Kredyty hipoteczne
11 maja 2023
Kredyt hipoteczny na ryczałcie nawet w niedalekiej przeszłości to był dość niszowy przypadek. Na dobrą sprawę ograniczony do zaledwie kilku branż m.in programistów, lekarzy lub budowlańców. Obecnie w związku ze zmianami “Polskiego Ładu” ryczałt ewidencjonowany bardzo mocno zyskał na zainteresowaniu osób prowadzących działalność gospodarczą również w innych branżach.
Niewątpliwie jest to rozwiązanie bardzo atrakcyjne z punktu widzenia podatków. Przedsiębiorcy rozliczający się poprzez KPiR (na zasadach ogólnych), którzy zostali skuszeni mniejszymi obciążeniami fiskalnymi zmieniło sposób opodatkowania. Niestety podejście w bankach do klienta na ryczałcie nie okazało się w ogóle elastyczne. Osoby, które dokonały zmiany opodatkowania w 2022 roku zderzyły się ze ścianą i problemami ze zdolnością kredytową. Z dzisiejszego artykułu dowiesz się o wszystkich istotnych zagadnieniach związanych z tematem “Ryczałt a kredyt hipoteczny”.
Spis treści
Z dzisiejszego artykułu “Ryczałt a kredyt hipoteczny w 2023 roku” dowiesz się:
- co to jest ryczałt ewidencjonowany,
- minimalne wymogi akceptacji działalności gospodarczej na ryczałcie,
- jak “Polski Ład” wpłynął na dochód dla klienta na ryczałcie,
- które banki liczą najlepiej zdolność kredytową dla ryczałtu,
- które zawody są najchętniej widziane przez banki,
- ile czasu trzeba czekać z kredytem hipotecznym po zmianie na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
- który bank najlepiej liczy ryczałt,
- lista dokumentów w przypadku ryczałtu do złożenia wniosków kredytowych.
Co to jest ryczałt ewidencjonowany?
Ryczałt ewidencjonowany jest uproszczoną formą rozliczenia z urzędem skarbowym.
W przypadku ryczałtu prowadzący firmę ewidencjonuje tylko przychód. W przeciwieństwie do rozliczeń podatkiem liniowym przedsiębiorca nie zbiera dokumentacji kosztów i jej nie rozlicza. Wystarczy ewidencja przychodów ewidencjonowanych w uproszczonej formie. Z punktu widzenia banku dość trudna jest ocena uzyskiwanego dochodu, gdyż przedsiębiorca nie ewidencjonuje kosztów. Zatem trudno określić, jaka wartość jest dochodem.
W zależności od rodzaju prowadzonej firmy, a dokładnie wybranego numeru PKD stawki podatkowe odprowadzane do urzędu skarbowego w przypadku ryczałtowców mieszczą się w zakresie od 2% do 17% uzyskanego przychodu.
Ryczałt ewidencjonowany a kredyt hipoteczny – okres prowadzenia działalności
Banki podchodzą do działalności gospodarczej bardzo ostrożnie. Osoby prowadzące działalność gospodarczą muszę wykazać znacznie dłuższy staż niż osoby zatrudnione na umowę o pracę. Każda instytucja finansowa ma swoją indywidualną politykę w tym zakresie.
Ryczałt a kredyt hipoteczny – banki wymagające minimum 12 miesięcy
Banki, które wymagają od przedsiębiorców prowadzenia działalności gospodarczej od minimum 12 miesięcy to:
- Alior,
- Millennium,
- BOŚ,
- Santander – dla kredytów do 300 tys. PLN,
- Pekao – dla kredytów do 500 000 PLN,
- PKO BP (zmiana od 2023 roku),
- mBank.
Ryczałt a kredyt hipoteczny – banki wymagające minimum 2 lata
Banki, które wymagają od przedsiębiorców prowadzenia firmy przez minimum 2 lata to:
- Citi Handlowy*,
- ING Bank Śląski,
- Santander – dla kredytów powyżej 300 tys. PLN,
- Pekao – dla kredytów powyżej 500 000 PLN,
- BNP Paribas.
*tylko dla zmieniających z KPiR (na zasadach ogólnych) za ryczałt w 2022 roku. Bank nie uwzględnia przychodów z ryczałtu dla osób, które rozliczają się z urzędem skarbowym w ten sposób wcześniej jak od 2022 roku.
Ryczałt a kredyt hipoteczny – zmiana formy zatrudnienia na b2b
Kilka z powyższych banków jest w stanie “odpuścić” i na zasadzie odstępstwa udzielić kredytu bez spełnienia minimalnych wymogów prowadzenia działalności gospodarczej (minimum 12/24 miesięcy). Aby wziąć kredyt hipoteczny będziesz musiał udowodnić, iż wykonujesz swoje obowiązki w branży, w której posiadasz doświadczenie. Bank nie chce udzielać kredytów nowicjuszom. Bank chce mieć pewność, iż klient poradzi sobie w nowej roli. Koniecznym będzie przedstawienie świadectwa pracy lub innych umów potwierdzających staż w danym zawodzie. Zmiana na B2B musi być w miarę płynna tj. bez długiej przerwy między stary i nowym zatrudnieniem. Wniosek kredytowy będziesz mógł złożyć po 3-6-9-12 miesiącach od założenia firmy. Podobne zasady będą dotyczyły ryczałtowców, jak i osoby rozliczające się poprzez KPiR.
Zmiana sposobu rozliczenia z książki przychodów i rozchodów na ryczałt w 2022 roku
Na początku 2022 roku (Polski Ład) wielu przedsiębiorców zachęconych niższymi podatkami zmieniło sposób opodatkowania na ryczałt. KPiR (rozliczenie poprzez podatek liniowy lub skalę podatkową) wydawał się zdecydowanie gorszym i bardziej problemowym rozwiązaniem. Mimo możliwości odliczenia kosztów, stawki na podatku liniowym odprowadzane do urzędu skarbowego były dla wielu nieatrakcyjne. Następnie wielu klientów szukając możliwości uzyskania kredytu hipotecznego napotkało na spore problemy ze zdolnością kredytową, a nawet brak możliwości akceptacji nowej formy dochodu. Niestety dla części banków zmiana sposobu rozliczenia oznacza w pewnym sensie otworzenie nowej firmy, a w konsekwencji konieczność prowadzenia jej przez minimalny wymagany okres np. 24 miesięcy. Nie jest tak jednak we wszędzie. W kilku bankach istnieje możliwość akceptacji dochodu nawet, gdy u klienta nastąpiła zmiana na ryczałt w trakcie kilku ostatnich miesięcy.
Ryczałt a kredyt hipoteczny – jak banki liczą zdolność kredytową?
Banki nie są przychylne dla tej formy opodatkowania. Ponieważ dla ryczałtu nie jest prowadzona ewidencja kosztów banki nie wiedzą, jaką wysokość dochodu należy estymować dla konkretnego przypadku. Znany jest tylko i wyłącznie sumaryczny przychód. Najczęściej przyjmowany jest ustalony z góry pewien procent od wysokości przychodu. Poniżej znajdziesz skrócone opisy, jak do wyliczenia dochodu podchodzą najbardziej popularne banki dla ryczałtowców oraz który bank najlepiej liczy ryczałt. Mimo wszystkich przeciwności masz do wyboru kilka ciekawych opcji.
Alior Bank – kredyt hipoteczny – ryczałt
Jeden z najbardziej przychylnych banków dla klienta rozliczającego się na bazie ryczałtu. Jest znany z wyliczania dochodu na bardzo wysokim poziomie w stosunku do konkurencji. W zależności od danej sytuacji bank może policzyć dochód nawet jako 90% przychodów ewidencjonowanych, co powoduje, że w tym banku Twoja zdolność kredytowa będzie liczona bardzo dobrze. Kredyt hipoteczny w Alior Bank to jeden z liderów na rynku.
BOŚ Bank – kredyt hipoteczny – ryczałt
Zaskakująca pozycja dla przedsiębiorców na ryczałcie, ale warto ją rozpatrzyć. Twoja zdolność kredytowa wedle zasad banku będzie wyliczona w oparciu o 50% wysokości przychodów pomniejszonych o składki ZUS. Bank Ochrony Środowiska zadziwiająca całkiem nieźle liczy zdolność kredytową.
ING Bank Śląski – kredyt hipoteczny – ryczałt
Zdolność kredytowa będzie uzależniona od branży, w której prowadzisz własną działalność gospodarczą. Twój dochód zostanie wyliczony przez specjalny kalkulator. Będzie uzależniony od rodzaju PKD, wysokości przychodu za badany okres oraz deklarowanych kosztów. Na całkiem sensowne wartości w liczeniu zdolności kredytowej mogą liczyć przedstawiciele: informatyki, opieki zdrowotnej oraz usług finansowych wraz z ubezpieczeniami. Jeśli szukasz banku, który liczy dobrze zdolność kredytową, to ING Bank Śląski zdecydowanie jest godne uwagi.
mBank – kredyt hipoteczny – ryczałt
W przypadku ryczałtu bank oblicza dochód jako pięciokrotność wysokości zapłaconego podatku w zeszłym roku, co następnie należy podzielić przez 12. Im większa stawka zapłaconego ryczałtu, tym wyższa zdolność kredytowa. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, mBank może być całkiem sensownym rozwiązaniem.
Pekao – kredyt hipoteczny – ryczałt
Obok Alior Bank jeden z liderów. Bank Pekao policzy dochód nawet do 80% uzyskanego przychodu za badany okres. Działalność gospodarcza w Bank Pekao może liczyć na świetnie liczoną zdolność kredytową. Jeden z bankowych liderów dla przedsiębiorców na ryczałcie.
PKO BP – kredyt hipoteczny – ryczałt
W trzecim kwartale 2022 roku PKO BP zmieniło swoją politykę liczenia zdolności dla ryczałtowców. Wyliczenie dochodu jest uzależnione od stawki podatki oraz wysokości przychodu. PKO BP w porównaniu do konkurencji liczy zdolność kredytową dla ryczałtowców naprawdę na porządnym poziomie.
Santander Bank – kredyt hipoteczny – ryczałt
Santander świetnie liczy zdolność kredytową dla przedsiębiorców rozliczających się na ryczałcie, gdy mają umowę z jednym kontrahentem.
Kredyt hipoteczny na ryczałcie – wyliczenie zdolności kredytowej dla Ciebie
Wyliczenie maksymalnej zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego jest uzależnione od wielu różnych parametrów osobistych, finansowych i nieruchomości. Niestety nie jest możliwe opisanie tego w sposób przejrzysty w jednym artykule. Ludzie charakteryzują się różnymi parametrami. Jeśli jesteś zainteresowany wyliczeniem zdolności kredytowej, możesz skontaktować się ze mną. Będę potrzebował do tego wszystkiego trochę Twoich danych. Mam dostęp do bankowych kalkulatorów zdolności kredytowej, znam wewnętrzne procedury i znam specyfikę ryczałtowców. Mamy za sobą w formie ponad 350 kredytów hipotecznych dla osób na ryczałcie. Moja usługa jest dla Ciebie darmowa.
Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową będąc na ryczałcie?
Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest zbyt niska, można spróbować ją “podkręcić”. Oczywiście wszystko zgodnie z prawem, ale skoro są możliwości, to dlaczego nie podwyższyć szansę na kredyt hipoteczny.
Zwiększenie dochodu
Dodatkowe zlecenia są zawsze mile widziane jednakże nie od razu dają możliwość starania się o wyższą kwotę kredytu. Miesięczna podwyżka będzie równomiernie rozkładała się średniomiesięczny dochód.
Zmniejszenie zobowiązań finansowych
Wiele osób posiada zobowiązania finansowe. Warto dokonać analizy, czy istnieje możliwość aby zmniejszyć ich miesięczną kwotę lub zmniejszenie dostępnych limitów kredytowych. Nie musisz tego robić przed kredytem. Wystarczy do wniosku kredytowego dołączyć deklarację zamknięcia lub zmniejszenia limitów w przypadku pozytywnej decyzji kredytowej. Analityk nie uwzględni tych zobowiązań podczas liczenia zdolności kredytowej.
Dodatkowy kredytobiorca
Warto rozważyć uwzględnienie dodatkowego kredytobiorcy z dochodem, aby podwyższyć ocenę zdolności kredytowej. Ta osoba nie musi być współwłaścicielem nabywanej nieruchomości. Po jakimś czasie, gdy Twój dochód wzrośnie można dodatkowego kredytobiorcę odłączyć od kredytu na podstawie aneksu do umowy kredytowej.
Może zainteresuje Cię również:
Które zawody są dla banków najbardziej atrakcyjne
Jeśli w prowadzonej działalności gospodarczej uzyskujesz dochód na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego,i to banki będą najbardziej przychylne, jeśli będziesz wykonywał zawód:
- programisty,
- lekarza,
- architekta.
Lista dokumentów do wniosku o kredyt hipoteczny dla ryczałtowców
Uzyskanie kredytu hipotecznego będzie wymagało w zależności od banków różnych zestawów dokumentacji. Istnieje jednak pewien minimalny zasób dokumentacji, który będziesz musiał złożyć wraz z wnioskiem kredytowym. Twój bank wyda decyzję kredytową na podstawie poniższego zestawienia:
- ewidencja przychodów za rok bieżący i ubiegły w formie podsumowania,
- ewidencja przychodów za rok bieżący i ubiegły w formie szczegółowej (zależy od banku),
- PIT 28 + UPO za rok lub dwa lata wstecz,
- potwierdzenie opłaty podatku za rok ubiegły i bieżący rok podatkowy,
- zaświadczenie z ZUS o braku zaległości w płatnościach podatków – nie starsze niż 1mc ,
- zaświadczenie z US o braku zaległości w płatnościach składek ZUS – nie starsze niż 1mc,
- druki bankowe do działalności,
- świadectwa pracy, umowy zlecenie/umowy o dzieło – celem potwierdzenia stażu zawodowego.
Zobowiązania w przypadku ryczałtowców
Jeśli zaciągniesz zobowiązanie finansowe typu: kredyt gotówkowy, leasing, limit kredytowy, kartę kredytową, kredyt obrotowy w 100% będą obciążały Twoją zdolność kredytową.
W przeciwieństwie do przedsiębiorców, którzy wybrali podatek liniowy nie będziesz miał możliwości, żeby wliczyć w koszty uzyskania przychodu raty leasingu czy też raty odsetkowej od kredytu firmowego. Jednakże w kilku bankach np. ING Bank Śląski, mBank istnieją od tego wyjątki.
Ryczałt a kredyt hipoteczny – krok po kroku
Co do zasady każda transakcja kredytu hipotecznego jest dość podobna. Organizacja procesu aby uzyskać kredyt hipoteczny zajmie od 1 do 3 miesięcy. Poniżej znajdziesz standardowe krok po kroku kredytu mieszkaniowego.
Spotkanie z ekspertem kredytowym
Do spotkania przygotuj zestaw danych gospodarstwa domowego (ilość osób, wiek, zobowiązania, stan cywilny), dane dochodowe firmy (PKD, wysokość płaconego podatku, podsumowanie ewidencji przychodów) oraz dane planowanej inwestycji (rodzaj nieruchomości, wartość nieruchomości, wkład własny). W trakcie spotkania specjalista na podstawie danych dokona analizy Twojego przypadku, policzy zdolność kredytową oraz zaproponuje najlepsze oferty kredytu hipotecznego.
Poszukiwanie nieruchomości
Znając swoją zdolność kredytową możesz rozpocząć poszukiwania wymarzonej nieruchomości.
Potwierdzenie możliwości uzyskania kredytu u eksperta
Warto ponownie potwierdzić możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, jeśli Twoja zdolność kredytowa była wyliczona kilka tygodni przed znalezieniem nieruchomości. Banki potrafią zmieniać kalkulatory zdolności kredytowej. Przegadaj warunki umowy przedwstępnej szczególnie w zakresie terminu obowiązywania oraz wpłaty zaliczki/zadatku.
Podpisanie umowy przedwstępnej oraz skompletowanie listy dokumentów
Dobrze przygotowana umowa przedwstępna zabezpiecza Twoje interesy. Dobrze przygotowana dokumentacja przyspiesza proces kredytowy oraz podwyższa nasze szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. W bankach cenią dobrze przygotowaną dokumentację od klientów.
Złożenie wniosków kredytowych
Warto złożyć w miarę możliwości minimum 3 wnioski kredytowe, żeby podwyższyć szansę na kredyt oraz uzyskać najlepsze warunki cenowych.
Uzyskanie decyzji kredytowej
Po skutecznym złożeniu wniosków proces do wydania decyzji ostatecznej w banku powinien zająć między 2 a 6 tygodni.
Negocjacje cenowe
W kilku bankach obecnie można próbować negocjować warunki cenowe kredytu. Najczęściej negocjuje się obniżenie marży lub warunki wcześniejszej spłaty. W części banków negocjacje w ogóle nie są możliwe.
Analiza umowy kredytowej
Koniecznie zapoznaj się z zapisami umowy kredytowej. Masz prawo domagać się przesłania draftu umowy wraz z załącznikami. Ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami gwarantuje Tobie taką możliwość. Sprawdź, czy bank przygotował dokument zgodnie z wnioskiem. Masz prawo omówić szczegóły umowy wraz ze swoim ekspertem kredytowym. Koniecznie sprawdź, jakie warunki musisz spełnić, żeby uruchomić kredyt hipoteczny.
Podpisanie umowy kredytowej
Podpisane umowy w banku potraktuj jako formalność. Warto na podpisanie zabrać wcześniej uzyskany draft umowy oraz zaznaczyć w nim najważniejsze punkty. Będziesz się pewniej czuł podpisując umowę w banku.
Wypłata kredytu hipotecznego
Skompletuj listę wymaganych dokumentów do uruchomienia kredytu. Pamiętaj, iż bank będzie potrzebował do kilku dni roboczych, żeby przelać środki na konto sprzedającego.
Podsumowanie “Kredyt hipoteczny przy ryczałcie”
Nikt nie twierdził, iż prowadzenie firmy w Polsce będzie łatwe. Tym bardziej, jeśli jesteś na ryczałcie (trudniejsza do oceny dla banku jest tylko karta podatkowa). “Polski Ład” zdaje się sporo namieszał. Podatek liniowy był i będzie prawdopodobnie najbardziej pożądaną formą rozliczenia dla banku. Jeśli nie dokonałeś zmiany formy opodatkowania na ryczałt, to do czasu starania się o kredyt hipoteczny pozostań na podatku liniowym. Podatek dochodowy i koszty będą trochę wyższe, ale będziesz miał większą szansę na kredyt. Twoja zdolność kredytowa będzie zdecydowanie lepiej liczona, będziesz mógł wybierać wśród większej ilości banków i być może uzyskasz lepsze warunki cenowe. Jeśli jednak już rozliczasz się ryczałtem, to kredyt hipoteczny jest dalej możliwy do uzyskania, ale z pewnością napotkasz po drodze na trochę więcej problemów. Mniejsza ilość banków, gorzej liczona zdolność kredytowa i finalnie niższy dochód. Tak na dzień dzisiejszy wygląda sytuacja przedsiębiorców, którzy wybrali formę opodatkowania ryczałtem (rozliczenie PIT 28). Być może w ciągu następnych kilku miesięcy banki dojrzą problem i zaczną traktować klientów rozliczających się ryczałtem w sposób bardziej elastyczny.
Pamiętaj, żeby analizy dokonać szczegółowo. Kredyt hipoteczny jest dużo bardziej skomplikowany. Zostanie z Tobą na dłużej, jak kredyt gotówkowy.
Zapraszam do komentowania “Ryczałt a kredyt hipoteczny”
Czy powyższy artykuł dał Tobie odpowiedzi na wszystkie zagadnienia związane z kredytem i ryczałtem? Czy już wiesz, że wybierając na pozór najlepszą formę opodatkowania Twój przyszły kredyt hipoteczny może być trudniejszy do uzyskania? Czy wiesz co trzeba sprawdzić przed uzyskaniem kredytu hipotecznego? Czy wiesz, jak wygląda rynek kredytów hipotecznych?
Daj znać, jeśli rozliczasz się ryczałtem i chciałbyś się dowiedzieć czegoś konkretnego. Kredyt na ryczałcie wcale nie musi być tak straszny jak go malują.
