Nieruchomości
28 stycznia 2024
Przy zakupie nieruchomości zazwyczaj skupiamy się na kosztach kredytu hipotecznego (jeśli kupujemy lokal na kredyt). Jednak to nie są jedyne koszty, które musimy ponieść. Kupując dom lub mieszkanie należy przygotować się również na inne wydatki.
Do dodatkowych kosztów zaliczamy m.in. wynagrodzenie notariusza, koszt operatu szacunkowego (przy kredycie hipotecznym), wynagrodzenie dla biura nieruchomości (jeśli zdecydujemy się na tę usługę) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli tzw. podatek PCC. Wysokość i rodzaj kosztów zależy m.in od rodzaju i wartości nieruchomości.
W tym artykule chciałem skupić się na podatku PCC. Jest to dość ważny temat dla kupujących, ze względu na przepisy, które niedawno uległy zmianie.
Dowiedz się, czym jest i kiedy będziesz musiał/a zapłacić podatek PCC przy zakupie mieszkania, a kiedy nie będzie to konieczne.
Spis treści
Z artykułu, który przygotowałem, dowiesz się:
- Co to jest podatek od zakupu mieszkania.
- Kto płaci podatek od zakupu mieszkania lub domu.
- Kiedy i komu płacimy podatek od zakupu nieruchomości.
- Kiedy można skorzystać ze zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych.
- Co jest podstawą do wyliczenia podatku od zakupu mieszkania.
- Czym jest podatek PCC przy kredycie hipotecznym.
- Jakie są inne koszty zakupu mieszkania.
Co to jest podatek od zakupu mieszkania? Co to jest podatek PCC tzw. podatek od wzbogacenia?
Podatek od wzbogacenia jest potoczną nazwą podatku od czynności cywilnoprawnych, który został wprowadzony Ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych z 9 września 2000 roku. Zastąpił tym samym opłatę skarbową, która dotyczyła umów i innych oświadczeń woli o charakterze cywilnoprawnym.
Podatek PCC od zakupu mieszkania lub domu jest niczym innym, jak właśnie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który dotyczy on transakcji przeprowadzonych zazwyczaj na rynku wtórnym.
Na rynku pierwotnym zazwyczaj podatek PCC nie funkcjonuje, gdyż w większości przypadków deweloper to płatnik VAT. W przypadku, gdy sprzedający odprowadza VAT, to nie musisz zapłacić podatku PCC. Gdyby jednak się okazało, że sprzedający nie odprowadza takiego podatku, to musisz zapłacić podatek od wzbogacenia. Jest to zgodne z obowiązującą zasadą braku podwójnego opodatkowania.
Kto płaci podatek PCC od zakupu mieszkania lub domu?
Obowiązek odprowadzenia podatku PCC spoczywa na osobie fizycznej, które kupuje nieruchomość z rynku wtórnego od osoby fizycznej lub od przedsiębiorcy, który wystawia fakturę bez podatku VAT. Krótko mówić obowiązek podatkowy jest po stronie kupującego.
Jak kształtuje się wysokość podatku PCC od zakupu mieszkania? Podatek od czynności cywilnoprawnych odprowadzamy w przypadku zakupu lokali mieszkalnych z rynku wtórnego, a jego stawka wynosi 2%. Warto jednak wiedzieć, że w niektórych sytuacjach jesteśmy zwolnieni z tego obowiązku, o czym napiszę poniżej.
Ile wynosi podatek PCC od zakupu mieszkania, działki lub domu?
Podatek PCC od zakupu mieszkania, działki lub domu może przybrać różną stawkę:
- 0% – jeśli jest to zakup pierwszej nieruchomości,
- 2% – jeśli kupujesz nieruchomość kolejną lub nabywana nieruchomość nie spełnia założeń ustawy o zwolnieniu z PCC,
- 6% – jeśli nabywca kupuje w jednej inwestycji powyżej 6 mieszkań.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od zakupu nieruchomości?
Zakup mieszkania nakłada na nas obowiązek zapłaty podatku. To, jaki podatek zapłacimy i w jakiej wysokości, zależy od tego, czy chcemy nabyć lokal na rynku wtórnym, czy pierwotnym.
Podatek PCC na rynku wtórnym
W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym konieczne będzie odprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Stawka podatku PCC w 2024 r. wynosi 2% wartości nieruchomości, która została wskazana w umowie sprzedaży.
Przykładowo: W przypadku kupna mieszkania za 500 000 tys. zł zapłacisz podatek PCC w wysokości 10 000 zł.
Podatek PCC na rynku pierwotnym
Przy kupnie mieszkania na rynku pierwotnym płacimy podatek VAT. To jak wysoki VAT zapłacisz, zależy od wartości nieruchomości i jej powierzchni. Wysokość podatku VAT oblicza i podaje deweloper.
Jeśli kupisz lokal od dewelopera, to otrzymasz od niego fakturę VAT, na której podana jest kwota brutto. W przypadku transakcji na rynku pierwotnym nie musisz składać deklaracji do urzędu skarbowego ani samodzielnego odprowadzać podatku.
Stawka podatku VAT wynosi:
- 8% w przypadku lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m2 oraz domów jednorodzinnych o powierzchni do 300m2,
- 23% w przypadku lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego o większej niż wyżej podana powierzchni,
- 23%, jeśli kupisz garaż lub komórkę lokatorską,
- 8%, jeśli garaż lub komórka lokatorska wraz z mieszkaniem stanowią jedną nieruchomość, nie mają osobnych hipotek ani odrębnej własności nieruchomości.
Dodatkowa informacja: Zgodnie z polskim prawem lokal mieszkalny musi mieć co najmniej 25 mkw. powierzchni użytkowej. Dlatego tzw. mikroapartamenty, które mają najczęściej kilkanaście mkw., są traktowane z punktu widzenia przepisów prawa jako lokale użytkowe. W związku z tym przy zakupie mikroapartamentu należy uiścić podatek VAT w wysokości 23%.
Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszej nieruchomości
31 sierpnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja, która zwalnia z konieczności zapłaty podatku PCC te osoby, które nabędą:
- prawa własności lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość,
- prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- prawa do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które dotyczą lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Jednak nie wszyscy skorzystają z nowych przepisów. Zwolnienie z podatku jest dedykowane tym osobom, które nabywają swój pierwszy lokal na rynku wtórnym. Przy zakupie pierwszego mieszkania nie będziesz musiał zatem płacić podatku PCC.
Z preferencji podatkowej skorzystasz również wtedy, gdy kupisz mieszkanie z drugą osobą, o ile spełniacie kryteria przewidziane w nowelizacji ustawy.
Nie zapłacisz podatku PCC również wtedy, gdy przed lub w trakcie zakupu mieszkania nabyłeś/aś udział w drodze dziedziczenia, który nie przekracza 50%.
Dodatkowa informacja: Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów z podatku PCC zwolniona jest sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który stanowi jego składową część.
Kiedy trzeba mimo wszystko zapłacić podatek PCC od pierwszej nieruchomości
Zgodnie z indywidualną interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z listopada 2023 r. zwolnienie z podatku PCC nie obejmuje:
- transakcji nabycia nieruchomości gruntowej z budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym,
- budynku w stanie surowym zamkniętym z wykonaną elewacją,
- domu w budowie.
Dyrektor KIS powołał się przy tym na art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, które definiujebudynek mieszkalny jednorodzinny jako budynek w stanie, który umożliwia jego normalne użytkowanie i tym samym służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Dom w budowie czy budynek w stanie surowym nie spełniają tego warunku i nie mogą zostać wydane do użytku.
Z kolei art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyraźnie wskazuje, że zwolnienie z podatku PCC jest możliwe w przypadku transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Wzrost podatku PCC dla inwestorów
Od 1 stycznia 2024 r. wzrosła stawka PCC dla kupujących, którzy:
- nabywają co najmniej 6 lokali mieszkalnych, które stanowią odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów lub usług, a także udziały w tych lokalach,
- albo nabyli już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich – podwyższona stawka będzie obowiązywać od szóstego i każdego kolejnego lokalu.
Ile wynosi podatek PCC dla inwestorów? Stawka podatku PCC od zakupu szóstego i każdego kolejnego mieszkania będzie wynosić 6%.
Rozwiązanie to ma w swoim zamyśle zapobiec spekulacji na rynku nieruchomości i skompensować samorządom preferencję podatkową, z której korzystają osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Przypomnijmy, że podatek PCC jest dochodem własnym jednostek samorządu terytorialnego.
Może zainteresuje Cię również:
Kiedy i komu płacimy PCC?
Z reguły podatnik, który dokonuje jednej ze wskazanych w ustawie czynności cywilnoprawnej, powinien sporządzić deklarację PCC-3 i odprowadzić podatek PCC w ciągu 14 dni od daty powstania obowiązku podatkowego (czyli od daty podpisania umowy).
Jednak w przypadku transakcji kupna mieszkania, która jest zawierana w formie aktu notarialnego, to notariusz jest odpowiedzialny za pobranie od klienta podatku PCC, a następnie złożenie deklaracji i przelanie kwoty podatku na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Notariusz pobiera kwotę podatku PCC wraz z taksą notarialną i opłatą za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Obecnie część notariuszy udostępnia możliwość zapłaty podatku kartą lub przelewem. Dogadaj jednak tę kwestię, gdyż dalej część notariuszy preferuje gotówkę.
Co jest podstawą do wyliczenia stawki podatku od zakupu nieruchomości
W świetle przepisów wartość nieruchomości określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju, biorąc pod uwagę ich lokalizację, stan techniczny czy stopień zużycia.
Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych urząd skarbowy ma prawo do przedstawienia własnej wyceny kupionego mieszkania. W razie wątpliwości nabywca nieruchomości jest wzywany do urzędu skarbowego i musi przedstawić dowody na to, że zakupu mieszkania dokonano po cenie rynkowej.
Jeśli kupiłeś/aś mieszkanie po cenie niższej niż przeciętna cena rynkowa i chcesz uniknąć sporów z urzędem skarbowym, to warto podać w umowie wszelkie okoliczności, które przyczyniły się do obniżenia ceny. Mogą to np. być zdjęcia potwierdzające zły stan techniczny mieszkania.
Zdarza się jednak, że argumenty nie przekonają fiskusa. Wtedy może on przedstawić swoją wycenę, przygotowaną przez rzeczoznawcę. Operat szacunkowy może również dostarczyć podatnik. Może to być wycena do kredytu hipotecznego.
Organ podatkowy ma również uprawnienia w zakresie domiaru podatkowego i może zażądać podwyższenia lub obniżenia ceny lokalu, jeśli jego zdaniem wartość nieruchomości podana w umowie nie odpowiada wartości rynkowej. W przypadku różnicy wynoszącej powyżej 33% konieczne będzie dokonanie dopłaty wraz z naliczonymi odsetkami. Poniesiesz też koszty biegłego, który na żądanie skarbówki wyceni mieszkanie.
Sprawa jest trochę prostsza, gdy kupujesz mieszkanie na kredyt. Jeżeli decydujesz się na kredyt hipoteczny, to wtedy konieczne będzie przygotowanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Opinia biegłego w zakresie wartości nieruchomości nie powinna budzić wątpliwości fiskusa.
Podatek PCC-3 od zakupu nieruchomości na kredyt
Przy zakupie nieruchomości na kredyt będziesz musiał/a zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki, nawet jeśli transakcja dotyczy rynku pierwotnego. Wysokość podatku jest w takiej sytuacji zależna od rodzaju ustanowionej hipoteki:
- Zapłacisz 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności (hipoteka zwykła). Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy wysokość kredytu hipotecznego jest znana i został sporządzony harmonogram spłaty.
- Jeżeli na dzień ustanawiania hipoteki jej wartość nie jest znana i będzie się zmieniać w zależności od wysokości stóp procentowych, to wtedy mamy do czynienia z tzw. hipoteką kaucyjną. Wysokość podatku PCC wynosi w takiej sytuacji 19 zł.
Co należy zrobić, żeby opłacić podatek od kupna mieszkania? Podobnie jak w przypadku podatku PCC, podatek od hipoteki zazwyczaj odprowadza notariusz, który ma na to 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego we właściwym urzędzie skarbowym.
Na moim blogu znajdziesz bardzo obszerny post na temat podatku PCC-3 od hipoteki.
Jakie są dodatkowe opłaty zakupu nieruchomości poza podatkiem PCC?
Zakup mieszkania nie może obyć się bez notariusza. Umowa kupna – sprzedaży musi być spisana w formie aktu notarialnego. Do kosztów mieszkania należy zatem doliczyć taksę notarialną. Maksymalna opłata została określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1473).
W poniższej tabelce przygotowałem zestawienie maksymalnych opłat notarialnych za czynności związane z przygotowaniem umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Notariusz może jednak zaproponować niższą stawkę. Do taksy notarialnej zawsze doliczamy podatek VAT.
Warto wiedzieć, że zgodnie z ustawą deweloperską koszty notarialne w przypadku podpisywania umowy deweloperskiej są dzielone na dwie strony transakcji, czyli dewelopera i nabywcę.
Kolejną opłatą są koszty wypisów z aktu notarialnego. Notariusz pobierze opłatę w wysokości 6 zł + 23% VAT za każdą stronę.
W przypadku kupna mieszkania lub domu należy dokonać wpisu prawa własności. Za złożenie takiego wniosku uiścisz opłatę w wysokości 200 zł.
Kupno mieszkania na kredyt wiąże się z koniecznością dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Opłata sądowa za taki wpis wynosi 200 zł. Jeżeli chcesz załatwić sprawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej na własną rękę, to musisz dokonać wpłaty gotówką w kasie sądu lub przelewem, a następnie załączyć dowód wpłaty do wniosku KW-WPIS. Możesz też zlecić to zadanie notariuszowi, ale to zwiększy Twoje koszty, ponieważ notariusz pobierze od Ciebie dodatkową opłatę za dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej, która wynosi od 100 do nawet 1000 zł.
Bank, który udziela nam kredytu hipotecznego, nałoży na nas również obowiązek zakupu ubezpieczenia nieruchomości. Taka polisa obejmuje ochronę murów i w niektórych przypadkach ochronę elementów stałych przed zdarzeniami losowymi.Koszt ubezpieczenia zależy m.in. od wartości nieruchomości lub lokalizacji. Przykładowo, w większych miastach zapłacimy wyższą stawkę ubezpieczenia nieruchomości.
Część osób decyduje się na zakup mieszkania, korzystając z usług pośrednika nieruchomości. Prowizja dla agenta waha się od ok. 1% do 3% wartości transakcji. W przypadku zakupu mieszkania o wartości 500 tys. zł zapłacimy prowizję w wysokości 5 000 zł – 15 000 zł. Zdarza się jednak, że pośrednik pobiera prowizję tylko od sprzedającego.
Podsumowanie “Podatek PCC od zakupu mieszkania, działki lub domu”
Zwolnienie z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego jest sporą ulgą dla kupujących. Dzięki tej preferencji podatkowej zaoszczędzisz nawet od kilku do kilkunastu tysięcy zł, które możesz wydać np. na cele związane z remontem.
W artykule przygotowałem również informację dotyczące kosztów zakupu mieszkania. Mam nadzieję, że dzięki moim wskazówkom będziesz mógł/a przygotować się, również finansowo do tak ważnej transakcji.
Zachęcam do komentowania
Masz pytanie dotyczące podatku PCC lub podatku VAT? Chcesz wiedzieć, jakie koszty wiążą się z zakupem mieszkania lub z kredyt hipotecznym? Zachęcam do komentowania mojego artykułu i zadawania pytań. Z chęcią na wszystkie odpowiem.
Jeżeli masz uwagi do mojego bloga lub interesuje Cię konkretny temat, wystarczy, że dasz znać pod tym artykułem. Każda Wasza uwaga jest dla mnie cenna.
