Kredyty hipoteczne
10 marca 2024
3
Kredyt hipoteczny dla programisty to od wielu lat najczęściej realizowana transakcja u mnie w firmie. Sprzyja nam z pewnością dogodna lokalizacja. Działamy na terenie Warszawy i okolic. Nasze biuro mieści się w pobliżu tzw. “Mordoru na Domaniewskiej”, co sprzyja kontaktom z pracownikami działów IT wszelakich korporacji i firm zlokalizowanych na terenie zagłębia biurowego na warszawskim Mokotowie.
Nie prowadzę specjalnych statystyk, ale obecnie “na oko” programiści stanowią około 50% ogółu naszych klientów. Znamy zatem specyfikę tej branży bardzo dobrze. Wielu naszych klientów poleca nasze usługi swoim znajomym z branży IT. Wiemy, jakie problemy mogą trapić przedstawicieli tego zawodu. A co najważniejsze, potrafimy skutecznie przeprowadzić proces uzyskania kredytu hipotecznego.
Spis treści
Z dzisiejszego wpisu: „Kredyt hipoteczny dla programisty i branży IT” dowiesz się:
- jakie są warunki uzyskania kredytu hipotecznego przez programistę,
- jakie są warunki kredytowania dla programisty,
- jak wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny,
- jak się liczy zdolność kredytową na ryczałcie, umowie-zleceniu, umowie o dzieło lub umowie o pracę,
- co zmienił Polski Ład i czy warto wycofać się z ryczałtu,
- czy roztargniony programista przed uzyskaniem kredytu powinien sprawdzić raport BIK,
- które oferty banków warto brać pod uwagę,
- wszystkiego o wkładzie własnym, oprocentowaniu i wcześniejszej spłacie.
Kredyt hipoteczny dla programisty – szanse na uzyskanie
Programista to jeden z lepiej cenionych zawodów obecnie na rynku. Przedstawiciele branży IT mogą liczyć na bardzo dobre wynagrodzenie. W każdej firmie są niedobory kadrowe w tych działach, co oznacza, iż bezrobocie w tej branży praktycznie nie istnieje. Firmy wręcz podbierają sobie pracowników, co rusz oferując zwiększone wynagrodzenia, liczne benefity, pracę zdalną, owocowe czwartki i inne dodatki. Według statystyk programiści bardzo dobrze spłacają zaciągnięte kredyty hipoteczne. Dlatego banki ochoczo udzielają finansowań na zakup nieruchomości lub budowę domu dla programistów. Chętne są do negocjacji cenowych. Programista może liczyć na ponadstandardową zdolność kredytową przy minimalnym wkładzie własnym.
Kredyt dla programisty na B2B
To chyba najbardziej popularna forma zatrudnienia. Programiści najczęściej rozliczają się ze swoim pracodawcą poprzez umowę B2B. W zależności od kosztów prowadzą książkę przychodów i rozchodów lub ewidencję sprzedaży na ryczałcie.
Bez względu na sposób rozliczenia z fiskusem minimalny okres zatrudnienia to 12 miesięcy. Taki okres da jednak dostęp do możliwości starania się o kredyt hipoteczny tylko w części banków. Żeby mieć pełną paletę wyboru, powinieneś prowadzić działalność gospodarczą minimum 24 miesiące. Ciekawym przypadkiem jest płynne przejście z umowy o pracę i otworzenie JDG. Część banków na bazie odstępstwa umożliwi staranie się o kredyt hipoteczny dla programisty już po 3–6 miesiącach od rozpoczęcia własnego biznesu.
Twoja zdolność kredytowa będzie uzależniona od banku. Te z kolei bardzo różnie podchodzą do wysokości dochodu. Jedne wylicza dochód na bazie średniej z badanego okresu, inne przyjmą najniższą z wartości z badanego okresu, jeszcze inne będą kierowały się ostatnim rozliczonym zeznaniem podatkowym. Część banków uwzględni amortyzację, a w części nie możesz liczyć na podwyższenie dochodów o odpisy amortyzacyjne.
Dochód na B2B w walucie
Programiści to pionierzy pracy zdalnej w Polsce. Już od wielu lat część branży pracuje na zlecenie podmiotów z całego świata. Skutkiem tego są kontrakty, w których wynagrodzenie jest określone w różnej walucie: USD, EUR, CHF i dziesiątki innych. Musisz wiedzieć, iż to dla części banków będzie stanowiło poważny problem. W Polsce istnieje prawo, które nakazuje bankom udzielania kredytów hipotecznych zgodnych z walutą uzyskiwanego dochodu. Kontrakty zagraniczne charakteryzują się tym, iż programista wystawia fakturę w walucie, a następnie te środki przewalutowuje. To wszystko będzie widoczne w szczegółowej KPiR, gdzie księguje się różnice między kupnem i sprzedaży waluty jako koszt uzyskania przychodu. W zależności od banku waluta dochodu jest określana w momencie wystawienia faktury lub księgowania w książce przychodów i rozchodów.
Lista dokumentów finansowych do wniosku
Żeby złożyć wniosek kredytowy, będziesz musiał skompletować dokumenty finansowe zgodne z twoją sytuacją ekonomiczną z poniższej listy:
- wydruk z CEIDG,
- PIT + UPO za rok ubiegły lub dwa lata wstecz,
- KPiR za rok ubiegły i miesiące bieżące – w przypadku rozliczania się na bazie KPiR,
- tabelę amortyzacyjną oraz zestawienie środków trwałych – w przypadku rozliczania się na bazie KPiR,
- ewidencję sprzedaży za rok ubiegły i miesiące bieżące – w przypadku rozliczania się na ryczałcie,
- umowy leasingowe na cele działalności gospodarczej,
- umowy kredytowe na cele działalności gospodarczej,
- zaświadczenie z ZUS o braku zaległości w opłatach,
- zaświadczenie z US o braku zaległości w podatkach,
- świadectwo pracy potwierdzające ciągłość zatrudnienia (jeśli zmieniłeś formę zatrudnienia i jesteś zatrudniony w tej samej pracy lub wręcz u tego samego pracodawcy)
Kredyt hipoteczny dla programisty – działalność KPiR – zdolność
Pracownicy IT generujący koszty z pewnością wybiorą rozliczenie z fiskusem na bazie książki przychodów i rozchodów. Banki do zdolności kredytowej policzą dochody z PIT za rok/dwa lata wstecz oraz miesiące obecne. W części banków dochód można “podbić” poprzez wykazanie amortyzacji.
Na twoją zdolność kredytową negatywnie będą wpływały zobowiązania kredytowe. O ile leasing operacyjny już jest uwzględniony w KPiR, o tyle leasing finansowy, karty kredytowe, limity w rachunku czy też kredyty obrotowe będą obniżały maksymalną kwotę kredytu. Choć i na tym polu istnieją pewne odstępstwa.
Ulga IP BOX
IP BOX to ulga dla programistów będących na samozatrudnieniu i wykonujących kreatywne projekty. Programiści, którzy w ramach działalności gospodarczej (opcja badawczo-rozwojowa) wytworzyli elektroniczny produkt cechujący się prawem własności intelektualnej, mogą liczyć na specjalną stawkę podatku 5%. Niestety nie ma możliwości, żeby dochód wyliczyć z uwzględnieniem podatku 5%. Bank będzie szacował dochód uwzględniając standardowy podatek: liniowy lub progresywny.
Kredyt hipoteczny dla programisty – działalność na ryczałcie – zdolność
Jeśli programista nie prowadzi działalności na szeroką skalę, tj. nie zatrudnia pracowników, i nie ma wysokich kosztów, to najniższe obciążenia podatkowe oraz najmniejsze formalności będą na ryczałcie.
W zależności od rodzaju wykonywanych usług dla programistów dostępne są dwie stawki ryczałtu: 8,5% i 12%. Część banków traktuje ryczałt zachowawczo. Tłumaczą to niemożnością wyliczenia dochodu względem uzyskiwanych przychodów. Jeden programista potrzebuje biurka w coworkingu, inny będzie wynajmował reprezentatywne biuro. Nie wiadomo, jakie realne koszty prowadzenia działalności ponosi dany przedsiębiorca. Natomiast inne banki traktują ryczałt bardzo otwarcie. Bardzo dobrze dla kredytu hipotecznego na ryczałcie dochód będzie policzony przez o Alior i Pekao. Te w stanie ustalić dochód nawet na poziomie 80% przychodu. W kilku innych bankach, np. ING, Millennium, Santander, PKO BP, dochód jest uzależniony od stawki ryczałtu lub głównego PKD. W przypadku tych banków programiści oraz pracownicy IT mogą liczyć na sensowne wyliczenia zdolności kredytowej.
Zmiana formy opodatkowania w trakcie ostatniego roku/dwóch lat
Do niedawna zmiana sposobu rozliczenia z US powodowała, że większość banków widziała daną sytuację niejako jako nowy start biznesu. Po wprowadzeniu zasad Polskiego Ładu banki musiały się przystosować do sytuacji, gdyż groziło to utratą dostępu do klientów, którzy generują wysokie dochody i są w stanie zaciągnąć kredyt hipoteczny o wysokiej wartości. Obecnie banki potrafią to zaakceptować jako normalną kontynuację prowadzenia biznesu. Po zmianie formy opodatkowania nie trzeba żadnej karencji. Banki mają algorytmy wyliczania dochodu na takie przypadki.
Jakie szanse ma programista zatrudniony na umowę-zlecenie lub o dzieło?
Cały czas na rynku można spotkać firmy zatrudniające programistów na tzw. umowach śmieciowych. Szczególnie takie przypadki zdarzają się na początku pracy w branży IT. Umowa-zlecenie lub umowa o dzieło nie jest najbardziej pożądanym sposobem zatrudnienia, ale cały czas jest możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego na takiej podstawie.
Żeby uzyskać kredyt hipoteczny, należy wykazać minimum 6–12 miesięcy zatrudnienia wstecz dla umowy zlecenie/umowy o dzieło. Można przyjąć, że nie ma wymogów trwania umowy do przodu.
W zależności od banku do zdolności kredytowej zostanie przyjęte 50–100% wpływu na rachunek. Bank będzie liczył Twoją zdolność na bazie wpływów za 6-12 miesięcy wstecz.
W części banków umowa-zlecenie lub umowa o dzieło nie może być jedynym dochodem lub dochodem dominującym.
Może zainteresuje Cię również:
Kredyty hipoteczne
ING kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Kredyty hipoteczne
Santander kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Kredyty hipoteczne
Ryczałt a kredyt hipoteczny – zdolność kredytowa, który bank, najlepsza oferta
Czy warto być zatrudnionym na umowę o pracę?
Umowa o pracę to najbardziej pożądana przez bank forma uzyskiwania dochodu.
Bank będzie w stanie udzielić kredytu nawet po jednym miesiącu zatrudnienia. Warunkiem jest umowa na czas nieokreślony. W przypadku umowy na czas określony wymagania dotyczące zatrudnia wstecz i do przodu będą dużo bardziej restrykcyjne. Musisz pracować minimum 3-6 miesięcy u tego samego pracodawcy oraz minimum 6/12 miesięcy do przodu na moment starania się o kredyt hipoteczny.
W zależności od banku zdolność kredytowa uwzględni 100% podstawy wynagrodzenia oraz 50–100% dodatków typu: premie, prowizje, nadgodziny etc.
Oczywiście jest to najmniej optymalna forma zatrudnienia ze względu na obciążenia fiskalne wynagrodzenia (ZUS, podatki). Można jednak potraktować jako środek do celu, jako zatrudnienie pomostowe. Znam wiele przypadków programistów, którzy w czasie planowania zakupu mieszkania lub budowy domu byli zatrudnieni na umowę o pracę, a po uzyskaniu kredytu hipotecznego zmienili zatrudnienie na działalność gospodarczą. Jeśli kredyt hipoteczny będzie spłacany regularnie, a wymagania dodatkowe będą spełniane, to bank nie będzie miał przeciwwskazań w tym zakresie.
Zmiana pracy w trakcie procesu kredytowego
Jak wspomniałem we wstępie, osoby wykonujące zawód programisty, szczególnie te z doświadczeniem i ponadstandardowymi umiejętnościami, są wręcz rozrywane. Headhunterzy atakują z propozycjami przejścia do nowej firmy z wynagrodzeniem znacznie przewyższającym obecną stawkę. Wielokrotnie w trakcie procesu starania się o kredyt hipoteczny kontaktował się ze mną mój klient programista z pytaniem, czy może zmienić pracę, bo dostał propozycję „wartą grzechu”. W przypadku rozliczania na bazie działalności nie ma to żadnego znaczenia, częściowe znaczenie będzie miało dla umów-zlecenia lub umów o dzieło. Niedopuszczalne jest dla programistów zatrudnionych na umowę o pracę. Może to skutkować decyzją negatywną. Banki nie akceptują dochodów uzyskiwanych z umowy na etapie wypowiedzenia lub okresu próbnego. Nawet, jeśli już złożyłeś wniosek, dostałeś decyzję, ale nie podpisałeś jeszcze umowy, musisz wstrzymać się ze zmianą pracy.
Kredyt hipoteczny dla programisty a wkład własny
W zależności od banku będziesz musiał wnieść minimum 10% wkładu własnego. Niestety taki najniższy wkład własny będzie skutkował mniejszą liczbą dostępnych banków oraz gorszymi ofertami cenowymi. Mniejsza konkurencja oraz większe ryzyko spowodują, że Twój kredyt będzie droższy. Wniesienie wkładu własnego na poziomie 20% znacznie poszerzy liczbę banków z interesującą ofertą. Wkład własny na poziomie 20% będzie skutkował znacznie lepszymi warunkami cenowymi.
Wcześniejsza spłata
Programiści uzyskują ponadstandardowe dochody. Dzięki czemu większość osób z tej branży jest w stanie wygenerować nadwyżki dochodu nad kosztami. W takim przypadku warto pomyśleć o nadpłacie kredytu. Wiele z banków oferuje możliwość darmowej nadpłaty kredytu już od samego początku umowy kredytowej. Warto zadbać, żeby Twój bank dawał możliwość nadpłaty poprzez bankowość elektroniczną (Tak, dobrze czytasz. Nie każdy bank to oferuje.) oraz żeby istniała możliwość skrócenia okresu kredytowania po dokonaniu nadpłaty.
Historia kredytowa – raport BIK
Z mojego doświadczenia wynika, że programiści to bardzo sympatyczna, ciekawa i niekiedy intrygująca grupa społeczna. Taka „pół żartem, pół serio”, a jednocześnie jedna z najmniej „ogarniętych” i zdyscyplinowanych. Pomagałem w uzyskaniu kredytu hipotecznego około 350 programistom. Dlatego, jeśli jesteś programistą, zalecam sprawdzenie swojej historii kredytowej. Zajmuje to do dwóch dni roboczych, kosztuje do 100 PLN, a pozwala uniknąć niespodzianek w postaci opóźnień w ratach, niezamkniętych rachunków bankowych i innych niedociągnięć. Historyczne zobowiązania kredytowe potrafią przypomnieć o sobie w najmniej spodziewanym momencie.
Najlepszy kredyt hipoteczny – jak wybrać?
Kredyt hipoteczny powinien cechować się kilkoma parametrami. Wśród głównych wymieniłbym:
- niskie oprocentowanie kredytu hipotecznego,
- możliwość zaciągnięcia kredytu ze stałym oprocentowaniem,
- darmową wcześniejszą spłatę,
- wysoka zdolność kredytowa,
- krótki okres analizy kredytowej.
Ekspert kredytowy – wsparcie w organizacji kredytu hipotecznego
Jeśli nie jesteś obeznany w świecie kredytów hipotecznych, to warto rozważyć współpracę ze specjalistą. Ten z racji swojego doświadczenia i know-how pomoże znaleźć najlepszy kredyt hipoteczny. Ekspert kredytowy nie pobiera wynagrodzenia za swoją pracę. Jest wynagradzany przez bank, w którym kredyt jest finalnie zrealizowany. Możesz sprawdzić swoją zdolność kredytową oraz wytypować konkretne banki już w trakcie jednego spotkania. Ekspert powinien Cię wesprzeć podczas analizy nieruchomości, kompletowania listy dokumentów oraz całego procesu starania się o najlepszy kredyt hipoteczny. Jeśli jesteś z Warszawy lub okolic, skontaktuj się ze mną. Mam kilkunastoletnie doświadczenie, know-how oraz wiem, czego oczekuje branża IT.
Zapraszam do komentowania
Jak Ci się podobał artykuł o kredycie hipotecznym dla programisty? Czy masz coś do dodania? Jeśli chciałbyś, żebym poruszył jakiś wątek, koniecznie daj znać w komentarzu poniżej. Postaram się pomóc znaleźć najlepszy kredyt hipoteczny z możliwie najniższym oprocentowaniem. Staram się aktywnie uczestniczyć w tworzeniu bloga razem z moimi czytelnikami.
