x

Wniosek kredytowy

Wkład własny do kredytu hipotecznego

Wkład własny to jeden z parametrów, który najbardziej interesuje kredytobiorców. Czy trzeba 20%, czy 10% wkładu własnego? Czy własne środki mogą pochodzić z kredytu gotówkowego?. Kiedy i w jakiej formie należy je wpłacić?.
Od kilku lat by zaciągnąć kredyt hipoteczny, trzeba wykazać się posiadaniem znaczącej kwoty. Stare czasy, gdy można było zaciągnąć kredyt na 100%, 110%, a nawet 130% wartości nieruchomości minęły bezpowrotnie. Regulator w postaci KNF narzucił bankom rekomendację, w której odnosi się do stopniowego podwyższania wymogów w tej kwestii. Wkład własny do kredytu mieszkaniowego mocno zróżnicował oferty banków w tym zakresie. Fakt ile posiadamy gotówki, ma wpływ na liczbę potencjalnych banków, cenę kredytu i ewentualne negocjacje.

Spis treści

W dzisiejszym wpisie “Wkład własny do kredytu hipotecznego” chciałbym omówić wszystkie ważne wątki związane z tym parametrem. Dowiesz się między innymi:

1. jaki jest minimalny wkład własny do kredytu mieszkaniowego,
2. czy trzeba koniecznie posiadać gotówkę, czy jest możliwość obejścia tego wymogu,
3. czy wkład własny może pochodzić z kredytu gotówkowego,
4. jaki posiadane środki wpływają na cenę kredytu hipotecznego.

Co to jest wkład własny?

Są to środki wnoszone do transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Razem z kredytem hipotecznym muszą sumarycznie dać wartość transakcyjną.

Jaki jest minimalny wkład własny?

Po wprowadzeniu kilka lat temu Rekomendacji S przez Komisję Nadzoru Finansowego kredytobiorcy są zobowiązani do angażowania środków własnych na zakup nieruchomości. Poniżej tabela przedstawiająca wymagania odnośnie minimalnej wpłaty własnej:

wkład własny 2

Ile udziału własnego wymagają banki?

Banki, jak to banki mają przeróżne podejście do różnych parametrów kredytowych. W dalszym ciągu można uzyskać kredyt dysponując środkami odpowiadającymi “tylko” 10% wartości transakcji.

wkład własny

Jak obliczyć wkład własny do kredytu? – sam zakup

W przypadku zakupu nieruchomości wkład własny jest liczony od niższej z wartości: wartości transakcyjnej lub wartości rynkowej nieruchomości.

Przykład nr.1: Kupujesz nieruchomość o wartości transakcyjnej 100 000 PLN. Jeśli wycena wykaże wartość rynkową na poziomie 110 000 PLN, musisz wnieść 10 000 PLN, czyli 10% liczone od wartości transakcyjnej.

Przykład nr.2: Kupujesz nieruchomość o wartości transakcyjnej 100 000 PLN. Jeśli wycena wykaże wartość rynkową na poziomie 90 000 PLN, musisz wnieść 19 000 PLN, czyli 9 000 PLN 10% liczone od wartości transakcyjnej i 10 000 PLN jako różnica między wartości transakcji a wartością wynikającą z operatu.

Jak obliczyć wkład własny? – zakup i wykończenie

W przypadku zakupu nieruchomości i zaciągnięcia kredytu na wykończenie, środki na inwestycję liczone są od niższej wartości: sumy wartości transakcyjnej i wartości kosztorysu lub wartości rynkowej nieruchomości.

Przykład nr.1: Kupujesz nieruchomość o wartości transakcyjnej 100 000 PLN i zaciągasz kredyt na remont/wykończenie o wartości 10 000 PLN. Jeśli wycena wykaże wartość rynkową na poziomie 110 000 PLN, musisz wnieść 11 000 PLN, czyli 10% liczone od wartości transakcyjnej.

Przykład nr.2: Kupujesz nieruchomość o wartości transakcyjnej 100 000 PLN i zaciągasz kredyt na remont/wykończenie o wartości 10 000 PLN. Jeśli wycena wykaże wartość rynkową na poziomie 100 000 PLN, musisz wnieść 20 000 PLN, czyli 10 000 PLN 10% liczone od wartości transakcyjnej i 10 000 PLN jako różnica między wartości transakcji a wartością wynikającą z operatu.

Wkładem własnym polepszysz swoje warunki kredytowe

Wkład własny ma największy wpływ na cenę kredytu hipotecznego ze wszystkich parametrów. Zależność jest w sumie dość prosta. Im większy wkład gotówkowy, tym więcej dostępnych lepszych ofert. Im większy udział własny, tym niższe prowizje i marże kredytu. Najsłabsze warunki banków są dla ludzi posiadających tylko 10% wkładu własnego. Zauważalnie lepsze pojawiają się, jeśli posiadasz 20% gotówki. Szczególnym przypadkiem jest posiadanie środków na poziomie wyższym niż 50% wartości nieruchomości. Oferty bankowe wtedy są znacznie lepsze, kredytobiorca może liczyć na większe negocjacje. Lepsza cena kredytu wynika z mniejszego ryzyka banku. Przypadek ewentualnego niespłacania kredytu i/lub spadku wartości nieruchomości oznacza dla banku 100% pewności odzyskania pieniędzy w przypadku konieczności dokonania sprzedaży nieruchomości.

Komu wpłacasz wkład własny?

Wkład własny należy wpłacić stronie sprzedającej. Nigdy nie wpłacasz pieniędzy do banku. Bank nigdy nie uczestniczy w przekazywaniu środków na rzecz np. sprzedających lub dewelopera. Bank do uruchomienia środków z kredytu będzie wymagał potwierdzenia płatności na rzecz strony sprzedającej.

Jak potwierdzić wpłatę na rzecz sprzedającego?

By wypłacić kredyt lub transzę kredytu bank będzie wymagał udokumentowania wpłaty wkładu własnego. Można to zrobić na kilka sposobów:

1. Potwierdzenie dokonania przelewu

Jeśli przelałeś wkład własny na rzecz sprzedającego, jako dowód możesz pokazać potwierdzenie przelewu. W tytule przelewu należy wskazać, za co dokładnie płacimy. Można uwzględnić albo dokładny adres nieruchomości, albo numer umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej/deweloperskiej. Potwierdzenie powinno dokumentować zrealizowaną transakcję. Cześć banków jak np. PKO BP, Alior generują dokumenty o płatności przyjętej do realizacji. Taki dokument nie zostanie zaakceptowany.

2. Faktura zakupu

Jednym ze sposobów dokumentowania wkładu własnego jest przedstawienie faktury. Istotnym jest to, żeby na fakturze były Twoje dane osobowe. Koniecznym jest też informacja, iż nie jest to faktura “do zapłaty” tylko faktura “opłacona”. Jeśli tego zabraknie, to na dowód wpłaty wkładu własnego należy pokazać potwierdzenie przelewu, które zawiera numer faktury.

3. Oświadczenie obydwu stron o wpłacie wkładu

Generalnie nie ma wymogu dokonywania płatności przelewami. Można rozliczać się gotówką i ludzie w wielu wypadkach tak robią. Banki jako potwierdzenie wkładu własnego będą akceptować stosowne oświadczenie w akcie notarialnym. Strona sprzedająca i kupująca muszą oświadczyć, iż środki otrzymały/wpłaciły.

Do kiedy trzeba wpłacić wkład własny?

Wkład własny najczęściej trzeba wpłacić przed uruchomieniem kredytu. Oznacza to, że bank będzie wymagał wpierw udowodnienia wpłaty deklarowanych posiadanych środków i dopiero po tym nastąpi uruchomienie kredytu. Na rynku pierwotnym, gdy kredyty są wypłacane w transzach, część banków dopuszcza możliwość uruchomienia kredytu w tzw. finansowaniu naprzemiennym. Finansowanie naprzemienne to możliwość dowolnego układania schematu płatności między kredytobiorcą i bankiem. Warunkiem jest ustalenie wyjściowo, iż to bank będzie zamykał inwestycję. Jak zwykle mogą występować różnice, np. Millennium wymaga, by wkład wpłacić najpóźniej do transzy nr 2, a PEKAO S.A. i ING Bank Śląski zgodzą się na finansowanie naprzemienne, jeśli kredytobiorca pokryje swoimi środkami min. 20% wartości inwestycji.

Dlaczego istnieje wymóg posiadania wkładu własnego?

Jakie są logiczne argumenty na rzecz obowiązku posiadania wkładu własnego do kredytu?:

  • Konieczność wniesienia własnych środków ogranicza liczbę transakcji kupna-sprzedaży. Dla rynku oznacza to brak galopujących cen nieruchomości w czasach prosperity. W czasach spowolnienia gospodarczego oznacza mniejsze korekty cen nieruchomości.
  • Ograniczenie ryzyka dla sektora bankowego, który jest jednym z podstaw gospodarki.
  • W przypadku braku możliwości spłaty kredytu hipotecznego jest duża szansa, iż sprzedaż nieruchomości pokryje cale zobowiązanie kredytobiorcy wobec banku.
  • Zmniejszenie liczby nietrafionych transakcji. Brak udziału własnego spowodowałby większe ceny kredytów dla wszystkich zainteresowanych kredytem hipotecznym.
  • Edukacja finansowa.Konieczność oszczędzania celem zakupu nieruchomości. Nie wydajemy wszystkich oszczędności na codzienną konsumpcję.

Jak obejść wkład własny?

Istnieje kilka rozwiązań, które można zastosować, żeby obejść konieczność wniesienia “żywej gotówki”. Są to między innymi: zabezpieczenie na drugiej nieruchomości, środki zebrane na książeczce mieszkaniowej, otrzymanie gotówki w formie darowizny lub działka w kredycie na budowę domu. Każdy z tych sposobów opisałem poniżej.

1. Wartość rynkowa a wartość transakcyjna

Jest to bardzo ciekawa kwestia, o której relatywnie rzadko się wspomina. Banki, w zależności od indywidualnej polityki, ustalają wartość nieruchomości na potrzeby kredytu jako wartość rynkową wyznaczoną na podstawie wyceny lub niższą z wartości (wartość rynkowa/wartość transakcyjna). Część banków daje możliwość zaakceptowania różnicy pomiędzy wartością rynkową, a wartością transakcyjną jako wkładu własnego. W dużym skrócie: kupno nieruchomości po cenie niższej niż wynosi cena rynkowa, może oznaczać, że posiadasz wkład własny. Z tym że różnica ta będzie potraktowana do ewentualnej obniżki marży. Wkład własny, jaki trzeba wnieść w poczet transakcji, dalej będzie liczony od niższej wartości (wartość rynkowa/wartość transakcyjna).

2. Zabezpieczenie na drugiej nieruchomości

Swoistym sposobem pominięcia udziału własnego jest udostępnienie bankowi drugiej nieruchomości jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Przykładowo kredytobiorca zamierza zakupić nieruchomość o wartości 200 000 PLN, nie posiada lub nie chce angażować gotówki, woli udostępnić swoją inną nieruchomość jako zabezpieczenie o wartości 150 000 PLN. Łączne zabezpieczenie wyniesie 350 000 PLN na kredyt 200 000 PLN, zatem LTV (loan to value) to 57,14%. Takie rozwiązanie nie jest jednak dostępne we wszystkich bankach. Niektóre banki uwzględnią takie zabezpieczenie jako czynnik dający szansę na niższą marżę i jednocześnie będą wymagać wniesienia wkładu własnego w wymaganej wysokości zgodnie z Rekomendacją S.

Minusy zabezpieczenia na dwóch nieruchomościach

Takie rozwiązanie ma jednak swoje minusy. W razie potrzeby sprzedaży nieruchomości, której wartość jest niższa niż saldo kredytu, bank udzielający kredytu musi się zgodzić na zwolnienie z długu sprzedawanej nieruchomości. Bez tego bank nie wystawi zaświadczenia pozwalającego na zwolnienie z długu i wykreślenie hipoteki. Jak łatwo się domyślić, ewentualny kupujący nie zgodzi się na kupno nieruchomości bez takiej zgody od banku. Więcej na ten temat przeczytasz w jednym z wpisów zabezpieczenie hipoteki na dwóch nieruchomościach.

3. Czy działka może być wkładem własnym do kredytu na budowę?

Posiadając działkę i zamierzając budowę domu przy pomocy kredytu, Twoim wkładem własnym będzie działka plus wszystko co do tej pory wykonałeś np. projekt, przyłącza, przygotowanie terenu i inne ewentualne prace budowlane. Wysokość wkładu własnego będzie oceniona na podstawie wyceny nieruchomości i kosztorysu budowlanego. Jeśli działkę kupiłeś mniej niż 12 miesięcy temu część banków ustali wartość działki na podstawie wartości określonej w akcie notarialnym kupna-sprzedaży.

4. Książeczka mieszkaniowa a wkład własny

Część banków jest w stanie zaakceptować premię gwarancyjną, czyli środki zebrane na książeczce mieszkaniowej. Wiele osób posiada taką książeczkę mieszkaniową i zyskanie na tym wcale nie jest  tak trudne, jak się wydaje. Należy zgłosić się do PKO BP celem wyliczenia kwoty, która została zebrana. PKO BP, po złożeniu wniosku o wyliczenie, wydaje zaświadczenie potwierdzające wysokość zebranych oszczędności. Zaświadczenie jest ważne 90 dni od daty wystawienia i w tym czasie książeczkę należy uruchomić. Traktowanie premii gwarancyjnej jako wkładu jest ograniczone dla małżeństw bez rozdzielności majątkowej lub dla singli. Niestety nie ma możliwości wykorzystania środków z książeczki, jeśli nieruchomość kupowana jest w udziałach. Wynika to z odpowiedniej ustawy, iż możliwość uruchomienia środków z książeczki jest ograniczona dla nieruchomości nabywanych w pełnej własności. Pewnym problemem jest możliwość uruchomienia środków na rynku pierwotnym dla kredytów wypłacanych w transzach. Zgodnie z zasadami środki z książeczki – czy to w przypadku budowy z deweloperem, czy budowy domu – można uruchomić po wpłacie odpowiednio 50% wartości transakcyjnej/wartości kosztorysowej.

5. Wkład własny a darowizna

Kwestia, którą szczególnie mogą interesować się osoby, które są właścicielami działek nabytych w formie darowizny np. od rodziny. Działka budowlana lub rolna, nabyta w formie darowizny, jest uznawana jako wkład własny do kredytu. Również gotówka otrzymana w formie darowizny również jest wkładem własnym.

6. Kredyt gotówkowy na wkład własny

10% transakcji, jakie wymagają banki dla wkładu własnego, nie jest możliwe do spełnienia przez wszystkich zainteresowanych. Faktycznie te granice mogą być bardzo trudne do przeskoczenia. Niemniej pamiętaj że wkład własny nie mogą pochodzić z kredytu lub pożyczki. Jest to prawnie zakazane. W każdym wniosku kredytowym znajdziesz pytanie o pochodzenie wkładu własnego. Jeśli skłamiesz, popełniasz przestępstwo. Ewentualne wykrycie tego faktu przez bank, może poskutkować wypowiedzeniem umowy kredytowej z koniecznością spłaty środków w trakcie 30 dni od wypowiedzenia. W czarnym scenariuszu sprawa może zostać zgłoszona przez bank do organów ścigania.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Od kilku lat nie ma możliwości obejścia wymogu posiadania wkładu własnego. Poza opcjami typu: wpłata z książeczki, zabezpieczenie na dwóch nieruchomościach, darowizna musisz legitymować się posiadaniem istotnej kwoty, żeby móc podejść do zakupu nieruchomości. Nie przewiduję zmiany w tym zakresie zarówno na plus, jak i na minus. Obecny status powinien utrzymać się na stałe.

Czy warto wykorzystać wszystkie oszczędności, aby wpłacić na udział własny?

Odwieczny problem. Z jednej strony rodzina i znajomi mówią, że im mniejszy kredyt, tym lepiej. Z drugiej strony doradcy finansowi przekonują, że kredyt hipoteczny jest najtańszym pieniądzem na rynku i należy go wykorzystywać do maksimum. Ja staram się podchodzić zdroworozsądkowo i uważam, że nie ma jednej prawidłowej odpowiedzi. Ta zależy od indywidualnej sytuacji, umiejętności kredytobiorcy i charakteru uzyskiwanych dochodów.
Z racji swojego oprocentowania i kosztów odsetkowych wynikających z charakteru hipoteki kredyt nigdy nie będzie tańszy niż środki pozostawione na lokacie.
Maksymalizowanie kwoty kredytu zamiast przeznaczania wszystkich oszczędności do wkładu własnego ma sens tylko wtedy, gdy realnie jesteśmy w stanie wygenerować większy dochód z oszczędności, niż wyniosą koszta wynikające z odsetek kredytu. Osoba pracująca na etacie rzadko ma takie możliwości. Takie rozwiązania są proponowane dla osób na przykład prowadzących działalność gospodarczą, grających na giełdzie papierów wartościowych, inwestujących w nieruchomości.

Poduszka finansowa

Jak odpowiedzieć na tę wątpliwość? Uważam, że należy angażować jak najwyższy wkład własny, ale jednocześnie pozostawić sobie na koncie/lokacie środki pozwalające na przeżycie min. 6 miesięcy na poziomie nie niższym niż obecny poziom życia kredytobiorcy. Takie rozwiązanie minimalizuje wysokość kredytu, a co za tym idzie, comiesięczny budżet przeznaczany na jego spłatę oraz wysokość odsetek. Jednocześnie zapewnia spokój i bezpieczeństwo na wypadek nieprzewidzianych okoliczności.

Koszty dodatkowe zakupu nieruchomości

Poza oszczędnościami, które musisz koniecznie wpłacić jako wkład własny musisz być przygotowany również na cały zestaw opłat dodatkowych, których nie da się uwzględnić w kredycie.

  • Podatek PCC-2% od wartości nieruchomości – płatny na rynku wtórnym.
  • Prowizja dla agencji nieruchomości 1-3%.
  • Koszty notarialne-około 1% od wartości transakcji.
  • Koszty bankowe typu :prowizja, wycena, ubezpieczenie nieruchomości. Koszty zależą od banku od kilkuset PLN nawet powyżej 3%.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Jest to ubezpieczenie związane z wkładem poniżej 20% względem wartości nieruchomości. Jest to dodatkowe zabezpieczenie banku. We wszystkich instytucjach poza PeKaO S.A i PKO BP kredytobiorca nie opłaca składki za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Banki opłacają tą składkę we własnym zakresie. W PeKaO S.A jest to podwyższenie marży o 0,2 p.p (0,2% potocznie), w PKO BP podwyższenie marży o 0,25 p.p (0,25% potocznie).

Jak to kiedyś było z wkładem własnym?

Kredyty hipoteczne na masową skalę pojawiły się w 2004 roku. Rynek w tamtym okresie był bardzo nieuregulowany i banki praktycznie bez żadnego nadzoru, ustanawiały swoje własne zasady. Zasady te często były nacechowane by jak najszybciej i jak najwięcej pieniędzy pożyczyć każdemu zainteresowanemu klientowi. Klienci byli również bez większego doświadczenia, więc na problemy nie trzeba było długo czekać. Pamiętam oferty banków nawet na 130% wartości nieruchomości. Czyste szaleństwo. Równolegle przy zakupie nieruchomości można było uzyskać dodatkowe środki na zakup np. samochodu, wakacje lub też renomowane studia dla dziecka. Wszystko zmienił kryzys finansowy z zapoczątkowany w 2008 roku. Część banków zaczęła pochodzić do kwestii konieczności zaangażowania oszczędności przez klienta bardziej rygorystycznie. Konieczność zaangażowania wkładu własnego w inwestycję, miała na celu zastopowanie szaleńczego wzrostu cen nieruchomości oraz ograniczenie ryzyka ponoszonego przez banki i klientów. Następnie część banków została zmuszona nakazami regulatora rynku – KNF. Rzeczywistość zdecydowanie uległa zmianie. Banki niemal każdorazowo wymagają wniesienia min,10%, inne idą dalej nawet do 40% w zależności od nieruchomości i waluty uzyskiwanych dochodów.

Podsumowanie

Wkład własny to czynnik, który decyduje o wielu istotnych parametrach, m.in. ubezpieczeniu niskiego wkładu, cenie kredytu, wyborze banków, do których można złożyć wniosek kredytowy. Warto mieć świadomość, jaki wpływ na kredyt hipoteczny ma wkład własny, gdyż w wielu wypadkach prawidłowa analiza przed zaciągnięciem kredytu pomoże uzyskać bardziej komfortowe warunki finansowania.

Zapraszam do komentowania

Czy powyższe informacje związane z wkładem własnym są dla Ciebie wystarczające? Czy chciałbyś się dowiedzieć czegoś więcej odnośnie środków własny do kredytu hipotecznego? Jeśli będziesz mieć jakiekolwiek pytania w temacie “Wkład własny do kredytu hipotecznego” to śmiało komentuj. Postaram się szybko i sprawie udzielić odpowiedzi.

Formularz kontaktowy