotowana dokumentacja przyspiesza proces oraz podwyższa nasze szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. W bankach cenią dobrze przygotowaną dokumentację od klientów.

Złożenie wniosków kredytowych

Warto złożyć w miarę możliwości minimum 3 wnioski kredytowe, żeby podwyższyć szansę na kredyt oraz uzyskać najlepsze warunki cenowych.

Uzyskanie decyzji kredytowej

Po skutecznym złożeniu wniosków proces do wydania decyzji ostatecznej w banku powinien zająć między 2 a 6 tygodni.

Negocjacje cenowe

W kilku bankach obecnie można próbować negocjować warunki cenowe kredytu. Najczęściej negocjuje się obniżenie marży lub warunki wcześniejszej spłaty. W części banków negocjacje w ogóle nie są możliwe.

Analiza umowy kredytowej

Koniecznie zapoznaj się z zapisami umowy kredytowej. Masz prawo domagać się przesłania draftu umowy wraz z załącznikami. Sprawdź, czy bank przygotował dokument zgodnie z wnioskiem. Masz prawo omówić szczegóły umowy wraz ze swoim ekspertem kredytowym. Koniecznie sprawdź, jakie warunki musisz spełnić, żeby uruchomić kredyt hipoteczny.

Podpisanie umowy kredytowej

Podpisane umowy w banku potraktuj jako formalność. Warto na podpisanie zabrać wcześniej uzyskany draft umowy oraz zaznaczyć w nim najważniejsze punkty. Będziesz się pewniej czuł podpisując umowę w banku.

Wypłata kredytu hipotecznego

Skompletuj listę wymaganych dokumentów do uruchomienia kredytu. Pamiętaj, iż bank będzie potrzebował do kilku dni, żeby przelać środki na konto sprzedającego.

Podsumowanie “Kredyt hipoteczny na ryczałcie”

Nikt nie twierdził, iż prowadzenie firmy w Polsce będzie łatwe. Tym bardziej, jeśli jesteś na ryczałcie. “Polski Ład” zdaje się sporo namieszał. Podatek liniowy był i będzie prawdopodobnie najbardziej pożądaną formą rozliczenia dla banku. Jeśli nie dokonałeś zmiany formy opodatkowania na ryczałt, to do czasu starania się o kredyt hipoteczny pozostań na podatku liniowym. Podatek i koszty będą troch wyższe, ale będziesz miał większą szansę na kredyt. Twoja zdolność kredytowa będzie zdecydowanie lepiej liczona, będziesz mógł wybierać wśród większej ilości banków i być może uzyskasz lepsze warunki cenowe. Jeśli jednak już rozliczasz się ryczałtem, to kredyt hipoteczny jest dalej możliwy do uzyskania, ale z pewnością napotkasz po drodze na trochę więcej problemów. Mniejsza ilość banków, gorzej liczona zdolność kredytowa i finalnie niższy dochód. Tak na dzień dzisiejszy wygląda sytuacja przedsiębiorców, którzy wybrali formę opodatkowania ryczałtem (rozliczenie PIT 28). Być może w ciągu następnych kilku miesięcy banki dojrzą problem i zaczną traktować klientów rozliczających się ryczałtem w sposób bardziej elastyczny.

Zapraszam do komentowania “Ryczałt a kredyt hipoteczny”

Czy powyższy artykuł dał Tobie odpowiedzi na wszystkie zagadnienia związane z kredytem i ryczałtem? Czy już wiesz, że wybierając na pozór najlepszą formę opodatkowania Twój przyszły kredyt hipoteczny może być trudniejszy do uzyskania? Daj znać, jeśli rozliczasz się ryczałtem i chciałbyś się dowiedzieć czegoś konkretnego.

Formularz kontaktowy